﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-1078/20 

Екатеринбург

12 октября 2021 г.

Дело № А50-7243/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе: 

председательствующего Беляевой Н. Г., 

судей Сулейменовой Т. В., Суспициной Л. А. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Федюниной Е.И. рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Департамента земельных отношений Администрации города Перми (далее – Департамент), общества с ограниченной ответственностью «Амбер-Строй» (далее – общество «Амбер-Строй»), Лазаревского Евгения Львовича (далее – Лазаревский Е.Л.) на решение Арбитражного суда Пермского края от 12.02.2021 по делу № А50-7243/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2021 по тому же делу.

	Судебное заседание проведено путем использования систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Пермского края в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Прокуратуры Пермского края – Костицына Е.С. (служебное удостоверение);

общества «Амбер-Строй» - Порохина А.А. (доверенность от 14.03.2019), Надымов В.Н. (директор, выписка из ЕГРЮЛ);

Департамента – Игнатьева К.В. (доверенность от 30.06.2021);

Лазаревский Е.Л. – лично (паспорт).

До рассмотрения кассационных жалоб по существу от Департамента градостроительства и архитектуры Администрации города Перми, Департамента имущественных отношений Администрации города Перми в Арбитражный суд Уральского округа поступили ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей. Ходатайства судом рассмотрены и удовлетворены в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Первый заместитель прокурора Пермского края (далее также – прокурор) в интересах муниципального образования «Город Пермь» обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Департаменту земельных отношений, обществу «Амбер-Строй» о признании недействительным (ничтожным) заключенного между Департаментом и обществом «Амбер-Строй» договора купли-продажи от 06.02.2017 № 0080-17 земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:55 площадью 4 792 кв.м, образованного за счет земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92, предназначенного для строительства детских, спортивных площадок, объектов благоустройства; применении последствий недействительности ничтожной сделки: взыскании с Департамента в пользу общества «Амбер-Строй» денежных средств в сумме 7 332 руб., внесенных в качестве цены земельного участка; обязании общества «Амбер-Строй» передать Департаменту земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:55 площадью 4 792 кв. м, находящийся по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Администрация города Перми, Валиулин Роман Равилевич, Лазаревский Евгений Львович, Ушаков Денис Валентинович, Лештаева Елена Альбердовна, Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Перми, Управление внешнего благоустройства Администрации города Перми, Департамент имущественных отношений Администрации города Перми, закрытое акционерное общество «Амбер-Стройсервис».

Решением Арбитражного суда Пермского края от 09.09.2019 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019 решение суда оставлено без изменения. 

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 24.07.2020 решение Арбитражного суда Пермского края от 09.09.2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

