Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

г. Чита                                                                                  Дело № А10-5808/2019

«03» марта 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен  03 марта 2022 года.

 

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей Ломако Н.В., Монаковой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 22 ноября 2021 года по делу №А10-5808/2019 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: Республика Бурятия, с. Вознесеновка) к Акционерному обществу «Восточно-Сибирский центр «Газавтотехобслуживание» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 670000, 

<

...>) об обязании проведения согласования схемы раздела земельного участка, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора – Муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 670000, 

<

...>),

(суд первой инстанции – ФИО3),

при участии в судебном заседании:

от ИП ФИО2: не явился, извещен;

от АО «Восточно-Сибирский центр «Газавтотехобслуживание»: ФИО4, представитель по доверенности от 11.06.2021, представлено удостоверение адвоката,

от Муниципального учреждения «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ»: не явился, извещен;

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к акционерному обществу «Восточно-Сибирский центр «Газавтотехобслуживание» (далее – ответчик, АО «Газато», общество) об обязании проведения согласования схемы раздела земельного участка с кадастровым номером 03:24:023201:135 в течение пяти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Определением от 03.10.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ».

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 16.11.2020, оставленным без изменения постановлением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021, исковые требования удовлетворены. Суд обязал акционерное общество «Восточно-Сибирский центр «Газавтотехобслуживание» провести согласование схемы раздела земельного участка с кадастровым номером 03:24:023201:135 в соответствии со схемой расположения земельных участков № 1 к заключению комиссионной судебной землеустроительной экспертизы от 15.02.2020, в течение пяти рабочих дней с момента вступления настоящего судебного акта в законную силу.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.05.2021 решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 16.11.2020 и постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2021 по делу № А10-5808/2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Бурятия.

При повторном рассмотрении дела истцом заявленные требования были уточнены. Истец просил:

- разделить земельный участок с кадастровым номером 03:24:023201:135 по адресу: г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, ул. Шаляпина, д. 39, общей площадью 5284 кв.м., из категории земель – земли поселений, разрешенное использование: для размещение зданий станции технического обслуживания, занятый нежилым зданием ремонтно-механических мастерских литера В, В1, В2 и необходимых для его использования индивидуальным предпринимателем ФИО2 и занятый нежилым зданием: конторы, склада-гаража и необходимой для их использования акционерным обществом «Восточно-Сибирский центр «Газавтотехобслуживание», на два самостоятельных земельных участка, согласно, Схемы расположения земельных участков № 1 к заключению комиссионной судебной землеустроительной экспертизы от 15.02.2020; образовать земельный участок № 1 – площадью 3396 кв.м. и земельный участок № 2 – площадью 1889 кв.м., с приведенным по каждому земельному участку перечнем координат;

- признать договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 227 от 26.03.2007 расторгнутым;

- признать право аренды индивидуального предпринимателя ФИО2, после раздела земельного участка с кадастровым номером 03:24:023201:135 по адресу: г. Улан-Удэ, Железнодорожный район, ул. Шаляпина, д. 39, на аренду земельного участка № 1, находящегося в государственной собственности, площадью 3396 кв.м.

Определением от 22.07.2021 к участию в деле в качестве соответчика привлечено  муниципальное учреждение «Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ» (далее – комитет, соответчик).

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия в удовлетворении исковых требований отказано. Взысканы с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу акционерного общества «Восточно-Сибирский центр «Газавтотехобслуживание» 3 000 рублей – судебные расходы по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы. Взыскано с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета Российской Федерации 12 000 рублей – государственная пошлина.

В обосновании суд указал, что раздел спорного земельного участка невозможен из-за фактически сложившегося порядка пользования этим земельным участком. Предложенный истцом вариант раздела не отвечает, в том числе, балансу прав и интересов сторон.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 22 ноября 2021 года отменить и принять по делу новый судебный акт.

Указывает, что истцом приобщено к материалам дела заключение экспертов ООО «НЭКС-независимая экспертиза собственности» № 23-10/19, проведенное в рамках дела № А10-2569/2019, но судом надлежащей оценки ему не дано.

В вводной части решения суд указал, что истец, в том числе, требует право собственности на часть земельного участка. Данные требования так же отражены судом в резолютивной части решения при его оглашении. Однако, истец таких требований не заявлял. Истец просил признать право на аренду земельного участка № 1, находящегося в государственной собственности, площадью 3396 кв.м.

