ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-349/2022

город Ростов-на-Дону

07 сентября 2022 года

15АП-14544/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 сентября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Илюшина Р.Р.,

судей Н.Н. Мисника, Н.В. Нарышкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1, 

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 12.06.2022,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 12.06.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «ЮКЦ «Партнер»

на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 01.07.2022 по делу № А53-349/2022 

по иску общества с ограниченной ответственностью «ЮКЦ «Партнер»

к обществу с ограниченной ответственностью «Хорошие офисы. Управление»

о взыскании задолженности, расторжении договора субаренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ЮКЦ «Партнер» (далее – истец, юридический центр) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Хорошие офисы. Управление» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности в размере 87890 руб. и  расторжении договора субаренды.

Решением суда от 01.07.2022 в удовлетворении иска отказано. 

Юридический центр обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил его отменить, удовлетворить требования в полном объёме. 

В обоснование жалобы истец приводит следующие доводы:

 - судом не дана оценка представленным истцом актам, подтверждающим факт залития помещения, и переписке с ответчиком;

- вывод суда о том, что причина залития устранена не соответствует действительности;

- судом не рассмотрено требование о возврате гарантийного взноса.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. 

Представитель ответчика просил решение суда оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта. 

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 08.09.2021 между обществом с ограниченной ответственностью «Хорошие офисы. Управление» (субарендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью  «ЮКЦ «Партнер» (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения №2-КДАЧ-21, по условиям которого субарендатору передается во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, этаж 5, офис 500, для использования под офис. 

Согласно пункту 3 договора срок субаренды установлен до 31.08.2022. 

Объект аренды был передан субарендатору 01.10.2021, что подтверждается актом приема-передачи. 

В соответствии с заключенным договором и во исполнение п. 6.6. Правил к данному договору, которые являются его неотъемлемой частью, ООО «ЮКЦ «Партнер» 09.09.2021 внес гарантийный взнос - сумму, уплачиваемую в качестве обеспечения обязательств, либо возмещения нанесенных убытков, в размере 87890 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру. 

В соответствии с п. 4.3. Правил, ответчик обязан вернуть гарантийный взнос истцу при прекращении договора в течение 30 дней с момента получения письменного заявления истца о возврате средств. 

В связи с имеющимися недостатками нежилого помещения, вследствие которых истец не имел возможности нормального использования арендуемого помещения, 08.11.2021 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о досрочном расторжении договора субаренды № 2-КДАЧ-21 от 08.09.2021 с 01.12.2021 и возврате суммы гарантийного взноса. 

09.11.2021 ООО «Хорошие офисы. Управление» направлено письмо-ответ, согласно которому общество отказалось от удовлетворения требований расторгнуть договор субаренды и вернуть сумму гарантийного взноса. 

Указанные обстоятельства послужили основанием обращения истца в суд с иском по настоящему делу.

Принимая обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 10, положениями статьи 310, пункта 1 статьи 328, статьи 381.1, части 2 статьи 450, статьи 450.1, пункта 2 статьи 453, статей 606, 611, 614, 620, части 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 8, 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», установив, что истцом не доказано наличие оснований, дающих право арендатору досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку указанные истцом недостатки помещения носят устранимый характер и не являются препятствием для использования помещения по назначению, пришел к выводу об отказе в иске. 

С доводами, изложенными в апелляционной жалобе, судебная коллегия не может согласиться ввиду следующего.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Частью 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договор.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (часть 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). 

Так, согласно акту приема-передачи нежилого помещения по адресу: 

<

...>, 11ц, площадью 103,4 кв. м., 5й этаж, офис № 500, подписанному сторонами, указанное помещение передано 01.10.2021 субарендатору ООО «ЮКЦ «Партнер» в хорошем техническом состоянии.

Истец  основывает свои требования на доводах о невозможности использования арендованного помещения ввиду протекания оконных рам и залития  офисного помещения 14.10.2021, 02.11.2021, 03.11.2021, 09.11.2021, 24.11.2021, указывая на порчу офисной техники (ноутбук, телефон).

Истец также утверждает о невозможности пользования арендованным офисным помещением по причине сильного токсичного запаха, образовавшегося в результате проведения 19.11.2021 ремонтных работ.

В силу абзаца 5 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со частью 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Между тем доказательства приведенных истцом доводов и подтверждение перечисленных событий в материалах дела отсутствуют.

Истец не раскрывает, каким образом возможное протекание оконной рамы могло создавать препятствия пользованию имуществом и повлечь невозможность использования офисного помещения.

Арендованное офисное помещение расположено на 5-ом этаже бизнес центра «Купеческий Двор». В соседних с офисным помещением ООО «ЮКЦ «Партнер» на указанном этаже расположены объект общественного питания и гостиница, которые не прекращали работу в указанные даты.

Указанные апеллянтом недостатки имели устранимый характер, имевшее место залитие помещения не препятствовало использованию заявителем арендованного помещения, работа офиса ООО «ЮКЦ «Партнер» в связи с указанным залитием не приостанавливалась.

В целях устранения протекания мансардных окон субарендодателем заключен договор подряда №11/02/11/21 от 09.11.2021, предметом которого является ремонт сливной системы и герметизация мансардных окон по адресу: г. Ростов - на - Дону, ул. Социалистическая, 74, БЦ «Купеческий Двор», офис 500. 

В результате указанных работ причина залития оперативно устранена, о чем ООО «Хорошие Офисы. Управление» сообщило ООО «ЮКЦ «Партнер» в письме исх. № 384 от 19.11.2 021.

Согласно пункту 6.7. Правил к заключенному договору субаренды нежилого помещения, которые являются неотъемлемым приложением и обязательны для сторон в силу пункта 7 заключенного договора субаренды, гарантийный платеж возвращается субарендатору в случае отсутствия задолженности по арендной плате.

ООО «Хорошие Офисы.Управление» в адрес ООО «ЮКЦ «Партнер» направляло претензию  о задолженности по арендной  плате от 01.12.2021 по спорному договору. 

В настоящий момент доказательств оплаты задолженности по арендной плате истцом не представлено, в этой связи ООО «Хорошие Офисы.Управление» заключило договор цессии и передало право требования задолженности по арендной плате ООО «Аркана», спор по указанной задолженности находится на рассмотрении в Арбитражном суде Ростовской области (дело №А53-26255/2022).

Таким образом, отказывая ООО «ЮКЦ «Партнер»  в удовлетворении требований о расторжении договора субаренды, суд также отказал в требовании о возврате гарантийного платежа.

В статье 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерацииопределено, что денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1).

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 этой статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункт 2).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 7.5 Правил досрочное освобождение арендуемого нежилого помещения без подписания стонами акта приема-передачи имущества не является основанием для прекращения обязательств субарендатора по внесению арендой платы и иных платежей. 

Представленный истцом акт освобождения помещения (т.1, л.д. 25) составлен в одностороннем порядке, следовательно, не может быть принят в качестве доказательства возврата помещения с 01.12.2021.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

При этом согласно пункту 3 заключенного между сторонами договора срок субаренды установлен до 31.08.2022. 

С учетом изложенного, у судебной коллегии отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.

Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы. 

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.07.2022 по делу №А53-349/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий                                                           Р.Р. Илюшин

 

Судьи                                                                                             Н.Н. Мисник

 

Н.В. Нарышкина