Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-67464/21

28 мая 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2024 года

Полный текст решения изготовлен 28 мая 2024 года

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.Ф. Ляхом, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "ТЕРРА НОВА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 29.03.2004, юридический адрес: 143180, область Московская, город Одинцово, 

<

...>, офис 213А)

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 143402, 

<

...>)

третьи лица: Общество с ограниченной ответственностью «СИТИ ЭСТЕЙТ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 09.02.2007, юридический адрес: 143180, Россия, Московская обл., Одинцовский г.о., Звенигород г., Почтовая ул., д. 36, этаж 1, офис 1); Главное управление государственного строительного надзора Московской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 06.04.1998, юридический адрес: 143103, Московская обл., ФИО1 г.о., Руза г., ФИО2 ул., д. 11);   Публично-правовая компанию "Фонд развития территорий" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 20.10.2017, юридический адрес: 125009,  г. Москва, муниципальный округ Арбат вн.тер.г., Воздвиженка ул., д. 10, пом. XI, ком. 49); Общество с ограниченной ответственностью "ЛИНКАА" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 04.08.2005, юридический адрес: 143180, Московская область, г. Одинцово, 

<

...>);  ФИО3 (адрес: 143081, Московская область, Одинцовский район, д. Солослово, тер. ГП-5, д. 55); ФИО4 (адрес:, 

<

...>) ФИО5 (адрес: 143074, Московская область, Одинцовский район, г. Кубинка, пос. Новый городок, д. 39, кв. 67) ФИО6 (424038, 

<

...>); ФИО7 (

<

...>), Общество с ограниченной ответственностью "ФОСОМ" (123007, г. Москва, муниципальный округ Хорошевский вн.тер.г., 3-й Хорошёвский пр-д, д. 1, стр. 1, этаж 5, помещ. VIII - комната 6, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 03.10.2014, ИНН: 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО8 ФИО9 (

<

...>), ФИО10 (

<

...>), Общество с ограниченной ответственностью "Стройконтинент" (140127, Московская область, Раменский район, Сафоново деревня, Садовая улица, уч №3, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 19.09.2006, ИНН: 

<

***>), ФИО11 (

<

...>), ФИО12 (Пензенская область, Нижнеломовский район, Кривошеевская сельская администрация, 

<

...>), ФИО13 (

<

...>), ФИО14 (

<

...>), ФИО15 (МО, 

<

...>), ФИО16 (МО, Одинцовский г.о., гор. Голицыно, р-р ФИО17, д. 10, кв. 232), ФИО18 (

<

...>), ФИО19 (адрес: 172527, 

<

...>), ФИО20 (адрес: 109147, 

<

...>), общество с ограниченной ответственностью "15 соток" (142840, Московская область, Ступино город, Михнево рабочий поселок, Донбасская улица, дом 93, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 11.06.2015, ИНН: 

<

***>), ФИО21 (адрес: МО, г. Домодедово, 

<

...> д .15), ФИО22 (адрес: 

<

...>), ФИО23 (

<

...> Новомихайловский, д. 10 А, кв. 41), общество с ограниченной ответственностью "Монолит" (109428, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Рязанский, 2-й Пятигорский 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 07.04.2006, ИНН: 

<

***>), ФИО24 (Республика Казахстан, 

<

...>), ФИО25 (МО, 

<

...>)., ФИО26 (

<

...> д . 14, кв. 51), ФИО27 (МО, г. Одинцово, 

<

...> стр. 27), ФИО28 (

<

...>), ФИО29 (МО, г. Истра, д. Красный поселок, ул. Героя Советского Союза ФИО30, д. 11, кв. 8), ФИО31 (МО, г. Истра, д. Красный поселок, ул. Героя Советского Союза ФИО30, д. 11,кв. 8), ФИО32 (

<

...>, к.в 295) в лице финансового управляющего ФИО33 (почтовый адрес: 143041, 

<

...>); ФИО34 (

<

...>), ЗАО «Юридическая практика» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 21.12.2006, юридический адрес: 125476, 

<

...> пом. 3 2 этаж), ФИО35 (

<

...>), ФИО18 (

<

...>), ФИО36 (

<

...>), ФИО37 (

<

...>), ФИО38 (МО, г. Одинцово, 

<

...>), ФИО39 (

<

...>), ФИО40 (Московская область, г. Звенигород, мкр-н Ракитня. д. 12Б, кв. 28), ФИО41, ФИО42 (

