АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-16854/22

19 сентября 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   05 сентября 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            19 сентября 2024 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И. И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Каспаровым М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Главного Управления Министерства внутренних дел России по Ростовской области к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» (ИНН 

<

***>) о признании права собственности, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» (ИНН 

<

***>) к Главному Управлению Министерства внутренних дел России по Ростовской области о признании обязательств прекращенными, объединенное с делом № А53-5160/24 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» (ИНН 

<

***>) к Главному управлению Министерства внутренних дел Российской Федерации по Ростовской области о применении последствий недействительности ничтожной сделки

при участии:

от Главного Управления Министерства внутренних дел России по Ростовской области ФИО1 по доверенности,

от общества с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» ФИО2, по доверенности;

от третьих лиц не явились,

УСТАНОВИЛ:

Главное Управление Министерства внутренних дел России по Ростовской области обратилось в Арбитражный суд Ростовской (далее также – Управление МВД) области с исковым заявлением обществу с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» (далее также - Общество) в котором, после неоднократных уточнений, просило признать право собственности Российской Федерации и право оперативного управления Главного Управления Министерства внутренних дел России по Ростовской области на квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>: №№ 152, 180, 98, 99, 175, 21, 15, 108, 33, 110, 9, 106, 113, 7, 64, 177, 17, 131, 85.

Заявленные требований мотивированы следующим. В 2006 году между ООО «СК «Гарант Строй» и Управлением МВД был заключен договор на строительство многоквартирного дома на 240 квартир по адресу: 

<

...>. В декабре 2007 года стороны также заключили договор инвестиционный договор долевого строительства обозначенного многоквартирного дома, в рамках которого Управление МВД в качестве вклада в строительство предоставило земельный участок для застройки дома. Встречным предоставлением в пользу Управления МВД по результатам строительства являлось получение 23 квартира общей площадью 1699,49 кв.м. Решением Арбитражного суда Ростовской области от 10.02.2014 ООО «СК «Гарант Строй» было признано банкротом. Определением от 30 августа 2013 года в банкротом деле суд включил требования Управления МВД в отношении 23 квартир в реестр требований кредиторов. Также в рамках банкротного дела ООО «Инвестрадиострой» на торгах был продан объект незавершенного строительства. Между ООО «Инвестрадиострой» и Управлением МВД было заключено соглашение о переводе долга, по условиям которого ООО «Инвестрадиострой» взяло на себя обязательство передать Управлению МВД 23 квартиры. В последующем ООО «Инвестрадиострой» в одностороннем порядке изменило в проектную документацию, возведя вместо 19-ти этажного 240 квартирного дома – 20-ти этажный 207 квартирный дом. Дом был введен в эксплуатацию, однако ООО «Инвестрадиострой» не передало квартиры Управлению МВД.

В ходе рассмотрения дела ООО «Инвестрадиострой» подало встречный иск к Управлению МВД (т.4 л.д. 37) в котором просило признать невозможным исполнение обязательств о передачи жилых помещений и возложении обязанности на Управление МВД избрать иной способ защиты права.

Указанные требования мотивированы тем, что ввиду внесения изменений в проектную документацию объект застройки изменился, следовательно, исполнение обязанности перед Управлением МВД не возможно, так как квартир, которые предполагались к передаче, в новом объекте нет. 

Определением от 15 августа 2023 года суд принял к производству встречный иск (т.4 л.д. 47).

Также в февраля 2024 года ООО «Инвестрадиострой» подало в Арбитражный суд Ростовской области самостоятельный иск к Управлению МВД, в котором просило применить последствия недействительности ничтожной сделки – считать обязательства, вытекающие из инвестиционного договора № 17/04-И-12 от 14.12.2007 г. не возникшими.

Указанные требования были мотивированны тем, что Управление МВД не было наделено полномочиями по заключению инвестиционного договора

Определением от 21 февраля 2024 года иск ООО «Инвестрадиострой» был принят к производству, возбуждено дело А53-5160/24.

Определением от 28 февраля 2024 года дело № А53-16854/22 и № А53-5160/24 были объединены в одно производство. 

В процессе рассмотрения дела суд определением от 30 мая 2023 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области.

Определением от 16 августа 2023 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3 и ФИО4.

Определением от 29 ноября 2023 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, ФИО6.

