АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А39-2986/2024

28 февраля 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26.02.2025.

Полный текст постановления изготовлен 28.02.2025.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Камановой М.Н.,

судей Кислицына Е.Г., Чиха А.Н.,

при участии представителей

от индивидуального предпринимателя ФИО1:

ФИО2 (доверенность от 10.08.2024),

акционерного общества «Лидер-Компаунд»:

ФИО3 (доверенность от 27.08.2024)

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика –

акционерного общества «Лидер-Компаунд»

на решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 13.08.2024 и

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2024

по делу № А39-2986/2024 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 

(ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к акционерному обществу «Лидер-Компаунд» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о понуждении заключить основной договор на основании предварительного договора           купли-продажи земельного участка и 

по встречному иску акционерного общества «Лидер-Компаунд»

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 

о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка 

и   у с т а н о в и л : 

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Мордовия с иском, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу «Лидер-Компаунд» (далее – АО «Лидер-Компаунд», Общество) о понуждении заключить основной договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350 на условиях, согласованных в предварительном договоре от 31.08.2021, и содержащихся в проекте договора купли-продажи земельного участка, прилагаемом к иску.

            Исковое требование основано на статьях 309, 310, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи земельного участка на условиях, согласованных в предварительном договоре.

            Определением Арбитражного суда Республики Мордовия от 30.05.2024 принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском встречное исковое заявление АО «Лидер-Компаунд» к Предпринимателю о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка б/н от 31.08.2021.

            Арбитражный суд Республики Мордовия решением от 13.08.2024, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2024, удовлетворил иск Предпринимателя; отказал в удовлетворении встречного иска Общества.      Не согласившись с состоявшимися судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило отменить их в части возложения на Общество обязанности заключить с Предпринимателем основной договор купли-продажи земельного участка на условиях, согласованных в предварительном договоре от 31.08.2021, и принять в указанной части новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований Предпринимателя          в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права.

Заявитель жалобы настаивает на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 4.2 договора. Кассатор обращает внимание на то, что суд обязал Общество заключить с Предпринимателем договор на иных условиях, чем условия, согласованные в предварительном договоре в части площади земельного участка, тем самым признав наличие между сторонами разногласий. По мнению Общества, суд первой инстанции не учел истечение предусмотренного сторонами срока заключения основного договора и, как следствие, факт прекращения обязательств по предварительному договору от 31.08.2021, а суд апелляционной инстанции фактически изменил условия предварительного договора об исчислении срока без законных на то оснований; спор подлежал рассмотрению применительно к правилам статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, как спор об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, однако суды уклонились от установления тех дополнительных условий, по которым между сторонами возникли разногласия.

            В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

            Представитель Предпринимателя в отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании не согласился с доводами заявителя, считает принятые судебные акты законными и обоснованными.

            Законность решения Арбитражного суда Республики Мордовия и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном статьями 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

            Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены вынесенных судебных актов в обжалованной части в силу следующего.

            Как видно из документов и установил суд, истец и ответчик заключили предварительный договор купли-продажи земельного участка от 31.08.2021, по условиям которого они договорились заключить в будущем договор купли-продажи (далее – основной договор) на часть земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:161 и часть земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:331, расположенных по адресу: 

<

...> (далее – земельный участок), в границах, указанных в плане земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 670 квадратных метров. Площадь земельного участка может быть скорректирована сторонами при заключении основного договора (пункт 1.1 предварительного договора).

            В пункте 1.2 предварительного договора указано, что стороны обязуются заключить основной договор не позднее 45 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:161 и земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:331.

            Продавец передает земельный участок в собственность покупателя на условиях, которые предусмотрены разделом 2 договора (пункт 1.3 предварительного договора).

            На момент подписания предварительного договора участок принадлежит продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:161 от 12.04.2021 № 17407 и договора аренды земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:331 от 31.08.2021 № 17525, заключенным между продавцом и администрацией городского округа Саранск. Указанные земельные участки предоставлены продавцу администрацией городского округа Саранск в рамках реализации инвестиционного проекта АО «Лидер-Компаунд» и включения его в Республиканскую целевую программу развития Республики Мордовия на 2013 – 2022 годы. При успешной реализации инвестиционного проекта земельные участки переходят в собственность продавца (пункт 1.4 предварительного договора).