<

...>). ФИО43  (

<

...> д 1, кв. 185), ФИО44 (адрес: 

<

...>), ФИО27 (адрес: Московская область, г.о. Одиноцово, 

<

...> стр. 27), ФИО45 (адрес: 

<

...>), ФИО46 (адрес: 

<

...>),  ФИО47 (адрес: 

<

...>), ФИО48 (адрес: Липецкая область, Измалковский район, с. Афанасово, ул. Рабочая, д. 8, кв. 2), ФИО49 (адрес: Московская область, г.о. Одинцово, г. Звенигород, Восточный район, мкр. № 3, д. 23, кв. 172), ФИО50 (адрес: Московская область, г.о. Одинцово, 

<

...>), ФИО51 (адрес: Московская область, г.о. Одинцово, г. Звенигород, Восточный район, микрорайон 3, д. 5, кв. 69), ФИО52 (адрес: 

<

...>), ФИО53 (адрес: 

<

...>), ФИО54 (адрес: 

<

...>), ФИО55 (адрес: Московская область, г. Звенигород, мкр. Восточный, мкр. 3, д. 12, кв. 158), ФИО56 (адрес: 

<

...>), ФИО57 (адрес: Самараская область, г. Тольятти, бул. Приморский, д. 2. кв. 36), ФИО58 (адрес: 

<

...>), ФИО59 (адрес:  

<

...>. 3, д. 1, кв. 145)  ФИО60 (адрес: 

<

...>),  ФИО61 (адрес: 143083, 

<

...>), Прокуратура Московской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 13.11.1995, юридический адрес: 107031, 

<

...>), Общество с ограниченной ответственностью "Структура" (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, дата регистрации:11.02.2006, адрес: 107045, г. Москва, вн.тер. 

<

...>, помещ. 5/1)

о признании незаконным действий по регистрации договора долевого участия в строительстве., об обязании аннулировать регистрационные записи о договорах долевого участия на земельном участке с кадастровыми номерами 50:49:0010106:1206 начиная с 26.05.2016 

при участии в заседании: представителей сторон, согласно протоколу,  

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Терра Нова» (далее – истец, ООО «Терра Нова») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области с требованиями о признании незаконным действий по регистрации договора долевого участия в строительстве, об обязании аннулировать регистрационные записи о договорах долевого участия на земельных участках с кадастровыми номерами 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:255, 50:49:0010106:26, 50:49:0010106:6 начиная с 26.05.2016. 

С учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ, ООО «Терра Нова» просило: 

Признать действия Управления Росреестра по Московской области по регистрации договоров долевого участия в строительстве и договоров уступки прав требования по договорам долевого участия после 26 мая 2016 года незаконными;

Обязать Управление Росреестра по Московской области аннулировать все регистрационные записи о договорах долевого участия на земельном участке с кадастровым номером 50:49:0010106:1206, а также договорах уступки прав требования по договорам долевого участия.

В судебном заседании представитель заявителя требования поддержала.

Представитель ФИО56 возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель ФИО20, ФИО18, ФИО62, ФИО24, ФИО19, Королле Е.В. возражал против удовлетворения заявленных требований. 

Представитель Прокуратуры МО возражал против удовлетворения заявленных требований.

Дело рассмотрено в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежаще.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

В силу ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.  

Согласно совместному постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8, основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.   

Как следует из материалов дела, 03.09.2013 года между ООО «Терра Нова» (Арендодатель) и ООО «Сити Эстейт» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка с правом на выкуп, предметом которого являлись земельные участки с кадастровыми номерами 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:255, 50:49:0010106:26, 50:49:0010106:6, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для размещения многоквартирной жилой застройки с элементами торговли» (далее – Договор аренды).

 В соответствии с пунктом 3.1 Договора аренды, срок аренды установлен до 16.01.2017 года. По окончании срока, на который был заключен Договор аренды, его действие было возобновлено на неопределенный срок по правилам, предусмотренным статьями 610, 621 Гражданского кодекса РФ. 

03.04.2017 года ООО «Терра Нова» направило в адрес ООО «СИТИ ЭСТЕЙТ» уведомление от 27.03.2017 года о прекращении договора аренды земельного участка от 03.09.2013 года, в котором просило третье лицо в течение 5 дней по истечении трех месяцев с момента получения настоящего уведомления произвести возврат земельных участков, предоставленных в аренду по Договору аренды. 