Полагает, что экспертами в заключении прямо указано, что в целях соблюдения баланса интересов ресурсоснабжающих организаций в связи с прохождением по участку сетей и установленными охранными зонами рекомендовано открыть существующий, но заблокированный въезд. Именно этот въезд в случае раздела земельного участка и будет открыт. Кроме того нормативными правовыми актами Российской Федерации предусмотрено, что запрещено делать в охранных зонах как линий электропередач, так и в охранных зонах сетей теплоснабжения, при этом Правилами не установлен запрет на организацию прохода и проезда в таких зонах.

Суд указывает, что при разделе земельного участка, на предполагаемом к предоставлению истцу участке находится противопожарный узел и указывает, что к противопожарному узлу необходим доступ всех лиц. Однако, во-первых в материалы дела представлено доказательство нахождения противопожарного узла в собственности истца, во-вторых у суда нет оснований в настоящее время предполагать о невозможности доступа ответчика к противопожарному узлу после раздела земельного участка.

Также суд указывает на невозможность раздела земельного участка в связи с нахождением на спорном земельном участке канализационного, теплофикационного колодца. В данном случае ответчиком не представлены доказательства о не представлении доступа к указанным объектам истцом после проведении раздела.

По прохождению линии электропередач вдоль забора земельного участка к объекту ответчика, и о необходимости доступа к линии, необходимо пояснить  следующее, в данном случае совершенно не понятно из чего суд приходит к выводу о невозможности доступа к сетям после раздела земельного участка. Сеть проложена вдоль земельного участка, по забору. У ответчика будет круглосуточный доступ к своей сети, хотя бы со стороны земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, иными словами за счет муниципальных земель.

Кроме того, выводы суда о том, что раздел земельного участка повлечет нарушение баланса интересов сторон и повлияет на нормальное течение гражданского оборота, не основаны на обстоятельствах настоящего дела в силу отсутствия именно на спорном земельном участке иных собственников объектов, а смежность земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости ООО «Автоцентр на Шаляпина» и ИП ФИО5, являющиеся аффилированными лицами ответчика, не порождают каких либо законных прав и обязательств по отношению друг к другу, в силу отсутствия договоров аренды либо субаренды недвижимого имущества, либо земельного участка, между последними и ответчиком.

На апелляционную жалобу истца поступил отзыв АО «Восточно-Сибирский центр «Газавтотехобслуживание», в котором он просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети «Интернет» 25.01.2022.

Представитель ответчика дал пояснения согласно отзыву на апелляционную жалобу. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец является собственником здания ремонтно-механических мастерских, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 03:24:023201:135, по адресу: 

<

...>.

Помимо здания, принадлежащего истцу, на земельном участке с кадастровым номером 03:24:023201:135 расположены здания, принадлежащие ответчику.

22.02.2019 истец направил в адрес ответчика заявление исх. № 2 от 25.02.2019 о согласовании схемы раздела земельного участка в течение 5 дней, с приложением соответствующей схемы раздела земельного участка (т.1, л.д.13-14).

В ответ на заявление истца, ответчик направил письмо исх. № 1 от 01.03.2019 (т.1, л.д.14) о несогласии с предложенным вариантом раздела земельного участка.

12.08.2019 истцом было направлено в адрес председателя Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ заявление о согласовании и утверждении схемы раздела земельного участка, с приложением аналогичной отправленной ответчику схемы раздела земельного участка.

В ответ на обращение истца Комитет направил письменный ответ исх. № 007238095 от 23.08.2019, согласно которому Комитет сообщает об отсутствии у него правовых оснований в согласовании раздела границ земельного участка ввиду отсутствия согласия на то арендатора – АО «Газато».

Отсутствие согласования схемы раздела земельного участка с целью образования двух новых участков со стороны АО «Газато» истец расценивает как препятствие ему в последующем разделе земельного участка и реализации своего права на беспрепятственное пользованием своим зданием и прилегающей к нему территорией.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения ИП ФИО2 в арбитражный суд с настоящим иском.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав в судебном заседании представителя ответчика, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

Как правильно установлено судом первой инстанции, спорный земельный участок с кадастровым номером 03:24:023201:135 является муниципальной собственностью, что подтверждается сведениями из ЕГРН, функции собственника в отношении которого осуществляет Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ.

15.03.2007 Комитет издал решение № З-345 о предоставлении в аренду на 49 лет ЗАО «Газато» (АО «Газато») земельного участка площадью 5 284 кв.м. (категории земли поселений) с кадастровым номером 03:24:023201:0135 (т.1, л.д.59).