            В пункте 2.2 предварительного договора стороны определили, что цена земельного участка определяется сторонами по стоимости, установленной администрацией городского округа Саранск при осуществлении сделки купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 13:23:1008032:161 и 13:23:1008032:331 между продавцом и администрацией городского округа Саранск, пропорционально фактической площади земельного участка, передаваемого покупателю продавцом по основному договору.

            При этом право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

            Покупатель несет все расходы, связанные с оформлением основного договора, в том числе регистрирует переход права собственности.

            Положениями пункта 3.1 предварительного договора предусматривается, что в случае если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить основной договор.

            К предварительному договору купли-продажи прилагался план земельного участка, с указанием границ и местоположения земельного участка, предполагаемого к отчуждению.

            На основании договора купли-продажи земельного участка № 13427, заключенного 23.11.2023 с администрацией городского округа Саранск, АО «Лидер-Компаунд» приобрело в собственность земельные участки с кадастровым номером 13:23:1008032:161 площадью 910 квадратных метров и с кадастровым номером 13:23:1008032:331 площадью 1352 квадратных метра, с выкупной стоимостью 593 613 рублей.

            В ходе проведения ООО «Кадастровый центр» кадастровых работ, заказчиком и плательщиком которых выступил Предприниматель на основании договора подряда                   от 28.12.2023 № 506/23 (акт сдачи-приемки выполненных работ № 10 от 23.01.2024, платежное поручение от 28.12.2023 № 1194 на сумму 25 000 рублей), произведено перераспределение земельных участков, в результате чего вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет.

            При этом образован земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:350, расположенный по адресу: 

<

...> площадью 445 квадратных метров, кадастровой стоимостью 457 962,85 рубля, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – нефтехимическая промышленность. Дата регистрации права собственности АО «Лидер-Компаунд» на земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:350 – 08.02.2024.

            Как указал Предприниматель, в адрес АО «Лидер-Компаунд» направлялся проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350, который возвращен последним с условиями, существенно отличающимися от ранее согласованных в предварительном договоре.

            В проекте договора купли-продажи земельного участка, предложенного Предпринимателем, указана стоимость земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350 – 186 600 рублей. При этом Предпринимателем предлагался пункт 11 договора купли-продажи следующего содержания:

            «Покупатель гарантирует Продавцу, что после перехода права собственности на земельный участок пожарный проезд, расположенный в юго-восточной части земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350 и граничащий с земельным участком с кадастровым номером 13:23:1008032:351 будет свободен для экстренного проезда специальных служб при возникновении чрезвычайных ситуаций».

            Не согласившись с предложенной Предпринимателем редакцией договора купли-продажи земельного участка, АО «Лидер-Компаунд» предложило свой вариант договора купли-продажи.

            Предприниматель, посчитав, что Общество уклонилось от заключения основного договора купли-продажи земельного участка, обратился в арбитражный суд.

            В свою очередь АО «Лидер-Компаунд» обратилось в суд с встречным иском о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка б/н                              от 31.08.2021.

            В пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

            Если сторона, для которой в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

            Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

            В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

            В силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

            Как разъяснено в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49), основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен,  в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

            АО «Лидер-Компайнд» не возражало по поводу заключения основного договора купли-продажи земельного участка, с учетом включения в такой договор условий следующего содержания:

            «Покупатель гарантирует Продавцу, что после перехода права собственности на земельный участок пожарный проезд, расположенный в юго-восточной части земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350 и граничащий с земельным участком с кадастровым номером 13:23:1008032:351 размером 4 метра на 4 метра, будет свободен для экстренного проезда специальных служб при возникновении чрезвычайных ситуаций.

            При необходимости для Продавца воспользоваться пожарным проездом при осуществлении производственной деятельности, Покупатель не будет возражать против проезда по земельному участку с кадастровым номером 13:23:1008032:350. Покупатель не вправе требовать от Продавца платы за проезд по земельному участку.

            Покупатель гарантирует Продавцу, что после перехода права собственности на земельный участок Покупатель вправе использовать его для прокладки подземного пожарного водопровода и его совместного использования с Покупателем для целей пожаротушения. При осуществлении прокладки водопровода по земельному участку с кадастровым номером 13:23:1008032:351, расходы по его строительству полностью несет Продавец. После завершения строительства водопровода Продавец дает согласие Покупателю на подключение к сетям водопровода на безвозмездной основе трубы сечением не менее 100 мм. После завершения строительных работ по строительству водопровода, Продавец и Покупатель обязуются в равных долях совместно благоустроить земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:350, в том числе с последующим его асфальтированием».