Определением от 19 декабря 2023 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7.

Определением от 29 февраля 2024 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО8, ФИО9.

В письменном отзыве (т.3 л.д. 94) Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области поддержало заявленные Управлением МВД требования указав, что ввиду слоившихся у сторон правоотношений у Управления МВД должно возникнуть право оперативного управления, а у Российской Федерации право собственности на объекты недвижимости. 

В письменном отзыве от 20 марта 2024 года ФИО10, ФИО7, ФИО8 просили во встречном иске ООО «Инвестрадиострой» отказать.

Остальные третьи лица позиции по спору в суд не представили.

В судебном заседании представитель Управления МВД поддержал заявленные требования возражая против требований Общества.

Представитель Общества просил в иске Управления МВД отказать, удостоверив встречные требования.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и изучив представленные по делу доказательств, суд установил следующие обстоятельства дела. 

14.12.2007 между ГУВД по Ростовской области (застройщик) и ООО Строительная компания «Гарант Строй» (инвестор) заключен инвестиционный договор №176/04-11-12, в соответствии с предметом которого застройщик обязался предоставить земельный участок площадью 6049 к.м., расположенный по адресу: г.Ростов н/Д, пр.Нагибина, 38 для строительства 19-ти-этажного 240-квартирного жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресного бюро ГУВД Ростовской области и подземной автостоянкой и передать указанную в п. 4.2 договора часть объекта, завершенного строительством инвестору, а инвестор обязуется в предусмотренные договором размере, сроки и порядке осуществить инвестирование и строительство объекта и принять свою долю в объекте, завершенном строительством.

Согласно пункту 1.2 договора застройщик передает право инвестору заключать договоры долевого участия, договоры простого товарищества и т.д. с соинвесторами, на передаваемую ему долю в соответствии с приложением №1 к договору, от своего имени и за свой счет, после ввода в эксплуатацию жилого дома подписывать акты приема-передачи квартир от своего имени с одновременной передачей реестра для госрегистрации.

В соответствии с пунктом 3.2 договора для приобретения права требовать от застройщика передачи доли в объекте, завершенном строительством, инвестор обязуется осуществить финансирование объекта в размере фактической себестоимости одного квадратного метра общей площади квартир и нежилого помещения (помещение магазина, офиса). Финансирование производится инвестором за счет собственных и привлеченных средств или иными видами оплат незапрещенным законодательством. Пункт 4.1 договора предусматривает, что за осуществление инвестором в соответствии с разделом 3 договора инвестирования строительства объекта застройщик обязуется в течение 30 календарных дней со дня ввода объекта в эксплуатацию передать инвестору причитающуюся ему долю в объекте. Доля инвестора в объекте представляет собой квартиры, указанные в приложении №1 к договору и выражается в 10 136,25 кв.м. общей (проектной) площади с учетом площадей холодных помещений и 2 591,09 кв.м. нежилых помещений магазина и офиса (приложение 2).

Согласно пункту  6.4 договора инвестор вправе заключать с третьими лицами прямые договоры долевого участия или иной вид договора на принадлежащую ему на основании настоящего договора  долю с последующим уведомлением в течение 10 дней застройщика. 

23.10.2008 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области (далее - «Арендодатель») и ГУВД Ростовской области (далее - «Арендатор») заключен Договор аренды земельного участка №676, согласно которому «Арендодатель» предоставляет, а «Арендатор» принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:44:012246:10, расположенный по адресу: Ростовская область, пр. Нагибина, 38 для проектирования и строительства жилого дома. Срок аренды устанавливается с 07.10.2008 по 25.06.2011. Годовой размер арендной платы устанавливается в размере 1 447 843, 88 рублей.

10.07.2008 к инвестиционному договору заключено дополнительное соглашение.

Согласно пункту 1 указанного соглашения принято решение дополнить инвестиционный договор пунктом 1.3 следующего содержания: «1.3 «Инвестор» обязуется нести все расходы, связанные с оплатой арендной платы за земельный участок, расположенный в 

<

...>, кадастровый номер: 61:44:012246:10, площадью 6049(+/-) 27 кв.м.

