АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                          Дело  № А19-17799/2017

«14» мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 29 апреля 2019 года. Решение в полном объеме изготовлено 14 мая 2019 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Сураевой О.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассматривая в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «КАБЛУЧОК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 30.06.1993 г., адрес: 664011, 

<

...>)

к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 20.01.2016 г., адрес: 664007, 

<

...>),

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «НЕЗАВИСИМЫЙ ЭКСПЕРТНО-КОНСАЛТИНГОВЫЙ ЦЕНТР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 23.11.2010 г., адрес: 664003, 

<

...>)

о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости имущества, определенной в отчете № 001-517/1 от 06.04.2017 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества,

при участии в судебном заседании:

от истца: представителя ФИО2 по доверенности, паспорт, 

от ответчика (КУМИ Администрации г. Иркутска): представителя ФИО3 по доверенности, паспорт,

от ответчика (ООО «НЭКЦ»): представитель не явился,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Каблучок» обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска, к Обществу с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр»:

- о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости имущества, определенной в отчете № 001-517/1 от 06.04.2017 об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности города Иркутска. Объект недвижимости на 2 этаже задания Дома Быта, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, выполненном ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр»;

 - об урегулировании разногласий, возникших между КУМИ администрации г. Иркутска и ООО «Каблучок» при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества - нежилого помещения на 2 этаже задания Дома Быта, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, отраженные в техническом паспорте от 03.02.15г., изготовленным ОГУП «Областной центр технической инвентаризации - Областное БТИ», общей площадью 381,8 кв.м., адрес (местонахождения) объекта: 

<

...>, согласовав пункты 1.5, 1.7; 2.1; 2.3.2; 2.4; 3.1.2; 3.1.3; 3.1.4; 3.2.1; 3.2.3; 3.3.2; 3.3.3; 3.3.7; 3.3.8; 4.2; 4.3; 4.4; ,4.5; 4.6; 4.7; 4.8; 5.3; 5.5 в редакции, указанной в исковом заявлении. 

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал. В обоснование заявленных исковых требований указал следующее.

Распоряжением заместителя мэра – председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска от 21.04.2017 № 504-02-433/17 «О приватизации нежилого помещения, расположенного в 

<

...>» утверждено решение комиссии об условиях приватизации нежилого помещения на 2 этаже здания Домы Быта, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, отраженные в техническом паспорте от 03.02.2015, изготовленным ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ», общей площадью 381,8 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> (далее – объект недвижимости).

ООО «Каблучок» предоставлено преимущественное право на приобретение объекта недвижимости (пункт 1 решения об условиях приватизации), при этом рыночная (выкупная) стоимость объекта недвижимости определена в размере 17 920 000 руб.

Указанная цена определена в соответствии с отчетом № 001-517/1 от 06.04.2017 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности города Иркутска. Объект недвижимости на 2 этаже задания Дома Быта, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61 общей площадью 381,8 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, выполненным ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр».

По мнению истца, отчет об оценке от 06.04.2017 № 001-517/1 не соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки «Требования к отчету об оценке «ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015 № 299, Федеральным стандартам оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 № 611.

Как указал истец, в соответствии с отчетом об оценке спорного объекта недвижимости, подготовленным по заказу ООО «Каблучок» оценочной компанией АО «РАО Бизнес» (оценщик ФИО4), стоимость имущества составила 8 030 000 руб., в связи с чем выкупная цена спорного объекта недвижимости, предложенная ответчиком, является завышенной.

В этой связи ООО «Каблучок» обратилось к оценщику – ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» с требованием о признании отчета об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Иркутска от 06.04.20217 № 001-517/1 недостоверным.

Перечисленные обстоятельства привели к тому, что при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества и по иным условиям договора.

Так, истец, не согласившись с рядом пунктов договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, сопроводительным письмом от 13.06.2017 направил в адрес ответчика – Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, в котором просил пункты 1.5, 1.7, 2.1, 2.3.2, 2.4, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.2.1, 3.2.3, 3.3.2, 3.3.3, 3.3.7, 3.3.8, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8, 5.3, 5.5 принять в редакции Покупателя.  

Рассмотрев протокол разногласий, КУМИ Администрации города Иркутска письмом от 18.07.2017 № 505-70-8241/17 отклонил протокол разногласий и предложил ООО «Каблучок» подписать договор купли-продажи в редакции протокола согласования разногласий от 14.07.2017.

Возникшие между сторонами разногласия сторонами не урегулированы. 

Поскольку в процессе заключения договора купли-продажи объекта недвижимого имущества между сторонами возникли неурегулированные разногласия в части величины рыночной стоимости нежилого помещения, а также по условиям пунктов 1.5, 1.7, 2.1, 2.3.2, 2.4, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.2.1, 3.2.3, 3.3.2, 3.3.3, 3.3.7, 3.3.8, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8, 5.3, 5.5 проекта договора купли-продажи, ООО «Каблучок» обратилось в арбитражный суд  с настоящими исковыми требованиями.

При этом следует отметить, что представитель истца неоднократно пояснял в судебных заседаниях, что ООО "Каблучок" известно о наличии препятствий в использовании спорного имущества в здании Дома Быта, о фактах отказа собственников, заключивших ранее с КУМИ г.Иркутска аналогичные договоры, от исполнения договоров и обращениях об их расторжении. Однако, ООО "Каблучок" принято решение о заключении договора, на удовлетворении требований истец настаивает несмотря на наличие указанных обстоятельств.

Представитель КУМИ администрации города Иркутска в судебном заседании заявленные исковые требования не признал и указал, что форма договора купли-продажи является утвержденной, то есть при продаже муниципального имущества Комитет руководствуется той формой договора, которая разработана для целей продажи данного имущества, в отношении пунктов договора, пояснил, что они соответствуют условиям договора и изменение их является нецелесообразным. При этом стоимость спорного имущества определена в соответствии с отчетом, выполненным ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр».

ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр», извещенное надлежащим образом, представителя для участия в судебном заседании не направило, в представленном отзыве указало, что оценщиком выполнены требования пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», в отчете об оценке на стр. 21-28 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и удельная цена объекта-аналога корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Все корректировки  к элементам сравнения  были применены по данным «Справочника оценщика недвижимости» (Под ред. Л.А. Лейфера. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Издание третье. Приволжский центр оценки и консалтинга. Нижний Новгород. 2014г.). Кроме того, оценщиком при исследовании рынка было установлено, что улица Урицкого, на которой расположен объект оценки – является традиционным торговым коридором в культурно-историческом центре города Иркутска с одними из самых высоких арендованных ставок на коммерческую недвижимость. 

Дело в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрено в отсутствие ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр».                                                                                                                                                         

Исследовав материалы дела с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, выслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

На основании подпункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ покупателю как субъекту малого предпринимательства предоставлено право обжалования в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, в силу статьи 13 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности» (далее – Закон об оценочной деятельности) и пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» осуществляется заинтересованным лицом посредством подачи соответствующего иска.

Как следует из материалов дела, во исполнение Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества находящегося в  государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска издано распоряжение от 21.04.2017 № 504-02-433/17 «О приватизации нежилого помещения расположенного в 

<

...>».