05.10.2017 года заявитель обратился в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды, в связи с отказом от него в одностороннем порядке. К указанному заявлению было приложено, в том числе уведомление от 27.03.2017 года о прекращении Договора аренды земельного участка от 03.09.2013 года, опись почтового отправления от 03.04.2017 года, Договор аренды. 

Управление Росреестра по МО отказало в государственной регистрации расторжения договора аренды, о чем направило в адрес заявителя уведомление об отказе в государственной регистрации от 18.01.2018 г. № 50/049/009/2017-776. 

Полагая, что уведомление об отказе в государственной регистрации нарушают права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО «Терра Нова» обратилось в суд. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 19.06.2018 года по делу № А41-24627/18 на Управление Росреестра по Московской области была возложена обязанность по регистрации расторжения Договора аренды земельного участка с правом на выкуп от 03.09.13г., предметом которого являлись земельные участки с кадастровыми номерами 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:255, 50:49:0010106:26, 50:49:0010106:6. 

Управлением Росреестра МО решение суда исполнено.

В ходе рассмотрения указанного дела было установлено, что Разрешение на строительство от 30.10.2015 года № RU50-45-2527-2015 на основании которого ООО «Сити Эстейт» имело право осуществлять строительство, было признано недействительным и отозвано Министерством строительного комплекса Московской области на основании распоряжения от 26.05.2016 года № 159. Указанное распоряжение не оспорено, не признано в установленном законом порядке недействительным. Следовательно, ООО «СИТИ ЭСТЕЙТ» при отсутствии разрешительной документации (разрешения на строительство) не имеет право осуществлять какое-либо строительство на ранее предоставленных в аренду земельных участках.

Прекращение договора аренды земельных участков, а также аннулирование разрешения на строительство свидетельствуют о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им жилые и нежилые помещения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 19.06.2018 года по делу № А41-24627/18 установлено следующее:

Согласно пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закона № 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. 

При этом пункт 5 статьи 5 Закона № 102-ФЗ устанавливает, что правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. 

Исходя из смысла пункта 1.1. статьи 25 Закона № 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка. 

Однако Закон № 102-ФЗ не регулирует отношения, которые могут возникнуть в связи с тем, что у застройщика может быть прекращено заложенное право. 

Между тем, как указывалось ранее к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона № 214-ФЗ, применяются положения Гражданского кодекса РФ и Закона № 102-ФЗ. 

В соответствии с подп. 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса. 

Следовательно, с момента прекращения права аренды, в связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке, прекращается и право залога аренды участников долевого строительства. 

Данный вывод подтверждается и сложившейся судебной практикой, в том числе определением Верховного Суда Российской Федерации от 27.04.2015 года по делу № А41-9819/13, от 30.03.2015 по делу №А41-23298/13. 

Между ООО «Сити Эстейт» и участниками строительства были заключены договоры участия в долевом строительстве, в связи с чем, на основании статьи 13 Закона N 214-ФЗ право аренды указанных земельных участков было обременено залогом (ипотека) в пользу каждого участника долевого строительства.

Следовательно, с момента прекращения права аренды, в связи с расторжением договора аренды в одностороннем порядке, прекращается и право залога аренды участников долевого строительства, а также должна быть погашена запись о регистрации ДДУ, так как основанием для регистрации ДДУ выступал договор аренды земельных участков.

Согласно пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. 

23 января 2020 года Арбитражным судом Московской области вынесено решение по делу № А41-80186/19 о признании отказа от 13.08.2019 № 50/049/008/2019-4459, 4460, 4461, 4462, 4463 Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в государственной регистрации прекращения обременения незаконным, а также об обязании Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить государственную регистрацию прекращения обременения (право залога договора аренды) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:26. Указанное решение вступило в законную силу 25 мая 2020 года.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства), и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 12.1, части 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ, залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Следовательно, залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства, предметом такого залога, возникающего в силу закона, являются права на земельный участок и строящийся (создаваемый) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в целом.

Также п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ предусматривает, если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. 

Согласно ч.2 ст.48 ФЗ «О государственной регистрации» для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимо разрешение на строительство. 

