РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-275873/24-121-1080

г. Москва

14 апреля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 апреля 2025 года

Решение в полном объеме изготовлено 14 апреля 2025 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

председательствующего - судьи Е. А. Аксёновой

при ведении протокола с/з секретарем с/з – И.М. Березовским

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

ООО "СТК Инвест Строй" (127422, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Тимирязевский, ул Костякова, д. 3, стр. 1, этаж антресоль, помещ 2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 29.08.2002, ИНН: 

<

***>)

к 1) ООО "Бизнес-Новация" (625000, Тюменская область, г.о. город Тюмень, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.11.2014, ИНН: 

<

***>)

2) СПИ СОСП № 2 ГМУ ФССП России по г. Москве ФИО1 (129164, 

<

...>),

третье лицо: ИФНС России № 13 по г. Москве

о признании недействительным отчета от 14.10.2024 года № 776/6748

В судебное заседание явились:

от истца: ФИО2 (по дов. от 29.09.2023 б/н, паспорт), от ответчиков: неявка (изв.), от третьего лица: неявка (изв.),

УСТАНОВИЛ:

ООО "СТК Инвест Строй" (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО "Бизнес-Новация" (далее – ответчик 1) и СПИ СОСП № 2 ГМУ ФССП России по г. Москве ФИО1 (далее – ответчик 2) о признании недействительным отчета от 14.10.2024 года № 776/6748 (по уточнениям, принятым судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Ответчиком 2 в материалы дела представлен письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому он просит суд в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Представитель истца в ходе судебного заседания поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчики и третье лицо, извещенные надлежащим образом в порядке ст. 123 АПК РФ о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.kad.arbitr.ru, своих представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчиков и третьего лица в порядке ст. 156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, В производстве ведущего судебного пристава-исполнителя СОСП по г. Москве № 2 ФИО1 находится исполнительное производство № 327170/24/98097-ИП от 25.04.2024 г. Должником по исполнительному производству является ООО «СТК Инвест Строй», взыскателем - ИФНС России № 13 по г. Москве.

Основанием для возбуждения исполнительного производства послужил акт № 1173 от 23.04.2024 г. ИФНС России № 13 по г. Москве о взыскании задолженности (недоимки) с должника (истца) за счет имущества в размере 5 698 894,90 руб.

07.10.2024 г. истец получил от пристава-исполнителя отчет № 776/6748 от 14.10.2024 г. об оценке Объекта оценки. Объектом оценки является нежилое помещение с кадастровым номером 77:09:0003023:7700 (площадью 1 875,1 кв.м.), расположенное по адресу 

<

...>, стоимость которого по результатам оценки составила 166 219 700 руб.

31.10.2024 г. судебный пристав-исполнитель вынес Постановление об оценке вещи или имущественного права. В соответствии с указанным постановлением судебный пристав принял результаты оценки.

Не согласившись с отчетом № 776/6748 от 14.10.2024 г. об оценке объекта оценки, подготовленного ООО "Бизнес-Новация", истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о его оспаривании.

Суд, рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу ст. 11 Закона N 135-ФЗ отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона N 135-ФЗ).

Согласно ст. 20 Закона N 135-ФЗ, требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

Выбор оценщика осуществляется территориальными органами ФССП России в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд".

Из материалов дела следует и судом установлено, что согласно отчету № 776/6748 от 14.10.2024 г. об оценке Объекта оценки, подготовленного ООО "Бизнес-Новация", рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0003023:7700, площадью 1 875,1 кв.м., расположенного по адресу 

<

...> (далее – Объект) составляет 166 219 700 руб.

При этом кадастровая стоимость имущества составляет 207 092 269,33 руб.

Согласно отчету об оценке № 2940-2024 от 14.11.2024 г., подготовленному ООО "АЛС Консалтинг" (ИНН 

<

***>) рыночная стоимость Объекта составляет 384 463 000 руб.

Таким образом, отчет об оценке объекта оценки, проведенный ООО "Бизнес-Новация", в 2.31 раза меньше его рыночной стоимости, что является существенным нарушением прав правообладателя (ООО "СТК Инвест Строй") и явно, свидетельствует о том, что представленные ООО "Бизнес-Новация" данные являются недостоверными.

Следовательно, отчет № 776/6748 от 14.10.2024 г. об оценке Объекта оценки, подготовленный ООО "Бизнес-Новация" не соответствует действительности и искажает реальную стоимость имущества.