Данным распоряжением принято решение об условиях приватизации (приложение № 1 к распоряжению) объекта недвижимости площадью 381,8 кв.м. на 2 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане № 17-29, 58, 60, 61, отраженные в техническом паспорте от 03.02.2015, изготовленном ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ», расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с распоряжением от 21.04.2017 № 504-02-433/17 Отделом аренды и приватизации имущественного департамента Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска направлен ООО «Каблучок» проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, Кировский район, ул. Урицкого, д. 8, для подписания.

По условиям проекта договора купли-продажи в качестве Продавца выступает Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска, в качестве Покупателя – ООО «Каблучок».

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи в соответствии с договором Продавец обязуется передать в собственность объект недвижимости площадью 381,8 кв.м. на 2 этаже здания Домы Быта, номера на поэтажном плане № 17-29, 58, 60, 61, отраженные в техническом паспорте от 03.02.105, изготовленном ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ, расположенный по адресу: 

<

...> (далее – Имущество), а Покупатель обязуется оплатить и принять Имущество.

В пункте 2.1 проекта договора указано, что стоимость Имущества – 17 920 000 (семнадцать миллионов девятьсот двадцать тысяч) рублей без учета НДС, которая определена по состоянию на 03.02.2015 в соответствии с отчетом № 001-517/1 от 06.04.2017 об оценке рыночной  стоимости (без учета НДС) нежилых помещений, находящихся в муниципальной  собственности города Иркутска, Объект недвижимости на 2 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане № 17-29, 58, 60, 61, отраженные в техническом паспорте от 03.02.2015, изготовленном ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ, общей площадью 381,8 кв.м., адрес (местонахождение) объекта:  

<

...>, выполненным Независимым экспертно-консалтинговым центром.

Согласно материалам дела, на основании муниципального контракта № Ф.2017.74160 от 22.03.2017, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска и ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр», была проведена оценка рыночной  стоимости (без учета НДС) нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности.

В результате выполненных работ оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость (без учета НДС) нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Иркутска: нежилые помещения, назначение: нежилые, общей площадью 381,80 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, этаж 2, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений по состоянию на дату оценки составляет округленно: 17 920 000 руб.

В подтверждение указанного обстоятельства в материалы дела представлен отчет № 001-517/1 от 06.04.2017 об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Иркутска: нежилые помещения, назначение: нежилые, общей площадью 381,80 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, этаж 2, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, который содержит описание объекта оценки, собранную информацию, этапы проведенного анализа, краткое обоснование полученных результатов, а также ограничительные условия и сделанные допущения. 

Посчитав отчет № 001-517/1 от 06.04.2017 недостоверным ввиду нарушения оценщиком требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015 № 299, Федеральным стандартам оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 № 611, ООО «Каблучок» поручило АО «Региональное агентство оценки бизнеса» провести оценку рыночной стоимости спорного недвижимого имущества.    

В соответствии с отчетом АО «Региональное агентство оценки бизнеса» об определении рыночной стоимости недвижимого имущества: Нежилого помещения общей площадью 381,8 кв.м., находящегося в здании Дома Быта, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 38:36:000034:21737, оценка объекта выполнена оценщиком ФИО4, рыночная стоимость указанного имущества в ценах на 03.02.2015 с учетом допустимого округления составляет 8 030 000 руб.

В этой связи полагая, стоимость спорного недвижимого имущества, предложенная КУМИ администрации города Иркутска в проекте договора купли-продажи, завышенной, и истец в ходе судебного разбирательства по делу заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки достоверности оспариваемого отчета № 001-517/1 от 06.04.2017, соответствия его Федеральному закону РФ «Об оценочной деятельности», Федеральным Стандартам Оценки и, в случае выявления факта его недостоверности, определения иной независимой оценки стоимости субъекта приватизации.

Определением суда от 23.01.2018 по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия оспариваемого отчета о рыночной стоимости объекта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Проведение судебной экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Независимый экспертный центр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664025, 

<

...>), эксперту ФИО5.

            На разрешение экспертизы поставлены следующие вопросы:

 «1. Соответствует ли выполненный ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» отчет № 001-517/1 от 06.04.2017г. об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности города Иркутска - объекта недвижимости на 2 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, общей площадью 381,8 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>,  Федеральному закону от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. 

В случае выявления несоответствия отчета об оценке № 001-517/1 от 06.04.2017г.  требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки указать, в чем заключается несоответствие и могло ли оно повлиять на установленную отчетом величину рыночной стоимости объекта оценки.   

В случае несоответствия выполненного ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» отчета № 001-517/1 от 06.04.2017г. об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности города Иркутска - объекта недвижимости на 2 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, общей площадью 381,8 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, Федеральному закону от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, определить величину рыночной стоимости нежилого помещения площадью 381,8 кв.м на 2 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане 17-29, 58,60, 61, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, на дату оценки  - 03.02.2015г.».

По результатам проведенного ООО «Независимый экспертный центр»  исследования в Арбитражный суд Иркутской области направлено заключение эксперта № 774/06/18, согласно выводам которого выполненный ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» отчет № 001-517/1 от 06.04.2017 об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности города Иркутска – объекта недвижимости на 2 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, общей площадью 381,8 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, не соответствует федеральным стандартам оценки, а именно требованиям пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», согласно которому при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Корректировка со знаком минус по элементу сравнения «местоположение объекта» не внесена в таблице № 9.2.3.1.

 Согласно выводам эксперта рыночная стоимость нежилого помещения площадью 381,8 кв.м. на 2 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, общей площадью 381,8 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, на дату оценки – 03.02.2015 с учетом НДС составляет 13 234 000 руб. Рыночная стоимость указанного объекта на дату оценки – 03.02.2015 без учета НДС составляет 11 215 000 руб.

ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр», не согласившись с заключением эксперта № 774/06/18, заявило ходатайство о признании данного заключения недопустимым доказательством, по следующим основаниям.

 Так, на странице 8 заключения в пункте 1.11 указано, что «на осмотре 26.02.2018г. присутствовали: обе стороны», при этом не указано, какие именно стороны присутствовали, ответчики не уведомлялись о дате и  времени проведения осмотра.

На стр. 9 заключения в пунктах 8 и 1.14 указано, что при проведении исследования экспертом были использованы стандарты и правила оценки, установленные НП «ЮСО». Данные стандарты и правила оценки не имеют отношения к объекту исследования.

На странице 12 заключения указано, что при осмотре объекта 26.02.2018г. велась фотофиксация, тогда как на странице 14 имеется фотография, сделанная экспертом 23.05.2017г., то есть ранее, чем была назначена экспертиза.

Эксперт не обосновал своего замечания о том, что оценщиком в качестве объекта-аналога выбраны дорогие объекты, расположенные на центральных, оживленных улицах, тогда как ул. Урицкого находится в глубине квартала, по ней невозможен проезд автотранспорта.

Противоречивы выводы эксперта о техническом состоянии объекта, что не позволяет определить, на какую дату проводилась оценка.

В разделе 2.13.7.5 заключения на странице 73 экспертом неверно определена корректировка на состояние отделки.

