АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

www.krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-47213/2018

г. Краснодар

14 июня  2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 10.06.2019г.

Полный текст решения изготовлен 14.06.2019г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Крыловой М.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сербиным С.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «Адлеринвестстрой», г. Сочи

к  ИП ФИО1, г. Сочи

о расторжении предварительного договора купли-продажи

по встречному иску ИП ФИО1, г. Сочи

к ООО «Адлеринвестстрой», г. Сочи

о расторжении предварительного договора купли-продажи и взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков

при участии в судебном заседании:

от ООО «Адлеринвестстрой»: ФИО2 – директор, ФИО3 – представитель, по доверенности;

от ИП ФИО1: ФИО1, ФИО4 – представитель, по доверенности.

установил:

ООО «Адлеринвестстрой», г. Сочи (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ИП С.Н.ИБ. (далее – предприниматель) о расторжении заключенного 01.05.2012 предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в отношении помещения № 7 в здании торгового комплекса, назначение нежилое, площадью 40 кв. м, 1-й этаж, расположенного по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202017:36.

Требования мотивированы существенным изменением обстоятельств заключения договора (невозможностью сдачи спорного помещения в эксплуатацию).

Определением суда от 25.03.2019 к рассмотрению принят встречный иск предпринимателя к обществу со следующими требованиями, уточненными в порядке статьи 49 АПК РФ:

расторгнуть предварительный договор купли-продажи нежилых помещений № 7 в здании торгового комплекса, назначение нежилое, площадью 40 кв. м, 1-й этаж, расположенного по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202017:36; 

взыскать с общества 1 650 000 руб. долга; 

взыскать с общества 1 110 000 руб. упущенной выгоды; 

взыскать с общества 600 293 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.10.2014 по 24.01.2019; 

взыскать с общества 2 350 000 руб. в качестве возмещения рисков при изменении цен на сопоставимые товары; 

взыскать с общества 25000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Этим же определением принят отказ ИП ФИО1 от иска в части взыскания с ответчика процентов по статье 317.1 ГК РФ в сумме 466 539 руб. 39 коп. Производство по делу в этой части прекращено.

До вынесения судебного акта по делу предпринимателем заявлено ходатайство об уточнении предмета встречных исковых требований, в котором он просил суд:

взыскать с общества 1 650 000 руб. долга; 

взыскать с общества 1 110 000 руб. убытков, представляющих собой расходы по оплате арендных платежей за период 2014 – 2018 гг.; 

взыскать с общества 600 293 руб. 69 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.10.2014 по 24.01.2019; 

взыскать с общества 2 350 000 руб. в качестве возмещения рисков при изменении цен на сопоставимые товары; 

взыскать с общества 25000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено на основании статьи 49 АПК РФ.

Общество в судебном заседании заявило отказ от иска в полном объеме. Просит суд отказ принять, производство по делу прекратить.

Рассмотрев заявление общества об отказе от иска, суд установил следующее.

Право истца отказаться от иска полностью или в части при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции предусмотрено частью 2                                     статьи 49 АПК РФ.

Согласно части 5 статьи 49 АПК РФ арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Основания вывода о том, что заявленный обществом отказ от исковых требований противоречит закону или нарушает права других лиц, с точки зрения имеющихся в деле доказательств и правовых позиций участвующих в деле лиц отсутствуют.

Отказ от иска подписан уполномоченным лицом – директором ФИО2

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ принятие арбитражным судом отказа истца от иска является основанием прекращения производства по делу. 

Поскольку отказ от иска заявлен лицом, уполномоченным на совершение таких действий, не противоречит закону и не нарушает права других лиц, постольку арбитражный суд принимает отказ общества от иска, в связи с чем производство по первоначальному иску подлежит прекращению.

Общество в части возврата суммы предоплаты в размере 1 650 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 56427,74 руб. встречный иск признает, против удовлетворения остальных требований встречного иска возражает.

Предприниматель в судебном заседании требования встречного иска поддерживает.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 01.05.2012 общество (Продавец)             и гр. ФИО1 (Покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи  нежилых помещений, в соответствии с которым Продавец обязался продать Покупателю помещения № 7 в здании торгового комплекса, назначение нежилое, площадью 40 кв. м, 1-й этаж, расположенного по адресу: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 1.2 предварительного договора Продавец обязался возвести в срок до 31.08.2014 здание комплекса по ул. Виноградной в Центральном районе г. Сочи на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0202017:36, в котором будет расположен объект.