26.03.2007 между Комитетом (арендодателем) и ЗАО «Газато» (АО «Газато») (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № 227, в пункте 1.1 которого предусмотрена передача арендодателем арендатору в аренду земельного участка из категории земли поселений по адресу: 

<

...>, площадью 5 284 кв.м., на срок с 26.03.2007 по 25.03.2056. 26.03.2007 по акту приёма-передачи Комитет передал обществу (арендатору) указанный земельный участок (т.1, л.д.60-63).

На арендованном земельном участке находились три нежилых здания (контора, склад-гараж, ремонтно-механическая мастерская), принадлежавшие обществу.

24.12.2007 по договору купли-продажи № 004 общество продало своему акционеру и работнику ФИО2 здание ремонтно-механических мастерских по цене 372 500 руб.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как разъясняет Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, суд первой инстанции правильно посчитал, что истец одновременно с приобретением в собственность объекта недвижимого имущества приобрёл и право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости – АО «Газато». То есть, ИП ФИО2 вместе с правом собственности на здание приобрела и соответствующее право аренды на этот участок. В данном случае в силу закона возникла множественность лиц на стороне арендатора земельного участка.

При повторном рассмотрении дела истцом заявленные требования были уточнены,  требование истца направлено на раздел земельного участка, находящегося в аренде. Истцом заявлена схема раздела земельного участка площадью 5 284 кв.м. с кадастровым номером 03:24:023201:135 на два земельных участка с кадастровыми номерами площадью 3 396 кв.м. (участок, арендуемый истцом) и площадью 1 889 кв.м. (участок, арендуемый ответчиком) согласно приложенной схеме раздела (т.1, л.д.16). Истец считает, что данный вариант наиболее оптимальный, поскольку будет соблюдена пропорциональность площади арендуемого участка и площади принадлежащих истцу и ответчику объектов недвижимости на участке. Кроме того, земельный участок в указанной площади будет достаточен для использования объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности.

Аналогичная позиция отражена и в апелляционной жалобе.

В силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (пункт 2 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 4 и 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешённого использования расположенных на таких земельных участках объектах недвижимости. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.

Вопрос об образовании земельных участков, необходимых для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам, разрешается с учётом необходимости соблюдения интересов каждого из них.

Как правильно указывает суд первой инстанции, с целью определения всех возможных и оптимальных вариантов раздела спорного земельного участка, судом по ходатайству истца при первоначальном рассмотрении дела была назначена землеустроительная экспертиза. Производство экспертизы было поручено эксперту ООО «Геотех-экспертиза» - ФИО6 и эксперту ООО «Техническая инвентаризация» - ФИО7

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

- является ли вариант раздела земельного участка с кадастровым номером 03:24:023201:135, предложенныи? схемои? раздела, единственным вариантом, обеспечивающим подъезднои? путь к зданию индивидуального предпринимателя ФИО2 за счет муниципальных земель, не обремененных правами иных лиц (вариант истца)?

- имеются ли иные варианты раздела земельного участка с кадастровым номером 03:24:023201:135, которые не приведут к изломанности границ и чересполосице, и каков оптимальныи? вариант раздела земельного участка?

В соответствии с частью 2 статьи 84 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения разногласии? каждый? из экспертов, участвовавших в проведении экспертизы, дает отдельное заключение по вопросам, вызвавшим разногласия экспертов.

Согласно заключению экспертов от 18.08.2020 (т.2, л.д.18-36) эксперты пришли к выводу о наличии двух вариантов раздела земельного участка. По мнению эксперта Шерхоевои? И.Г., оптимальным вариантом раздела земельного участка является его раздел на два земельных участка: истца - площадью 3 396 кв.м. и ответчика – площадью 1 889 кв.м. (схема – т.2, л.д.25).

По мнению эксперта ФИО7, оптимальным вариантом раздела земельного участка является его раздел на три земельных участка: истца – площадью 2 247 кв.м., ответчика – площадью 1 540 кв.м., общеи? долевои? собственности истца и ответчика – площадью 1 500 кв.м. В обоснование своего вывода эксперт ФИО7 указывает, что третий? земельный? участок площадью 1 500 кв.м. служит для обеспечения доступа к местам пользования истцом и для обеспечения доступа ответчику к объекту капитального строительства (здание) площадью 1 500 кв.м.

