№ 09АП-6052/2024

Дело № А40-84600/22

г. Москва

04 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2024 года 

Постановление

 изготовлено в полном объеме 04 апреля 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи: Мартыновой Е.Е.,

судей: Валиева В.Р., Гузеевой О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чижевским Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ООО "ДКМТ-ПЛЮС", ФИО1 

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.12.2023 по делу № А40-84600/22 

по иску ФИО2 (ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «ДКМТ-ПЛЮС» (ИНН 

<

***>) третьи лица: ФИО3, ФИО4, ФИО1 

о взыскании 45 673 000 руб. действительной стоимости доли, процентов, 

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО5 по доверенности от 09.03.2023, ФИО6 по доверенности от 29.02.2024, ФИО7 по доверенности от 18.04.2023; 

от ответчика: ФИО8 по доверенности от 24.05.2022; 

от третьих лиц: ФИО1: ФИО9 по доверенности от 28.02.2024, 

от ФИО4: ФИО10 по доверенности от 25.03.2024;

от остальных: не явились, извещены;

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 (далее – истец)  обратился в Арбитражный суд города Москвы с  исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к  обществу с ограниченной ответственностью «ДКМТ-ПЛЮС» (далее – ответчик, Общество) с требованием  о взыскании действительной стоимости доли в размере 43 626 310 руб. 66 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 24.10.2021 по 10.10.2023 в размере 8 403 443 руб. 38 коп. с последующим начислением процентов по ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по день фактической оплаты задолженности исходя из ставки рефинансирования Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.12.2023 по делу № А40-84600/22 заявленные исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с общества с ограниченной ответственностью «ДКМТ-ПЛЮС» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 (ИНН 

<

***>) 43.531.804 руб. 03 коп. действительную стоимость доли, 6 229 818  руб. 58 коп. проценты за пользование чужими денежными средствами, проценты по ст.395 ГК РФ на сумму действительной стоимости доли, начиная с 24.11.2023 по дату фактического исполнения обязательства. В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом  ответчик и третье лицо -  ФИО1 обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

В своих жалобах ответчик и третье лицо просят  решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.12.2023 по делу № А40-84600/2022 отменить,  назначать по делу повторную судебную экспертизу и вынести по делу новый судебный акт, исходя  из выводов содержащихся в заключении эксперта.

В рамках рассмотрения жалоб, представители ответчика и ФИО1 заявили ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы, в удовлетворении которого отказано судом первой инстанции.

Представили кандидатуры экспертных учреждений для проведения повторной судебной экспертизы, с гарантийными письмами данных учреждений о возможности проведения, сроках проведения экспертизы, стоимости экспертизы и предполагаемом эксперте, с приложением документов, подтверждающих квалификацию экспертов.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции  представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы Общества и третьего лица, просил решение суда первой инстанции отменить по изложенным в жалобе основаниям.  Поддержал заявленные ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Представил отзыв на апелляционную жалобу третьего лица. Ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов – справки АО «Мосводоканала» от 11.01.2024.

Представитель ФИО1 также поддержал доводы апелляционных жалоб, а также ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Представитель ФИО4 поддержал доводы апелляционных жалоб, а также ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Представил письменную позицию по делу, которая приобщена к материалам настоящего дела.

Представители истца возражали  против удовлетворения апелляционных жалоб ответчика и третьего лица, возражали против удовлетворения ходатайств о назначении по делу повторной судебной экспертизы, а также возражали против удовлетворения ходатайства ответчика о приобщении дополнительных документов к делу, указав на отсутствие правовых оснований для его удовлетворения, а также о предоставлении в Арбитражный суд г. Москвы справки из АО «Мосводоканала», имеющей иное содержание.

Представили письменные отзывы на апелляционные жалобы ответчика и третьего лица, которые приобщены к материалам настоящего дела.

Апелляционные жалобы рассматриваются в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ  в отсутствие надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО3.

Рассмотрев ходатайство ответчика о приобщении к  материалам дела дополнительных доказательств -  справки АО «Мосводоканала» от 11.01.2024, апелляционная коллегия судей признает его неподлежащим удовлетворению.

Согласно п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 12  от 30 июня 2020 г. «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» поскольку арбитражный суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по независящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия арбитражным судом апелляционной инстанции. 

В то же время немотивированное принятие или непринятие арбитражным судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к принятию неправильного постановления. 

Девятым арбитражным апелляционным судом установлено, что при  рассмотрении спора ответчиком представлена в  суд справка АО «Мосводоканал» от 12 октября 2021 года.

Из обжалуемого Обществом и третьим лицом решения следует, что суд дал оценку данному доказательству.

Так, согласно тексту решения, суд указал, что относительно справки АО «Мосводоканал» от 12 октября 2021 года, предоставленной ООО «ДКМТ-Плюс», обращает внимание на следующее: 

- справка не противоречит результатам экспертного осмотра зданий, а именно установленному факту эксплуатации зданий на дату экспертного осмотра - в справке не говорится об отсутствии технической возможности для подключения к сетям водоснабжения и водоотведения.

 - в справке не говорится о стоимости возобновления присоединения.

 - непонятно, что в справке имеется в виду под отсутствием «непосредственного» подключения и какие мероприятия необходимы для возобновления подключения, не говорится о стоимости подключения. Возможно, для восстановления «непосредственного» подключения достаточно восстановить работоспособность оборудования на небольшом участке.

