АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-11455/2019

09 декабря 2019 года

город Омск

 

Резолютивная часть решения оглашена 03.12.2019.

Полный текст решения изготовлен 09.12.2019.

 

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного задания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Маяк Молл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Унжа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, о признании договора аренды нежилого помещения № МЗ-001/14 от 01.01.2014 расторгнутым и взыскании задолженности по арендной плате,

при участии в судебном заседании:

от истца –   ФИО3 по доверенности от 03.06.2019;

от ответчика –  не явились, извещены;

от третьего лица – не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Маяк Молл»   (далее – истец, Общество, ООО «Маяк Молл») обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Унжа» (далее – ответчик, ООО «Унжа»), в котором просило:

- взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Унжа»  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Маяк Молл» 2 554 059,86 руб., из которых: 852 972,13 руб. – задолженность по арендной плате, 73 614,38 руб. – договорная неустойка; 310 875,00 руб. – сумма гарантийного платежа; 1 316 598,35 руб. – сумма ремонтно-восстановительного ремонта;

- признать договор аренды нежилого помещения № МЗ-01/14 от 01 января 2014 года,заключённый между обществом с ограниченной ответственностью «Маяк Молл» (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «УНЖА» (Арендатор), расторгнутым с 01.05.2019, обременение в виде аренды в пользу ООО «УНЖА» на нежилое помещение 1П, назначение: нежилое; площадь: общая 1 887, 2 кв. м.; этаж: цокольный; адрес (местоположение): 

<

...>, корпус № 1, пом.1П, с кадастровым номером 55:36:110103:1077 (запись в ЕГРН 55-55-01/276/2013-548 от 17.12.2014), - отсутствующим.

Определением суда от 23.07.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён  ФИО2.

В судебном заседании представитель истца требования поддержала в полном объёме.

Ответчик, надлежащим образом извещённый о месте и времени судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения спора по существу по имеющимся в деле доказательствам в отсутствие названного участника арбитражного процесса.

Выслушав представителя истца и изучив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Маяк Молл» (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Унжа» (Арендатор) 01 января 2014 года заключён договор аренды нежилого помещения № МЗ-01/14 (с учётом условий соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме) от 24 ноября 2014 года и дополнительного соглашения от 22 января 2019 года) (далее по тексту - Договор).

Переданное в аренду имущество является частью нежилого помещения 1П, назначение: нежилое; площадь: общая 1 887, 2 кв. м., этаж: цокольный; адрес (местоположение): 

<

...>, корпус № 1, пом. 1П, с кадастровым номером 55:36:110103:1077 и принадлежит Арендодателю на праве собственности в соответствии с разделительным балансом, утверждённым протоколом № 14 общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью «Маяк» от 15.10.2013, о чём в Едином государственном реестре недвижимости 31.12.2013 произведена запись регистрации № 55-55-01/310/2013-339.

В соответствии с условиями Договора Арендодатель передаёт Арендатору в аренду (во временное владение и пользование) помещения, общей площадью 432, 5 кв. м., расположенные в цокольном этаже для размещения пункта общественного питания (далее - Помещения).

Срок действия Договора определен сторонами до 31.12.2020, Договор прошёл государственную регистрацию, о чём в ЕГРН 13.03.2014 произведена запись № 55-55-01/276/2013-548 (№ 55-55-01/276/2013-548 от 17.12.2014, с учётом соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора (перенайме)).

Из условий Договора следует, что Арендатор принял на себя обязательства:

- своевременно и полностью оплачивать Арендодателю арендную плату и платежи, установленные Договором (пункт 4.2.4) (размер арендной платы установлен пунктом 3.1. Договора в редакции дополнительного соглашения от 22.01.2019);

- восстанавливать своими силами, за счёт собственных средств арендуемое Помещение (имущество Арендодателя), если в результате действий Арендатора оно придет в состояние, непригодное для его использования по назначению (пункт 4.2.13);

- письменно, не позднее чем за 60 календарных дней уведомить Арендодателя о предстоящем освобождении Помещений при досрочном расторжении Договора (пункт 4.2.15);

- по истечении срока Договора, либо при его досрочном расторжении, освободить Помещения от своего имущества, возвратить Помещения по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил (исправном), с учётом естественного износа, в срок, согласованный с Арендодателем (пункт 4.2.16);

- внести гарантийный платеж в размере 310 875 (Триста десять тысяч восемьсот семьдесят пять) рублей, в том числе НДС 20% в срок до 25.02.2019 (пункт 3.9. в редакции дополнительного соглашения от 22.01.2019).