В соответствии с ч.7 ст.48 ФЗ «О государственной регистрации» в случае, если в орган регистрации прав поступило уведомление контролирующего органа об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства, на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», или уведомление публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», указанное в пунктах 1 и 2 части 5.2 статьи 11 Федерального закона «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в Единый государственный реестр недвижимости в отношении прав на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) таких многоквартирных домов, также вносятся дополнительные сведения об отсутствии у застройщика указанного права. Запись о внесенных дополнительных сведениях об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан, являющихся участниками долевого строительства, на строительство (создание) многоквартирных домов погашается на основании уведомления контролирующего органа или публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» о соответствии застройщика требованиям, установленным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и соблюдении им нормативов финансовой устойчивости, установленных Правительством Российской Федерации.

Таким образом, прекращение действия договора аренды земельного участка влечет за собой прекращение залога права аренды такого земельного участка и в силу закона при прекращении действия договора аренды залог на указанное право также прекращает свое действие.

Прекращение договора аренды земельных участков, а также аннулирование и недействительность разрешения на строительство свидетельствуют о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им жилые и нежилые помещения.

В соответствии с положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), застройщик имел право привлекать денежные средства граждан при наличии разрешения на строительство и на основании договора участия в долевом строительстве, подлежащего обязательной государственной регистрации.

Согласно части 1 статьи 3 Закона об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предоставления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора аренды такого земельного участка.

По мнению заявителя государственный орган на протяжении всего времени злоупотреблял правом. В соответствии с частью 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

На принадлежащих ООО «Терра Нова» земельных участках отсутствует какой-либо объект незавершенного строительства, кроме того, строительство и не начиналось, разрешение на строительство аннулировано.

Судом учитывается, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 28.11.2018 по делу № А41-70699/18 установлено следующее.

26.05.2016 распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 26.05.2016 №159 разрешение №RU50-45-2527-2015 от 30.10.2015 признано недействительным и отозвано, в связи с выявлением несоблюдения требований ст. 46 Воздушного кодекса РФ и требований градостроительных планов земельных участков в части предельного количества этажей.

На момент выдачи разрешения на строительство №RU50-45-2527-2015 от 30.10.2015 отсутствовало согласование строительства объекта с собственником аэродрома «Кубинка» - Департаментом имущественных отношений Министерства обороны РФ.

Таким образом, на момент выдачи разрешения на строительство отсутствовал полный пакет документов для получения разрешения на строительство объекта в границах приаэродромной территории. После установления указанного факта Министерство строительного комплекса Московской области в порядке самоконтроля приняло решение об отзыве разрешения на строительство №RU50-45-2527-2015 от 30.10.2015. 

Суд пришел к выводу, что распоряжение Министерства строительного комплекса Московской области №159 от 26.05.2016 не противоречит действующему законодательству. Основанием для отмены ранее выданного разрешения на строительство в рассматриваемом случае явилась возможность прекращения действия разрешения на строительство, выданного с нарушением законодательства Российской Федерации и иных нормативно-правовых актов, содержащих нормы о градостроительной деятельности.

Аналогичные выводы были сделаны в рамках дела № А41-59878/2016.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В системе действующего правового регулирования предусмотренное частью 2 статьи 69 АПК Российской Федерации основание освобождения от доказывания во взаимосвязи с положениями части 1 статьи 64 и части 4 статьи 170 того же Кодекса означает, что только фактические обстоятельства (факты), установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21 марта 2013 года N 407-О, от 16 июля 2013 года N 1201-О, от 24 октября 2013 года N 1642-О и др.).

Таким образом факт правомерности отзыва разрешения на строительство подтвержден вступившим в законную силу судебным актом.

На земельных участках отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, что подтверждается выписками ЕГРН, а именно: в графе «Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» указано на отсутствие данных.

Несмотря на то, что договор аренды земельных участков расторгнут, о чем внесена запись в ЕГРН, разрешение на строительство является недействительным и  аннулировано 26.05.2016г., а также погашена запись о залоге права аренды земельных участков, Управление Росреестра по Московской области продолжало вносить записи о регистрации ДДУ в 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 и 2022г.г., а также договоров уступки прав требования по ДДУ о чем заявитель узнал при получении выписок из ЕГРН в отношении земельных участков 11.06.2021.

Доводы третьих лиц о пропуске заявителем срока на обращения в суд отклоняются судом, так как о наличии обременений заявитель узнал 11.06.2021, а в суд с настоящими требованиями обратился 09.09.2021 (дата подачи иска в электронном виде через систему "Мой арбитр"), доказательств обратного в материалы дела не представлено.   