Экспертом при анализе объектов оценки не исследован важный ценообразующий фактор – выход объекта на красную линию.

В разделе 2.10 заключения на страницах 59-60 экспертом указаны средние цены на коммерческую недвижимость в Иркутске, однако, результат его оценки почти в два раза ниже, им же указанных средних цен, обоснование такого отличия отсутствует.

Представитель КУМИ администрации г. Иркутска доводы оценщика поддержал, полагает представленный экспертом отчет противоречивым, неполным, необоснованным.

По ходатайству ответчиков в судебное заседание был вызван эксперт  Общества с ограниченной ответственностью «Независимый экспертный центр» ФИО5.

Вместе с тем, ни устные, ни письменные пояснения эксперта не устранили указанные ответчиками недостатки в заключении эксперта, имеющиеся в экспертом заключении противоречия не устранены.

В этой связи оценщиком ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» было заявлено ходатайство, поддержанное вторым ответчиком, о назначении по делу повторной экспертизы.

Представитель истца возражал против проведения повторной экспертизы, полагает, что заключение эксперта ФИО5 содержит четкие однозначные ответы на поставленные судом вопросы, в связи с чем, не доверять экспертному заключению оснований не имеется.

Определением суда от 20.12.2018 суд назначил по делу повторную судебную экспертизу по определению соответствия оспариваемого отчета о рыночной стоимости объекта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Проведение повторной судебной экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Оценщик» (ОГРН 

<

***>, адрес: 664025, 

<

...>), эксперту ФИО6, поставив на разрешение экспертизы следующие вопросы:

  «1. Соответствует ли выполненный ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» отчет № 001-517/1 от 06.04.2017г. об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности города Иркутска - объекта недвижимости на 2 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане 17-29, 58,60, 61, общей площадью 381,8 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>,  Федеральному закону от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. 

В случае выявления несоответствия отчета об оценке № 001-517/1 от 06.04.2017г.  требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки указать, в чем заключается несоответствие и могло ли оно повлиять на установленную отчетом величину рыночной стоимости объекта оценки.   

2. Определить величину рыночной стоимости нежилого помещения площадью 381, 8 кв.м. на 2 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, на дату оценки  - 03.02.2015г.», а также определить границы интервала, в котором может находиться указанная рыночная стоимость».

По результатам повторного исследования в материалы дела поступило заключение эксперта ООО «Оценщик» № 06-01-2019, согласно выводам которого выполненный ООО «Независимы экспертно-консалтинговый центр» отчет № 001-517/1 от 06.04.2017 об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности города Иркутска – объекта недвижимости на 2 этаже здания Дома Быта, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, общей площадью 381,8 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации, Федеральным стандартам оценки, за исключением п.5 ФСО-7 – не указана дата осмотра объекта оценки.

Выявленное несоответствие ответа об оценке № 001-517/1 от 06.04.2017 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не могло повлиять на установленную отчетом величину рыночной стоимости объекта оценки.

При этом величина рыночной стоимости нежилого помещения площадью 381,8 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, на дату оценки – 03.02.2015, без учета НДС составляет 16 725 000 руб. Границы интервала, в котором может находиться указанная рыночная стоимость, составляют от 14 216 000 руб. до 19 234 000 руб.

По мнению истца, повторное исследование, проведенное экспертом, нарушает требования, указанные в Федеральном законе от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Как указывает истец, эксперт мог провести осмотр объекта недвижимости для установления количественных и качественных характеристик, в заключении нарушен принцип проверяемости в части указания наличия/отсутствия НДС в цене предложения объектов – аналогов, весь процесс провождения оценки сравнительным и доходным подходом нарушает требования ФСО № 7 в части подбора объектов – аналогов.

В связи с возникшими вопросами у представителя ответчика ООО «НЭКЦ» относительно выводов эксперта ООО «Оценщик», изложенных в заключении № 06-01-2019, по его ходатайству в судебное заседание был вызван эксперт  ФИО6

Суд, заслушав эксперта ФИО6 оснований для признания заключения № 06-01-2019 недостоверным, не усматривает.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (абзац 2 статьи 3).

Статья 11 Закона об оценочной деятельности устанавливает ряд требований, которым должен соответствовать отчет об оценке объекта оценки, в том числе отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности (абзац 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности).

Суд, исследовав и оценив заключение эксперта № 06-01-2019, составленного по результатам повторной судебной экспертизы, установил, что в данном случае по форме и содержанию заключение эксперта с учетом пояснений, данных в судебном заседании, имеет достаточную ясность и полноту выводов на все поставленные перед экспертом вопросы и дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле и суда.

Как следует из заключения эксперта № 06-01-2019 (стр. 9 заключения), осмотр объекта оценки не является обязательным, в случае непроведения осмотра оценщик должен указать причину. Поскольку отчет об оценке составлен по состоянию на 06.04.2017, а датой оценки является дата в прошлом – 03.02.2015 осмотр объекта оценки не несет информативной нагрузки, поскольку характеристики объекта оценки и ближайшего окружения могли измениться. Оценщик исходил из предположения, что характеристики объекта исследования на дату оценки соответствуют техническому паспорту от 03.02.2015 (стр. 47-50 ответчика № 001-517/1 от 06.04.2017). 

В требованиях Федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки нет прямого указания, что отчет об оценке должен содержать дату осмотра объекта оценки, однако это вытекает из пункта 5 ФСО № 7. При этом выявленное несоответствие отчета об оценке № 001-517/1 от 06.04.2017 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности не могло повлиять на установленную отчетом величину рыночной стоимости объекта оценки. Данное заключение эксперта не является отчетом об оценке. Требования Федерального закона от 29.08.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки соблюдены в частях, необходимых для полного ответа на поставленный судом вопрос и не противоречащих  требованиям Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».  

Таким образом, доводы истца о необходимости проведения осмотра объекта недвижимости для установления количественных и качественных характеристик судом не принимаются.  При этом допущенные оценщиком технические ошибки, на которые ссылается истец, как пояснил эксперт, вызванный судом для дачи пояснений, на оценку объекта не повлияли.

Показания эксперта, заключение эксперта, возражения и пояснения ответчика, все в совокупности, являются достаточными доказательствами, необходимыми для правильного разрешения дела.

Таким образом, оснований считать заключение судебной экспертизы эксперта ФИО6 могло сформировать недостоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта невидимости, у суда не имеется.

С учетом изложенного, оценивая оспариваемый отчет № 001-517/1 от 06.04.2017, судом установлено, что оценщиком выполнены требования пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости», в отчете об оценке на стр. 21-28 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и удельная цена объекта-аналога корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. Все корректировки  к элементам сравнения  были применены по данным «Справочника оценщика недвижимости» (Под ред. Л.А. Лейфера. Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Издание третье. Приволжский центр оценки и консалтинга. Нижний Новгород. 2014г.). Кроме того, оценщиком при исследовании рынка было установлено, что улица Урицкого, на которой расположен объект оценки – является традиционным торговым коридором в культурно-историческом центре города Иркутска с одними из самых высоких арендованных ставок на коммерческую недвижимость. 