 Возможно, «непосредственное» подключение к сетям АО «Мосводоканал» не требуется, т.к. выполнено подключение через сети, принадлежащие иной организации (транзитом), что часто встречается в практике - не говорится в справке и о том, были ли здания подключены ранее к сетям водоснабжения и водоотведения. В частности, можно предположить, что здания отключены, например, за неуплату услуг. 

В этом случае подключение будет лежать в плоскости возобновления договора на водоснабжение и водоотведение, и не будет иметь влияния на рыночную стоимость объектов экспертизы.

Кроме того, дата выдачи справки Мосводоканала не совпадает с датой, на которую эксперты определяли стоимость объектов.

С учетом вышеизложенного, суд согласился с пояснениями экспертов о том, что справка «Мосводоканала» от 12 октября 2021 года не несет в себе информации, которая может повлиять на выводы экспертов.

Учитывая, что возможность подключения объектов к сетям водоснабжения и водоотведения установлена судом на основании представленных доказательств, а действия суда сбор новых доказательств в рамках апелляционного производства  не входит в компетенцию суда апелляционной инстанции, коллегия судей не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства ответчика.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционных жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ,  приходит к выводу, что  судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, 13 августа 1996 года образовано Общество с ограниченной ответственностью «ДКМТ- ПЛЮС». 

Учредителями Общества стали: ФИО3, ФИО2, ФИО4. 

Согласно ст. 3.1. Учредительного договора Уставной капитал Общества составляет 12 000 рублей. Уставной капитал Общества сформирован за счет вкладов участников в денежном выражении. Взносы участников в Уставной капитал распределяются следующим образом: ФИО2 владеет долей номинальной стоимостью 4 000 рублей, что составляет 1/3 Уставного капитала; ФИО3 владеет долей номинальной стоимостью 4 000 рублей, что составляет 1/3 Уставного капитала; ФИО4 владеет долей номинальной стоимостью 4 000 рублей, что составляет 1/3 Уставного капитала. 

На момент регистрации новой редакции Устава и Учредительного договора Общества участниками внесено 100 % своих вкладов в уставной капитал (копия учредительного договора в редакции №2 от 23.11.1999 приложена к материалам дела).

 Указанным обществом на основании Договора купли-продажи от 01.10.1996 и Договора купли-продажи от 10.10.1996, удостоверенных нотариусом города Москвы ФИО11 в реестре за номерами Зс-7289 и 2Д-4414, были приобретены два здания по адресу: 

<

...> А, 4А (далее - Договоры купли-продажи).

 Право собственности ООО "ДКМТ-Плюс на оба здания было зарегистрировано в реестре города Москвы, о чем обществу были выданы Свидетельство о внесении в реестр на территории города Москвы серия А №0004658 от 18.11.1996 и Свидетельство о внесении в реестр на территории города Москвы серия А №0004659 от 18.11.1996. 23 июня 2021 года Истцом подано письменное заявление о выходе из состава участников Общества.

 Общество определило к выплате Истцу долю в размере 566 689, 34 руб.

 Общество разместило денежные средства в счет оплаты доли Истца при его выходе из общества на депозитном счете нотариуса города Москвы ФИО12. 

Истец считает, что перечисленные 02.03.2022 с депозитного счета нотариуса города Москвы ФИО12 на лицевой счет Истца денежные средства в размере 566 689, 34 руб. не являются полной оплатой действительной стоимости доли и надлежащим исполнением обязанности ООО «ДКМТ-ПЛЮС» по выплате участнику действительной стоимости доли при его выходе.

 С определенной ответчиком действительной стоимости доли истец не согласен. 

При обращении с иском истец сослался на заключение специалиста от 14.02.2022 № 125/22, указывал, что стоимость доли в размере 33 % уставного капитала ООО «ДКМТ-ПЛЮС», включая рыночную стоимость недвижимости - двух зданий по адресу: 

<

...> общей площадью 1129.6 кв.м., по состоянию на 31.12.2020 составляет 46 420 000 руб., которую ответчик - ООО «ДКМТ-ПЛЮС» обязано выплатить истцу в связи с выходом участника из общества, при этом согласно признаваемой ответчиком стоимости истец просил взыскать задолженность перед Истцом по выплате действительной стоимости доли в размере 45.583 311 руб. (46.420.000 руб. - 566 689 руб.). 

Указанные обстоятельства послужили основаниями для обращения в Арбитражный суд г. Москвы с настоящим иском. 

Возражая против удовлетворения требований, ответчик указал, что заключение специалиста, представленное истцом, не является отчетом об оценке.

Исследование, представленное истцом, является «заключением  специалиста об оценке», которое подготовлено по форме, не предусмотренной законодательством об оценочной деятельности, не является отчетом об оценке, не соответствует обязательным к применению федеральным стандартам оценки, законодательству РФ об оценочной деятельности и не является результатом оценки.

 Отсюда следует, что оно не является документом, содержащим сведения доказательственного значения в части стоимости объекта оценки. 

Несогласие с доводами ответчика, послужило обстоятельством для подачи истцом заявления о назначении по делу судебной оценочной экспертизы с целью определения действительной стоимости доли истца.