Продавец приобретает право собственности на помещение на основании акта ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта, возведенного на основании разрешения на строительство  № RU23309 от 12.05.2012 (пункт 1.3 договора).

В силу пункта 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2017) Продавец и Покупатель в срок до 01.07.2018 обязуются предоставить все необходимые со своей стороны документы для заключения основного договора купли-продажи объекта, государственной регистрации права собственности и сделки, заключить договор купли-продажи и выполнить со своей стороны все необходимые действия для государственной регистрации своего права собственности и сделки.

Пунктом 2.6 договора (в редакции дополнительного соглашения от 27.10.2017) установлено, что основной договор купли-продажи объекта будет заключен не позднее 01.07.2018.

Согласно пункту 2.4 договора оплата стоимости нежилого помещения в размере 1 650 000 руб. производится в следующем порядке:

первый платеж в сумме 1 000 000 руб. производится при подписании настоящего договора;

второй платеж в сумме 650 000 руб. производится не позднее 05.12.2013.

Если в указанный в пункте 2.1 договора срок между продавцом и покупателем не будет заключен договор купли-продажи объекта по обстоятельства, за которые ни одна из сторон не отвечает, продавец возвращает покупателю указанную в пункте 2.2 договора сумму задатка (пункт 3.2 договора).

Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи                     ФИО1 уплатила обществу 1 650 000 руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 01.06.2012 № 08, 09; от 29.10.2013, 03.12.2013 и обществом не оспаривается.

В установленный срок основной договор купли-продажи спорного объекта между сторонами не заключен.

4 июля 2018 года ФИО1 направила обществу претензию с требованием исполнить условия предварительного договора и в течение 5 дней заключить основной договор купли-продажи.

2 октября 2018 года общество, ссылаясь на невозможность введения объекта в эксплуатацию по причине задержки согласования документации заинтересованными службами, направило ФИО1 соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от 01.02.2012.

ФИО1, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по заключению основного договора купли-продажи, обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором               (пункт 1).

Пунктом 4 названной статьи установлено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Исходя из разъяснений, содержащихся пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54), Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи). Отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В пункте 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"» указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из материалов дела следует, что в установленный предварительным договор              срок – 01.07.2018 основной договор не заключен. На предложение ФИО1 заключить основной договор, общество направило соглашение о расторжении предварительного договора в связи с невозможностью его реализации в установленный срок.

Таким образом, предварительный договор от 01.05.2012 прекращен в соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 8 Постановления № 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Материалами дела подтверждается и обществом не оспаривается уплата ФИО1 в рамках предварительного договора купли-продажи от 01.05.2012 суммы в размере 1 650 000 руб. Доказательств возврата указанной суммы Покупателю обществом не представлено.

При таких обстоятельствах требование ФИО1 о взыскании с общества 1 650 000 руб. является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 4 статьи 487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат оплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы. Договором может быть предусмотрена обязанность продавца уплачивать проценты на сумму предварительной оплаты со дня получения этой суммы от покупателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно представленному ФИО1 расчету проценты за пользование чужими денежными средствами начислены за период с 30.10.2014 по 24.01.2019 в размере 600 293, 69 руб.

В то же время указанный расчет произведен методологически неверно (без учета положений пункта 4 статьи 487 ГК РФ о том, что проценты начисляются со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена), то есть в данном случае проценты за пользование чужими денежными средствами должны начисляться с 02.07.2018.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.01.2019 по делу № А53-7214/2018.

В соответствии с произведенным судом расчетом проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 02.07.2018 по 24.01.2019 составляют               69752, 06 руб.

Учитывая, что судом установлено неисполнение обществом обязанности по возврату ФИО1 суммы предоплаты, требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами является законным и подлежит удовлетворению в размере 69752, 06 руб.

ФИО1 заявлено требование о взыскании с общества 1 110 000 руб. убытков в виде уплаченной арендной платы.

В соответствии со статьей 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Как следует из положений пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения требований.