26.01.2014 помещения переданы Арендатору по акту приёма-передачи (Приложение № 2) в состоянии, отвечающем условиям Договора, в редакции дополнительного соглашения от 22.01. 2019  (пункт 3 Соглашения).

С января 2014 года по февраль 2019 года Арендатор пользовался арендованным имуществом в соответствии с условиями Договора, разместив в Помещениях пункт общественного питания — бар «Тот Еще Бар».

01 марта 2019 года в адрес Арендодателя поступило заявление Арендатора о расторжении Договора с 20 марта 2019 года.

Порядок досрочного расторжения установлен разделом 8 Договора, сторонами согласована возможность расторжения Договора (отказа от договора) по инициативе Арендатора до истечения срока его действия, при условии письменного уведомления Арендодателя о предстоящем расторжении (отказе от договора) за 60 (Шестьдесят) календарных дней (пункт 8.1. Договора).

Поскольку заявление Арендатора о расторжении Договора с 20 марта 2019 года противоречило условиям Договора, регулирующим порядок отказа от договора по инициативе Арендатора, оно было принято с отметкой о принятии его в работу в соответствии с условиями Договора, то есть с прекращением арендных отношений по истечении 60 (Шестидесяти) дней с момента получения Арендодателем соответствующего заявления.

Кроме того, исходя из того, что к моменту получения Арендодателем предложения расторгнуть Договор, у Арендатора имелась задолженность по арендной плате за февраль 2019 года и не был внесён гарантийный платеж, определённый пунктом 3.9. Договора (в редакции дополнительного соглашения от 22 января 2019 года), Арендодатель потребовал от Арендатора дополнительное обеспечение исполнения принятых обязательств.

В обеспечение исполнения обязательств по Договору 01 марта 2019 года между ООО «Маяк Молл» и ФИО2 был заключен договор поручительства.  В  соответствии  с условиями указанного договора ФИО2  принял обязательство отвечать перед Кредитором за исполнение ООО «УНЖА» обязательств, возникших из Договора.

Учитывая условия пункта 8.5 Договора, устанавливающего, что помещения могут быть приняты Арендодателем из аренды после проведения в них восстановительных работ, либо после возмещения затрат Арендодателя на их проведение, и такие восстановительные работы были необходимы, исходя из фактического состояния Помещений, Арендатор предоставил график проведения соответствующих работ, указав, что все они будут завершены к 31.03.2019 (письмо от 19.03.2019 исх. № 23), Арендодатель соответствующий график согласовал.

После проведения восстановительных работ Арендодатель готов был принять Помещения из аренды в порядке, установленном пунктом 8.5. Договора и расторгнуть его.

В сроки, определенные графиком проведения ремонтных работ, Арендатор соответствующие работы не завершил. В нарушение принятого обязательства, Арендатором не произведены: демонтаж внутренних перегородок, восстановление входной группы, окраска стен и потолка, восстановление уровня пола, восстановление общеобменной системы приточно-вытяжной вентиляции и местной системы вытяжной вентиляции сан.узла и прочих систем (состояние Помещений отражено фотофиксацией на момент составления одностороннего акта приема нежилых помещений из аренды).

Работы прекращены Арендатором в конце марта 2019 года, с 01 апреля 2019 года в арендуемых Помещениях работники и представители ООО «Унжа» появляться перестали, имущество, принадлежащее Арендатору вывезено из Помещений, пользование арендуемым имуществом прекращено.

Учитывая то, что фактические арендные отношения были прекращены, но вопросы расторжения Договора и возврата имущества урегулированы не были, равно как и не были исполнены Арендатором иные обязательства, 11 апреля 2019 года Арендодателем в адрес Арендатора была направлена претензия с требованием погасить задолженность по арендным и иным платежам, а также завершить ремонтно-восстановительные работы в Помещениях.