Согласно части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Само по себе заключение экспертов, содержащее вывод о наличии оптимальных вариантов раздела спорного земельного участка, не свидетельствует о том, что земельный участок является делимым. Вопрос о том, является ли земельный участок делимым или неделимым, является вопросом права и не подлежит разрешению экспертами. Эксперты лишь могут определить фактическую возможность раздела земельного участка (формальный критерий) с учётом возможности использования разделённых земельных участков каждым из собственников расположенных на них объектов недвижимости.

Вопрос же о том, является земельный участок делимым или нет, подлежит разрешению только судом с учётом соблюдения всех установленных законом требований к земельным участкам, образуемым в результате раздела. В том числе, но не исключительно, соблюдение требований к минимально установленному размеру каждого земельного участка, вида разрешённого использования, соблюдения интересов каждого землепользователя и т.д.

Таким образом, как правильно посчитал суд первой инстанции, вышеуказанное заключение экспертов не является для суда безусловным основанием для однозначного вывода о делимости спорного земельного участка. Эксперты лишь предложили возможные варианты раздела земельного участка, а суд должен установить, соответствуют ли такие варианты требованиям закона. Выводы экспертов о делимости земельного участка сами по себе не свидетельствуют о том, что в результате такого раздела будут соблюдены интересы участвующих в деле лиц и требования действующего законодательства.

Согласно Решению Улан-Удэнского городского совета депутатов РБ от 25 марта 2008 года № 817-82 «О правилах землепользования и застройки городского округа «Город Улан-Удэ» в территориальной зоне, в которой расположен земельный участок, с учётом разрешённого использования образуемые земельные участки должны быть сформированы площадью не менее 1 500 кв.м.

Как правильно указывает суд первой инстанции, предлагаемые экспертами варианты раздела земельного участка соответствуют минимально установленному размеру образуемых земельных участков. Но, как следует из кадастрового паспорта, спорный земельный участок имеет установленные ограничения. Земельный участок входит в зоны: «Зоны с особыми условиями использования территории (охранной зоны) линии электропередач», о чём внесены сведения в государственный кадастр недвижимости.  Также в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о границах охранной зоны ЛЭП с присвоением объектам землеустройства учётных номеров 03.24.2.43 и 03.24.2.52.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» установлен многочисленный ряд запретов, ограничений и правил в отношении таких земельных участков. Данное обстоятельство существенным образом влияет на возможность раздела спорного земельного участка, однако вопреки доводам ответчика не исключает его возможность.

Согласно пп. «б» п. 8 Правил № 160, утверждённых вышеуказанным Постановлением Правительства Российской Федерации, в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических и юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе, размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и проездов.

Судом первой инстанции правильно отмечено, что из экспертного заключения не следует, что эксперты приняли во внимание указанные обстоятельства при проведении своего исследования. Доказательств возможности раздела спорного земельного участка с учётом установленного ограничения и соблюдения утверждённых к нему требований истец не представил. Над спорным земельным участком кроме воздушных линий электропередач проходит магистральная теплотрасса. Данное обстоятельство также существенным образом затрудняет раздел земельного участка.

Согласно пункту 33 Приказа Госстроя Российской Федерации от 21.04.2000 № 92 «Об утверждении организационно-методических рекомендаций по пользованию системами коммунального теплоснабжения в городах и других населённых пунктах Российской Федерации» в процессе эксплуатации тепловых сетей должна быть обеспечена их охрана, которая включает в себя комплекс мероприятий, направленных на ограничение хозяйственной деятельности в охранной зоне тепловых сетей, и осуществляется в объёме требований «Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей».

Для обеспечения сохранности тепловых сетей должны устанавливаться охранные зоны, в пределах которых ограничивается хозяйственная деятельность.

Согласно пунктами 5, 6 «Типовых правил охраны коммунальных тепловых сетей» в пределах охранных зон тепловых сетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи или препятствующие ремонту. Далее приводится целый ряд конкретных действий, осуществление которых запрещено.

Отсутствие обозначения границ охранных зон тепловых сетей в государственном кадастре недвижимости не исключает необходимость соблюдения установленных требований.

Как установлено судом первой инстанции и признано сторонами в порядке статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на территории земельного участка вблизи здания истца расположен пожарный узел (пожарный водоем). Схема расположения пожарного узла (пожарного водоема) приложена к соглашению сторон о признании наличия указанного пожарного узла от 16.11.2021. Согласно схемам земельного участка, раздела земельного участка, фотографий земельного участка, пожарный узел (пожарный водоем) является единственным на территории всего участка, что обусловлено действовавшем ранее порядком пользования участком ввиду единого характера производственного процесса. С учетом требований противопожарной безопасности на земельном участке должен быть обеспечен равный доступ к пожарному узлу для всех собственников недвижимости на нем.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в материалы дела представлено доказательство нахождения противопожарного узла в собственности истца, и у суда нет оснований в настоящее время предполагать о невозможности доступа ответчика к противопожарному узлу после раздела земельного участка, отклоняются апелляционным судом, поскольку из этого не следует, что доступ к данному узлу ответчику запрещен, и судебным актом не должна создаваться потенциальная угроза невозможности такого доступа.