Возникновение заявленных убытков в виде уплаченной арендной платы  за период с 01.10.2014 по 01.10.2018 ФИО1 связывает с отсутствием возможности использования собственного помещения, которое должно быть передано ей во исполнение предварительного договора купли-продажи от 01.05.2012.

В обоснование понесенных убытков ФИО1 представлены договоры аренды, расписки в получении денежных средств и квитанции к приходным кассовым ордерам.

Вместе с тем, расчет убытков произведен без учета условий предварительного договора от  01.05.2012  в редакции дополнительного соглашения к нему о сроке заключения основного договора купли-продажи (01.07.2018), то есть до указанного срока убытки в виде расходов на арендные платежи не могли иметь место.

Кроме того, как уже было указано выше, в виду неисполнения обществом условий предварительного договора в установленный срок указанный договор прекратил свое действие с 02.07.2018.

При таких обстоятельствах ФИО1 не доказано наличие причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, в связи с чем  требование о взыскании с общества 1 110 000 руб. убытков удовлетворению не подлежит. 

ФИО1 заявлено требование о взыскании с общества 2 350 000 руб. убытков в качестве возмещения рисков при изменении цен на сопоставимые товары.

В абзаце шестом пункта 5 постановления № 54 разъяснено следующее: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и4 статьи 487ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Расчет убытков произведен ФИО1 исходя из разницы в стоимости                   1 кв. м площади помещения на момент заключения предварительного договора купли-продажи и на сегодняшний день (100 000 руб. – 41250 руб. = 58750 руб.).

В обоснование средней стоимости 1 кв. м помещения ФИО1 представлена в дело информация о стоимости аналогичных нежилых помещений коммерческого назначения.

Размер средней стоимости 1 кв. м аналогичных помещений, использованный в расчете, обществом не оспорен. Согласно расчету суммы убытков заявленная к взысканию сумма направлена на компенсацию разницы между текущей стоимостью аналогичного спорному помещению объекта в связи с тем, что объект, предусмотренный договором, покупателю не передан.

Поскольку материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения обществом предварительного договора купли-продажи от 01.05.2012, постольку суд приходит к выводу, что требование ФИО1 о взыскании с общества                         2 350 000 руб., представляющих собой разницу в стоимости недвижимого имущества, являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме. 

ФИО1 заявлено о взыскании с общества 25000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

В соответствии с частью 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 3, 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов на оплату услуг адвокатов и иных лиц, выступающих в качестве представителей в арбитражных судах», требования о возмещении судебных расходов подлежат удовлетворению в случае, когда расходы на оплату услуг представителя были фактически понесены. При этом лицо, требующее возмещения расходов на оплату услуг представителя, доказывает их размер и факт выплаты, другая сторона вправе доказать их чрезмерность.

ФИО1 в обоснование понесенных расходов на оплату услуг представителя представила акт приема-передачи денежных средств от 05.09.2018 на сумму 12500 руб. и справка ПАО «Сбербанк» об операциях по карте от 27.05.2019 на сумму 12500 руб., подтверждающие оплату ФИО5 25000 руб.

Суд, исследовав фактический объем оказанных представителем услуг, сложность дела, учитывая количество судебных заседаний, исходя из принципа разумности, пришел к выводу о том, что заявленная сумма расходов соразмерна цене иска, соответствует объему оказанных услуг и сложившейся в регионе стоимости оплаты услуг адвокатов и подлежит взысканию в размере 25000 руб.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины по  встречному следует возложить на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 41, 49, 65, 70, 110, 150, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

По первоначальному иску:

Производство по делу прекратить.

Выдать ФИО2 справку на возврат из федерального бюджета 6000 руб. госпошлины, уплаченной по чек-ордеру от 12.11.2018.

По встречному иску:

Ходатайство об уточнении предмета исковых требований – удовлетворить.

Взыскать с ООО «Адлеринвестстрой», г. Сочи в пользу  ФИО1, г. Сочи 1 650 000 руб. долга, 69752, 06 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 2 350 000 руб. убытков, 25000 руб. расходов на оплату услуг представителя и 36601,54 руб. расходов по оплате госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО1, г. Сочи в доход федерального бюджета 8181,47 руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяМ.В. Крылова