При новом рассмотрении дела судом первой инстанции на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Максимович Максим Михайлович, Гришкова Анастасия Валерьевна, Васильев Василий Арнольдович, Микаелян Микаел Гарникович, Дическул Надежда Глебовна, Бронникова Наталья Юрьевна, Гусева Оксана Юрьевна, Королева Элина Сергеевна, Гусев Денис Сергеевич, Гусев Михаил Сергеевич, Муравьева Ирина Валентиновна, Шабуров Александр Евгеньевич, Марков Юрий Алифонович, Лискер Наталья Владимировна, Новиков Николай Николаевич, Тимофеев Дмитрий Романович, Католик Людмила Аббасовна, Новиков Игорь Юрьевич, общество с ограниченной ответственностью «ОргСтрой-Финанс», Клычков Михаил Васильевич, Щербаков Сергей Анатольевич, Чумаков Дмитрий Александрович, Ярославцева Ирина Анатольевна, Афанасьева Ксения Юрьевна, Смольникова Екатерина Сергеевна, Акишев Владислав Владимирович, Долгих Денис Николаевич, Дылдина Ирина Ивановна, Амелин Дмитрий Александрович, Гарбузова Ольга Валерьевна, Горнев Василий Владимирович, Рольник Екатерина Сергеевна, Кунавин Евгений Игоревич, Бараношникова Майя Валерьевна, Тимофеев Денис Дмитриевич, Тимофеева Евгения Алексеевна, Струкова Елена Николаевна, Зайцев Сергей Анатольевич, Андреев Андрей Арнольдович, Андреева Оксана Леонидовна, Андреева Екатерина Андреевна, Андреева Дарья Андреевна, Суслова Ксения Николаевна, Суслов Константин Сергеевич, Камалов Ильдар Гаязович, Камалова Ольга Валерьевна, Клешнина Ольга Юрьевна, Можаев Владимир Владимирович, Никифорова Ирина Ивановна, Клинова Дарья Андреевна, Егоров Андрей Анатольевич, Кобелев Сергей Николаевич, Беляев Владимир Олегович, Беляева Александра Сергеевна, Близнюк Елена Александровна, Гольцева Татьяна Геннадьевна, Попов Александр Анатольевич, Владыкина Марина Михайловна, Болотов Сергей Александрович, Надымов Владимир Андреевич, Дыбаль Сергей Викторович, Сарапулов Юрий Анатольевич, Шерстнев Дмитрий Михайлович, Овтина Яна Константиновна, Рогозин Сергей Юрьевич, Богатова Наталья Павловна, Березенцева Людмила Александровна, Березенцева Алена Игоревна, Васин Олег Владимирович, Васина Ирина Юрьевна, Мозжегорова Жанна Эдуардовна, Закрытое акционерное общество «ИК «Финансовый дом», Черкасова Вера Георгиевна, Ежова Светлана Васильевна, Сумбайкин Вадим Валентинович, Сумбайкина Елена Юрьевна, Сумбайкина Диана Вадимовна, Гребенникова Светлана Васильевна, Татаринов Илья Анатольевич, Гнатченко Ирина Анатольевна, Надымова Юлия Владимировна, Хохлова Вероника Викторовна, Ижикова Ирина Николаевна, Механошина Наталья Егоровна, Надымов Егор Николаевич, Дмитрюков Павел Александрович, Давлетьяров Ильдар Рустамович, Бардин Николай Владимирович, Кунавина Яна Станиславовна, Миловидов Сергей Владимирович, Гуляева Наталья Сергеевна, Надымова Наталья Владимировна, Киприн Алексей Евгеньевич, Киселев Сергей Васильевич, Сатюков Владимир Александрович, Гладких Наталья Михайловна, Аксендлер Леонид Семенович, Яшунин Владимир Александровича, Сарапульцева Ольга Владимировна, Безденежных Тимофей Геннадьевич, Безденежных Татьяна Геннадьевна, Безденежных Артем Тимофеевич, Безденежных Анастасия Тимофеевна, Зыков Иван Александрович, Загребина Галина Евгеньевна, Дмитрюков Павел Александрович.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 12.02.2021 иск удовлетворен. Признан недействительным (ничтожным) договор от 06.02.2017 № 0080-17 купли-продажи земельного участка от 06.02.2017, заключенный между Департаментом и обществом «Амбер-Строй». Указано, что решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности общества «Амбер-Строй» на земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:55.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2021 решение Арбитражного суда Пермского края от 12.02.2021 оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами Департамент, общество «Амбер-Строй» и Лазаревский Е.Л. обратились с кассационными жалобами, в которых ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просят обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. 

В обоснование доводов кассационной жалобы Департамент ссылается на нарушение судами первой и апелляционной инстанций положений статьи 133 Конституции Российской Федерации, поскольку, по мнению заявителя, признавая спорный земельный участок территорией общего пользования, суды подменили орган местного самоуправления и нарушили законодательную процедуру по разработке и утверждению проектов межевания. По мнению Департамента, вопреки выводам суда апелляционной инстанции площадки для отдыха (в том числе детские, спортивные) в соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 12 Земельного кодекса Российской Федерации не отнесены к территориям общего пользования, законом не запрещена передача в частную собственность земельных участков с данным назначением. Кроме того, заявитель кассационной жалобы настаивает на том, что поскольку Постановления Администрации города Перми об утверждении проекта планировки территории, об утверждении проекта межевания территории 2010, 2013, 2017 годов в настоящее время являются действующими, не отменены и в установленном порядке не оспорены, недействительными (незаконными) не признаны, у судов отсутствовали основания для неприменения указанных нормативных правовых актов.

