﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                     Дело № А45-8805/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена  28 ноября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 декабря 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Севастьяновой М.А.,

судей                                                    Зиновьевой Т.А.,

                                                              Сириной В.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нирина» на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.06.2019 (судья Уколов А.А.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019 (судьи Стасюк Т.Е., Павлова Ю.И., Фертиков М.А.) по делу № А45-8805/2019 по иску общества               с ограниченной ответственностью «Нирина» (630039, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Гусинобродский тракт, дом 62,                           ОГРН 1095405000415, ИНН 5405387203) к акционерному обществу «Новосибирский завод радиодеталей «Оксид» (630102, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Кирова, дом 82, ОГРН 1115476107570, ИНН 5405441299) об обязании внести изменения в договор, уменьшить размер арендной платы, произвести перерасчет.

В заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Нирина» - Римаревская Н.В. по доверенности                          от 16.04.2019 и Кречетов С.С. по доверенности от 18.07.2019.

 

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Нирина» (далее - общество, ООО «Нирина») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской областис исковым заявлением к акционерному обществу «Новосибирский завод радиодеталей «Оксид» (далее - завод, АО «НЗР «Оксид») об обязании внести изменения в пункт 1.1 договора аренды нежилых помещений от 29.07.2016№ 103/1, уменьшив размер арендуемых площадей до 804,8 кв. м, уменьшить  арендную плату и осуществить ее перерасчет исходя из площади 804,8 кв. м, начиная с 01.10.2018.

Исковые требования обоснованы неисполнением ответчиком условий дополнительного соглашения от 01.10.2018 к договору аренды нежилых помещений от 29.07.2016 № 103/1, заключенного в рамках мирового соглашения между сторонами, утвержденного определением Арбитражного суда Новосибирской области от 16.10.2018 по делу № А45-31781/2018, поскольку ответчик уклоняется от передачи истцу из предусмотренных этим дополнительным соглашением нежилых помещений (1179,6 кв. м) в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Кирова, 82, а именно помещений площадью 176,8 кв. м (1 этаж, 9а, 9б, номера на поэтажном плане 51, 52, 53, 55, 56, 57, 59, 60, 61, 106, 107, 112) и антресоли площадью 176 кв. м, расположенной             на 1 этаже корпуса 9а указанного здания, в связи с чем арендатором утрачен интерес к получению этого имущества, а в отношении указанной антресоли также в связи с непригодностью ее для использования по назначению. 

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.06.2019, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, общество обратилосьс кассационной жалобой, в которой просит его отменить, направить делона новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что                           не основаны на доказательствах выводы судов о передаче истцу                               из предусмотренных дополнительным соглашением от 01.10.2018 нежилых помещений (1179,6 кв. м) в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Кирова, 82, помещений площадью 176,8 кв. м (1 этаж, 9а, 9б, номера на поэтажном плане 51, 52, 53, 55, 56, 57, 59, 60, 61, 106, 107, 112), а также излишним предъявлением к оплате за пользование антресолью площадью 176 кв. м, расположенной на 1 этаже корпуса 9а указанного здания. Общество считает, что материалами дела подтверждена передача ответчиком помещений площадью 176,8 кв. м (1 этаж, 9а, 9б, номера на поэтажном плане 51, 52, 53, 55, 56, 57, 59, 60, 61, 106, 107, 112) в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Мира» в период с 01.07.2016 по 01.09.2018.

По мнению общества, при оценке акта возврата помещений                               от 01.08.2016 судами неправильно применены нормы материального права относительно разницы в датах заключения дополнительного соглашения                  от 01.08.2016 и выдачи доверенности на его подписание. Само по себе несовпадение дат подписания дополнительного соглашения и выдачи доверенности не свидетельствует о недействительности этих документов,  так как факт принадлежности печати организации никем не оспорен (ответчик не заявил о фальсификации доказательств) и, кроме того, впоследствии одобрил подписание акта и возврат имущества направлением на оплату счетов из расчета площадей по дополнительному соглашению.