Кроме того, в отчете № 776/6748 от 14.10.2024 г. об оценке Объекта оценки, подготовленного ООО "Бизнес-Новация" имеется множество ошибок, которые привели к неверным и недостоверным данным о рыночной стоимости имущества

В отчете № 776/6748 от 14.10.2024 г. имеются следующие существенные недостатки, в том числе одни из них следующие:

1) на стр. 4 оценщик указывает, что доступ к объекту оценки не предоставлялся, в связи с чем на каком основании определяется тип отделки не понятно (на стр. 4);

2) на стр. 6 оценщик указывает, что объектом оценки выступает жилой дом, в то время как здание имеет назначение «нежилое» (на стр. 6);

3) на стр. 9, в пункте «сегмент рынка», также очень размыто был определен сегмент рынка как коммерческая недвижимость, которая может быть как торгово-офисного назначения, так и производственно-складского;

4) пункт 10 «Анализ рынка» составлен с нарушениями Федеральных стандартов оценки (ФСО). На основании ФСО 7, п.5 Анализ рынка: отсутствует анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденции?, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Также отсутствуют основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Так как оценщик определил объект оценки как коммерческое помещение, т.е. помещение способное приносить доход от сдачи в аренду, необходимо провести анализ рынка аренды сопоставимых помешенный для дальнейшего использования данной информации в рамках доходного подхода.

5) в пункте 10 на стр. 10-11 отсутствует информация о том, какой метод применялся в рамках сравнительного подхода, а также отсутствует обоснованный отказ от применения затратного и доходного подхода. Согласно "Подходы и методы оценки (ФСО V) п. 1": «При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.»

6) на стр. 13 отчета подбор объектов аналогов был проведен не корректно, расхождение в стоимости объектов аналогов, руб. за 1 кв.м. составляет 70%, что может привести к искажению рыночной стоимости. Фактическое использование объекта оценки – автосервис, а объекты аналоги, используемые в расчетах – помещения офисного назначения, в расчетах отсутствует корректировка на назначение помещения. Также оценщик указал по аналогам № 2 и № 3, что тип ремонта по данным объектам – «без отделки», однако в приложении данного отчета на стр. 48- 49 имеются копии интернет-страниц, где по данным аналогам указан тип отделки – чистовая отделка. Данные обстоятельства могут привести к неверным расчетам.

Вышеуказанные недостатки зафиксированы в рецензии № 2940-2024-1 от 14.11.2024 г. на отчет № 776/6748 об оценке объекта оценки от 14.10.2024 г.

В соответствии со ст. 64 АПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим кодексом и другими Федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования или возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, аудио-видеозаписи, иные документы и материалы.

Согласно ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Арбитражным процессуальным законодательством установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих фактов наличия тех или иных обстоятельств.

Доказательства, на основании которых лицо, участвующее в деле, обосновывает свои требования и возражения должны быть допустимыми, относимыми и достаточными.

Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями ст. 68 АПК РФ. В соответствии с указанной статьей обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Определениями Арбитражного суда г. Москвы от 25 декабря 2024 года, от 04 февраля 2025 года и от 13 марта 2025 года, ответчику предлагалось заблаговременно представить письменный отзыв в порядке статьи 131 АПК РФ с документальным и нормативным обоснованием своих доводов и доказательства направления отзыва в адрес сторон, однако ООО "Бизнес-Новация", извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явилось, отзыв с нормативным и документальным обоснованием своих доводов не представил, заблаговременно в суд не направил, не представил также доказательств невозможности предоставления доказательств, в связи с чем, суд рассмотрел дело по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Согласно ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчик не воспользовался своими процессуальными правами, установленную обязанность по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для совершения указанных действий не исполнил, в связи с чем, исходя из ст. 9, ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

Поскольку в рассматриваемом случае ответчиком не представлено каких-либо доказательств правомерности вынесенного отчета об оценке, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 1 ст. 65, ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Согласно требованиям ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

С учетом того, что в материалы дела не представлено доказательств, опровергающих доводы искового заявления, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.

Согласно абзацу седьмому пункта 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" определить надлежащую оценку имущества должника.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по оплате госпошлины относятся судом на ответчика на основании ст. 110 АПК РФ.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 65, 71, 110, 124, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным отчет ООО "Бизнес-Новация" от 14.10.2024 года № 776/6748 об оценке имущества.

Установить цену нежилого помещения с кадастровым номером 77:09:0003023:7700 в размере 384 463 000 (триста восемьдесят четыре миллиона четыреста шестьдесят три тысячи) рублей 00 копеек.

Взыскать с ООО "Бизнес-Новация" в пользу ООО "СТК Инвест Строй" расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Судья:

ФИО3