В свою очередь в кассационной жалобе общество «Амбер-Строй» указывает на то, что законодательный запрет на приватизацию земельного участка для детских и спортивных площадок отсутствует, поскольку статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации не относит детские и спортивные площадки к территориям общего пользования. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, спорный земельный участок не отнесен в установленном порядке к территориям общего пользования, так как в соответствии с Постановлением Администрации города Перми от 01.10.2010 № 617 «Об утверждении проекта планировки территории квартала № 92 в жилом районе Ново-Бродовский Свердловского района г. Перми» квартал № 92 полностью находится вне границ существующих и проектируемых красных линий, что исключает возможность отнесения какой-либо территории квартала к территории общего пользования, кроме того, в соответствии с Постановлением Администрации города Перми от 26.06.2013 № 521 «Об утверждении проекта межевания территории квартала № 92 в жилом районе Ново-Бродовский Свердловского района г. Перми» земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:55 (номер позиции 43) имеет разрешенное использование «Под детские, спортивные площадки для жилых домов позиции 1-37». Вместе с тем заявитель жалобы указывает на то, что Постановление Администрации города Перми от 01.10.2010 № 617 необоснованно не было применено судами в настоящем деле. Также общество «Амбер-Строй» отмечает, что спорный земельный участок фактически не является территорией общего пользования, что подтверждается заключением общества с ограниченной ответственностью «Центральное землеустроительное бюро» и заключением кадастрового инженера общества с ограниченной ответственностью «УралЭкспертГарант» А.Г. Мизева от 22.01.2018. Ссылаясь на положения статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, заявитель кассационной жалобы полагает, что общество «Амбер-Строй» вправе было с соблюдением установленной процедуры сформировать спорный земельный участок исключительно для использования собственниками жилых помещений, поскольку территории общего пользования не были предусмотрены как проектом детальной планировки 1989, так и заданием на разработку документации по планировке территории квартала № 92 в жилом районе Ново-Бродовский Свердловского района, что и было фактически учтено застройщиком при проектировании жилого комплекса. Также общество «Амбер-Строй» настаивает на том, что в силу пункта 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации имело исключительное право приобрести спорный земельный участок в собственность или в аренду. При этом заявитель жалобы утверждает, что признание договора недействительным и последующее изъятие спорного земельного участка в муниципальную собственность приведет к нарушению прав собственников жилых помещений.