Общество считает вывод судов об отсутствии доказательств, подтверждающих нахождение в пользовании истца помещений меньшей площади, не соответствующим материалам дела, в том числе акту                            от 01.08.2018 № 2 приема-передачи помещений площадью 3183,8 кв. м (возврата из аренды), акту от 01.08.2018 приема-передачи в аренду помещений площадью 1073,9 кв. м, актам выверки взаимных расчетов за 2017 и 2018 годы. При этом кассатор полагает неверным вывод судов о том, что указанные акты приема-передачи подписаны Белых В.Н.                                      по недействительной доверенности, тогда как в суде апелляционной инстанции истцом была представлена другая доверенность на это лицо, подтверждающая его полномочия, кроме того, указание в дополнительном соглашении неверной доверенности не отменяет факта возврата помещений ответчику.

Заявитель жалобы также считает вывод судов обеих инстанций о том, что отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.08.2018 к договору аренды влечет его незаключенность,                                  не соответствует разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73«Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 73). Также, по мнению кассатора, неверным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что истцом указанное дополнительное соглашение признано незаключенным. При этом общество ссылается на то, что по заключенному на основании мирового соглашения дополнительному соглашению от 01.10.2018 к договору аренды предусмотрены новые условия                               с 01.08.2018, в связи с чем с 01.08.2018 и до 01.10.2018 действовало дополнительное соглашение от 01.08.2018.

Также общество полагает, что судами не применены, подлежащие применению нормы статей 12, 328, 450, 611 Гражданского кодекса российской Федерации (далее – ГК РФ), в связи с чем сделан неправильный вывод о праве истца требовать принудительного исполнения утвержденного арбитражным судом мирового соглашения, в судебном порядке требовать понуждения ответчика к государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.10.2018. Заявитель отмечает, что выбор способа защиты является его правом.

По мнению кассатора, дав оценку дополнительному соглашению                    от 01.08.2018, суд вышел за пределы заявленных требований, чем создал преюдицию для дела № А45-23000/2019.

В отзыве на кассационную жалобу истца ответчик просит отказать в ее удовлетворении и оставить решение суда первой и постановление апелляционной инстанции без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения. 

Приложенные к отзыву на кассационную жалобу дополнительные доказательства, а также дополнительный отзыв с приложенными к нему дополнительными доказательствами не приобщаются к материалам дела                  и возвращаются заводу, поскольку в полномочия суда кассационной инстанции не входит исследование и оценка доказательств.

Доводы кассационной жалобы поддержаны представителями истца                 в судебном заседании.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам                     и представленным доказательствам, изучив материалы дела, и, исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд округа приходит                     к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между АО «НЗР «Оксид» (арендодатель) и ООО «Нирина» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 29.07.2016 № 103/1  (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял нежилые помещения общей площадью 3683,8 кв. м:

- часть помещения общей площадью 12042,3 кв. м. Помещение нежилое на отметке 0,000 (1 этаж корп. 9а, 9б), арендуемая площадь - 1218 кв. м, номер на поэтажном плане: 1-23, 25-27, 29-50, 59, 62-88;

- часть помещения общей площадью 12042,3 кв. м. Помещение нежилое на отметке 3,600 (2 этаж корпус 9б), арендуемая площадь 1218 кв. м, номер на поэтажном плане 1-11;

- часть здания общей площадью 4895,5 кв. м. Корпус производственный с пристройкой на первом этаже, арендуемая площадь - 433,9 кв. м, номер       на поэтажном плане 36-45;

- часть здания общей площадью 4895,5 кв. м. Корпус производственный с пристройкой на первом этаже, арендуемая площадь - 197,6 кв. м, номер                  на поэтажном плане 31-35, 46, 48-53;

- часть здания общей площадью 4895,5 кв. м. Корпус производственный с пристройкой второй этаж, арендуемая площадь - 400,9 кв. м, номер                     на поэтажном плане 1-37;

- часть здания общей площадью 4895,5 кв. м. Корпус производственный с пристройкой на отметке - 0,900, арендуемая площадь - 215,4 кв. м, номер                   на поэтажном плане 16-32.

Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи                               от 30.12.2014.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – управление Росреестра) заключенный сторонами договор зарегистрирован                                   в установленном законом порядке 05.09.2016.

ООО «Нирина» обратилось в управление Росреестра за проведением государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.08.2016               к договору аренды, изменяющего площадь арендованных помещений                     до 1073,9 кв. м.

Согласно уведомлению управления Росреестра от 28.02.2019                               в государственной регистрации изменений в договор аренды, изложенных               в дополнительном соглашении от 01.10.2018, обществу отказано в связи               с истечением срока приостановления государственной регистрации, вызванного не предоставлением на государственную регистрацию технического плана образующихся частей объектов недвижимости,                        а в отношении помещения с кадастровым номером 54:35:074595:501 также заявления о проведении государственного кадастрового учета.