Также судом первой инстанции были затребованы документальные сведения о местонахождении теплофикационного колодца, трансформаторной подстанции, канализационного колодца и иных инженерных сооружений (договоры, АРГ, приборы учета и их поверка и т.д.).

Как правильно указывает суд первой инстанции, исходя из единого типового договора № 52 от 29.05.2014, договора на отпуск питьевой воды №У06-102д от 01.06.2006, заключенных между ресурсоснабжающими организациями и ответчиком, актов разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон, следует, что на предполагаемом к разделу земельном участке, рядом со зданием истца, находится канализационный колодец. Фотография с указанием местонахождения колодцев представлена ответчиком 26.10.2021 и приобщена судом к материалам дела. Допуск к данному инженерному сооружению необходим ответчику.

Согласно договору аренды электросетевого имущества от 28.11.2016, заключенного между ИП ФИО8 и ответчиком, приложенных к договору документов и фотографий с обозначением электросетевого оборудования, следует, что сети к объекту недвижимости ответчика проходят по забору ООО «Автосалон на Шаляпина» через предполагаемый раздел земельного участка. Допуск к данному инженерному сооружению также необходим ответчику.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что истец не представил доказательств, что предлагаемый им вариант раздела спорного земельного участка соответствует указанным требованиям. Наоборот, раздел спорного земельного участка с организацией въезда и проезда на земельный участок, на который претендует истец, непосредственно под магистральным теплопроводом может повлечь несчастные случаи или препятствия в обслуживании и ремонте теплопровода, ограничению к допуску к колодцам и электросетевому оборудованию.

Также судом первой инстанции правильно учтено следующее.

Как указал суд первой инстанции, по своей правовой природе спор о разделе земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора во многом схож со спором долевых собственников о выделе одному из них его доли в имуществе в натуре. Истец просил выделить ему в собственность или в пользование  целую вещь, выделяемую как часть из состава иной целой вещи. В спорах о выделе доли в земельном участке истец просил разделить земельный участок таким образом, чтобы из одного целого земельного участка было образовано несколько иных земельных участков для каждого землепользователя.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправомерно рассматривал требование о выделении ему земельного участка в собственность, не могут быть учтены, поскольку указание в данном абзаце на выделение земельного участка в собственность является явной опечаткой суда первой инстанции, исходя из смысла самого абзаца: суд указывает на то, что спор по настоящему делу с множественностью лиц на стороне арендатора схож со спорами  о выделении земельного участка между долевыми собственниками.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что к настоящему спору по аналогии также следует применять положения Гражданского кодекса Российской Федерации об общей собственности (глава 16) при условии, если эти нормы не противоречат соответствующим положениям Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п.

Суд первой инстанции правильно посчитал, что при разделе спорного земельного участка следует учитывать и ранее фактически сложившийся порядок пользования земельным участком, который может точно не соответствовать площадям принадлежащих сторонам объектов недвижимости, с учётом того, что спорный земельный участок уже являлся предметом иного судебного разбирательства с участием истца и ответчика.

Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 19 октября 2018 года по делу № А10-211/2017 установлено, что деятельность ответчика на спорном земельном участке неразрывно связана с деятельностью ИП ФИО9, ООО «Автоцентр на Шаляпина», ООО «Автосалон на Шаляпина», ООО «Автотехцентр на Шаляпина», ООО «Автоцентр», направлена для осуществления одной производственной цели – продажа и ремонт автотранспортных средств. Сложившийся порядок пользования спорным земельным участкам предусматривал необходимость прямого доступа ко всем нежилым зданиям, находящимся по адресу: 

<

...>, и принадлежащих ФИО9, ФИО2 и АО «Газато» (стр. 16 указанного решения).

Этим же решением установлено недобросовестное поведение ФИО2 и злоупотребление ею правом при попытке раздела земельного участка без учёта сложившегося порядка его использования (стр. 14 указанного решения).