При таких обстоятельствах, учитывая, что разница в оспариваемой оценке объекта недвижимости, и в расчете, произведенном экспертом по результатам повторной экспертизы, не является значительной, истцом не доказано наличие нарушений ответчиком в ходе проводимой оценки Закона об оценочной деятельности либо Федеральных Стандартов Оценки, суд не находит оснований для признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

С учетом изложенного исковые требования о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости имущества, определенной в отчете № 001-517/1 от 06.04.2017 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения удовлетворению не подлежат.

Кроме того, в процессе заключения договора между сторонами возникли помимо стоимости спорного недвижимого имущества, неурегулированные разногласия по условиям пунктов 1.5, 1.7, 2.1, 2.3.2, 2.4, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.2.1, 3.2.3, 3.3.2, 3.3.3, 3.3.7, 3.3.8, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8, 5.3, 5.5 проекта договора купли-продажи.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В этой связи судом рассмотрены возникшие между сторонами разногласия по пунктам 1.5, 1.7, 2.1, 2.3.2, 2.4, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.2.1, 3.2.3, 3.3.2, 3.3.3, 3.3.7, 3.3.8, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8, 5.3, 5.5 переданного покупателю продавцом проекта договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1.5 проекта договора купли-продажи имущество, находится в залоге у Продавца до полной его оплаты, последующий залог имущества не допускается. В период нахождения в залоге Имущество не может быть отчуждено, сдано в аренду или пользование иным лицам.

Покупатель, не согласившись с данной редакцией указанного пункта, предложил свою редакцию в следующем содержании: «Имущество находится в залоге у Продавца до полной  его оплаты, последующий залог Имущества не допускается».

В ходе судебного разбирательства лица, участвующие в деле согласовали пункт 1.5 договора в редакции Покупателя, в связи с чем спорное условие следует  изложить в следующей редакции: «Имущество находится в залоге у Продавца до полной  его оплаты, последующий залог Имущества не допускается».

Кроме того, в ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, также согласованы в редакции Покупателя следующие пункты 3.1.3, 3.3.3, 3.3.8, 5.5.

Таким образом, пункт 3.1.3 следует изложить в следующей редакции: «В течение 10 (десяти) календарных дней со дня подписания акта приема-передачи Имущества передать Покупателю документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области».

Пункт 3.3.3 следует изложить в следующей редакции: «В течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения от Продавца всех необходимым документов, согласно п. 3.1.3 Договора обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области для государственной регистрации перехода права собственности на имущество. Оплатить расходы по государственной регистрации перехода права собственности на имущество».

Пункт 3.3.8 следует изложить в следующей редакции: «Обеспечить сохранность Имущества».

Пункт 5.5 следует изложить в следующей редакции: «Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законодательством РФ и Договором. Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон». 

Покупатель считает необходимым дополнить раздел 1 проекта договора пунктом 1.7 следующего содержания: «Продавец гарантирует, что продаваемое Имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом обеспечительных мер, может использоваться Покупателем без ограничений (за исключением условий, изложенных п. 1.5 Договора) для ведения коммерческой деятельности с момента передачи Имущества по акту приема-передачи».

В соответствии с пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Таким образом, предложенный истцом пункт 1.7 договора соответствует положениям Гражданского кодекса, в связи с чем текст договора подлежит дополнению пунктом 1.7 в следующем содержании: Продавец гарантирует, что продаваемое Имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом обеспечительных мер, может использоваться Покупателем без ограничений (за исключением условий, изложенных п. 1.5 Договора) для ведения коммерческой деятельности с момента передачи Имущества по акту приема-передачи».

По пункту 2.1 определяется стоимость имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.08.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

В данном случае отчет № 001-517/1 от 06.04.2017 об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г. Иркутска: нежилые помещения, назначение: нежилые, общей площадью 381,8 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...>, этаж 2, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, выполненный ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» и послуживший основанием для определения Продавцом стоимости спорного имущества, признан судом достоверным.

В этой связи пункт 2.1 следует признать законным в редакции Продавца и изложить в следующей редакции: «Стоимость Имущества – 17 920 000  (семнадцать миллионов девять сот двадцать тысяч) рублей без учета НДС, которая определена по состоянию на 03.02.2015 в соответствии с отчетом № 001-517/1 от 06.04.2017 об оценочной деятельности (без учета НДС) нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности города Иркутска. Объект недвижимости на  2 этаже здания Дома быта, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, отраженные в техническом паспорте от 03.02.2015г., изготовленном ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ», общей площадью 381,8 кв.м, адрес (местоположение) объекта: 

<

...>, выполненным Независимый экспертно-консалтинговым центром».

По пункту 2.3.2 в редакции Покупателя: «Первый платеж в размере 298 667 (двести девяносто восемь шестьсот шестьдесят семь) рублей без учета НДС перечисляется в течение 10 (десяти) дней с даты подписания настоящего Договора».

Истец предлагает изложить данный пункт в следующей редакции: «Первый платеж в размере 133 833, 34 (сто тридцать три тысячи восемьсот тридцать три рубля 34 коп.) без учета НДС перечисляются в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня государственной регистрации настоящего Договора».

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение предусмотрен статьей 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Как указывалось ранее, отчет, послуживший основанием для определения стоимости имущества судом признан достоверным, в связи с чем изменение размера ежемесячного платежа является необоснованным.

Кроме того, учитывая, что государственная регистрация договора носит заявительный характер и зависит от соответствующих действий либо бездействия Покупателя, суд считает, что условие о перечислении первого платежа в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня государственной регистрации договора является незаконным.

         С учетом изложенного, исходя из положений части 1 статьи 5 федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и установленной судом цены договора, пункт 2.3.2 следует изложить в редакции Продавца: «Первый платеж в размере 298 667 (двести девяносто восемь шестьсот шестьдесят семь) рублей без учета НДС перечисляется в течение 10 (десяти) дней с даты подписания настоящего Договора».

Пунктом 2.4 предусмотрены условия о начислении процентов на суммы денежных средств по уплате которой предусмотрена рассрочка.

В редакции Продавца пункт 2.4 изложен следующим образом: «На сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения на официальном сайте администрации города Иркутска в сети «Интернет» www.admirk.ru решения об условиях приватизации Имущества («24» апреля 2017 года). Проценты уплачиваются одновременно с очередным платежом согласно графику (Приложение № 1 к Договору)».

Истец, не соглашаясь с редакцией пункта, полагает, что поскольку стоимость имущества определена по состоянию на 2015 год, то и проценты должны быть рассчитаны исходя из ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей в 2015 году, в связи с чем предложил свою редакцию пункта: «На сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей по состоянию на 2015 год. Проценты уплачиваются одновременно с очередным платежом согласно графику (Приложений № 1 к Договору)».

Как предусмотрено частью 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Вместе с тем частью 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Таким образом, при включении условия о порядке начислении процентов Продавец руководствовался вышеуказанными положениями Закона № 159-ФЗ.

