Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-252180/15-142-2098

г. Москва

06 июля 2017 г.

Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2017  года

Полный текст решения изготовлен 06 июля 2017 года

Арбитражный суд в составе судьи  Коноваловой Е.В. 

при ведении протокола секретарем ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента городского имущества города Москвы к ООО «РАПЕН» о взыскании долга в размере 5954160 руб. 69 коп., пени в размере 341773 руб. 96 коп. и по встречному исковому заявлению ООО «РАПЕН» к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании убытков в размере 4 341 264 руб. 34 коп. и признании недействительным уведомления от 24.12.2014 об изменении размера арендной платы

при участии представителей сторон

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о  взыскании долга в размере 5954160 руб. 69 коп., пени в размере 341773 руб. 96 коп. Требования основаны на том, что ответчиком (арендатором) за период с 01.10.2014 по 30.11.2015 не оплачены арендные платежи за нежилое помещение площадью 402,3 кв.м по адресу Москва, ул. Дубнинская, д.32, арендованное согласно заключенному сторонами договору аренды от 25.11.04 № 02-00652/04.

В судебном заседании истец требования поддержал. 

Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, ссылаясь на незаконность изменения размера арендной платы, неправильное исчисление задолженности.

Протокольным определением от 02.06.2016 принят к производству встречный иск о взыскании убытков с Департамента городского имущества Москвы.

С учетом принятого судом изменения предмета, требования по встречному иску заявлены о взыскании 4341264 руб. 34 коп. убытков, составляющих арендную плату за период с 24.03.2014 по 28.07.2014, а также 372332 руб. 67 коп. убытков, составляющих налог на добавленную стоимость, уплаченный при оплате арендной платы с марта по октябрь 2014, а также о признании недействительной односторонней сделки (изменения арендной платы по уведомлению Департамента от 24.12.14 № 33-А-128070/14-(0)-0) и о применении последствий ее недействительности в виде проведения  перерасчета арендной платы и установления действовавшей в 2014 году ставки на период с 01.01.2015 по 10.07.2015.

Требования по встречному иску основаны на том, что ответчик уклонялся от заключения договора купли-продажи арендованного имущества, в связи с чем истец был вынужден оплачивать арендные платежи, чем ему были причинены убытки, а ставка арендной платы была незаконно изменена Департаментом с января 2015 года, и ее размер не соответствует рыночному. 

Департамент против встречных требований возражал по изложенным в письменных объяснениях мотивам, ссылаясь, в частности, на то, что не допустил незаконного действия или бездействия в отношении арендатора, а уплаченные суммы не являются убытками, поскольку вносились во исполнение обязательств. 

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении первоначального иска и об отсутствии оснований удовлетворения встречных требований.

ООО «РАПЕН» в соответствии с договором от 28.11.2004 № 02-652/004 арендует нежилое помещение общей площадью 402,3 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом. II, комн. 1 - 28).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.03.2015 по делу                                     А40-147816/14-82-1184 урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при выкупе арендованного имущества арендатором.

Решение оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций и вступило в законную силу 08.07.2015.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества. 

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 ГК РФ  договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. К моменту заключения договора купли-продажи нежилые помещения уже находились во владении у покупателя ООО "РАПЕН" на основании договора аренды, поэтому признаются переданными обществу с этого момента.

Положениями статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, с учетом того, что условия договора купли-продажи установлены решением Арбитражного суда г. Москвы  от 24.03.2015 по делу  А40-147816/14-82-1184, договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу этого решения, то есть с 08.07.2015.

Заключение договора купли-продажи прекращает на будущее время обязательство общества по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10.

Кроме того, согласно пункту 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Поскольку договор купли-продажи заключен с определением существенных условий по суду, а Департаментом подписан 30.12.15, ответчик после вступления в законную силу решения суда использовал имущество как переданное по договору купли-продажи. Департаментом не представлено доказательств неправомерного уклонения покупателя от оформления договора единым документом и от регистрации перехода права собственности.

При изложенных обстоятельствах истребование арендных платежей после вступления в законную силу решения, определившего условия договора купли-продажи,  неправомерно, в связи с чем требование о взыскании арендной платы и пени подлежит частичному удовлетворению. Долг подлежит взысканию до 08.07.15 с соответствующим перерасчетом пени на уменьшенную сумму. Оснований применения ст. 333 ГК РФ суд не усматривает.

Доводы ответчика о неправильном применении ставки отклоняются судом как необоснованные.

Пунктом 9 дополнительного соглашения  от 17.12.09 к договору аренды предусмотрено, что в случае принятия Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендной платы считается измененной в одностороннем порядке. Арендодатель сообщает арендатору заказным письмом с уведомлением о корректировке величины арендной платы путем направления уведомления с указанием размеров и срока платежа. Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момента отправления такого уведомления.

Уведомление от 14.01.14 об изменении льготной арендной ставки с 01.07.2014 на рыночную согласно Постановлениям Правительства Москвы от 25.12.12 № 800-ПП и 809-ПП было направлено арендатору 28.02.14 и получено арендатором 03.03.2014 (л.д.75,76, т.2). Ни условия договора, ни требования законодательства не нарушены. Истец правомерно исчислил арендную плату по рыночной ставке с 01.07.2014. Довод о несоответствии указанной ставки рыночной отклоняется судом, поскольку отчет ООО «Центр оценки АВЕРС» от 15.07.13 № 880-14/2013-Ар был оспорен в судебном порядке, прошел экспертизу и не был признан недостоверным.

Оспариваемым уведомлением от 24.12.2014 арендатор был уведомлен об изменении арендной платы с 01.01.2015 в связи с применением ежегодного коэффициента дефлятора, предусмотренного Постановлением  Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы". Указанное уведомление не является односторонним изменением размера арендной платы.

В связи с изложенным требования встречного иска в части признания незаконным уведомления об изменении арендной платы и применении последствий недействительности данной сделки не подлежат удовлетворению.

Требования встречного иска о взыскании убытков не подлежит удовлетворению, поскольку договор купли-продажи не был заключен вследствие несогласия арендатора с предложенной Департаментом ценой имущества. Не согласившись с ценой, арендатор действовал в целях уменьшения своих затрат на выкуп и должен был учитывать их увеличение на арендную плату, которую был обязан вносить по договору до заключения договора купли-продажи. По встречному иску ответчик истребует арендные платежи, уплаченные и начисленные до вступления в законную силу решения суда об урегулировании разногласий по договору. Между тем до этого момента ответчик пользовался имуществом как арендованным. Следовательно, обязан вносить арендные платежи. Таким образом, оплаченные суммы не являются убытком, а являются платежами по обязательству и не подлежат взысканию с Департамента. Начисленная и не уплаченная арендная плата также не является убытком и не подлежит взысканию.

Расходы по встречному иску относятся на ответчика. Госпошлина по первоначальному иску, от уплаты которой истец освобожден, взыскиваются с ответчика в доход бюджета с суммы удовлетворенных требований. 

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, 

РЕШИЛ

Первоначальный иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «РАПЕН»  в пользу Департамента городского имущества города Москвы 3736504 руб. 97 коп. долга и 286749 руб. 14 коп. пени. 

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «РАПЕН»  в доход федерального бюджета 37116 руб. госпошлины  по делу.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия  в порядке, установленном ст.ст.  257-260 АПК РФ.

Судья                                Е.В. Коновалова