В кассационной жалобе Лазаревский Е.Л. приводит возражения относительно выводов судов первой и апелляционной инстанций о том, что земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:55 относится к территориям общего пользования, указывая на противоречие данных выводов закону, материалам дела и системной практике Верховного Суда Российской Федерации. Так, заявитель жалобы, ссылаясь на положения статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 18 Обзора судебной практики № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации 15.11.2017, а также на практику Верховного Суда Российской Федерации и арбитражных судов, указывает на то, что территория общего пользования является таковой в случае одновременного соблюдения двух условий: общедоступности земельного участка и наличия установленных в определенном законом порядке красных линий, которыми границы территорий общего пользования отделяются от территорий иного назначения.  При этом, по утверждению Лазаревского Е.Л., из утвержденной в установленном действующим законодательством порядке документации по планировке территории, в границах которой расположен спорный земельный участок, следует, что земельный участок полностью находится в границах красных линий, что исключает его отнесение к территориям общего пользования, и, кроме того, имеет вид разрешенного использования ««Под детские, спортивные площадки для жилых домов позиции 1 - 37». Ссылаясь на указанные обстоятельства, заявитель жалобы настаивает на том, что при утверждении документации по планировке территории уполномоченным органом земельный участок не был отнесен к территории общего пользования, отмечая, что данная позиция была поддержана в суде представителями Администрации и Департамента градостроительства и архитектуры администрации города Перми. Также Лазаревский Е.Л. полагает, что поскольку Постановления Администрации города Перми об утверждении проекта планировки территории, об утверждении проекта межевания территории 2010, 2013, 2017 годов в настоящее время являются действующими, не отменены и в установленном порядке не оспорены, недействительными (незаконными) не признаны, у судов отсутствовали основания для неприменения указанных нормативных правовых актов. Кроме того, заявитель кассационной жалобы настаивает на том, что судом апелляционной инстанции дано неверное толкование положениям пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку никакого указания на правовой статус земельных участков под объектами благоустройства как территорий общего пользования указанная норма не содержит. При этом Лазаревский Е.Л. указывает на то, что спорный земельный участок не является территорией, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, так как площадка для отдыха предназначена для использования исключительно собственниками жилых помещений в поселке «Янтарный». По мнению заявителя жалобы, суды первой и апелляционной инстанций не дали надлежащей оценки заключению общества с ограниченной ответственностью «Центральное землеустроительное бюро» и заключению кадастрового инженера общества с ограниченной ответственностью «УралЭкспертГарант» А.Г. Мизева от 22.01.2018, согласно которым спорный земельный участок не является территорией общего пользования. Также Лазаревский Е.Л. полагает необоснованным указание суда первой инстанции на вступившие в законную силу судебные акты судов общей юрисдикции и арбитражных судов. 

В отзыве на кассационные жалобы Прокуратура Пермского края просит оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в них, несостоятельными.

В свою очередь Департамент градостроительства и архитектуры Администрации города Перми, Департамент имущественных отношений Администрации города Перми представили отзывы на кассационные жалобы, в которых доводы, изложенные в них, поддерживают, просят кассационные жалобы удовлетворить. 

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах и возражениях относительно кассационных жалоб. 

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании протокола проведения торгов в форме открытого аукциона от 19.06.2007 № 48 между Управлением земельных отношений администрации города Перми (арендодатель) и обществом «Амбер-Строй» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.08.2007 № 091-07С, согласно пунктам 1.1, 1.2 которого арендатору передан во временное пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:0001, площадью 75 484,94 кв.м находящийся по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92, для комплексного освоения в целях жилищного строительства (зона застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами).

В соответствии с пунктом 4.1 договора срок аренды установлен с 20.06.2007 по 19.06.2017.

Согласно пунктам 3.2.6, 3.2.7, 3.2.9 договора на арендатора возложена обязанность в течение шести месяцев с момента заключения договора подготовить проект планировки территории и проект межевания территории выполнить работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры в течение 4 лет 11 месяцев с момента заключения договора. После выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (сети водоснабжения, водоотведения, дождевой канализации, внутриквартальные проезды) передать безвозмездно в муниципальную собственность и осуществить жилищное строительство в течение 10 лет.

Проект планировки территории квартала № 92 в жилом районе Ново-Бродовский Свердловского района города Перми утвержден постановлением Администрации города Перми от 01.10.2010 № 617. Проект межевания территории квартала № 92 в жилом районе Ново-Бродовский Свердловского района города Перми утвержден постановлением Администрации города Перми от 26.06.2013 № 521.

07.08.2014 подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 14.08.2007 № 091-07С, которым изменен пункт 1.1 договора аренды, указаны образованные земельные участки, в том числе участок с кадастровым номером 59:01:5010092:55.

Земельный участок с кадастровым номером № 59:01:5010092:55 площадью 4792 кв.м с местоположением: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал 92, образован и учтен в ГКН 01.08.2013; разрешенное использование указанного земельного участка по сведениям ЕГРН - площадки для отдыха с элементами озеленения.

Впоследствии между Департаментом (продавец) и обществом «Амбер-Строй» (покупатель) заключен договор от 06.02.2017 № 0080-17 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:01:5010092:55 площадью 4792 кв.м, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92, предназначенного для строительства детских, спортивных площадок, объектов благоустройства (пункт 1.1 договора).

