АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-713/24 

Екатеринбург

11 апреля 2024 г.

 

Дело № А76-7951/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Краснобаевой И. А.,

судей Беляевой Н.Г., Лазарева С.В.

при ведении протокола помощником судьи Мингазовой Г.Р. рассмотрел в судебном заседании, с использованием системы видеоконференц-связи, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.09.2023 по делу № А76-7951/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2023 по тому же делу

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Челябинской области принял участие представитель Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации города Магнитогорска – ФИО2 (доверенность от 20.01.2023), администрации города Магнитогорска – ФИО2 (доверенность от 13.07.2023).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее –  Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды от 02.02.2015 № 9012 за период с 01.01.2022 по 18.01.2023 в сумме 470 034 руб. 05 коп. (с учетом принятого судом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация города Магнитогорска (далее – администрация), ФИО3, закрытое акционерное общество «Группа развития управления» (далее ? общество). 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.09.2023 исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Заявитель указывает, что на спорном земельном участке расположены здания, принадлежавшие ответчику, вследствие чего истец, как орган местного самоуправления в срок, не превышающий четырех месяцев со дня поступления уведомления о невыполнении арендатором обязанностей или обязательств, на основании пункта 5 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации обязан обеспечить раздел земельного участка с кадастровым номером 74:33:1316001:24  в целях образования нового земельного участка, который возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участком и прекращения права аренды на такой земельный участок.  Предприниматель, ссылаясь на пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что одностороннее прекращение с прежним арендатором договора аренды от 02.02.2015 № 9012 земельного участка с кадастровым номером 74:33:1316001:24 с 18.09.2021, как даты его прекращения, в обязательном порядке прекращает и для ответчика право на использование соответствующей части того же земельного участка, занятой нежилыми зданиями и необходимой для их использования на тех же условиях, что и прежний собственник. Также предприниматель полагает, что в связи с односторонним прекращением арендодателем права пользования земельным участком с кадастровым номером 74:33:1316001:24 в силу пункта 6 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации у судов отсутствовали правовые основания для взыскании в пользу истца с предпринимателя его «задолженности» за возмездное пользованием тем же земельным участком за период с 01.04.2022 по 18.01.2023, на основании договора аренды земельного участка 02.02.2015 № 9012, прекращенного в одностороннем порядке арендодателем с 18.09.2021.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить постановление суда апелляционной инстанций без изменения, кассационную жалобу общества ? без удовлетворения.

Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении спора, вступившим в законную силу решением суда по делу № А76-149825/2022, 02.02.2015 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) подписан договор аренды от 02.02.2015 № 9012 земельного участка для размещения объектов недвижимости (далее – договор) в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (территориальная зона - ПК-4) площадью 28 949,76 кв. м с кадастровым номером 74:33:1316001:24, согласно данных государственного кадастрового учета, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Орджоникидзевский район, ул. Электросети, 25 (далее ? участок). 

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен для эксплуатации нежилых производственных зданий: кузнечно-прессовый цех, АБК кузнечнопрессового цеха, автоматизированная компрессорная станция, сооружениями: две дымовые трубы кузнечно-прессового цеха.

На земельном участке расположены: 

нежилое здание ? кузнечнопрессовый цех (производственный корпус), площадь общая 12 679, 8 кв. м, инвентарный номер: 2367, литер: А, этажность: 1, подземная этажность: 0; 

нежилое здание ? АБК кузнечно-прессового цеха, площадь общая 2124,9 кв.м, инвентарный номер: 16116, литер: А, этажность: 3, технический этаж; 

нежилое здание ? автоматизированная компрессорная станция, площадь общая 412,5 кв. м, инвентарный номер: 16115, литер: А, этажность: 1, подземная этажность: 0; 

сооружение ? дымовая труба кузнечно-прессового цеха, площадь застройки: 20,4 кв.м, инвентарный номер: 12984, литер: ГЗ; 

сооружение ? дымовая труба № 2 кузнечно-прессового цеха, площадь застройки: 20,4 кв.м, инвентарный номер: 12984, литер: Г4. 

Изменение цели использования участка допускается исключительно с письменного разрешения арендодателя. 

В силу пункта 1.3 договора арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем договор заключен без передаточного акта. 

Пунктом 2.1 договора установлено, что срок действия настоящего договора до 25.12.2019. 

В соответствии с пунктом 2.4 договора, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. 

Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы определен в приложении к настоящему договору и является неотъемлемой частью договора. 

На основании пункта 4.2 договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в следующих случаях: 

4.2.1. В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Челябинской области, органов местного самоуправления, регулирующих порядок (в т.ч. ставку и коэффициенты) расчета размера арендной платы. В указанном случае перерасчет арендной платы производится с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов. 