В этой связи предлагаемая Покупателем редакция пункта 2.4 противоречит положениям части 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Таким образом, пункт 2.4 следует признать обоснованным в редакции Продавца: «На сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения на официальном сайте администрации города Иркутска в сети «Интернет» www.admirk.ru решения об условиях приватизации Имущества («24» апреля 2017 года). Проценты уплачиваются одновременно с очередным платежом согласно графику (Приложение № 1 к Договору)».

По пункту 3.1.2 возникли разногласия относительно порядка передачи имущества.

Пункт 3.1.2 в редакции Продавца предусматривает передачу по акту приема-передачи имущества Покупателя в 5-тидневный срок со дня поступления платежа, предусмотренного, п.п. 3.2.1 настоящего договора.

Покупатель предложил данный пункт изложить в следующей редакции: «Передать по акту приема-передачи Имущество Покупателю в течение 5 (пяти) календарных дней со дня подписания Сторонами настоящего Договора, Передаваемое Имущество должно быть в удовлетворительном состоянии, и соответствовать пожарным, строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. В случае несоответствия Имущества вышеуказанным нормам и правилам, а также Здания, в котором находится Имущество, Продавец обязуется устранить такие несоответствия за свой счет в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения соответствующего требования от Покупателя. При отказе Продавца от исполнения обязательств по устранению несоответствий, Покупатель имеет право приостановить осуществление платежей, предусмотренных настоящим Договором до момента устранения несоответствий и подписания обеими сторонами соответствующего Акта об устранении несоответствий. Штрафные санкции к Покупателю за неисполнение обязательств по оплате Имущества в таком случае не применяются.

Проанализировав редакции пункта 3.1.2. суд считает, что требования Покупателя не могут быть исполнены, поскольку продавец на сегодняшний день не является единым собственником в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, не может нести единоличную ответственность за состояние здания, в связи с чем достаточной представляется следующая редакция пункта 3.1.2 «Передать по акту приема-передачи Имущество Покупателю в 5-тидневный срок со дня поступления платежа, предусмотренного пп.2.3.1 настоящего Договора».

Покупатель считает также необходимым включить в условия договора пункт 3.1.4 следующего содержания: «Продавец обязан получить письменное согласие от Покупателя на проведение реконструкции Здания».

Вместе с тем порядок проведения реконструкции здания установлен законом, в том числе, согласование реконструкции с другими собственниками, то есть наличие либо отсутствие этого пункта не освобождает Продавца от обязанности соблюдать требования закона.

В этой связи включение данного пункта  в договор является излишним.

По пункту 3.2.1 – предложенная Продавцом редакция предусматривает: «Проверять наличие, состояние и условия  использования Имущества».

В редакции Покупателя пункт 3.2.1 изложен следующим образом: «Проверять наличие, состояние и условия использования Имущества на предмет соблюдения Покупателем  условий, изложенных в п. 1.5 настоящего Договора».

В соответствии со статей 34 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц.

Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.

Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. 

Таким образом, пункт 3.2.1. следует изложить в следующей редакции: «Проверять наличие, состояние и условия использования Имущества в период действия залога, согласованного п. 1.5 настоящего Договора».

По пункту 3.2.3. – редакция Продавца предусматривает: «Обратить взыскание на Имущество, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, либо когда в силу закона Продавец вправе осуществить взыскание ранее».

Покупатель предлагает исключить данный пункт из договора.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 1 статьи 50 Федерального закона от 16.08.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 3 вышеуказанного Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Поскольку пункт 3.2.3. включенный Продавцом в договор соответствует вышеуказанным требованиям, требование Покупателя о его исключении является необоснованным, в связи с чем суд считает необходимым пункт 3.2.3. изложить в  редакции: «Обратить взыскание на Имущество, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, либо когда в силу закона Продавец вправе осуществить взыскание ранее».

По пункту 3.3.2 – Продавец предлагает изложить его в следующей редакции: «Принять по акту приема-передачи Имущество в 5-дневный срок со дня поступления платежа, предусмотренного пп. 2.3.1 настоящего Договора».

Покупатель предлагает изложить данный пункт в следующей редакции: «Принять по акту приема-передачи Имущество в течение 5 (пяти) календарных дней со дня подписания Сторонами настоящего Договора.

В данном случае пунктом 2.3.2. судом принята редакция Продавца, предусматривающая размер и срок перечисления платежа (в течение 10 (десяти) дней с даты подписания настоящего договора.

Таким образом, суд считает необходимым пункт 3.3.2 изложить "зеркально" п.2.3.2 в следующей редакции: «Принять по акту приема-передачи Имущество в 10-дневный срок со дня подписания Сторонами настоящего Договора».

По пункту 3.3.7. – редакция Продавца: «В месячный срок с момента подписания Договора застраховать за свой счет Имущество на его полную рыночную стоимость, установленную п. 2.1 настоящего Договора, на случай утраты, недостачи или повреждения Имущества вследствие аварии или действия неопределимой силы, совершения иными государственными органами действий и принятия ими актов, прекращающих хозяйственную деятельность Покупателей, либо препятствующих ей, или неблагоприятно влияющих на нее (конфискация, реквизиция, предмета залога) также ликвидация или признания несостоятельным, либо объявления о своей несостоятельности.

Страхование Имущества осуществляется Покупателем на весь период действия рассрочки на его полную рыночную стоимость, установленную п.2.1 настоящего договора, до полного расчета.

Копию договора страхования в 5-дневный срок с момента заключения представить в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации  города Иркутска. Выгодоприобретателем по договору страхования является Продавец – «Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска».

Редакция пункта 3.3.7. Покупателя предусматривает: «В месячный срок с момента подписания Договора застраховать за свой счет Имущество на его полную рыночную стоимость, установленную п. 2.1 настоящего Договора, на случай утраты, недостачи или повреждения Имущества вследствие аварии или действия неопределимой силы.

Страхование Имущества осуществляется Покупателем на весь период действия рассрочки на его полную рыночную стоимость, установленную п.2.1 настоящего договора, до полного расчета.

Копию договора страхования в 5-дневный срок с момента заключения представить в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации  города Иркутска. Выгодоприобретателем по договору страхования является Продавец – «Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска.

В случае тотальной гибели Имущества, с отсутствием возможности его восстановления Продавец возвращает Покупателю денежные средства, уплаченные последним, в полном объеме, а договор считается расторгнутым по причине гибели предмета Договора.

Возврат денежных средств  осуществляется Продавцом в течение 5 (пяти) календарных дней с момента получения страховой выплаты.

В остальных страховых случаях Продавец обязуется восстановить Имущество в срок, не превышающий 20 (Двадцати) календарных дней за счет страховых выплат своими силами».

  В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, достигнуто согласие относительно части текста пункта 3.3.7, а именно: «В месячный срок с момента подписания Договора застраховать за свой счет Имущество на его полную рыночную стоимость, установленную п. 2.1 настоящего Договора, на случай утраты, недостачи или повреждения Имущества вследствие аварии или действия неопределимой силы».

В части текста пункта 3.3.7 в редакции предложенной Продавцом: «совершения иными государственными органами действий и принятия ими актов, прекращающих хозяйственную деятельность Покупателей, либо препятствующих ей, или неблагоприятно влияющих на нее (конфискация, реквизиция, предмета залога) также ликвидация или признания несостоятельным, либо объявления о своей несостоятельности», по мнению Покупателя, не соответствует ограничительному перечню случаев страхования, установленных законом, а потому представляется излишней.