18 апреля 2019 года в адрес Арендодателя было направлено уведомление с предложением завершить арендные отношения сторон, подписанием соответствующих соглашений о расторжении Договора и акта возврата Помещений из аренды.

Ни на требование о погашении задолженности, ни на предложение расторгнуть Договор по соглашению сторон, Арендатор не отреагировал, сумму сложившейся задолженности не погасил, иным образом урегулировать порядок расторжения Договора и возврата Помещений не пытался.

30 апреля 2019 года ООО «Маяк Молл» составило односторонний акт приема нежилых помещений из аренды, отразив в нём фактическое состояние Помещений и стоимость восстановительных ремонтных работ, которая составила 1 316 598 (Один миллион триста шестнадцать тысяч пятьсот девяносто восемь) рублей 35 коп. Один экземпляр акта был направлен в адрес ООО «Унжа».

Вместе с тем, поскольку Арендатор уклоняется от подписания соглашения о расторжении Договора, равно как и от подписания акта приема-передачи Помещений, Арендодатель не имеет возможности погасить в ЕГРН запись об обременении принадлежащего ему имущества правом аренды в пользу Ответчика.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления рассматриваемого искового заявления.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьёй 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Исходя из положений статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421, статье 422 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (пунктом 1 статьи 450 ГК РФ).

Договор аренды также может быть расторгнут по требованию Арендодателя (статья 619 ГК РФ) или Арендатора (статья 620 ГК РФ) в судебном порядке в случаях, установленных законом или договором.

Как следует из материалов дела, пунктом 8.1. Договора для Арендатора предусмотрена возможность отказаться от исполнения Договора в любое время при условии письменного уведомления об этом Арендодателя за 60 (Шестьдесят) календарных дней до даты предполагаемой даты расторжения.

Исходя из фактических обстоятельств, Арендатор, обратившись 01.03.2019 с заявлением о расторжении Договора, воспользовался правом, согласованным пунктом 8.1. Договора.

Согласно статье 310 ГК Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев,  предусмотренных ГК РФ,

Статья 450.1 ГК РФ устанавливает право стороны на односторонний отказ от договора (исполнения договора), которое может быть осуществлено управомоченной стороной путём уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

При этом пункт 4 ст. 450.1 ГК РФ устанавливает, что сторона, которой предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как следует из материалов дела, полученное 01 марта 2019 года заявление о расторжении Договора (об отказе от Договора), Арендодатель принял, арендные отношения прекратились с 01 мая 2019 года (по истечении 60 календарных дней), с этого же периода прекращено начисление арендной платы по Договору и, соответственно, по мнению суда, договор является фактически расторгнутым с 01 мая 2019 года.

Вместе с тем, по убеждению суда, недобросовестное поведение Арендатора не позволило завершить арендные отношения сторон во внесудебном порядке, у Арендатора остался ряд не исполненных перед Арендодателем обязательств, возникших в связи с нарушением им условий Договора.

Статьёй 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из представленного договора, арендная плата включает в себя две составляющие: постоянную, в размере 310 875 рублей в месяц и переменную, определяемую в размере платы за фактически потребленные Арендатором коммунальные услуги.

Постоянная арендная плата по условиям договора должна вноситься не позднее 5 числа текущего месяца, переменная составляющая — в течение 10 дней с момента выставления Арендодателем соответствующего счета.

До 05 февраля 2019 года постоянная арендная плата за февраль 2019 года Арендатором внесена не была. До 05 марта 2019 года постоянная арендная плата за март 2019 года внесена не была, задолженность за март не погашена. До 05 апреля 2019 года постоянная арендная плата за апрель внесена не была, задолженность не погашена.

Переменная составляющая арендной платы с февраля 2019 года также не вносилась.

На 01 мая 2019 года (срок принятия Арендодателем Помещений из аренды), сумма задолженности по арендной плате составила 852 972, 13 руб., что подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами.

В нарушение условий Договора Арендатор с февраля 2019 года не вносит арендную плату по Договору.

В силу части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку наличие задолженности по арендным платежам в указанном выше размере подтверждается материалами дела, ответчиком по существу не оспорено, требования истца в вышеуказанной части подлежат удовлетворению.

