АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-28949/202212

г. Новосибирск

12 января 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 января 2023 года

Полный текст решения изготовлен 12 января 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску индивидуального предпринимателя (главы крестьянско-сельского хозяйства) ФИО4 Кормангазы, село Польяново, ИНН: 

<

***> 

к 1) администрации Польяновского сельсовета Чистоозерного района Новосибирской области, п. Польяново; 2) администрации Чистоозерного района Новосибирской области, р.п. Чистоозерное 

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск

о признании права собственности,

при участии в  судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, по доверенности от 14.01.2022, диплом ВБА 0618746 от 25.06.2010, паспорт,

от ответчика: не явился, извещен,

от третьих лиц: не явились, извещены,

                                               у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель глава крестьянско-сельского хозяйства ФИО4 Кормангазы (ИП ФИО4) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к администрации Польяновского сельсовета Чистоозерного района Новосибирской области и администрации Чистоозерного района Новосибирской области о признании права собственности на объект недвижимости - здание центральная контора - 1968 года постройки, общая площадь 324 кв.м., Новосибирская область, Чистоозкрный район, село Польяново, находящегося в пределах земельного участка с кадастровым номером 54:29:031202:70 по адресу: 

<

...> Октября, дом 2.  

Ответчики и третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, извещенные надлежащим образом, в судебное разбирательство явку своих представителей не обеспечили, заявили о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.

Представитель истца  в ходе судебного разбирательства поддержала предъявленные требования,  полагает возможным их удовлетворить ввиду обоснованности и соответствия представленным доказательствам и нормам права, регулирующим возникшие правоотношения.

Учитывая  сведения Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 15.12.2022, представителем истца заявлено устное ходатайство об уточнении исковых требований в части площади объекта, составляющей 416,3 м² и кадастрового номера объекта 54:29:031202:173.

 От второго требования  о постановке объекта на кадастровый учет истец отказался, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что объект недвижимости поставлен на кадастровый учет с присвоением объекту кадастрового номера  54:29:031202:173.

Суд в порядке ч.ч. 1, 2 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принял уточнения исковых требований, а также частичный отказ истца от иска.

Также истец представил в материалы дела заключение кадастрового инженера ФИО5, согласно которому здание центральной конторы находится в пределах земельного участка с кадастровым номером 54:29:031202:70 по адресу: 

<

...> Октября, дом 2.  

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, оценив доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения предъявленного иска, при этом суд исходит их следующих обстоятельств дела.

Решением Арбитражного суда НСО от 14.11.2018 по делу А45-14732/2018 Колхоз «Польяновский» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 

<

...> Октября, дом 2) признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением арбитражного суда от 16.09.2021 срок конкурсного производства продлен до 16.01.2022.

В ходе проведения инвентаризации (инвентаризационная опись от 13.02.2019) конкурсным управляющим был обнаружен нелегализованный объект недвижимого имущества:

- Центральная контора - 1968 года постройки, общая площадь 324 м2, - НСО, Чистоозерный район, с. Польяново (п/н по инвентаризации 35).

Согласно отчету об оценке №022-19-Оу от 05.07.2019 данный объект имеет следующие характеристики:

Техническая характеристика оцениваемого имущества

 

Наименование оцениваемого имущества

 

Центральная Контора

Этажность

2

Год     ввода     в эксплуатацию

1968

Общая площадь,м2

324

Строительный объем, м3

1944

Конструктивные

элементы:

фундамент

Блочные

Стены и перегородки

Кирпичные

Перекрытия

Ж/бетон.

Полы

Дощатые

Кровля

Оцинкованные листы

Отделка

Штукатурка, побелка, покраска

Сантехнические и электротехническ ие работы

Электричество, Колонка, отопление автономное (местная котельня)

Техническое состояние

Удовлетворительное

Местонахождение

с. Польяново

 

21.08.2019 собранием кредиторов должника утверждено положение о порядке, сроках и 

условиях продажи имущества Колхоза «Польяновский». Проведение аукциона назначено на 12.11.2019.

По итогам торгов по лоту №1 (РАД-230207) 21.04.2021 между Колхозом «Польяновский» (ОГРН 

<

***>) и ИП Главой КФХ ФИО4 Кормангазы (ИНН 

<

***>) был заключен договор купли-продажи № 4: Центральная контора (введена в эксплуатацию в 1968 году) по адресу: 

<

...> Октября, дом 2.

Оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями, представленными в материалы дела.

Документов, подтверждающие принятие здания центральной конторы в эксплуатацию в установленном порядке не сохранилось, однако,  оно было поставлено на баланс Колхоза «Польяновский».

В Едином государственном реестре недвижимости здание не значится.

По данным ЕГРЮЛ Колхоз «Польяновский» ликвидирован 29.06.2022.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в таких случаях вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен только в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

Иных способов формализации отношений по поводу спорного объекта кроме обращения за судебной защитой с данным иском истец не усматривает.