Указанный участок передан Территориальным управлением Федерального агентства по управлению Федеральным   имуществом по Ростовской области в аренду ГУВД по Ростовской области на основании договора аренды для проектирования и строительства жилого дома с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресным бюро ГУВД РО и подземной автостоянкой»

В апреле 2006 в адрес дольщиков ООО «СИГ» направлены письма, в соответствии с которыми они были поставлены в известность о том, что между ГУВД РО, ОАО ПСП «СевкавНИПИагропром» и ООО «СИГ» расторгнут договор на строительство указанного выше многоквартирного дома, и что в настоящее время правами на часть строящихся квартир обладает ООО СК «Гарант-Строй». Также дольщикам было предложено перезаключить договор с ООО «СК «Гарант-Строй» либо расторгнуть договор с ООО «СИГ» и получить внесенные денежные средства. В соглашениях о расторжении с дольщиками договоров ООО «СИГ» обязался перечислить  ООО «СК Гарант-Строй» по указанию дольщиков  суммы инвестирования, внесенные  ими.

21.07.2006 между  ООО СК «Гарант Строй» и ООО «СИГ» заключен договор №1/06, в соответствии с которым ООО СК «Гарант-Строй» приняло на себя обязательства ООО «СИГ» по договору №17/2-09-С на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию дома по ул.Нагибина,ю 38

14.12.2007 между ООО СК «Гарант-Строй» и ГУВД Ростовской области заключен Агентский договор №17/05-А-12 по переоформлению договоров долевого участия в строящемся 19-этажном 240-квартирном жилом доме с объектами соцкультбыта, офисами, помещениями паспортно-визовой службы, адресного бюро ГУВД Ростовской области и подземной автостоянкой расположенного по адресу: 

<

...>, согласно которому ГУВД РО (далее - «Принципал») и ООО СК «Гарант-Строй» (далее - «Агент») пришли к соглашению о том, что «Агент» обязуется совершать от имени и за счет «Принципала» действия по перезаключению договоров с физическими лицами, согласно приложенного списка, с правом получения денежных средств от них на свой расчетный счет.

Определением Арбитражного суд Ростовской области от 08.08.2012 по делу № А53-11325/2011 в отношении ООО СК «Гарант-Строй» было возбуждено дело о банкротстве и введена процедура наблюдения.

Также определением суда от 30 августа 2013 года в рамках банкротного дела  суд включил в реестр требований о передачи жилых помещений требования Управления МВД о передачи ему 23 квартир общей площадью 1699,49 кв.м.

17 декабря 2014 года Управление МВД передало ООО СК «Гарант-Строй» право аренды земельного участка, на котором осуществлялось строительство дома (т.1 л.д. 126).

06.05.2016 года ООО «Инвестрадиострой» выкупила в рамках банкротного дела права и обязанности ООО СК «Гарант-Строй» как застройщика многоквартирного дома, в том числе обязательства по передачи Управлению МВД 23 квартир.(т.1 л.д. 96).

Соглашением № 1 от 11 мая 2016 года ООО «Инвестрадиострой» перевело на себя обязательства застройщика по передачи жилых помещений (т.1 л.д. 108).

В 2017 году ООО «Инвестрадиострой» выступая застройщиком многоквартирного дома внесло изменения в проектную документацию и получив положительное заключение экспертизы 27 июня 2018 года получило разрешение на строительство 20 этажного многоквартирного дома на 207 квартир, вместо изначально запроектированных 240 (т.1 л.д. 152, т. 4 л.д. 53).

19.10.2022 года многоквартирный дом с кадастровым номером 61:44:0012246:184 был введен в эксплуатацию.

После ввода дома в эксплуатацию ООО «Инвестрадиострой» не передало Управлению МВД квартиры, что и послужило основанием для обращения с иском в суд. 

Разрешая требования о призвании права, суд исходит из следующего.

Статьей 11 Гражданского кодекса закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 названного Кодекса способами.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса признание права является одним из способов защиты права. Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания заинтересованным лицом спорной вещью на заявленном им праве.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Право на получение квартир Управление МВД обосновывает заключенными с ООО «СК «ГаранСтро» в 2006 году договором на строительство многоквартирного дома и в 2007 году договором инвестиционный договор долевого строительства обозначенного многоквартирного дома.

Как разъяснено в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

Пунктом 3 статьи 3 Закона N 39-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации") предусмотрено, что объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором. Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

По своей правовой природе отношения сторон заключались инвестировании строительства, при этом вкладом истца являлось предоставления права на использование публичного земельного участка, а встречным предоставлением застройщика (формой исполнения его обязательства) являлась передача квартир. 

