Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

ул. Курашова, д. 28, бокс 8, 

<

...> 

тел: +7 (4112) 34-05-80, https://yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-8155/2024

18 июня 2025 года

город Якутск

Резолютивная часть решения объявлена 10.06.2025.

Мотивированное решение изготовлено 18.06.2025.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Андреева В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению по исковому заявлению Администрации городского поселения "Город Томмот" муниципального района "Алданский район" Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) от 29.08.2024 № 1957 к индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды от 18.07.2017 №46, об обязании передать по акту приема – передачи земельный участок с кадастровым номером 14:02:110503:16,

при участии в судебном заседании представителя ответчиков: ФИО3 по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Как установлено решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 30.01.2025 по делу № А58-3770/24, 18.07.2017 между Администрацией муниципального образования «Город Томмот» (далее - истец, Администрация, арендодатель) и индивидуальными предпринимателями без образования юридического лица ФИО1 (далее - ФИО1 ответчик 1) и ФИО2 (далее - ФИО2 ответчик 2) (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка № 46 (далее – договор).

Согласно пунктам 1.1 и 1.2 договора арендодатель предоставил ответчикам в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 14:02:110503:16, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Республика Саха (Якутия), Алданский район, г. Томмот, устье ручья Радио-Юрюете, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения, общей площадью 14 020 кв.м., в границах, указанных в кадастровом плане Участка, являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора, именуемый в дальнейшем «Участок».

Договор заключен на срок с 04.07.2017 по 03.07.2066 и вступает в силу с момента подписания (п. 2.1. договора). 

Арендная плата начисляется с 24.05.2017 и вносится долями поквартально вперед не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала (п. 2.2., 2.3. договора).

В соответствии с п. 2.4. договора ставка арендной платы и сумма платы за используемый Участок приводятся в Приложении 1, являющейся неотъемлемой частью Договора.

Арендная плата за землю может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы (п. 2.5. договора).

18.07.2017 между сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка в аренду.

07.07.2023 ответчикам почтовой связью направлена претензия № 1580 с требованием по оплате задолженности до 31.07.2023. Из содержания указанной претензии следует, что у ответчиков существует задолженность по указанному договору в размере 20 114, 61 рублей. Требование о расторжении договора по основанию наличия просроченной задолженности, в указанной претензии, Администрация не заявляла.

В связи с тем, что ответчики не исполнили обязанности по внесению арендной платы по договору, Администрация 22.04.2024 обратилась в арбитражный суд с требованием о принудительном взыскании указанной задолженности, в том числе 17 034, 30 рублей арендных платежей за 3, 4 квартал 2020 года, 10 рублей арендных платежей за 2020 год,  и 3 070 ,31 рублей пени  за период с 11.12.2020 по 31.12.2023.

В процессе рассмотрения дела ответчики 13.06.2024 произвели частичную оплату долга по договору аренды.

Решением Арбитражного суда от 30.01.2025 по делу № А58-3770/25 с учетом частичной оплаты долга исковые требования Администрации были удовлетворены частично. С ответчиков солидарно в пользу истца была взыскана задолженность по договору аренды земельного участка № 46 от 18.07.2017 в размере 2 855,29 рублей, в том числе 10 рублей арендной платы за 2022 год и 2 845, 29 рублей пени за период с 11.06.2021 по 31.12.2023». 

После получения частичной оплаты долга по арендной платы по договору, Администрация направила в адрес ответчиков претензию № 1621 от 11.07.2024, из содержания которой следует, что  в связи с тем, что арендаторы в период с 2018 по 2024 год ненадлежащим образом исполняли свои обязательства по внесению платежей, руководствуясь положениями пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), арендодатель уведомил о  своем желании, досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке.

Основания, указанные в претензии от 11.07.2024 явились поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. 

Кроме основания указанного в претензии от 11.07.2024, Администрация указала на факт нецелевого использования ответчиками земельного участка (на земельном участке возведен объект недвижимости (офис), принадлежащий арендаторам на праве собственности, тогда как участок  предназначен для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

Определением Арбитражного суда от 11.12.2024 исковое заявление Администрации было оставлено без рассмотрения по мотиву того, что истцом не был соблюден претензионный порядок рассмотрения спора (иск подан до даты истечения установленного срока ответа на претензию).

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2025, определение суда от 11.12.2024 было отменено с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

При новом рассмотрении дела ответчики в представленном отзыве отклонили требования истца, указав, что поскольку размер задолженности по арендной плате был погашен до момента направления претензии о расторжении договора, факт существенного нарушения условий отсутствует, а, следовательно, оснований для расторжения аренды земельного участка заключенного на длительный срок не имеется. Также, по мнению  ответчиков, факт нецелевого использования земельного участка не доказан со стороны Администрации и не заявлялся в претензии о расторжении договора от 11.07.2024.