Цена земельного участка определена в пункте 2.1 договора купли-продажи и составляет 7332 руб.

Земельный участок передан обществу «Амбер-Строй» по акту приема-передачи от 01.02.2017.

Оплата по договору купли-продажи произведена платежным поручением от 01.02.2017 № 74 в сумме 7332 руб.

20.02.2017 регистрирующим органом проведена государственная регистрация права собственности общества «Амбер-Строй» на земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:55, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.11.2020.

Прокурор, ссылаясь на то, что спорный земельный участок относится к территории общего пользования, в связи с чем договор купли-продажи заключен с нарушением действующего законодательства, действуя в интересах муниципального образования «Город Пермь» обратился в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями. 

Решением Арбитражного суда Пермского края от 09.09.2019, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2019 в удовлетворении иска отказано. 

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, суд кассационной инстанции указал на то, что судами не исследованы все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора. 

При новом рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

На основании пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством. 

В силу части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе: с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Исходя из части 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор, обратившийся в арбитражный суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 указанной статьи).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» (далее – постановление от 23.03.2012 № 15), следует, что, предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования. Такое публично-правовое образование в лице уполномоченного органа вправе вступить в дело в качестве истца.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

На основании пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пункт 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 указанной статьи).

В силу статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Исходя из положений пунктов 11, 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары); красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов.

По правилам пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Согласно нормам действующего законодательства элементы благоустройства (детские, спортивные площадки и пр.), расположенные в пределах огороженной территории возведенного в качестве единого объекта малоэтажного жилого комплекса, но за границами земельных участков, сформированных под отдельные блоки жилых домов блокированной застройки (пункт 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации) и земельные участки под данными объектами являются территорией общего пользования, в связи с чем находятся в публичной (муниципальной) собственности и приватизации не подлежат (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации), независимо от того, что они возводились за счет средств собственников помещений в жилых домах блокированной застройки.

Из проекта межевания территории квартала № 92 в жилом районе Ново-Бродовский Свердловского района города Перми, утвержденного Постановлением Администрации города Перми от 26.06.2013 № 521 следует, что спорный земельный участок площадью 4 797, 26 кв.м, имеющий № 43 по экспликации земельных участков, был предусмотрен под детские, спортивные площадки к группе жилых домов позиции 1-37.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на спорном земельном участке обществом  «Амбер-Строй» построены детская площадка с игровым комплексом, спортивная площадка для настольного тенниса с теннисным столом и навесом, элементы благоустройства (дорожки, скамейки).

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что с учетом характеристик возведенных застройщиком объектов, оснований для признания передачи спорного земельного участка в собственность застройщика законной не имеется.

Суд кассационной инстанции соглашается с указанным выводом судов, поскольку с учетом норм действующего законодательства отнесение земельного участка к территории общего пользования, режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, исключает возможность его предоставления в аренду или частную собственность определенному лицу. Иное препятствует реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке. 

Доводы заявителей о том, что земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:55 не относится к территории общего пользования, являлся предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и обоснованно ими отклонен со ссылкой на положения пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции также полагает необходимым отметить, что установленный пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации запрет на передачу территорий общего пользования в частную собственность не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством, в связи с чем ссылки заявителей кассационных жалоб на то, что в соответствии с документацией по планировке территории спорный земельный участок полностью находится вне границ существующих и проектируемых красных линий, признаются судом кассационной инстанции необоснованными.  

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2018 № 32-КГ18-8.

Таким образом, ссылки заявителей кассационных жалоб на неприменение судами первой и апелляционной инстанций положений принятых Администрацией города Перми документов по утверждению документации по планировке территории квартала 92, из которых не следует, что земельный участок относится к территории общего пользования, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку судами верно установлено, что указанная документация по планировке территории не соответствуют градостроительному законодательству в части неустановления границ территории общего пользования.

