Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-5119/2021

«27»

апреля

2022 года 

 

«20» апреля 2022 года оглашена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи

Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению: 

общество с ограниченной ответственностью «Прибой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании незаконными действий, об обязании предоставить земельный участок в аренду,

а также по встречному исковому заявлению 

Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» к ООО «Прибой»  о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, 

при участии:

от заявителя: ФИО2 по доверенности,

от заинтересованного лица: ФИО3 по доверенности;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Прибой» (далее – заявитель общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (далее – заинтересованное лицо, Администрация) о признании незаконным отказа Администрации в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:5:10301:148, площадью 4812 кв.м. для реконструкции здания ресторана «Прибой». 

В качестве восстановления нарушенного права общество просит обязать администрацию муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ  Калининградской области» в течение двух недель с момента вступления в силу судебного решения по настоящему делу принять решение о предоставлении ООО «Прибой»  в аренду на три года  земельного  участка  с кадастровым номером 39:5:10301:148 площадью 4812 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, для реконструкции здания ресторана.

К совместному рассмотрению с первоначальным заявлением к производству принято встречное заявление Администрации о признании отсутствующим права собственности общества на объект недвижимости: здание с кадастровым номером 39:05:010301:25, площадью 3094,7 кв.м., количество этажей - 3, подземных этажей - 1, расположенное по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010301:148.

В судебном заседании представитель общества поддержала требования в полном объеме с учетом представленных пояснений, ссылалась на выводы судебной экспертизы и преюдициальные судебные акты.

Представитель Администрации возражал против удовлетворения заявления по доводам отзыва, указав на недоказанность прав общества на заключение договора аренды в силу фактического отсутствия объекта недвижимости.

Исследовав доказательства по делу, заслушав пояснения сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 11.05.2011 г. между Администрацией, как арендодателем, и ООО «Прибой», как арендатором, был подписан договор аренды №111-КЗО/2011 земельного участка площадью 5751 кв.м. с кадастровым номером 39:05:010301:6, расположенного по адресу: 

<

...>, для реконструкции здания ресторана «Прибой» под развлекательно-гостиничный комплекс. 

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 30.11.2011 г. по делу № А21-5645/2011 ООО «Прибой» обязалось демонтировать часть здания бывшего ресторана «Прибой», расположенного по адресу: 

<

...>, выступающего за границы предоставленного ООО «Прибой» земельного участка с кадастровым номером 39:05:010301:6.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 20.12.2012 г. по тому же делу суд отказал Администрации в требовании обязать ООО «Прибой» демонтировать оставшуюся часть здания бывшего ресторана «Прибой».

Спорное здание бывшего ресторана «Прибой» было частично демонтировано в конце 2013 г. в результате исполнения вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Калининградской области от 30.11.2011 по делу № А21- 5645/2011, а затем оставшаяся часть здания была разобрана собственником до фундамента в связи с тем, что создавала угрозу жизни и здоровью граждан.

Решением суда по делу №А21-474/2015 договор аренды земельного участка №111-КЗО/2011 от 11.05.2011г., заключенный между администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» и обществом с ограниченной ответственностью «Прибой» был расторгнут в связи с нарушениями сроков внесения арендной платы.

В рамках дела № А21-5165/2016, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев в судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения споров в арбитражном суде первой инстанции, иск Администрации о признании отсутствующим права собственности ООО «Прибой» на объект недвижимости: здание с кадастровым (условным) номером 39:05:010301:25, площадью 3094,7 кв.м., количество этажей - 3, подземных этажей - 1, расположенное по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010301:6, установил следующее.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО4, выполненного по заказу Администрации, здание с кадастровым номером 39:05:010301:25, расположенное по адресу: 

<

...> и площадью 3094,7 кв.м., фактически не существует. 

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО5 земельный участок занят строениями, здание ресторана «Прибой» сохранилось в виде частей фундамента, лестничных маршей, асфальтовых и плиточных замощений, ограждений.

В деле имеется заключение № 22-11/2016, составленное обществом с ограниченной ответственностью «СанТермо-Проект», свидетельствующее о том, что на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010301:6 имеются объекты капитального строительства, являющиеся недвижимым имуществом, использование существующих конструкций фундаментов торгово-развлекательного комплекса «Прибой» возможно при строительстве и реконструкции объекта. 