Администрация в судебное заседание своего представителя не направила. Письменных возражений на отзыв ответчиков не представила. В связи с этим, рассмотрение дела производится в отсутствии Администрации по имеющимся материалам дела.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Как усматривается из материалов дела, отношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, которые регламентированы параграфом 1 главы 34  ГК РФ и Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

В соответствии со статьями 606, 607 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Частью 2 статьи 607 ГК РФ определено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу статьи 71 Закона Российской Федерации «О местном самоуправлении  в Российской Федерации» №1550-1 от 06.07.2001 одним из полномочий местной администрации в сфере земельных правоотношений является взимание платы за землю.

В соответствии с абзацем 15 части 1 статьи 2 Федерального закона от 06.01.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления - избираемые непосредственно населением и (или) образуемые представительным органом муниципального образования органы, наделенные собственными полномочиями по решению вопросов местного значения. 8 Согласно пункту 3 части 1 статьи 16 Закона № 131 к вопросам местного значения городского округа относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности района.

Из части 1 статьи 37 Закона № 131 следует, что местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования) наделяется уставом муниципального образования полномочиями по решению вопросов местного значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Местная администрация обладает правами юридического лица (часть 7 статьи 37 Закона № 131). 

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 Устава муниципального образования «Город Томмот» Алданского района Республики Саха (Якутия) (утвержденного Решением сессии городского Совета муниципального образования «Город Томмот» Алданского района Республики Саха (Якутия) от 28.11.2005 № III-I) (Зарегистрировано в ГУ Минюста РФ по Дальневосточному федеральному округу 27.12.2005 № RU145041052005001) к вопросам местного значения городского поселения относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского поселения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 52 Устава экономическую основу местного самоуправления составляют находящиеся в муниципальной собственности имущество, средства бюджета городского поселения, а также имущественные права городского поселения. Органы местного самоуправления городского поселения самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (пункт 1 статьи 53 Устава). Таким образом,  вопросы заключения и расторжения договора земельного участка находится в полномочиях истца.

Таким образом, истец обладает полномочиями собственника в отношении спорного земельного участка и вправе заявлять указанные исковые требования.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки (статья 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из текста договора аренды, срок его действия  установлен с 04.07.2017 по 03.07.2066.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В статье 42 ЗК РФ также закреплено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу статьи 619 данного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Вместе с тем, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 310-ЭС15-8452, от 09.09.2021 N 310-ЭС21-14827.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, одностороннее расторжение договора по общему правилу не допускается и возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.

Как было указано выше, Администрация, установив существенное нарушение условий договора со стороны ответчиков по оплате аренды за период с 2018 по 2023 годы, 11.07.2024 направил в адрес последних претензию о досрочном расторжении договора.

Вместе с тем, по состоянию обращения с указанной претензией, долг по оплате арендной платы являлся незначительным (в размере 10 рублей), что установлено решением Арбитражного суда по делу № А58-3770/2024 и приложенными в материалы дела Администрацией платежных документов ответчиков.

Учитывая данное обстоятельство, суд не находит оснований считать, что ответчики настолько существенно нарушили условия договора аренды, чтобы прийти к выводу о необходимости его расторжения.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только по основаниям, предусмотренным законом или договором (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Указанные положения направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств.

Из материалов дела следует, что ответчиками предприняты меры к освоению спорного земельного участка и на нем возведен объект недвижимости, который используется последними в своей предпринимательской деятельности.

Довод Администрации о нецелевом использовании земельного участка в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не доказан соответствующими доказательствами. Содержание выписки из ЕГРН об объекте недвижимого имущества, принадлежащего ответчикам, не может с достоверностью устанавливать данного обстоятельства. Иных доказательств нецелевого использования земельного участка ответчиками со стороны Администрации, в материалы дела не представлены.

Кроме того, указанное основание не было заявлено в претензии от 11.07.2024, что свидетельствует о несоблюдении Администрации в данной части обязательного претензионного порядка разрешения спора. Вместе с тем, поскольку судом апелляционной инстанции уже сделан вывод, что указанный спор не может быть оставлен без рассмотрения и подлежит рассмотрению по существу, суд приходит к выводу об отказе в заявленных требованиях в полном объеме.  

Настоящее решение  выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии определения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требования Администрации городского поселения "Город Томмот" муниципального района "Алданский район" Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) от 29.08.2024 № 1957 отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

В.А. Андреев