Учитывая, что в соответствии с частью 1 статьи 343 Гражданского кодекса РФ страховым риском является случай утраты или повреждения заложенного имущество, в размере не ниже размера обеспеченного залогом требования, а статья 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не препятствует производить страхование в пользу залогодателя – покупателя, суд считает необходимым спорное условие изложить в следующей редакции: «В месячный срок  с момента подписания Договора застраховать за свой счет Имущество на его полную рыночную стоимость, установленную п.2.1 настоящего Договора, на случай утраты, недостачи или повреждения Имущества вследствие аварии или действия непреодолимой силы.

Страхование Имущества осуществляется Покупателем на весь период действия рассрочки  на его полную рыночную стоимость, установленную п.2.1 настоящего договора, до полного расчета.

Копию договора страхования в 5-дневный срок с момента заключения представить в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации  города Иркутска. Выгодоприобретателем по договору страхования является Продавец – «комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска».

Пункт 4.2 в редакции Продавца изложен следующим образом: «За ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств, определенных п. 3.3.1. настающего договора, покупатель уплачивает Продавцу пени в размере 0,2% от неуплаченной стоимости Имущества за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения сроков, установленных п.п. 2.3, 2.4 настающего договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства.

В случае расторжения Договора по вине Покупателя уплаченная сумма денежных средств, Продавцом не возмещается. При этом имущество возвращается в муниципальную собственность города Иркутска».

Покупатель просил изложить пункт 4.2 в следующей редакции: «За ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств, определенных п. 3.3.1 настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере равной одной трехсотой действующей в 2015 году ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченного очередного платежа за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения сроков, установленных п.п. 2.3, 2.4 настоящего Договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства».

Покупатель, предлагая данную редакцию пункта 4.2, просит исключить абзац второй, предусматривающий: «В случае расторжения Договора по вине Покупателя уплаченная сумма денежных средств, Продавцом не возмещается. При этом имущество возвращается в муниципальную собственность города Иркутска».

  Необходимость исключения мотивирована тем, что Продавец предусмотрел ответственность только Покупателя за неисполнение/ненадлежащее исполнение договора, тогда как односторонний отказ от исполнения обязательств невозможен как в силу Гражданского кодекса РФ, так и в силу самого договора, следовательно, Продавец также должен нести ответственность за неисполнение/ненадлежащее исполнение договора. 

В данном случае суд считает, что в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательств, определенных п. 3.3.1 договора, Покупатель должен уплатить Продавцу пеню в размере двойной суммы процентов, исчисленных в соответствии с правилами статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за каждый день просрочки от неисполненной суммы, начиная со дня, следующего после истечения сроков, установленных п. 3.3.1 настоящего Договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства.

Данное условие способствует соблюдению баланса интересов, стимулированию Покупателя к надлежащему исполнению денежных обязательств и компенсирует продавцу издержки просрочки его исполнения, в то же время не допуская неосновательного обогащения на его стороне.

В условиях, когда временный риск неплатежей у Покупателя может быть вызван причинами, объективно не зависящим от него (нарушение обязательств со стороны контрагентов, банк и т.п.), расторжение договора Продавцом во внесудебном порядке нарушает его права.

В соответствии со статьей 523 Гражданского кодекса РФ продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от договора поставки в случае неоднократного нарушения сроков оплаты товара, при этом договор поставки считается расторгнутым с момента получения одной стороной уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора.

Из этого правила в силу статьи 6 Гражданского кодекса РФ продавец вправе предусмотреть в договоре условия по одностороннему отказу от договора в случае неоднократного нарушения сроков оплаты помещения.

С учетом положений статей 6, 523 Гражданского кодекса РФ, наличие у Продавца права одностороннего расторжения при существенном нарушении Покупателем условий договора, под которым, в частности, подразумеваются систематические неплатежи, то необходимо предусмотреть условие о системе неисполнения денежных  обязательств, дающим Продавцу право на односторонний отказ от договора, условие о возможности Продавца односторонне отказаться от договора является правомерным.

Вместе с тем условие Продавца об оставлении уплаченных сумм денежных средств за ним в случае одностороннего отказа от договора, противоречит принципу гражданского права о возмездности сделок (часть 3 статьи 423 Гражданского кодекса РФ) и носит кабальный характер. Предложение Продавца о том, что «При этом имущество возвращается в муниципальную собственность города Иркутска» лишено смысла, поскольку приватизируемые помещения с момента государственной регистрации перехода права поступает в собственность Покупателя и в муниципальный собственности не может находится.  

В этой связи пункт 4.2 следует изложить в следующей редакции: «За ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств, определенных п.3.3.1 договора, покупатель уплачивает продавцу пеню в размере двойной суммы процентов, исчисленных в соответствии с правилами статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за каждый день просрочки от неисполненной суммы, начиная со дня, следующего после истечения сроков, установленных п. 3.3.1 настоящего Договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства.

        В случае просрочки исполнения обязательств по ежемесячным выплатам за шесть месяцев подряд, продавец вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения обязательств по договору без обращения в суд и составления дополнительного соглашения о расторжении договора».

Истец просит исключить пункт 4.3, согласно редакции Продавца данный пункт предусматривает: «За неисполнение  обязательств, определенных п.п. 3.3.2, 3.3.3 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере 0,5% от стоимости Имущества.

Суд соглашается с требованием истца, поскольку не усматривает обязательности включения в договор указанного пункта, законодательно подобная неустойка не предусмотрена, Покупатель выражает явное несогласие с указанным штрафом ввиду его несоразмерности, следовательно, с учетом принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса РФ), данный пункт из договора подлежит исключению.

По пункту 4.4 – редакция Продавца предусматривает: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, определенных п.п. 3.3.4, 3.3.5, 3.3.6 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере 0,1% от стоимости Имущества».

В отношении пункта 4.4 истец наставил на принятии своей редакции: «За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, определенных п.п. 3.3.4, 3.3.5, 3.3.6 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере 0,01% от стоимости Имущества».

В данном случае суд принимает во внимание, что Продавец после перехода права собственности на помещения не несет ответственность за условия его содержания и использования, которые возникают в этих условиях для Покупателя.

Таким образом, отношения по соблюдению Покупателем (новым собственником имущества) экологических, санитарных, строительных норм при проведении ремонтных работ и реконструкции имущества (пункт 3.3.4), содержанию прилегающей  территории в надлежащем санитарном состоянии (пункт 3.3.5), обеспечение беспрепятственного доступа специализированным службам (жилищные, эксплуатационные и др.) в имуществ, указанное в п. 1.1 настоящего  договора, для осмотра и выполнения ими работ, связанных с ремонтом и технической эксплуатацией инженерных коммуникаций, строительных конструкций; обеспечению надлежащего содержания и эксплуатации имущества, а также выполнению требований органов местного самоуправления в соответствии с законодательством (пункт 3.3.6) возникают между новым собственником и всеми ответственными организациями. При этом Продавец участником данных отношений не является и, соответственно, не вправе ставить вопрос об ответственности за их соблюдение Покупателем. 