На основании статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Пункт 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – постановление № 10/22) определяет, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный, лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В силу разъяснений п. 60 постановления № 10/22, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Законом о государственной регистрации и иными нормативными правовыми актами не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в отсутствие государственной регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Наличие пробела в законодательстве в части порядка регистрации перехода права собственности при ликвидации одной из сторон договора и отсутствии регистрации ранее возникшего права этой стороны затрудняет для участников гражданских правоотношений выбор способа защиты нарушенного права.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном звоном порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФвозникает с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п.62 Пленума, на основании ст. ст. 58, 1110, 1112 ГК РФ, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. 

При ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. 

Поскольку в настоящем случае отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, в ЕГРП отсутствует также и запись о праве собственности продавца на спорное имущество, то надлежащим способом защиты права истца является обращение в арбитражный суд с требованием о признании права собственности по правилам искового производства, на основании заключенного договора купли-продажи, на действительность которого не влияет само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на дату заключения договора купли-продажи.

Как указывает истец, несмотря на то, что им в полном объеме выполнены обязанности по вышеуказанным договорам, имущество фактически ему передано, зарегистрировать переход права собственности истец не может по не зависящим от него причинам, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, однако продавец имущества ликвидирован.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В порядке статьи 16 Закона о  регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора.

Заявления о государственной регистрации подают все стороны договора, если права возникают на основании сделок, не требующих нотариального удостоверения. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Таким образом, статья 551 ГК РФ, статья 16 Закона о государственной регистрации закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации.

Диспозицией нормы статьи 551  ГК РФ охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является в силу статьи 2 Закона о государственной регистрации его государственная регистрация.

Поэтому, исходя из положений статьи 6 ГК РФ, к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма пункта 3 статьи 551 ГК РФ, в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения законодательства о несостоятельности (банкротстве) Колхоза «Польяновский» при отчуждении имущества должника по вышеуказанному договору, договор купли-продажи недвижимости, переход права по которому подлежит государственной регистрации, фактически исполнен обеими сторонами: объекты переданы, обязательства по оплате имущества выполнены в полном объеме, что подтверждается документально, суд  к выводу о том, что заявленные исковые требования являются законными и обоснованными.

Кроме того, суд принимает во внимание то обстоятельство, что договор купли-продажи между продавцом и покупателем не оспорены и в установленном законном порядке не признаны недействительными. С момента получения имущества истец фактически владеет и пользуется объектами, несет бремя содержания в соответствии со статьей 210 ГК РФ.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорные объекты в материалах дела отсутствуют, о чем свидетельствуют справки администрации Чистоозерного района Новосибирской области, администрации  Польяновского сельсовета Чистоозерного района Новосибирской области, при этом администрация, на территории которого расположен спорный объект недвижимого имущества, не заявила о наличии притязаний третьих лиц на заявленное недвижимое имущество.

Из отзывов администрации Чистоозерного района Новосибирской области и  администрации  Польяновского сельсовета Чистоозерного района Новосибирской области следует, что ответчики исковые требования истца не оспаривают, каких-либо возражений по иску не представили, указали на то, что объект недвижимого имущества в реестре муниципальной собственности не числится.

Здание центральной конторы, приобретенное ИП КФХ ФИО4 Кормангазы, построено в 1968 году хозяйственным способом, то есть за счет собственных средств, в силу закона не может быть признан самовольной постройкой, на что указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 №12048/11.

Понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 ГК РФ, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ).

Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.

Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.

Легализация объектов недвижимости невозможна в отсутствие правоустанавливающего документа, которым в соответствии со статьёй 17 Закона о регистрации, может являться судебное решение.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

В части требования о постановке объекта на кадастровый учет, от которого истец отказался, поскольку  материалами дела установлено, что здание Центральной конторы уже поставлено на кадастровый учет с присвоением ему номера 54:29:031202:173, производство по делу подлежит прекращению.

Судебные расходы по иску следует отнести на истца, поскольку предъявление настоящего иск не обусловлено действиями ответчиков.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

признать за индивидуальным предпринимателем, являющимся главой крестьянско-сельского хозяйства, ФИО4 Кормангазы (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) право собственности на объект недвижимости – центральная контора, 1968 года постройки, общая площадь 416, 3 кв.м., кадастровый номер объекта 54:29:031202:173, расположенный по адресу: 

<

...> Октября, дом 2 на земельном участке с кадастровым номером 54:29:031202:70.

В остальной части производство по делу прекратить.

Судебные расходы по государственной пошлине в сумме 6 000 рублей, уплаченной по иску, отнести на индивидуального предпринимателя, являющегося главой крестьянско-сельского хозяйства, ФИО4 Кормангазы.

Выдать индивидуальному предпринимателю, являющемуся главой крестьянско-сельского хозяйства, ФИО4 Кормангазы (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) справку на возврат государственной пошлины по иску в сумме 15 646 рублей 00 копеек.

Справку выдать после вступления решения в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через  Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                      И.В. Лузарева