Определением Арбитражного суда Новосибирской областиот 16.10.2018 по делу № А45-31781/2018 по иску ООО «Нирина» к АО «НЗР «Оксид» об обязании произвести государственную регистрацию договора утверждено заключенное между сторонами мировое соглашение,                             в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении дополнительного соглашения от 01.10.2018 к договору аренды нежилых помещений от 29.07.2016 № 103/1 и государственной регистрации этого дополнительного соглашения.

Согласно пункту 2 мирового соглашения стороны пришлик соглашению, что с 01.10.2018 в таблицу пункта 1.1 договора вносятся следующие помещения на основании дополнительного соглашения, расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. Кирова, 82:

- помещение нежилое на отметке 0,000 (Кирова, 82, 1 этаж, 9а, 9б, арендуемая площадь 730,7 кв. м, номер на поэтажном плане - 90-100;

- помещение нежилое на отметке 0,000 (Кирова, 82, 1 этаж, 9а, 9б, арендуемая площадь 96,1 кв. м, номер на поэтажном плане - 101-103,13, 15, 16;

- помещение нежилое на отметке 0,000 (Кирова, 82, 1 этаж, 9а, 9б, арендуемая площадь 176,8 кв. м, номер на поэтажном плане - 61, 60, 59, 106, 57, 107, 56, 55, 51, 52, 53, 112.;

- часть помещения нежилого на отметке 0,000 (Кирова, 82, 1 этаж, 9а, 9б (антресоль), арендуемая площадь 176,0 кв. м, номер на поэтажном плане - 123, 124, 125, 126. 

Согласно пункту 3 мирового соглашения в связи с заключением дополнительного соглашения от 01.10.2018 к договору истец отказываетсяот исковых требований к ответчику о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.08.2016 к договору.

Таким образом, по условиям мирового соглашения ООО «Нирина» занимает нежилые помещения общей площадью 1179,6 кв. м.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от 29.03.2019 № 54-0-1-121/4637/2019-4426 истец является арендатором объектов недвижимого имущества, указанных в пункте 1.1 договора общей площадью 3683,8 кв. м.

Ссылаясь на то, что фактически ООО «Нирина» занимает лишь часть помещений площадью 804,8 кв. м, истец обратился в арбитражный суд                    с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 1 статьи 452, пункта 2 статьи 609              ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации                       от 16.02.2001 № 59 Обзор практики разрешения споров, связанных                          с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и исходил из того, что истцом           не представлено доказательств фактического возврата арендодателю каких-либо помещений из предусмотренных договором аренды.

Отклоняя доводы истца о возврате арендодателю части имущества согласно дополнительному соглашению от 01.08.2018 к договору аренды, которым изменена арендованная площадь до 1073,9 кв. м, и подписанным                 в его исполнение актам приема-передачи нежилых помещений № 2 (акт возврата из аренды 3183,8 кв. м) и приема-передачи нежилых помещений (акт передачи в аренду 1073,9 кв.), суд первой инстанции исходил из того, что указанное дополнительное соглашение не является заключенным, поскольку: не зарегистрировано в установленном порядке; не подписано уполномоченным от ответчика лицом, так как указанный в нем представитель действовал на основании доверенности от 20.11.2017                        № 12/489, то есть выданной значительно позднее подписания соглашения                от 01.08.2016, а также на имя другого лица; в рамках дела № А45-31781/2018 общество заявило отказ от иска о государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.08.2018, тем самым отказавшись от его заключения.

Приобщив к материалам дела представленные истцом дополнительные доказательства, суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции о недоказанности истцом оснований для удовлетворения заявленных требований.

Суд округа приходит к выводу о том, что по спор по существу судами рассмотрен правильно.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил,                       с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Пункт 3 статьи 452 ГК РФ предусматривает, что в случае измененияили расторжения договора обязательства считаются измененнымиили прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашенияили характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Из приведенных норм, а также положений статьи 65 АПК РФ следует, что при предъявлении требований о перерасчете арендной платы в связи                    с уменьшением площади арендованных помещений, арендатор должен доказать факт возврата неиспользуемого имущества арендодателю.