Следовательно, пункт 4.4 надлежит исключить из редакции договора.  

По пункту 4.5 – редакция Продавца предусматривает: «В случае нарушения Покупателем обязательств, предусмотренных пп. 3.3.7 настоящего договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,1% от стоимости имущества».

 Покупатель просит принять данный пункт в следующей редакции: «В случае нарушения Покупателем обязательств, предусмотренных пп. 3.3.7 настоящего договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,01% от стоимости имущества».

Суд соглашается с редакцией Покупателя, поскольку условие о страховании имущества является важным и его исполнение зависит от волеизъявления Покупателя, но не третьих лиц.

Таким образом, пункт 4.5 надлежит признать в следующей редакции: «В случае нарушения Покупателем обязательств, предусмотренных п.3.3.7 настоящего Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от стоимости Имущества».

По пункту 4.6 разногласия возникли относительно размера штрафа.

Так, в редакции Продавца пункт 4.6 изложен следующим образом: «В случае нарушения Покупателем обязательств, предусмотренных пп.пп. 3.3.8 – 3.3.10 настоящего договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,5% от стоимости имущества».

 Не соглашаясь с редакцией Продавца, Покупатель просит изложить пункт 4.6 в следующей редакции: «В случае нарушения Покупателем обязательств, предусмотренных пп.пп. 3.3.8 – 3.3.10 настоящего договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,01% от стоимости имущества».

Свое несогласие Покупатель мотивирует тем, что указанные условия носят явно дискриминационный характер по отношению к нему, отсутствует механизм и порядок их применения, явно несоразмерны возможным последствиям нарушения обязательств и, кроме того, Покупатель не может и не должен нести ответственность за действия третьих лиц.

В данном случае суд не усматривает обязательности включения в договор указанного пункта, поскольку законодательно подобная неустойка не предусмотрена, Покупатель выражает явное несогласие с указанным штрафом ввиду его неразумности. Учитывая, что предложенный единовременный штраф завышен, условия возможного нарушения данных пунктов не конкретизированы, следовательно, с учетом принципа свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса РФ), пункт 4.6 надлежит исключить из договора.

По пункту 4.7 – в редакции Продавца данный пункт предложен следующим образом: «При совершении Покупателем действий повлекших повреждение или уничтожение стоимости имущества, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от стоимости имущества».

Редакция Покупателя пункта 4.7 изложена иным образом: «При совершении Покупателем виновных действий повлекших повреждение или уничтожение имущества, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,1% от стоимости имущества».

Суд принимает во внимание, что в случае совершения действий, повлекших повреждение или уничтожение имущества, договором предусмотрены различные формы восстановления возможно нарушенных прав Продавца, в частности, страхование имущества от указанных событий, кроме того, повреждение или уничтожение имущества не влекут за собой прекращение обязательственных прав Покупателя по отношению к Продавцу.

В этой связи суд приход к выводу о кабальности и не сбалансированности данного условия и считает нужным исключить пункт 4.7 из договора.

По пункту 4.8 – в редакции Продавца данный пункт изложен в следующей редакции: «За нарушение обязательств, предусмотренных пп. 3.1.1 – 3.1.3 настоящего договора, Продавец несет ответственность в соответствии с действующим законодательством».

Покупатель не согласен с  предложенным условием об ответственности за нарушение обязательств, предусмотренных п.п. 3.1.1-3.1.3 договора:

- Продавец обязуется принять оплату за имущество в размере и сроки, установленные п.п. 2.3.1 настоящего договора (пункт 3.1.3);

- Продавец обязуется передать по акту приема-передачи имущество Покупателю в 5-тидневный срок со дня поступления платежа, предусмотренного п.п. 2.3.1  настоящего договора (пункт 3.1.2);

- в 10-дневный срок со дня подписания акта приема-передачи имущества передать Покупателю документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на имущество в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (пункт 3.1.3).

Покупатель настаивал на применении ответственности Продавца в виде штрафа в размере 10% от стоимости Имущества за нарушением обязательств, предусмотренных пунктом 1.7 настоящего договора, согласно которому «Продавец гарантирует, что продаваемое Имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом обеспечительных мер, может использоваться Покупателем без ограничений (за исключением условий, изложенных п. 1.5 Договора) для ведения коммерческой деятельности с момента передачи Имущества по акту приема-передачи», дополненным решением по настоящему делу.

Кроме того, Покупатель просил дополнить данный пункт вторым абзацем следующего содержания: «За нарушение обязательств, предусмотренных пп. 3.1.1 – 3.1.4, 5.3 настоящего договора, Продавец уплачивает Покупателю неустойку в размере 0,1% от стоимости имущества за каждый день неисполнения обязательства, до момента его исполнения.

Суд не находит оснований для включения условия, излаженного в абзаце втором редакции Покупателя, поскольку свидетельствует о кабальности и не сбалансированного данного условия.

При этом суд считает достаточной следующую редакцию пункта 4.8. «За нарушение обязательств, предусмотренных п.3.1.2 и.3.1.3 настоящего Договора продавец уплачивает Покупателю неустойку в размере 0,1 % от стоимости Имущества за каждый день неисполнения обязательства до момента его исполнения».

По пункту 5.3 – редакция Продавца предусматривает: «Все недостатки имущества оговорены сторонами при заключении договора. Покупатель не имеет претензий к указанным недостаткам».

Покупатель предложил свою редакцию: «Все недостатки имущества оговорены сторонами при заключении договора, и отражены в акте приема-передачи имущества. Покупатель  не имеет претензий к указанным недостаткам.

В случае выявления скрытых недостатков имущества, которые не были оговорены сторонами, и не могли быть обнаружены Покупателем при заключении договора, должны быть устранены силами и за счет Продавца в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения соответствующего требования от Покупателя».

Согласно пункт 3 статьи 454 Гражданского кодекса РФ в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 483 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.

В этой связи суд соглашается с редакцией Продавца пункта 5.3 в части: «Все недостатки Имущества оговорены Сторонами при заключении Договора. Покупатель не имеет претензий к указанным недостаткам».

В отношении второго абзаца данного пункта, предложенного Покупателем, суд считает необходимым учесть следующее.

В данном случае суд исходит, что в зависимости от характера различаются явные и скрытые недостатки. Скрытые - это недостатки, которые нельзя обнаружить указанными выше способами, и они проявляются лишь в процессе монтажа, наладки, использования или хранения товара.

Поэтому для того, чтобы установить срок для устранения скрытых недостатков необходимо учитывать, какие это недостатки, период необходимого времени для их устранения, в связи с чем данный срок должен быть согласован сторонами с учетом объективной возможности их устранения в определенный сторонами срок.

Таким образом, суд считает необходимым изложить пункт 5.3 в следующей редакции: «Все недостатки Имущества оговорены Сторонами при заключении Договора. Покупатель не имеет претензий к указанным недостаткам. В случае выявления скрытых недостатков Имущества, которые не были оговорены Сторонами, и не могли быть обнаружены Покупателем при заключении Договора, они должны быть устранены силами и за счет Продавца в согласованный сторонами срок».