 Определением от 29.09.2022 ходатайство истца удовлетворено, назначено проведение судебной оценочной экспертизы, ее проведение поручено эксперту АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ ФИО13, на рассмотрение эксперта поставлен вопрос: «Какова действительная стоимость доли ФИО2 в размере 1/3 уставного капитала ООО «ДКМТ-ПЛЮС» (ИНН 

<

***>) по состоянию на 31.12.2020 с учетом рыночной стоимости имущества (активов), включая стоимость нежилых зданий, принадлежащих обществу, по адресам: Москва, ул. Большая Почтовая, д.34, стр.1а, 

<

...>».

Определением от 15.12.2022 срок проведения экспертизы продлен до 13.01.2023.

17.01.2023 в Арбитражный суд города Москвы поступило Заключение эксперта №026-21-00003/1 от 12.01.2023 (далее - Заключение эксперта), согласно которому действительная стоимость доли Истца в размере 1/3 уставного капитала по состоянию на 31.12.2020 (включая стоимость нежилых зданий) составила 3 385 000 рублей.

В порядке ст.86 АПК РФ эксперт АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ ФИО13 являлась в судебные заседания, отвечала на вопросы лиц, участвующих в деле, в том числе представляла письменные пояснения по проведенной экспертизе. 

Вместе с тем, экспертом неверно применена расчетная площадь зданий, тогда как вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 18.11.2021 по делу № А40-116612/21-21-834 о признании незаконным и отмене решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве от 19.05.2021 № КУВД-001/2021-4422208/4, от 17.05.2021 №MFC-0558/2021-212889 и обязании Управления осуществить государственную регистрацию прав собственности заявителя в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №77:01:0003027:1101, расположенного по адресу: 

<

...>, объекта недвижимости с кадастровым номером №77:01:0003027:1033, расположенного по адресу: 

<

...>., установлены обстоятельства, имеющие преюдициальное значения для установления показателей площади зданий при осуществлении расчетов. 

Экспертом был выполнен расчет определения стоимости подключения объекта исследования к системам водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения (стр.148 экспертизы), как прогноз будущих расходов, вместе с тем, самим же экспертом на стр. 93 экспертизы указано, что при проведении визуального осмотра 21.10.2022 экспертом установлено:

 - наличие в здании по адресу: 

<

...> А электроснабжения, теплоснабжения (радиаторы отопления), водоснабжения, канализации, системы пожарной сигнализации; - наличие в здании по адресу: 

<

...> электроснабжения, водоснабжения, канализации, газоснабжения (автономного), системы пожарной сигнализации.

 Более того, согласно решению Арбитражного суда города Москвы от 18.11.2021 по делу №А40-116612/21- 21-834, относительно здания, расположенному по адресу: 

<

...> А установлено, что «Печи были удалены из здания до 1996 года, о чем свидетельствует, архивная копия Технического паспорта здания 1996 года, в здании было оборудовано центральное отопление, в связи с чем площадь, ранее занимаемая печами, была учтена в общей площади здания». 

Также по тексту исследования имелись неоднозначные толкования, согласно которым экспертом указывался и капитальный ремонт, и реконструкция объектов, при этом, в судебном заседании эксперт пояснил, что имел ввиду именно работы по реконструкции объектов.

Суд согласился с доводами истца о том, что вопросы о необходимости проведения реконструктивных работ перед экспертом не ставился, при этом, из представленных в материалы дела документов, в том числе технической документации по состоянию на 2020 год, не следовало необходимости проведения реконструктивных работ, и т.д. Истцом и ответчиком представлялись письменные пояснения, в том числе, с учетом дополнительных пояснений эксперта.

В данном случае суд пришел к выводу о том, что имеются правовые основания для возникновения сомнений в обоснованности выводов эксперта АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ ФИО13, данных в судебном экспертном заключении.

 Выводы эксперта являются необоснованными и не подтверждены документально, а экспертное заключение с точки зрения полноты и обоснованности – не соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

При этом отраженные в экспертизе результаты исследований и выводы по поставленным вопросам и их обоснование противоречит представленным в материалы дела и непосредственно эксперту документам. 

Суд пришел к выводу о том, что совокупность представленных по делу документов свидетельствуют о возникновении сомнений в обоснованности заключения эксперта, что в соответствии с ч. 2 ст. 87 АПК РФ является основанием для назначения по делу повторной экспертизы, проведение которой поручается другому эксперту.

 Определением суда от 12.05.2023 ходатайство истца о проведении повторной судебной экспертизы удовлетворено по мотивам и основаниям, изложенным в судебном акте.

 Проведение повторной экспертизы поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО14. 

Определением от 25.07.2023 в удовлетворении заявления ООО «ДКМТ-ПЛЮС» об отводе эксперта ФИО14 отказано.

 Определением от 28.07.2023 ходатайство ООО «ЦНЭС», эксперта ООО «ЦНЭС» ФИО14 удовлетворено - к производству экспертизы привлечен эксперт ФИО15. 

В материалы дела поступило экспертное заключение № А40-84600/2022-100-627 от 01.09.2023 (далее – Заключение экспертов от 01.09.2023), согласно выводам которого действительная стоимость доли истца составляет 44 193 000 руб. 

Возражая против проведенного экспертного исследования, ответчиком заявлено ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы. 

По ходатайству сторон и по инициативе суда, суд вызвал в судебное заседание экспертов для дачи разъяснений по поставленным сторонами вопросов.