4.2.2. В случае изменения кадастровой стоимости участка. В указанном случае перерасчет арендной платы производится с момента внесения сведения о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. 

4.2.3. В случае изменения цели использования арендатором (субарендатором) участка, включая изменение цели использования арендатором (субарендатором) объекта(ов) недвижимости. 

В случае, если изменение цели использования участка осуществлено без письменного разрешения арендодателя, перерасчет арендной платы производится с момента обнаружения арендодателем факта изменения цели использования арендатором (субарендатором) участка (объекта(ов) недвижимости, расположенного(ых) на участке). 

В этом случае арендная плата подлежит перерасчету только в том случае, если изменение цели использования арендатором (субарендатором) участка, включая изменение цели использования арендатором (субарендатором) помещения(ий), повлечет за собой увеличение размера арендной платы. 

В случае, если изменение цели использования участка осуществлено с письменного разрешения арендодателя, перерасчет арендной платы производится со дня, следующего за днем предоставления арендатору такого разрешения (т.е. со дня, следующего за днем принятия правового акта органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования участка). 

4.2.4. В случае изменения категории арендатора, используемой при расчете арендной платы.

 4.4. Плата за аренду земли перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение календарного года.

Платежи производятся не позднее 25 числа последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на счет арендодателя. 

Согласно пункту 6.8 договора в случае, предусмотренном пунктом 2.4. настоящего договора, любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. 

Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца с момента получения стороной уведомления о прекращении договора. 

Момент получения стороной уведомления о прекращении договора определяется согласно положению раздела 7 договора. 

Договор аренды № 9012 зарегистрирован в установленном законом порядке 19.02.2015, что следует из отметки в договоре. 

По окончанию срока действия договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях. 

Комитетом в адрес общества направлено Предупреждение от 16.07.2021 № КУИиЗО-02/3133 о прекращении договора аренды земли от 02.02.2015 № 9012, возобновленного на неопределенный срок. 

Предпринимателю с 19.08.2021 на праве собственности принадлежит нежилое здание – кузнечно-прессовый цех площадью 12 679, 8 кв. м, кадастровый номер 74:33:1316001:321, расположенное по адресу:                                

<

...>, а также с 29.07.2021 нежилое здание АБК кузнечно-прессового цеха площадью 21 224, 9 кв. м с кадастровым номером 74:33:1316001:352, расположенное по адресу: 

<

...>. Земельный участок с кадастровым номером 74:33:1316001:24 площадью 28 949, 76 кв. м, разрешённое использование – территория завода, учтен в государственном кадастре недвижимости 05.06.1992.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 19.04.2022 № КУВИ-001/2022-5894737 объекты недвижимости с кадастровыми номерами 74:33:1316001:321 и 74:33:1316001:352 расположены на спорном участке. 

Истцом указано, что в период с 01.01.2022 по 18.01.2023 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в сумме 470 034 руб. 05 коп. 

В адрес ответчика истцом направлена претензия от 14.11.2022                             № КУИтЗО-02/6118 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате, ответа на которую не последовало. 

Комитет полагая, что с даты государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы в размере, пропорциональном площади нежилых помещений, принадлежащих ответчику на праве собственности, и поскольку в добровольном порядке ответчик не внес денежные средства, обратился с иском в суд. 

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствовался положениями статей 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и  исходил из того, что правовая квалификация действительности договора аренды для определения обязанности ответчика по внесению платы за пользование участком не имеет значения, в связи с чем требование о взыскании задолженности в сумме 470 034 руб. 05 коп. признал подлежащим удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение без изменения, с выводами суда первой инстанции согласился, признал их правильными, соответствующими имеющимся в материалах дела доказательствам и требованиям закона.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции  не находит оснований для их отмены, с учетом следующего.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации , могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. 

Как установлено в пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

 Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно и в полном размере производить платежи за землю. 

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации  и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

При этом согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным во втором абзаце пункта 14 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», вышеуказанные права переходят к покупателю независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации перехода прав от 19.04.2022 право собственности на объект с кадастровым номером 74:33:1316001:321 (нежилое здание – кузнечно-прессовый цех площадью 12 679, 8 кв. м) 19.08.2021 зарегистрировано за предпринимателем, право собственности на объект с кадастровым номером 74:33:1316001:352 (нежилое здание – административно-бытовой корпус КПЦ площадью 2124, 9 кв. м) 29.07.2021 зарегистрировано за предпринимателем.

