АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А84-3347/2017

г. Калуга

13» июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена             05.06.2018 

Постановление изготовлено в полном объеме              13.06.2018

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

Гладышевой Е.В.

Леоновой Л.В.

ФИО1

 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

при участии в заседании:

от истца:

Департамента по имущественным и земельным отношениям города  Севастополя

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

 

ФИО2

 

представитель – ФИО3 по доверенности № 1395 от 27.12.2017

от ответчика:

общества с ограниченной ответственностью  «Вида»

(ОГРН 

<

***>, ИНН9201014112)

представитель – ФИО4 по доверенности от 15.09.2017 сроком действия до 15.09.2018

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Двадцать первого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 по делу № А84-3347/2017, 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – ДИЗО города Севастополя) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Вида» (далее – ООО «Вида») о расторжении договора от 28.03.2008 аренды земельного участка площадью 0,5662, расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между Севастопольским городским советом и предприятием «Вида» (правопредшественник ООО «Вида»). Истец просит так же обязать общество в течение 30 календарных дней с момента вступления в силу решения суда возвратить Департаменту спорный земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он получил его в аренду. 

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 30.11.2017 исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды земельного участка от 28.03.2008.  ООО «Вида» обязано в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования состояние и возвратить (передать по акту приема-передачи) Департаменту спорный земельный участок. Решен вопрос о взыскании судебных расходов.

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 решение Арбитражного суда города Севастополя от 30.11.2017 отменено. Принят по делу новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказано. 

ДИЗО города Севастополя обратилось в суд округа с кассационной жалобой на постановление суда апелляционной инстанции, в которой просит его отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

  В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просил суд ее удовлетворить.

Представитель ответчика возражал против доводов кассационной жалобы, просил оставить ее без удовлетворения.

Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по договору аренды от 28.03.2008 Севастопольский городской совет (арендодатель) передал по акту приема-передачи на срок 25 лет предприятию «Вида» земельный участок, площадью 0,5662 га, расположенный по указанному, для строительства и обслуживания бульвара с объектами торговли, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки.

Согласно пункту 7.1. договора, после прекращения действия договора арендатор в месячный срок возвращает арендодателю земельный участок в состоянии, не хуже того, в котором он получил его в аренду.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 9.2.2 договора арендатор обязан производить строительство капитального объекта только в соответствии с АПЗ (архитектурно-планировочным заданием), проектной документацией (с разработанными материалами ОВОС), прошедшей государственную экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения в инспекции архитектурно-строительного контроля.

Пунктом 12.3 договора аренды определены условия прекращения действия договора аренды, в том числе путем его расторжения.

Пунктом 13.7 договора предусмотрено, что в случае если арендатор в течение сроков, определенных договором не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нем, то договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором.

 Дополнительным соглашением от 12.07.2010 в пункт 2.1 договора внесены изменения, подпункт «г» пункта 9.2.2 договора изложен в следующей редакции: «арендатор обязался начать освоение земельного участка и завершить застройку, согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение срока с 28.03.2010 до 28.03.2012». 

Дополнительным соглашением от 10.01.2014 сторонами по договору были внесены изменения в договор аренды земли в части целевого назначения, а также в части установления нормативной денежной оценки земельного участка, размера арендной платы земельного участка.

По результатам проведенного 24.02.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя (Севземконтроль) обследования земельного участка, являющегося предметом спорных правоотношений, установлено, что земельный участок огражден забором из металлического профиля, свободен об объектов капитального строительства, от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства. Признаки осуществления строительных работ отсутствуют.

Письмами от 06.04.2017 и от 05.06.2017 в адрес ответчика ДИЗО города Севастополя предложило расторгнуть договор аренды земельного участка и возвратить объект аренды в установленном порядке, приложило  экземпляр соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли.

Указанное предложение получено ООО «Вида» 20.06.2017.