На вопросы ответчика эксперты дали пояснения о том, что все активы Общества, кроме основных средств, на дату проведения экспертизы имеют незначительный вес в структуре активов. Эксперты приняли их стоимость на уровне балансового остатка. Анализ, проведенный экспертами, показал, что все статьи актива и актива баланса, кроме статьи «основные средства» (в части учета зданий) отражаются по рыночной стоимости. Кроме того, здания представляют собой основной интерес в рамках текущего спора, являясь наиболее ликвидным активом предприятия. Так, в качестве проверки была проанализирована статья «запасы (стр. 120 Заключения). Анализ показал, что актив учитывается по рыночной стоимости.

Суд пришел к выводу, что заключение экспертов № А40-84600/2022-100-627 от 01.09.2023 является в достаточной степени мотивированным, обоснованным, составленным в соответствии с требованиями действующего законодательства, федеральными стандартами оценки и содержат все предусмотренные ст. 82, 83, 86 АПК РФ сведения. 

Основания не доверять выводам экспертов отсутствуют, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу. Суд считает, что составленное экспертами заключение от 01.09.2023 не содержит неясностей в ответе на поставленный судом перед экспертом вопрос, вывод эксперта является однозначным, не носит вероятностный характер, экспертами проведен необходимый анализ и обоснование выводов. Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, расписки приложены к экспертному заключению. 

При проведении экспертизы эксперты руководствовались соответствующими нормативными документами, справочной и методической литературой.

 Профессиональная подготовка и квалификация экспертов подтверждена имеющимися в материалах дела документами. Суд отмечает, что заключение экспертов от 01.09.2023 не содержит противоречий в выводах и неясностей в формулировках, не содержит ссылок на недостоверные источники, в связи с чем, отсутствуют основания и условия для назначения повторной экспертизы, предусмотренные пунктом 2 статьи 87 АПК РФ.

Учитывая вышеизложенное, оценив все имеющиеся доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения, содержащиеся в части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и другие положения Кодекса, суд пришел к выводу, что ФИО2 имеет право на взыскание действительной стоимости доли в уставном капитале ООО «ДКМТ-ПЛЮС» в размере 1/3 уставного капитала, размер действительной стоимости доли определен при проведении экспертизы, в связи с чем исковые требования с учетом принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ уточнений, судом признаются обоснованными. 

Ответчиком представлен контррасчет действительной стоимости доли и процентов за пользование чужими денежными средствами.

 В данном случае, поскольку истец не сообщил ответчику банковские реквизиты для перечисления действительной стоимости доли, ответчик был вынужден внести 566.689 руб. 34 коп. на депозит нотариуса в целях исполнения обязательств в порядке ст.327 ГК РФ, оплата тарифа за совершение нотариальных действий составила 9.833,30 руб. Принимая во внимание произведенные ответчиком выплаты, в том числе удержание ответчиком 84.673 руб. 33 коп. как налоговым агентом в качестве НДФЛ в размере 13 % (платежное поручение от 25.08.2021 № 204), а также учитывая заявление ответчика о зачете встречных однородных требований на сумму 9.833,30 руб., размер действительной стоимости доли истца составляет 43 531 804,03 руб. и подлежит взысканию с ответчика.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционных жалобах доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

В силу п. 1 ст. 26 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью"  участник общества вправе выйти из общества путем отчуждения доли обществу независимо от согласия других его участников или общества, если это предусмотрено уставом общества.

Согласно п. 6.1 ст. 23 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", в случае выхода участника общества из общества в соответствии со ст. 26 названного закона его доля переходит к обществу, а на общество возлагается обязанность выплатить участнику общества, подавшему заявление о выходе из общества, действительную стоимость его доли в уставном капитале общества, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заявления о выходе из общества, или с согласия этого участника общества выдать ему в натуре имущество такой же стоимости либо в случае неполной оплаты им доли в уставном капитале общества действительную стоимость оплаченной части доли. 

Общество обязано выплатить участнику общества действительную стоимость его доли или части доли в уставном капитале общества либо выдать ему в натуре имущество такой же стоимости в течение трех месяцев со дня возникновения соответствующей обязанности, если иной срок или порядок выплаты действительной стоимости доли или части доли не предусмотрен уставом общества.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 94 ГК РФ участник общества с ограниченной ответственностью вправе выйти из общества путем подачи заявления о выходе из общества независимо от согласия других его участников или общества, если это предусмотрено уставом общества.

При выходе участника общества с ограниченной ответственностью из общества ему должна быть выплачена действительная стоимость его доли в уставном капитале общества или выдано в натуре имущество, соответствующее такой стоимости, в порядке, способом и в сроки, которые предусмотрены Законом об обществах с ограниченной ответственностью и уставом общества.

Согласно п. 2 ст. 30 от 08.02.1998 N 14-ФЗ стоимость чистых активов общества (за исключением кредитных организаций) определяется по данным бухгалтерского учета в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с пп. в) п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 90, Пленума ВАС РФ N 14 от 09.12.1999 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" общество обязано выплатить участнику, подавшему заявление о выходе из общества, действительную стоимость его доли, размер которой определяется на основании данных бухгалтерской отчетности общества за год, в течение которого подано указанное заявление. Исходя из пункта 2 статьи 14 Закона действительная стоимость доли участника должна соответствовать части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли.

В соответствии с п. 6.1 ст. 23 Закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ в случае выхода участника общества из общества в соответствии со статьей 26 настоящего Федерального закона его доля переходит к обществу. Общество обязано выплатить участнику общества, подавшему заявление о выходе из общества, действительную стоимость его доли в уставном капитале общества, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заявления о выходе из общества, или с согласия этого участника общества выдать ему в натуре имущество такой же стоимости либо в случае неполной оплаты им доли в уставном капитале общества действительную стоимость оплаченной части доли.