Таким образом, с момента регистрации права собственности на объект недвижимости с кадастровыми номерами 74:33:1316001:321, 74:33:1316001:352 предприниматель был обязан оплачивать арендную плату за земельный участок, на котором расположены данные объекты недвижимости. 

Судами верно отмечено, что после истечения срока действия договора аренды общество  продолжило пользование земельным участком при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя. 

При этом, предприниматель с 29.07.2021 является соарендатором земельного участка. 

Комитетом 18.08.2021 в адрес общества направлено предупреждение от 16.07.2021 за № КУИиЗО-02/3133 о прекращении договора аренды от 02.02.2015 № 9012 по истечении одного месяца с даты получения уведомления (пункт 6.8 договора). 

Поскольку предупреждение направлено в адрес арендатора 18.08.2021, месячный срок истек 18.09.2021. 

Судами принято во внимание, что сам факт отказа арендодателя от договора аренды, не является основанием для освобождения лица, являющегося правообладателем расположенных на участке объектов недвижимости, от обязанности по внесению арендной платы. 

С учетом вышеизложенного, суды пришли к обоснованному выводу о том, что с момента регистрации в соответствии со сделкой купли-продажи за ответчиком права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке, у предпринимателя возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование участком в размере, пропорциональном площади принадлежащих ему зданий. 

Судами признан правильным представленный истцом  расчет арендной платы с учетом следующего.

В пятом абзаце пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 17.04.2006 № 53-ФЗ). 

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

Судами верно указано, что в отношении соответствующих земель, к которым относится спорный земельный участок, Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - Закон № 257-ЗО) утверждена следующая методика определения размера платы за землю: 

Ап = Скад x Сап: 100% x К1 x К2 x К3, где: 

Ап ? размер арендной платы; 

Скад ? кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; 

Сап ? ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах); 

К1 ? коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора; - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора. 

В расчете арендной платы за период с 01.04.2022 по 18.01.2023 истец применил ставку арендной платы – 2 % (для размещения зданий, строений, сооружений промышленности, в том числе для размещения административных, офисных, производственных зданий, строений, сооружений, а также зданий, сооружений материально-технического, продовольственного снабжения),                   К1 ? 3 (производственная деятельность), К2 ? 1 (территория населенного пункта), К3 ? 1 (для прочих категорий арендаторов), кадастровая стоимость земельного участка ?  9 760 701 руб. 08 коп. (по 31.12.2022), 14 596 179 руб. 49 коп. (с 01.01.2023). 

Из представленного истцом расчета следует, неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.04.2022 по 18.01.2023 составляет 470 034 руб. 05 коп. 

О наличии спора по кадастровой стоимости участка и применению иных показателей расчета сторонами не заявлено.

Доказательств внесения арендной платы в установленном вышеуказанным договором аренды, размере, отсутствия задолженности или наличия задолженности в иной сумме судами не установлено, материалы дела не содержат (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, суды, признав справочно-информационный расчет Комитета верным, правомерно взыскали с ответчика задолженность по арендной плате в сумме   470 034 руб. 05 коп.

Судами обоснованно отклонены доводы заявителя жалобы, с учетом того, что прекращение действия договора с обществом 18.09.2021 как даты прекращения действия спорного договора аренды, установленной обжалуемыми судебными актами, не освобождает ответчика от внесения арендной платы в размере, пропорциональном площади расположенных на нем объектов недвижимости

Оснований для несогласия с выводами судов у суда округа не имеется.

Довод заявителя о том, что орган местного самоуправления на основании пункта 5 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации обязан обеспечить раздел земельного участка с кадастровым номером 74:33:1316001:24  в целях образования нового земельного участка, который возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам и прекращения права аренды на такой земельный участок, является несостоятельным, поскольку спор о разделе земельного участка в рамках настоящего дела предметом рассмотрения не является.

Ссылка предпринимателя на то, что в связи с односторонним прекращением арендодателем права пользования земельным участком с кадастровым номером 74:33:1316001:24 в силу пункта 6 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации у судов отсутствовали правовые основания для взыскании в пользу истца с предпринимателя его «задолженности» за возмездное пользованием тем же земельным участком за период с 01.04.2022 по 18.01.2023, отклоняется судом округа.

Суд округа учитывая, что арендная плата за пользование публичным земельным участком  является регулируемой, приходит к выводу, что наличие или отсутствие договора аренды для целей взыскания платы за пользование земельным участком правового значения не имеет.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, по сути, направлены на иное толкование норм права и на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и установленных на их основании обстоятельств, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в силу статьи 286, части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.09.2023 по делу № А76-7951/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                               И.А. Краснобаева 

 

Судьи                                                                            Н.Г.Беляева 

 

                                                                                             С.В. Лазарев