Учитывая изложенное и принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В данном случае в удовлетворении требований о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости имущества, определенной в отчете № 001-517/1 от 06.04.2017 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, отказано, поэтому судебные расходы по экспертизе следует отнести на ООО «Каблучок», которые подлежат взысканию с него в пользу ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр».

При разрешении неимущественного (преддоговорного) спора часть спорных пунктов принята в редакции истца. Согласно пункту 23 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку (например, требования о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок), расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу.

Учитывая результат рассмотрения дела, в связи с предоставленной истцу отсрочкой по уплате государственной пошлины, принимая во внимание то, что КУМИ г.Иркутска как муниципальный орган не является плательщиком госпошлины, с истца в федеральный бюджет надлежит взыскать госпошлину в сумме 3 000 руб.

          Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования  удовлетворить частично.

В части исковых требований  о признании недостоверной итоговой величины рыночной стоимости имущества, определенной в отчете № 001-517/1 от 06.04.2017 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, отказать.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи  объекта недвижимого имущества – нежилого помещения, площадью 381,8 кв.м., расположенного в 2 этаже здания Дома Быта по адресу: 

<

...>, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска и обществом с ограниченной ответственностью «Каблучок», путем заключения договора купли-продажи, предложенного КУМИ города Иркутска, согласовав пункты 1.5, 1.7., 2.1, 2.3.2, 2.4, 3.1.2, 3.1.3, 3.1.4, 3.2.1, 3.2.3, 3.3.2, 3.3.3, 3.3.7, 3.3.8, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7, 4.8, 5.3, 5.5 в следующей редакции:

пункт 1.5. «Имущество находится в залоге у Продавца до полной его оплаты, последующий залог Имущества не допускается»;

дополнить текст Договора 

пунктом 1.7. следующего содержания: «Продавец гарантирует, что продаваемое Имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом обеспечительных мер, может использоваться Покупателем без ограничений (за исключением условий, изложенных п. 1.5 Договора) для ведения коммерческой деятельности с момента передачи Имущества по акту приема-передачи;

          пункт 2.1. «Стоимость Имущества – 17 920 000  (семнадцать миллионов девять сот двадцать тысяч) рублей без учета НДС, которая определена по состоянию на 03.02.2015 в соответствии с отчетом № 001-517/1 от 06.04.2017 об оценочной деятельности (без учета НДС) нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности города Иркутска. Объект недвижимости на  2 этаже здания Дома быта, номера на поэтажном плане 17-29, 58, 60, 61, отраженные в техническом паспорте от 03.02.2015г., изготовленном ОГУП "Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ", общей площадью 381,8 кв.м, адрес (местоположение) объекта: 

<

...>, выполненным Независимый экспертно-консалтинговым центром; 

         пункт 2.3.2. «Первый платеж в размере 298 667 (двести девяносто восемь шестьсот шестьдесят семь) рублей без учета НДС перечисляется в течение 10 (десяти) дней с даты подписания настоящего Договора»;

пункт 2.4. "На сумму денежный средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения на официальном сайте администрации города Иркутска в сети "Интернет" www.admirk.ru решения об условиях приватизации Имущества ( "24" апреля 2017 года). Проценты уплачиваются одновременно с очередным платежом согласно графику (Приложение № 1 к Договору);

пункт 3.1.2. «Передать по акту приема-передачи Имущество Покупателю в 5-тидневный срок со дня поступления платежа, предусмотренного пп.2.3.1 настоящего Договора»;

пункт 3.1.3. "В течение 10 (десяти) календарных дней со дня подписания акта приема-передачи Имущества передать Покупателю документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области";

пункт 3.1.4. не включать в договор;

пункт 3.2.1. "Проверять наличие, состояние и условия использования Имущества в период действия залога, согласованного п. 1.5 настоящего Договора";

пункт 3.2.3.  "Обратить взыскание на Имущество, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, либо когда в силу закона Продавец вправе осуществить взыскание ранее";

пункт 3.3.2. «Принять по акту приема-передачи Имущество в 10-дневный срок со дня подписания Сторонами настоящего Договора»;

пункт 3.3.3 «В течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения от Продавца всех необходимым документов, согласно п. 3.1.3 Договора обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области для государственной регистрации перехода права собственности на имущество. Оплатить расходы по государственной регистрации перехода права собственности на имущество";

пункт 3.3.7. «В месячный срок  с момента подписания Договора застраховать за свой счет Имущество на его полную рыночную стоимость, установленную п.2.1 настоящего Договора, на случай утраты, недостачи или повреждения Имущества вследствие аварии или действия непреодолимой силы.

Страхование Имущества осуществляется Покупателем на весь период действия рассрочки  на его полную рыночную стоимость, установленную п.2.1 настоящего договора, до полного расчета.

Копию договора страхования в 5-дневный срок с момента заключения представить в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации  города Иркутска. Выгодоприобретателем по договору страхования является Продавец – «комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска»;

         3.3.8 «Обеспечить сохранность Имущества";

           4.2 «За ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств, определенных п.3.3.1 договора, покупатель уплачивает продавцу пеню в размере двойной суммы процентов, исчисленных в соответствии с правилами статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за каждый день просрочки от неисполненной суммы, начиная со дня, следующего после истечения сроков, установленных п. 3.3.1 настоящего Договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства.

        В случае просрочки исполнения обязательств по ежемесячным выплатам за шесть месяцев подряд, продавец вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения обязательств по договору без обращения в суд и составления дополнительного соглашения о расторжении договора";

          пункт 4.3. исключить;

         пункт 4.4 исключить;

          пункт 4.5 «В случае нарушения Покупателем обязательств, предусмотренных п.3.3.7 настоящего Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 1% от стоимости Имущества»;  

           пункт 4.6 исключить;

           пункт 4.7 исключить;

            пункт 4.8. "За нарушение обязательств, предусмотренных п.3.1.2 и.3.1.3 настоящего Договора продавец уплачивает Покупателю неустойку в размере 0, 1 % от стоимости Имущества за каждый день неисполнения обязательства до момента его исполнения"; 

            пункт 5.3 «Все недостатки Имущества оговорены Сторонами при заключении Договора. Покупатель не имеет претензий к указанным недостаткам. В случае выявления скрытых недостатков Имущества, которые не были оговорены Сторонами, и не могли быть обнаружены Покупателем при заключении Договора, они должны быть устранены силами и за счет Продавца в согласованный сторонами срок";

            пункт 5.5. «Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законодательством РФ и Договором. Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон». 

            Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «КАБЛУЧОК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 30.06.1993 г., адрес: 664011, 

<

...>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «НЕЗАВИСИМЫЙ ЭКСПЕРТНО-КОНСАЛТИНГОВЫЙ ЦЕНТР» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 23.11.2010 г., адрес: 664003, 

<

...>) судебные расходы по экспертизе в сумме 20 000 руб.

          Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «КАБЛУЧОК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации: 30.06.1993 г., адрес: 664011, 

<

...>) в федеральный бюджет РФ госпошлину в сумме 3 000 руб.

         Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья                                                                                      О.П.Сураева