Полагая, что ответчик противоправно уклоняется от исполнения договорных обязательств в части освоения арендованного земельного участка, а также незаконно уклоняется от расторжения договора аренды земли, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался тем, что в материалы дела не предоставлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательства, подтверждающие факт строительства обусловленного договором объекта. Также суд указал на то, что ответчиком не предоставлены доказательства, указывающие на наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной исходил из следующего.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя», статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), статьи 14 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд применил к спорным правоотношениям нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины, а к правам и обязанностям, возникшим после 18.03.2014, нормы российского законодательства.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ). Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХКУ.

В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV «Об аренде земли» (далее - Закон Украины «Об аренде земли») по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.

Аналогичные положения содержатся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), части 2 статьи 450, статье 619 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). 

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 23 постановления № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», предусмотрено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует, что договор аренды от 28.03.2008 заключен на срок 25 лет (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 1.1 договора земельный участок предоставлен для строительства и обслуживания бульвара с объектами торговли, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки.

Суд первой инстанции указал, что срок для строительства, определенный договором, истек 28.03.2013.

Однако, после указанной даты арендодатель - Севастопольский городской совет - принял постановление от 17.09.2013 N 6005, согласно которому, в том числе, решено пункт 1.1 договора изменить, указав иное назначение земельного участка, предоставленного обществу: «для строительства и обслуживания парка-бульвара им. Кесаева с многоквартирными жилыми домами и объектами соцкультбыта» (пункт 2 решения). Кроме того, решено изменить размер арендной платы (пункт 2 решения).

Дополнительное соглашение между арендодателем и арендатором во исполнение решения Севастопольского городского совета от 17.09.2013 N 6005 заключено 10.01.2014.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (часть 1).

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2).

Следовательно, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, орган власти, являющийся арендодателем, своим поведением по существу высказал волю на продолжение арендных отношений с арендатором, нивелировав условие о сроке строительства, установленное договором.

Доказательств обратного истцом в суды первой и апелляционной инстанций не представлено.

В такой ситуации апелляционный суд посчитал выводы суда первой инстанции о возможности расторжения договора в связи с нарушением срока строительства, им установленного - 28.03.2013, ошибочными.

Декларация о начале выполнения строительных работ зарегистрирована в Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля Украины 28.01.2014.

В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

Руководствуясь приведенными нормами российского законодательства, суд апелляционной инстанции исходил из того, что из названного трехлетнего срока следует исключать период времени, который необходимо затратить на освоение земельного участка (проектно-изыскательские работы, подготовка проекта и его государственная экспертиза и т.д.).

При этом Распоряжением исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 «О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя» истец был фактически лишен возможности осуществления строительства.

Во исполнение пункта 3.5.3 Административного регламента исполнения государственной функции «Осуществление государственного строительного надзора за строительством, реконструкцией объектов капитального строительства» арендатор-застройщик обратился в Севгосстройнадзор с извещением о начале строительства объекта капитального строительства «Парк-бульвар им. Кесаева с многоквартирными жилыми домами и объектами соцкультбыта» (справка Севгостройнадзора от 06.02.2018 N 135/30-01-13/18).

Кроме того, судом установлено, что ответчиком в период 2013-2016 гг., осуществлены необходимые действия, направленные на строительство объекта (получены Градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, заключен договор об организации строительства, договор по выполнению работ по осуществлению функций технического контроля с подписанием объемов в акте приемки выполненных работ, договор подряда на выполнение строительных работ, получены технические условия  на присоединение к электрическим сетям электроустановок объекта,  на присоединение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения города Севастополя объекта и так далее).

Согласно экспертному отчету N 3-159-13-КЧ/СВ от 20.01.2014,  проектная документация объекта строительства по рабочему проекту объекта разработана с соблюдением требований к надежности и долговечности объекта строительства с указанием конкретных технических показателей.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истцом не доказано истечения сроков, предусмотренных положениями статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, соответственно наличия со стороны арендатора существенных нарушений договора, позволяющих применить крайнюю меру ответственности в виде расторжения договора аренды.  

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку доказательств, что в силу положений статей 286, части 2 статьи 287 АПК РФ, не входит в полномочия суда округа. 

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущих его отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, являлись предметом исследования и оценки суда, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 по делу № А84-3347/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 Е.В.Гладышева 

Судьи 

 Л.В.Леонова

 

 ФИО1