Указанные обязательства от изначального застройщика перешли к ООО «Инвестрадиострой» на основании заключенных им договоров от 06.05.2016 года и 11 мая 2016 года.

Вместе с тем данные обязательства ООО «Инвестрадиострой» после завершения строительства дома не выполнил. 

Учитывая, что из обязательственных отношений сторон следует, что по результатам завершения строительства Управление МВД должно было получить квартиры, то требования истца о признании права ввиду отказа в передачи квартир носят обоснованный и законный характер.

Суд не может согласить с доводом ответчика, что основание для отказа в иске является тот факт, что возведённый дом отличается от того в отношении которого Управление МВД вступало в правоотношения, ввиду следующего.

Изменение параметров строительства было произведено непосредственно застройщиком без какого либо согласования с Управлением МВД и иными участниками долевого строительства. 

Из технической документации следует, что ряд параметров возведённого дома действительно отличаются от изначально запроектированного (этажность и количество квартир), вместе с тем, фактически возведённый объект с точки зрения объекта инвестирования сохранил все свойства, которые позволяют за его счет исполнить обязательства перед Управлением МВД, поскольку фактически строительства было завершено на отведенном земельном участке, возведённый объект также является многоквартирным домом.

Если следовать логике ответчика, то изменение параметров объекта нивелировало все натурные обязательства по передаче квартир перед всеми участниками долевого строительства, что явно не соответствует существу правового регулирования

Более того заявленные истцом квартиры не участвуют в право притязаниях иных лиц, в отношении из не зарегистрировано прав иных участников долевого строительства.

Именно изменение параметров возведенного дома привело к необходимости сокращения Управлением МВД количества испрашиваемых квартир, восстановление права осуществлюсь путем поиска свободных квартир в объекте, путем сопоставления с площадью квартир по изначальному соглашению.

Суждение ответчика о том, что площадь совокупности испрашиваемых квартир превышает площадь определенную в договоре, судом не принимается как обстоятельство для отказа в иске, поскольку с учетом изменения  параметров строительства подобрать квартиры идентичной площади стало не возможным.

При этом изначально отступление от основного обязательства было осуществлено именно ответчиком (изменение проектной документации), следовательно, все негативные последствия также возлагаются на него.

Если ответчик полагает, что его имущественные интересы затронуты, то он может обратиться с самостоятельным иском в суд. 

Суд также полагает обоснованным избранный истцом способ защиты права в части требований о признании права оперативного упреждения и права федеральной собственности, поскольку он влечет восстановление нарушенного права федеральной собственности и права Управления МВД в отношении спорного объекта. Регистрация права оперативного управления на объект недвижимости производится с одновременной регистрацией права федеральной собственности. Кроме того, суд отмечает , что указанная позиция согласуется с выработанной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.08.2005 N 1206/05 и от 29.09.2009 N 6478/09, а также позицией суда округа (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.11.2022 N Ф08-10918/2022 по делу N А32-43457/2021)

Каких-либо оснований для признания ничтожной сделкой инвестиционного договора № 17/04-И-12 от 14.12.2007 суд не усматривает, права Управления МВД на получение квартир вытекающие из указанного договора были предметом оценки при разрешении вопроса о включении его требований в рамках банкротного дела застройщика.

ООО «Инветрадиострой» в 2016 году принимала на себя обязательства перед Управлением МВД в рамках данного договора, что с учетом положений статьи 5 статьи 166 Гражданского кодекса РФ, нивелирует его заявление о недействительности. 

С учётом положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также того, что права возникли на основании единого обязательства из одного договора, с общества с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» в доход федерального бюджета надлежит взыскать 6 000 рублей государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Главного Управления Министерства внутренних дел России по Ростовской области удовлетворить.

Признать право собственности Российской Федерации и право оперативного управления Главного Управления Министерства внутренних дел России по Ростовской области на квартиры в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>: №№ 152, 180, 98, 99, 175, 21, 15, 108, 33, 110, 9, 106, 113, 7, 64, 177, 17, 131, 85.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» (ИНН 

<

***>) отказать в полном объеме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Судья          Волуйских И. И.