Таким образом, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что действия истца по подаче настоящего иска не направлены на защиту нарушенного права. Истец является собственником объекта недвижимости на спорном земельном участке с 2008 года. До настоящего момента каких-либо споров о порядке пользования земельным участком не возникало. В настоящем деле истец также не ссылается на то, что ответчик чинит ему препятствия при использовании спорного земельного участка или создаёт какие-либо неудобства. Напротив, как установлено вышеуказанным решением суда по делу № А10-211/2017, сложился определённый порядок пользования спорным земельным участком. Этот порядок пользования не причиняет кому-либо неудобств или препятствий.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что раздел спорного земельного участка также невозможен из-за фактически сложившегося порядка пользования этим земельным участком. Земельный участком с кадастровым номером 03:24:023201:100 граничит со спорный земельным участком, не огражден и имеет общий заезд к инженерным электрическим сетям через территорию спорного земельного участка, что подтверждается договором энергоснабжения №819-00171 от 01.12.2016, фотографией с обозначением схемы электросетей.  Согласно представленным документами арендаторами смежных земельных участков с кадастровыми номерами 03:24:023201:137 и 03:24:023201:100, и расположенных на них объектов недвижимости (зданий) являются ООО «Автоцентр на Шаляпина», ФИО5 Указанные субъекты предпринимательской деятельности, согласно представленным документам (список акционеров ЗАО «Газато») и пояснениям ответчика, являются аффилированными лицами по отношению к ЗАО «Газато», поскольку в состав участников обществ входят одни и те же лица, цель деятельности обществ является получение прибыли в интересах указанных лиц. Следовательно, предложенный истцом вариант раздела не отвечает, в том числе, балансу прав и интересов ООО «Автоцентр на Шаляпина» и ФИО5, препятствует допуску указанных собственников к пожарному узлу (водоему), электросетевому хозяйству и колодцам.

Апелляционный суд также соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что другие варианты раздела спорного земельного участка, предложенные экспертами, указанных препятствий к такому разделу не устраняют, поскольку, в данном случае, взаимное расположение на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих различным собственникам, а также расположение объектов, к которым требуется обеспечить общий доступ (пожарный водоем, теплотрасса, колодцы, электрические сети и т.д.) препятствуют разделу земельного участка таким образом, чтобы объекты недвижимости каждого собственника находились на одном земельном участке с устройством отдельного доступа и у собственников имелась возможность самостоятельно использовать вновь образованные земельные участки.

Доводы истца о том, что особенности хозяйственной деятельности участника гражданский правоотношений сами по себе не могут являться основанием для ограничения предоставленного на раздел (выдел доли), являются необоснованными.

Данный вывод противоречит правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Суд первой инстанции правильно не усмотрел оснований для раздела земельного участка только по причине того, что у истца есть на это право, установленное земельным законодательством, поскольку при реализации этого права необходимо учитывать права и интересы иных лиц. Раздел земельного участка повлечёт нарушение баланса интересов сторон и повлияет на нормальное течение гражданского оборота. Доказательств, что фактически сложившийся порядок пользования спорным земельным участком противоречит действующему законодательству и/или нарушает права истца, не представлено.

Судом первой инстанции также правильно отмечено, что образование земельных участков путём раздела исходного земельного участка по инициативе арендатора не может быть произвольным и допустимо только при наличии у такого арендатора законного и обоснованного им интереса в этом разделе. Истец не представил доказательств наличия такого интереса, как и не представил доказательств того, что ответчик нарушил его право, подлежащее судебной защите. Вместе с тем, истец не лишён права в судебном порядке определить порядок пользования спорным земельным участком в случае нарушения его прав или создания неудобств в дальнейшем.

Апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о необоснованности требований истца и наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, в том числе, по требованиям расторжении договора аренды и признании права аренды на часть земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы о том, что  истцом приобщено к материалам дела заключение экспертов ООО «НЭКС-независимая экспертиза собственности» № 23-10/19, проведенное в рамках дела № А10-2569/2019, но судом надлежащей оценки ему не дано, не могут приняты как основание для отмены судебного акта, поскольку перед экспертами были поставлены вопросы, направленные на определение совместного порядка использования земельного участка, а не по вопросу его раздела.

Иные доводы апелляционной жалобы рассмотрены и отклоняются по тем же мотивам, что и судом первой инстанции.

Судебные расходы распределены верно.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 22 ноября 2021 года по делу № А10-5808/2019 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                 Е.О.Никифорюк

 

Судьи                                                                                                           Н.В.Ломако

 

О.В.Монакова