Между тем, исследовав и оценив доводы сторон, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанции пришли                          к обоснованному выводу о недоказанности истцом при рассмотрении настоящего спора факта возврата каких-либо помещений арендодателю                  из предусмотренных договором аренды.

При этом судами исследованы доводы истца о доказанности возврата части помещений со ссылкой на дополнительное соглашение от 01.08.2016                   и подписанные в его исполнение акты приема-передачи помещений,                        и обоснованно отклонены с указанием на незаключенность этого дополнительного соглашения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемойв подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). 

Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным для третьих лицс момента его регистрации, если иное не установлено законом. 

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме,           что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаевне вытекает иное (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). 

По смыслу статей 164, 165, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Между тем для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершенияили фактического исполнения сделки.

Данный правовой подход отражен в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ № 73 и в пунктах 2 и 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными». 

Таким образом, само по себе отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества            не является основанием для вывода о том, что предусмотренные таким соглашением права и обязанности в отношениях сторон не возникли.

В связи с этим следует признать правильным довод кассационной жалобы об ошибочности выводов судов первой и апелляционной инстанции о том, что дополнительное соглашение от 01.08.2016 является незаключенным по основанию отсутствия его государственной регистрации.

Между тем указанный вывод судов не повлек принятия неправильных судебных актов, поскольку по результату исследования совокупности представленных по делу доказательств суды обеих инстанций пришли                       к выводу о том, что подписанное неуполномоченным лицом дополнительное соглашение от 01.08.2018 не является заключенным и не повлекло соответствующих правовых последствий, в том числе в виде подписания этим же лицом во исполнение такого соглашения актов приема-передачи                  и возврата арендованных помещений.

Заключением мирового соглашения, утвержденного арбитражным судом, стороны урегулировали спор в отношении дополнительного соглашения от 01.08.2018 посредством заключения дополнительного соглашения от 01.10.2018.

Кроме того, указав на отсутствие оснований полагать дополнительное соглашение от 01.08.2018 заключенным, суд апелляционной инстанции учитывал основания отказа управлением Росреестра истцу в государственной регистрации этого соглашения.

Доводы заявителя жалобы о том, что полномочия лица, подписавшего                 от имени арендодателя дополнительное соглашение от 01.08.2018, подтверждаются и наличием другой доверенности, представленной                               в материалы дела, не приняты во внимание судом апелляционной инстанции, поскольку в тексте этого соглашения прямо предусмотрен документ,             на основании которого совершено подписание соглашения, а также, учитывая не оспариваемые истцом обстоятельства того, что с февраля 2018 года указанное лицо отстранено от занимаемой должности.

Ссылка заявителя жалобы на последующее одобрение арендодателем  сделки, изменяющей условия договора аренды (дополнительное соглашение от 01.08.2018), отклоняется, поскольку само по себе выставление на оплату счетов за аренду с указанием в них иной площади, при отрицании ответчиком возврата имущества из аренды, не является достаточным                 и безусловным основанием для вывода о фактическом возврате имущества.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что площадь фактически занимаемых им помещений подтверждает акт обследования нежилых помещений от 07.06.2018, не принята во внимание судами, учитывая, что акт фиксирует состояние на конкретную дату и не относится к периоду,                        с которого истец просит произвести перерасчет арендной платы.

Мнение заявителя о том, что суды вышли за пределы заявленных им исковых требований, дав оценку дополнительному соглашению                               от 01.08.2018, отклоняется, поскольку исследование обстоятельств  совершения этого соглашения и документов, на которые истец ссылается как на подтверждающие его исполнение, произведено судами в связи с  доводами истца о возврате части помещений из аренды, что входило в предмет исследования для разрешения вопроса о наличии оснований к обязанию ответчика произвести перерасчет арендной платы, исходя из той площади нежилых помещений, о которых заявил истец.

Доводы общества об отсутствии факта передачи ему в аренду антресоли,  о том, что часть помещений передана ответчиком иному лицу - ООО «Мира» являлись предметом подробного исследования судов и отклонены                          с приведением соответствующих мотивов.

При рассмотрении настоящего дела судами первой и апелляционной инстанции не допущено нарушений норм материального, процессуального права, являющихся согласно статье 288 АПК РФ основанием для отмены принятых по делу решения и постановления.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на ее заявителя. 

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа 

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.06.2019и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2019 по делу № А45-8805/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу -без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                  Т.А. Зиновьева

 

                                                                            В.В. Сирина