Общество обязано выплатить участнику общества действительную стоимость его доли или части доли в уставном капитале общества либо выдать ему в натуре имущество такой же стоимости в течение трех месяцев со дня возникновения соответствующей обязанности, если иной срок или порядок выплаты действительной стоимости доли или части доли не предусмотрен уставом общества.

Положения, устанавливающие иной срок или порядок выплаты действительной стоимости доли или части доли, могут быть предусмотрены уставом общества при его учреждении, при внесении изменений в устав общества по решению общего собрания участников общества, принятому всеми участниками общества единогласно. 

Исключение из устава общества указанных положений осуществляется по решению общего собрания участников общества, принятому двумя третями голосов от общего числа голосов участников общества.

Обращаясь в суд апелляционной инстанции с жалобами, ответчик и третье лицо указывают, что суд первой инстанции необоснованно принял заключение экспертов № А40-84600/2022-100-627 от 01.09.2023, как надлежащее, так как экспертиза проведена с существенными нарушениями, и выводы, содержащиеся в нем, не соответствуют документам.

В соответствии с п.11.3 ФСО 8, Оценщику при определении стоимости с использованием затратного подхода, в том числе следует рассчитать стоимость активов и обязательств, а также, в случае необходимости, дополнительные корректировки в соответствии с принятой методологией их расчета; Таким образом, т.к. эксперты выявили необходимость корректировки статьи «основные средства» и провели эту корректировку в соответствии с принятой методологией.

Заявители в жалобах указывает, что в следствии ошибки в определении Арбитражного суда г. Москвы от 12.05.2023 о назначении повторной экспертизы экспертам не было передано Письмо-справка АО «Мосводоканал» от 12.10.2021 № 02.09и-2811/21, что указывает на неполноту выполненного экспертом исследования.

Данный довод рассмотрен апелляционным судом и последний признан несостоятельным.

Как указано ранее, солгано тексту решения, суд указал, что относительно справки АО «Мосводоканал» от 12 октября 2021 года, предоставленной ООО «ДКМТ-Плюс», обращает внимание: 

- справка не противоречит результатам экспертного осмотра зданий, а именно установленному факту эксплуатации зданий на дату экспертного осмотра - в справке не говорится об отсутствии технической возможности для подключения к сетям водоснабжения и водоотведения.

 - в справке не говорится о стоимости возобновления присоединения.

 - непонятно, что в справке имеется в виду под отсутствием «непосредственного» подключения и какие мероприятия необходимы для возобновления подключения, не говорится о стоимости подключения. Возможно, для восстановления «непосредственного» подключения достаточно восстановить работоспособность оборудования на небольшом участке.

 Возможно, «непосредственное» подключение к сетям АО «Мосводоканал» не требуется, т.к. выполнено подключение через сети, принадлежащие иной организации (транзитом), что часто встречается в практике. - не говорится в справке и о том, были ли здания подключены ранее к сетям водоснабжения и водоотведения. В частности, можно предположить, что здания отключены, например, за неуплату услуг. 

В этом случае подключение будет лежать в плоскости возобновления договора на водоснабжение и водоотведение, и не будет иметь влияния на рыночную стоимость объектов экспертизы.

Кроме того, дата выдачи справки Мосводоканала не совпадает с датой, на которую эксперты определяли стоимость объектов.

С учетом вышеизложенного, суд согласился с пояснениями экспертов о том, что справка Мосводоканала от 12 октября 2021 года не несет в себе информации, которая может повлиять на выводы экспертов.

Эксперты пояснили, что при проведении экспертизы исходили из того, что объекты экспертизы подключены к системе водоснабжения и водоотведения.

 Этот вывод оценщик сделал на основании того, что при проведении экспертного осмотра зданий установлено наличие работающих оборудованных санузлов, душевых и раковин, а также водопроводных и канализационных трубопроводов внутри зданий.

 В настоящее время здания эксплуатируются, в них размещены бутик-отель «Артхофф» https://arthoff-hotel.ru/, кафе «Гриль и Сувлаки» с греческой кухней, что невозможно без наличия работоспособной системы водоснабжения, водоотведения.

Ответчик и третье лицо ссылает на то, что эксперты произвольно изменили поставленный вопрос, разрешив вопросы права, поскольку эксперты оценили рыночную стоимость только основных средств, рыночная стоимость прочих активов не оценена.

Между тем, действительная стоимость доли участника общества соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли п. 2 ст. 14 ФЗ № 14 «Об ООО». Чистые активы необходимо определять на основании данных бухучета, а точнее – на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заявления о выходе из общества.

Порядок расчета стоимости чистых активов определяется Приказом Минфина России от 28.08.2014 № 84н "Об утверждении Порядка определения стоимости чистых активов", согласно которому стоимость чистых активов определяется как разность между величиной активов ООО и величиной обязательств организации. Объекты бухгалтерского 4 учета, учитываемые организацией на забалансовых счетах, при определении стоимости чистых активов к расчету не принимаются. Согласно учетной политике ООО «ДКМТ плюс», начисление амортизации происходит линейным способом, причем срок полезного использования определяется на основании Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы (Постановление Правительства РФ № 1 от 01.01.2002 г), ежегодная переоценка не производится. 