Согласно обследованию, выполненному ООО «Независимая экспертиза», на территории нежилого здания ресторана «Прибой» - объекта недвижимости с кадастровым номером КН 39:05:010301:25, после проведенной разборки здания сохранились основные конструктивные элементы здания, имеющие ярко выраженные границы в пределах площади застройки: сборные железобетонные фундаментные блоки, бетонные, кирпичные фундаменты, фундаменты из силикатного кирпича, элементы отделки стен помещений, бетонные стяжки в полах, отделочные напольные покрытия, канализационный колодец.

 К заключениям ООО «СанТермо-Проек» и ООО «Независимая экспертиза» приложены фотографии спорного объекта, из которых видно, что на земельном участке сохранился фундамент спорного здания и фрагменты стен, здание подстанции, предназначенное для обслуживания здания ресторана.

Приняв во внимание, что Администрацией не предоставлены достаточные доказательства, неопровержимо свидетельствующие об уничтожении спорного здания как объекта недвижимого имущества, в то время, как из иных доказательств по делу вытекает, что существующие части здания сохранили признаки объекта недвижимого имущества, суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В условиях того, что изначально по делу № А21-5165/2016 по делу было вынесено и вступило в законную силу до его отмены решение о признании отсутствующим права собственности на спорное здание, был произведен раздел земельного участка с КН 39:05:010301:6 на земельный участок с КН 39:05:010301:148, земельный участок с КН 39:05:010301:37 и земельный участок с КН 39:05:010301:149.

Поскольку ООО «Прибой» до настоящего времени является собственником здания с кадастровым номером 39:05:010301:25, расположенного по адресу: 

<

...>, общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 39:05:010301:148 сроком на три года для реконструкции здания ресторана.

Письмом от 15.03.21 г. Администрация отказала обществу в заключение договора аренды, ссылаясь на расторжение прежнего договора по решению суда, фактическое отсутствие указанного здания на земельном участке и отсутствие иных оснований для предоставления участка в аренду без проведения торгов.

 Полагая, что данный отказ неправомерен, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов.

Согласно статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

Ограничение права собственности возможно только в случаях и в порядке, установленном законом. 

Как установлено судом, Администрация, отказывая в предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду, обосновало его тем, что на спорном земельном участке объект собственности – здание отсутствует полностью.

Пунктом 1 статьи 235 ГК РФ предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Обозначенным выше Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.18 г. по делу № А21-5165/2016, установлено существование частей спорного здания  с признаками объекта недвижимого имущества.

Данный вывод суда основан на заключениях кадастрового инженера ФИО5, ООО «СанТермо-Проект» и ООО «Независимая экспертиза».

С целью проверки наличия указанного объекта недвижимости на момент рассмотрения настоящего дела, по ходатайству Администрации была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «НЦ Балтэкспертиза» ФИО6, ФИО7.

16.12.2021 г. от ООО «НЦ Балтэкспертиза» поступило заключение экспертов № ЗЭ-0159-2021 от 15.12.2021 г.

Согласно выводам экспертов, на земельном участке с КН 39:05:010301:148 по ул. Тургенева, 1 г. Зеленоградска  установлено наличие объектов капитального строительства, незавершённого в результате реконструкции, а именно фундаментов и  стен подвала. Также установлено наличие действующих и не действующих  инженерно-технических сетей, наличие подпорных стен, подъездной дороги к подвальным помещениям здания, иных сооружений.

По результатам осмотра и исследования имеющихся в материалах дела данным экспертами установлено наличие сохраненного фундамента объекта капитального строительства, незавершённого в результате реконструкции, на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010301:148 по ул. Тургенева, 1 г. Зеленоградска Калининградской области.

Кроме того, экспертами указано на возможность восстановления здания «ресторана «Прибой», фундаменты и стены подвала которого расположены на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010301:148 по ул. Тургенева, 1 в г. Зеленоградске Калининградской области, путем его реконструкции.

Администрацией было заявлено ходатайство о назначении повторной и дополнительной судебной экспертизы.