В случае ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе при просрочке исполнения обязательства по внесению арендной платы, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку, определённую законом или договором.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пенёй) признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Также на сумму задолженности по арендной плате, в соответствии с положением пунктом  7.2. Договора, начислена неустойка в размере 0,1 % от общей суммы постоянной составляющей арендной платы в месяц, за каждый календарный день просрочки.

Таким образом, сумма неустойки на 31 мая 2019 года составляет 73 614, 38 руб. также подлежит взысканию в пользу истца. Расчет неустойки произведен истцом, проверен судом и признан арифметически верным.

Кроме того, как указывает истец, ответчиком не внесён в порядке и в срок, определенные условиями Договора, гарантийный платёж в размере 310 875, 00 руб.

По условиям пункта 3.9. Договора (в редакции дополнительного соглашения от 22 января 2019 года) гарантийный платёж должен быть внесён Арендатором в срок до 25.02.2019. Внесением платежа должна быть обеспечена защита прав Арендодателя при нарушении Арендатором условий Договора. При надлежащем исполнении Арендатором условий Договора, гарантийный платёж был бы зачтён в качестве постоянной арендной платы за последний месяц аренды. В случае одностороннего отказа Арендатора от Договора гарантийный платёж должен был остаться у Арендодателя как компенсация за внеплановую потерю)) арендатора.

По убеждению суда, в результате нарушения Арендатором соответствующего условия, Арендодатель лишился того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора — денежного обеспечения надлежащего исполнения Арендатором принятых на себя обязательств.

Требование об устранении допущенных нарушений в разумный срок было направлено Арендатору письмом от 11 апреля 2019 года, исх. № 80.

Поскольку на соответствующее требование ответчик  не отреагировал, требование о взыскании суммы гарантийного платежа в размере 310 875, 00 руб. подлежит удовлетворению.

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ установлено, что защита нарушенных прав осуществляется, в том числе, путём возмещения убытков.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьёй 15 ГК РФ.

В силу статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее их возмещения, в силу статьи 65 АПК РФ представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками.

В отсутствие хотя бы одного из указанных условий обязанность лица возместить причиненный вред не возникает.

В силу части 1 статьи 64, статьи 71 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Исходя из условий Договора, в случае отказа Арендатора от устранения выявленных недостатков,  Арендодатель  вправе  потребовать  возмещения  причинённого ущерба (пункт  5.2.4).

Как следует из представленных в материалы дела документов, своими силами и за свой счёт Арендодатель восстановил систему электроснабжения, систему пожаротушения, систему вентиляции, произвел общие ремонтные работы Помещений.

Сумма затрат на проведение необходимого восстановительного ремонта составила 1 316 598, 35 руб., что подтверждено платёжными документами и соответствующими договорами, не опровергнуто ответчиком.

Исследовав все обстоятельства дела, проанализировав условия договора и представленные сторонами доказательства, судом сделан вывод о том, что истцом доказана совокупность всех обстоятельств, необходимых для удовлетворения в полном объёме.

Учитывая изложенное, требования истца подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд              

Р Е Ш И Л:

Требования общества с ограниченной ответственностью «Маяк Молл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Унжа» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Маяк Молл» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 2 554 059,86 руб., из которых: 852 972,13 руб. – задолженность по арендной плате, 73 614,38 руб. – договорная неустойка; 310 875,00 руб. – сумма гарантийного платежа; 1 316 598,35 руб. – сумма ремонтно-восстановительного ремонта;  41 770 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Признать договор аренды нежилого помещения № МЗ-01/14 от 01 января 2014 года,заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Маяк Молл» (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «УНЖА» (Арендатор) расторгнутым с 01.05.2019, обременение в виде аренды в пользу ООО «УНЖА» на нежилое помещение 1П, назначение: нежилое; площадь: общая 1 887, 2 кв. м.; этаж: цокольный; адрес (местоположение): 

<

...>, корпус № 1, пом.1П, с кадастровым номером 55:36:110103:1077 (запись в ЕГРН 55-55-01/276/2013-548 от 17.12.2014), - отсутствующим.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Не вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд (город Омск). Вступившее в законную силу решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                       В.И.Чернышев