Таким образом, балансовая остаточная стоимость основных средств, отраженная по статье 1150 баланса на уровне 33 тыс. рублей не может отражать рыночную стоимость. 

Эксперты произвели оценку данной статьи в соответствии с требованиями федерального закона об оценки и федеральных стандартов. Остальные статьи баланса учитываются по рыночной стоимости. Статья «Запасы» дополнительно проанализирована экспертами на соответствие рынку. Соответствие подтверждено (стр. 120 заключения эксперта) Следовательно, принятие стоимости прочих активов на уровне балансового остатка правомерна, эксперты вправе считать 1240/1110/1210/1230 – по балансу, ввиду отражения их в балансе по рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку эксперт дал обоснованные ответы на поставленные вопросы, и принимаю во внимание, что эксперт, допрошенный в судебном заседании, дал исчерпывающие пояснения относительно выводов экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истец не привел убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона.

Кроме того, необходимо отразить, что в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно статье 3 Закона от 29.07.1998 №135-Ф3 под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Закона от 29.07.1998 №135-Ф3 установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.05.2015 №297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее по тексту - ФСО №1), согласно которому стоимость объекта оценки -это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)". 

 Доказательств недостоверности или недостаточности информации, использованной экспертом, в материалы дела не представлено.

В соответствии с п.11.3 ФСО 8, Оценщику при определении стоимости с использованием затратного подхода, в том числе следует рассчитать стоимость активов и обязательств, а также, в случае необходимости, дополнительные корректировки в соответствии с принятой методологией их расчета; Таким образом, т.к. эксперты выявили необходимость корректировки статьи «основные средства» и провели эту корректировку в соответствии с принятой методологией.

Также апелляционный суд находит необоснованным доводы апеллянтов об отсутствии у эксперта ФИО14 квалификации для проведения повторной судебной экспертизы, назначенной в рамках рассмотрения настоящего дела.

Согласно Федеральным стандартам оценки "Оценка бизнеса (ФСО № 8)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 года № 326, к направлению «Оценка бизнеса» относятся: Акции, паи в паевых фондах производственных кооперативов, доли в уставном (складочном) капитале, имущественные комплексы организации или его части как обособленного имущества действующего бизнеса, нематериальные активы (активы, которые не имеют материально- вещественной формы, проявляют себя своими экономическими свойствами, дают выгоды их собственнику (правообладателю) и генерируют для него доходы (выгоды), в том числе: исключительные права на интеллектуальную собственность, а также иные права (право следования, право доступа и другие), относящиеся к интеллектуальной деятельности в производственной, научной, литературной и художественной областях; права, составляющие содержание договорных обязательств (договоров, соглашений); деловая репутация.

Объектом исследования в рамках настоящего спора является действительная стоимость доли Истца в размере 1/3 уставного капитала ООО «ДКМТ-ПЛЮС» по состоянию на 31.12.2020 с учетом рыночной стоимости имущества (активов), включая стоимость нежилых зданий, принадлежащих обществу, эксперт ФИО14, являющийся экспертом в области оценки бизнеса, обладает необходимыми специальными познаниями и стажем работы для ответа на поставленный судом вопрос, что также подтверждается соответствующим квалификационным аттестатом и документами об образовании. 

При соотнесении объектов оценки, указанных в Федеральных стандартах оценки "Оценка бизнеса (ФСО № 8)", утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 года № 326, и объекта исследования в рамках поставленного судом вопроса, следует однозначный вывод о надлежащей и документально подтвержденной компетенции эксперта ФИО14 

Ходатайство эксперта ФИО14 о привлечении дополнительного эксперта – ФИО15 не говорит о введении суд в заблуждение и об отсутствии у ФИО14 необходимых познаний для ответа на поставленный судом вопрос, так как на момент предоставления согласия на проведение экспертизы, у эксперта отсутствовали переданные в последствии на основании определения суда документы, при исследовании которых, как следует из ходатайства эксперта, и возникла необходимость в привлечении дополнительного профильного эксперта по оценке недвижимого имущества - ФИО15 

В соответствии со ст. 86 АПК РФ экспертное заключение должно отражать содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценку результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование. Учитывая, что эксперт ФИО14 предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, ответственность за которое предусмотрена ст.307 УК РФ, то ходатайство ФИО14 о привлечении дополнительного профильного эксперта по оценке недвижимого имущества ФИО15 направлено на достижение поставленной цели проведения экспертизы, а именно – составление обоснованного и достоверного экспертного заключения в рамках поставленного вопроса. Кроме того, право ходатайствовать о привлечении дополнительного эксперта прямо предусмотрено ст.17 Закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ".

При выборе экспертной организации на судебном заседании 05.05.2023, Ответчик не заявлял возражений относительно компетенции эксперта ФИО14, судом указанный вопрос был также исследован, в связи с чем проведение судебно-оценочной экспертизы было поручено эксперту ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО14. 

Документы, подтверждающие необходимую компетенцию, образование и квалификацию ФИО15 были приложены к ходатайству эксперта.

Доводы о том, что вместо ФИО14 в действительности проводил экспертизу ФИО15 является несостоятельными, поскольку заключение подписано обоими экспертами, что означает солидарную ответственность экспертов за проведенную работу.