Исследовав заключение, арбитражный суд пришел к выводу о том, что заключение дано квалифицированными экспертами, обладающим необходимыми специальными познаниями, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, что отражено непосредственно в заключении. 

При проведении экспертизы эксперты руководствовались  соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой; профессиональная подготовка экспертов и квалификация не  вызывает сомнений, так как подтверждается приложенными к заключению документами об образовании и действительным сертификатом соответствия; ответы экспертов на поставленные судом вопросы в экспертном заключении понятны, непротиворечивы, подтверждены фактическими данными.

Кроме того, экспертное заключение соотносится с выводами специалистов по делу № А21-5165/2016.

Отказывая в удовлетворении ходатайства, суд исходит из того, что само по себе несогласие с выводами эксперта не является основанием для признания экспертного заключения недостоверным, при этом истец не доказал, что заключение нарушает его права, является незаконным, либо составленным ошибочно.

Кроме того, экспертное учреждение, как и конкретные эксперты в рамках ходатайства о назначении экспертизы были предложены именно Администрацией.

Приведенное заключение экспертов признано судом соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ.

Судом результаты судебной экспертизы недостоверными не признаны, наличие существенных недостатков в заключениях экспертов не выявлено,  оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ, не имеется по изложенным выше мотивам.  

Администрация также просила назначить по делу дополнительную экспертизу с целью определения срока строительства фундамента.

Однако и в рамках заключения, и ходе опроса в судебном заседании экспертом был сделан однозначный вывод о давностном строительстве и относимости сохраненного фундамента к  объекту капитального строительства, незавершённого в результате реконструкции, то есть оснований для назначения дополнительной экспертизы также не имеется.

Таким образом, общество является обладателем зарегистрированного за ним права собственности на спорный объект недвижимого имущества, приобретенный им по предусмотренным законом основаниям; Администрация же, напротив, не обладает каким-либо титулом в отношении этого имущества, не является его фактическим владельцем и не имеет обоснованных правопритязаний на него; материалами настоящего дела не подтверждается факт гибели (полного уничтожения) спорного объекта недвижимого имущества, без возможности его восстановления.

Ссылки Администрации на то, что общество не предпринимало каких-либо мер для восстановления спорного объекта недвижимости, не влияют на итоги рассмотрения настоящего дела, поскольку данные обстоятельства сами по себе не влекут прекращения права собственности применительно к пункту 1 статьи 235 ГК РФ.

Поскольку, как и в рамках дела № А21-5165/2016, Администрацией не предоставлены достаточные доказательства, свидетельствующие об уничтожении спорного здания как объекта недвижимого имущества, в то время, как из иных доказательств по делу, в том числе судебной экспертизы вытекает, что существующие части здания сохранили признаки объекта недвижимого имущества, с возможностью восстановления объекта путем реконструкции, оснований для удовлетворения встречных исковых требований не имеется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 № 6811/09 по делу № А51-6986/0834-156, собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. 

Нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. 

Отсутствие в собственности земельного участка под разрушенным объектом не ограничивает прав этого собственника как субъекта гражданского оборота.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственника зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены объекты недвижимости, регламентирован статьей 39.17 ЗК РФ.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, согласно которому уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В таком решении должны быть указаны все основания отказа.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ.

Статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, в случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» определено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с позицией Верховного суда РФ, изложенной в Определении от 16.04.2020 г. № 308-ЭС19-25765, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

При таких обстоятельствах, учитывая наличие права собственности общества на здание, соблюдение условий, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, у Администрации не имелось правовых оснований для отказа в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Прибой» земельного участка без проведения торгов для завершения реконструкции объекта сроком на три года путем заключения договора аренды, в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 201 АПК РФ.

По изложенным выше доводам оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

В силу статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь  статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными действия администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ», выразившиеся в отказе ООО «Прибой» в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:5:10301:148 площадью 4812 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Обязать администрацию муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ  Калининградской области» предоставить ООО «Прибой»  в аренду на три года  земельный  участок  с кадастровым номером 39:5:10301:148 площадью 4812 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, для реконструкции здания ресторана.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ  Калининградской области»  в пользу  ООО «Прибой» судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                   И.Л. Гурьева