С учетом изложенного доводы заявителей кассационных жалоб о том, что законом не запрещена передача в частную собственность спорного земельного участка, относящегося в силу закона к территории общего пользования, подлежат отклонению судом кассационной инстанции как противоречащие положениям пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что в данном случае нарушен порядок распоряжения земельным участком, поскольку при передаче земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства не предполагалось возникновение закрытого коттеджного поселка с передачей в собственность, в том числе образованных земельных участков, на которых непосредственно не расположены жилые дома.

Так, судами установлено, что договор аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 091-07С заключен между Управлением земельных отношений администрации города Перми и обществом «Амбер-Строй» 14.08.2007, то есть до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем к спорным правоотношениям подлежат применению положения Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) предусмотрено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Указанной нормой законодатель обеспечил арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, исключительным правом приобретения прав только на участки, которые будут образованы из предоставленного участка для осуществления жилищного или иного строительства. 

Применительно к участкам, предназначенным для использования в качестве территорий общего пользования, и участков под объектами инженерной инфраструктуры, о наличии которых на спорном земельном участке свидетельствуют материалы дела (в том числе пояснений третьих лиц о наличии проездов и тротуаров), исключительные права на эти участки законодатель арендатору не предоставил. 

Согласно подпункту 7 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор обязан завершить обустройство территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность. 

Таким образом, в ходе комплексного освоения предоставленный участок должен быть разделен на участки под объектами капитального строительства, предназначенные для их использования, и участки общего пользования.

С учетом изложенного пункт 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает безусловного права выкупа арендатором всех без исключения земельных участков, образованных в границах ранее предоставленного в аренду земельного участка, в связи с чем доводы общества «Амбер-Строй» о том, что в силу указанной нормы оно имело исключительное право приобрести спорный земельный участок в собственность или в аренду, признаются судом кассационной инстанции необоснованными с учетом отнесения спорного земельного участка к территории общего пользования.

Судами первой и апелляционной инстанций также установлено, что спорный земельный участок с расположенными на нем объектами передан обществом «Амбер-Строй» по актам приема-передачи в целях исполнения обязательств по договорам инвестирования строительства и участия в долевом строительстве.

Вместе с тем вопреки доводам заявителей кассационных жалоб судами правомерно принято во внимание, что судебными актами арбитражных судов и судов общей юрисдикции по делам № А50-19063/2018, № 88а-2864/2020, № 2-213/2017, № 2-903/2018 (2-7200/2017), № 2-91/2018, № 2-5242/2018 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:55 площадью 4 792 кв.м, по адресу: г. Пермь, Свердловский район, жилой район Ново-Бродовский, квартал № 92, в силу закона не принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам жилых домов ЖК «Янтарный», отказ в государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок признан судами правомерным, а решения собраний собственников жилых домов ЖК «Янтарный» в отношении спорного земельного участка - нелегитимными.

На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанции, с учетом положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделали обоснованный вывод о том, что условия договоров о передаче вместе с правом собственности на объект строительства доли в праве собственности на возведенные объекты и земельный участок под ними не влекут возникновения соответствующих прав у собственников помещений жилых домов, поскольку противоречат законодательству.

С учетом данных обстоятельств, установив, что спорный земельный участок относится к земельным участкам общего пользования, и не подлежал приватизации, суды обоснованно удовлетворили исковые требования о признании договора купли-продажи от 06.02.2017 № 0080-17 недействительной (ничтожной) сделкой и погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности общества с ограниченной ответственностью «АмберСтрой» на земельный участок с кадастровым номером 59:01:5010092:55.

Оснований для переоценки данных выводов у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Доказательств, опровергающих выводы судов, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Иные доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149. 

 Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 12.02.2021 по делу № А50- 7243/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Департамента земельных отношений Администрации города Перми, общества с ограниченной ответственностью «Амбер-Строй», Лазаревского Евгения Львовича – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						Н.Г. Беляева 

Судьи						Т.В. Сулейменова 

                                             					 Л.А. Суспицина