Ссылка заявителей жалоб на необоснованность выводов экспертов в части наличия в двух зданиях по адресу: 

<

...> централизованных подземных коммуникаций, также признается необстоятельной, в силу того, что Арбитражный суд г Москвы при исследовании доказательств, а также допросе экспертов дал надлежащую оценку аналогичным доводам.

Согласно решению Арбитражного суда города Москвы от 18.11.2021 по делу № А40-116612/21 относительно здания, расположенному по адресу: 

<

...> А установлено, что «Печи были удалены из здания до 1996 года, о чем свидетельствует, архивная копия Технического паспорта здания 1996 года, в здании было оборудовано центральное отопление, в связи с чем площадь, ранее занимаемая печами, была учтена в общей площади здания». 

Кроме того, согласно данным технического паспорта здания, в графе центральное отопление указано «от котельной», в графе водопровод указано «трубы стальные», в графе канализация указано «трубы чугунные», что также подтверждает наличие на объекте существующих коммуникаций. 

По зданию по адресу: 

<

...> также согласно данным технического паспорта здания, в графе центральное отопление указано «от котельной», в графе водопровод указано «трубы стальные», в графе канализация указано «трубы чугунные», что также подтверждает наличие на объекте существующих коммуникаций. Кроме того, согласно фактическому осмотру эксперта установлено, что здание по адресу 

<

...> имеет электроснабжение, газоснабжение, отопление от газовой котельной, расположенной в стр. 4А, водоснабжение, канализацию. Согласно фактическому осмотру эксперта установлено, что здание по адресу 

<

...> имеет электроснабжение, газоснабжение, отопление от собственной газовой котельной, водоснабжение, канализацию. 

Кроме того, фактическое наличие всех вышеперечисленных коммуникаций никогда не отрицал сам ответчик. 

При этом, отсутствие прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями не означает отсутствие действующих на объектах коммуникаций.

Программа инженерно-геодезических изысканий 3/4891-22 2022 года, технический отчет по результатам проведения инженерно-геодезических изысканий 3/4891-22-ИГДИ 2022 года, инженерно-топологический план М1:500; подготовленные ГБУ г. Москвы «МОСГОРГЕОТРЕСТ» были проанализированы и учтены экспертами. Из письменных выводов Технического отчета по результатам проведения инженерно-геодезических изысканий 3/4891-22-ИГДИ 2022 года, подготовленного ГБУ г. Москвы «МОСГОРГЕОТРЕСТ» не следует, что у объектов экспертизы нет централизованных подземных коммуникаций.

 Также дополнительно эксперты пояснили, что при проведении экспертизы эксперт-оценщик исходил из того, что объекты экспертизы подключены к системе водоснабжения и водоотведения.

 Этот вывод оценщик сделал в связи со следующим: 

- при проведении экспертного осмотра зданий установлено наличие оборудованных санузлов, трубопроводов внутри здания. 

Здания эксплуатируются (гостиница, кафе), что невозможно без наличия работоспособной системы водоснабжения, водоотведения - в технических паспортах на строения 1А и 4А от 1996 года указано, что здания подключены к системам водоснабжения и водоотведения (относительно канализации указано, что подключено к центральным сетям), – исходя из оценочной практики (подключение объектов сравнения к сетям предполагается по умолчанию), а также исходя из того, что объект существовал и эксплуатировался с 1917 года, что было бы невозможно без подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, а также исходя из того, что здания, так или иначе, подключается к сетям водоснабжения и водоотведения, что следует из сложившейся практики и законодательства. 

Как указал суд первой инстанции, на вопрос ответчиков – каким образом учтено в расчетах письмо №020/07-677/22 об отсутствии присоединения к коммуникациям ПАО «МОЭК» от 5 мая 2022, эксперты пояснили, что отсутствие присоединения к коммуникациям ПАО «МОЭК» не влияет на стоимость объектов, так как объекты экспертизы подключены к централизованному газоснабжению, что позволяет отапливать объекты экспертизы собственным газовым отопительным котлом по стоимости, сопоставимой с отоплением от ПАО «МОЭК».

Опечатка во фразе «подключены к централизованному газоснабжению» не влияет ни на обоснованность проведенной по делу экспертизы, ни на законность решения суда первой инстанции так как она может быть устранена в порядке тс. 179 АПК РФ, и ее исправление не изменяет сути судебного акта.

Доводы о том, что состояние зданий необоснованно оценено экспертами как удовлетворительное, не учтено состояние несущих конструкций и износ здания, является несостоятельным. Так, согласно экспертному заключению, экспертом проведен визуальный осмотр конструктивных элементов зданий и сделан вывод об их удовлетворительном состоянии. Согласно п. 5.1 СП 13-102-2003, обследование строительных конструкций зданий и сооружений проводится, как правило, в три связанных между собой этапа: 

− подготовка к проведению обследования;

 − предварительное (визуальное) обследование; − детальное (инструментальное) обследование. 

Согласно п.7.5 СП 13-102-2003, если при визуальном обследовании будут обнаружены дефекты и повреждения, снижающие прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций сооружения (колонн, балок, ферм, арок, плит покрытий и перекрытий и прочих), то необходимо перейти к детальному обследованию. 

Учитывая, что при фактическом осмотре зданий не установлено дефектов и повреждений, снижающих прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций, вопреки доводам ответчика, оснований для перехода детальному (инструментальному) обследованию не имелось. 