            Как установили суды, разногласия сторон по поводу предмета договора купли-продажи земельного участка (земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:350 площадью 445 квадратных метров), выкупной цены земельного участка (186 600 рублей) отсутствовали.

            Исключив необходимость включения в основной договор купли-продажи земельного участка условий, предложенных АО «Лидер-Компайнд», суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что данные условия ранее не были оговорены в предварительном договоре купли-продажи земельного участка.

            Как справедливо отметили суды, такие условия ограничивают права истца (Предпринимателя) на осуществление деятельности на приобретаемом земельном участке, фактически предполагая установления бессрочного и бесплатного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350 в целях беспрепятственного проезда по нему.   

            Суды обоснованно указали, что заключив предварительный договор купли-продажи, АО «Лидер-Компаунд» могло и должно было предвидеть необходимость устройства на отчуждаемом земельном участке каких-либо объектов, в том числе пожарного водопровода и необходимость обеспечить проезд к его зданиям, строениям. Зная о существовании такого предварительного договора купли-продажи земельного участка, о его условиях, ответчик по первоначальному иску мог запланировать, запроектировать строительство здания и иных объектов инженерно-технического обеспечения с учетом выбытия из его собственности земельного участка с кадастровым номером 13:23:1008032:350. АО «Лидер-Компаунд» также могло обеспечить устройство экстренного проезда в ином варианте исполнения, а не через земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:350.

            К тому же ответчик, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказал, что не существует иных вариантов размещения экстренного проезда и противопожарного водопровода, кроме как через земельный участок с кадастровым номером 13:23:108032:350. 

            На арендованных ранее Обществом земельных участках возведены объекты недвижимости, введенные в эксплуатацию в установленном законом порядке, что подтверждает соблюдение требований пожарной и технической безопасности.

            Суды обратили внимание ответчика, что при необходимости АО «Лидер-Компаунд» в целях обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок с кадастровым номером 13:23:1008032:350, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации на нем линейных объектов не лишено права потребовать от Предпринимателя предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

            С учетом изложенных обстоятельств суды правомерно возложили на АО «Лидер-Компаунд» обязанность заключить с Предпринимателем основной договор купли-продажи земельного участка на условиях, согласованных в предварительном договоре от 31.08.2021 (существенные условия договора купли-продажи земельного участка: кадастровый номер земельного участка – 13:23:1008032:350, площадь земельного участка – 445 квадратных метров; продажная цена земельного участка – 186 600 рублей).

            Довод заявителя о том, что суд обязал Общество заключить с Предпринимателем договор на иных условиях, чем условия, согласованные в предварительном договоре в части площади земельного участка, отклоняется, поскольку условия пункта 1.1 предварительного договора предусматривают возможность корректировки сторонами площади земельного участка при заключении основного договора.

            Аргумент подателя жалобы о том, что установленный предварительным договором срок для заключения основного договора истек не позднее 27.01.2024, в связи с чем с указанной даты обязательства сторон по заключению основного договора прекратились, противоречит разъяснениям, данным в пункте 27 Постановления № 49. В пределах обозначенного Обществом срока Предприниматель сформировал земельный участок, являющийся предметом договора купли-продажи, продавец зарегистрировал право собственности на него, то есть сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не было исполнено, следовательно, в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Обозначенный шестимесячный срок Предпринимателем не пропущен, так как иск направлен в суд первой инстанции 04.04.2024. 

            Ссылка заявителя на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора подлежит отклонению, поскольку опровергается материалами дела.

            Кроме того, как верно указал суд апелляционной инстанции, ответчик не заявлял в арбитражном суде первой инстанции довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем суд кассационной инстанции в силу разъяснений, изложенных в пункте 18 Обзора практики применения судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, не имеет правовых оснований для оценки указанного обстоятельства и отмены судебных актов.

Суды двух инстанций правомерно применили при рассмотрении спора пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе в части возникших между сторонами разногласий относительно условий основного договора. 

            В силу изложенного окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов применительно к доводам, приведенным в кассационной жалобе.

            Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

            В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.

            Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 13.08.2024 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2024 по делу № А39-2986/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества «Лидер-Компаунд» –  без удовлетворения.                

           Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

           Председательствующий

М.Н. Каманова

Судьи

Е.Г. Кислицын

А.Н. Чих