Таким образом, принимая во взаимосвязи нормы Закона N 214-ФЗ, Закона N 102-ФЗ, Гражданского кодекса РФ, учитывая, что переданное в залог право аренды спорного земельного участка прекращено, суд считает, что Управление Росреестра по Московской области не имело оснований регистрации записей об ипотеке.

Сохранение в ЕГРП записи о регистрации ДДУ на земельных участках с кадастровыми номерами 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:26 в пользу участников долевого строительства влечет невозможность ООО «Терра Нова» распоряжаться указанными земельными участками, в связи с чем, нарушаются права юридического лица по распоряжению земельными участками с кадастровыми номерами 50:49:0010106:0017, 50:49:0010106:0102, 50:49:0010106:0002, 50:49:0010106:40, 50:49:0010106:26.

В ходе рассмотрения настоящего дела ООО «Терра Нова» обратилось в Управление Росреестра по Московской области с целью объединения указанных участков в один.

Созданному земельному участку присвоен кадастровый номер 50:49:0010106:1206 (право собственности зарегистрировано за номером 50:49:0010106:1206-50/422/2021-1 от 25.12.2021).

Таким образом, аннулированию подлежат регистрационные записи ДДУ, имеющиеся на земельном участке с кадастровым номером 50:49:0010106:1206, зарегистрированные после 26.05.2016, а также записи о зарегистрированных договорах уступки прав требования по ДДУ зарегистрированным после 26.05.2016.  

Доводы регистрационного органа и прокуратуры о продолжении строительства, отклоняются.

В марте 2021 года, ООО «Сити Эстейт» был продлен срок разрешения на строительство от 30.10.2015 года № RU50-45-2527-2015, которое было признано недействительным и отозвано Министерством строительного комплекса Московской области на основании распоряжения от 26.05.2016 года № 159.

Распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области от 11.11.2021г. внесение изменений в разрешение на строительство отменено. 

Поскольку строительство на земельном участке как в период действия договора аренды и разрешения от 30.10.2015 года № RU50-45-2527-2015, так и после прекращения их действия не начиналось, у суда отсутствуют основания полагать, что такое строительство может быть начато, а требования дольщиков удовлетворены.

Доводы дольщиков о том, что в рамках дела о банкротстве ООО «Сити Эстейт» может быть принято решение о финансировании завершения строительства МКД, отклоняются.

В соответствии с положениями постановления Правительства РФ от 12.09.2019 N 1192 «Об утверждении Правил принятия решения публично-правовой компанией «Фонд развития территорий» о финансировании или о нецелесообразности финансирования мероприятий, предусмотренных частью 2 статьи 13.1 Федерального закона «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации» Фонд сравнивает сумму, необходимую для завершения строительства, с суммой необходимой для выплаты возмещения дольщикам и принимает решение о целесообразности финансирования завершения строительства или выплаты возмещения дольщикам.

В силу пункта 10(1) указанного постановления предельный объем финансирования, необходимого для завершения строительства объекта незавершенного строительства, определяется по формуле исходя из величины готовности объекта незавершенного строительства.

Учитывая, что величины готовности объекта незавершенного строительства составляет, в настоящем случае, 0%, у суда отсутствуют основания полагать, что Фондом может быть принято решение о завершении строительства.

Кроме того, как указывалось выше, вступившими в законную силу решениями судов установлен факт прекращения действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство (ввиду невозможности размещения МКД вблизи аэродрома), соответственно строительство осуществлено не будет.

Иные доводы ответчика и третьих лиц судом отклоняются, поскольку противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам, данные доводы сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, иные имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам ст. ст. 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности возражений ответчика, не исключают законности и обоснованности требований истца. 

Учитывая изложенные обстоятельства, суд, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области по регистрации договоров долевого участия в строительстве и договоров уступки прав требования по договорам долевого участия после 26 мая 2016 года незаконными.

Обязать Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области аннулировать в ЕГРН регистрационные записи о договорах долевого участия на земельном участке с кадастровым номером 50:49:0010106:1206, а также договорах уступки прав требования по договорам долевого участия зарегистрированных после 26 мая 2016 года. 

Взыскать с Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ТЕРРА НОВА" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. 

            Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

 

Судья                                                                    Е.В. Самороковская