Кроме того, перед экспертом был поставлен вопрос «Какова действительная стоимость доли ФИО2 в размере 1/3 уставного капитала ООО«ДКМТ-ПЛЮС» (ИНН 

<

***>) по состоянию на 31.12.2020 с учетом рыночной стоимости имущества (активов), включая стоимость нежилых зданий, принадлежащих обществу, по адресам: Москва, ул.Большая Почтовая, д.34, стр.1а, 

<

...>». 

Проведение строительно-технической экспертизы не являлось задачей эксперта. Вопреки доводам ответчика, экспертизы ГУП «НИИЖБ» от 2002 года и ООО «РЕМСТРОЙПРОКТ «БИС» от 1996 года также не подтверждают неудовлетворительное состояние несущих конструкций.

 На основании указанных заключений из всех конструкций проведения капитального ремонта или замены требует только покрытие (кровля), деревянные балки покрытия имеют участки гниения. 

Остальные конструкции (фундаменты, стены, перекрытия, колонны) имеют достаточную прочность, находятся в удовлетворительном состоянии.

 В соответствии с выводами Заключения ГУП «НИИЖБ» от 2002 года (далее – Заключение НИИЖБ) о техническом состоянии несущих конструкций и возможности надстройки двухэтажного здания по улице Большая Почтовая, 34, с. 1, состояние несущих 9 конструктивных элементов: фундаментов – удовлетворительное («…что позволяет сделать вывод о достаточной надежности фундаментов»), стен – удовлетворительное, перекрытий – удовлетворительное («несущая способность перекрытий здания достаточна»).

Износ строений 4А и 1А по данным технических паспортов равен 75% и 60% соответственно. Согласно Методике определения физического износа гражданских зданий (Утвержден приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР 27 октября 1970 г. N 404) износ в диапазоне 61-80% соответствует состоянию несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих - весьма ветхое.

 Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента. Такой износ не подтверждается ни данными визуального осмотра, ни данными Заключений. 

При этом оба строения эксплуатируются с предоставлением услуг населению (гостиница, кафе), что подтверждает факт удовлетворительного, рабочего состояния строения 1А и 4А. Т.е. износ в паспортах БТИ не соответствует реальному износу зданий.

Доводы заявителей жалоб, согласно которым эксперты не учли, что на дату оценки право собственности Обществу на здания не было зарегистрировано в ЕГРН, рассмотрены Арбитражным судом г. Москвы и им дана надлежащая правовая оценка.

Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 5 ч. 4 ст. 14 Закона о регистрации). 

В материалах дела имеются выписки из ЕГРН по состоянию на 17.01.2020 год, согласно которым площади зданий: по адресу: 

<

...> А – 253,5 кв.м. (том 10 л.д. 23) по адресу: 

<

...> кв.м. (том 9 л.д. 100).

 Согласно ч. 1 ст. 69 Закона о регистрации, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Согласно п.4 ст. 69 Закона о регистрации, технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. 

При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости. 

Здания по адресу 

<

...> А – 253,5 кв.м. и 

<

...> кв.м. прошли кадастровый учет, им 22 были присвоены кадастровые номера, и в ЕГРН внесены сведения о характеристиках этих объектов недвижимости. 

Таким образом, сведения об объектах недвижимости, расположенных по адресу: 

<

...> А и 4А, согласно требованиям п.4 ст.69 Закона признаются юридически действительными. 

Данные обстоятельства также изложены на стр. 7 решения Арбитражного суда города Москвы от 18.11.2021 по делу № А40-116612/21-21-834 (т.2 л.д. 13). Данные о площадях также подтверждаются и иными материалами дела, в том числе архивной копией (и выпиской) технического паспорта здания по адресу: 

<

...> от 26.11.2001 (т. 4 л.д.36, т.10 л.д. 82-90), согласно которой площадь составляет 253,5 кв.м.; архивной копией (и выпиской) технического паспорта здания по адресу: 

<

...> от 28.12.1999 (т. 4 л.д.39, т.9 л.д. 126-131), согласно которой площадь составляет 876,1 кв.м в соответствии с материалами дела, а именно Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда г. Москвы от 22.02.2022 по делу № А40- 116612/2021 право собственности ООО «ДКМТ-Плюс» на здания по адресу 

<

...>, 

<

...> было зарегистрировано в реестре г. Москвы, о чем выданы свидетельства о внесении в реестр: серия А № 0004658 от 18.11.1996 и серия А № 0004659 от 18.11.1996, соответственно.

На странице 9 обжалуемого решения суд прямо указал, что в соответствии с материалами дела, а именно Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда г. Москвы от 22.02.2022 по делу № А40- 116612/2021 право собственности ООО «ДКМТ-Плюс» на здания по адресу 

<

...>, 

<

...> было зарегистрировано в реестре г. Москвы, о чем выданы свидетельства о внесении в реестр: серия А № 0004658 от 18.11.1996 и серия А № 0004659 от 18.11.1996, соответственно.

Довод ответчика о том, что эксперты ошибочно определили назначение зданий в качестве офисно-торговых вместо административных, также является несостоятельным на основании следующего. 

Обследование, проведенное 04.02.2021 № 9013840 выявило, что здания по указанным адресам используются под размещение отеля и кафе, таким образом, земельный участок площадью 820 кв.м используется для размещения отеля и кафе, что подтверждается информационными вывесками, расположенными на фасаде здания, а также материалами сети интернет. 

Данный факт зафиксирован в рапорте о результатах планового (рейдового) обследования от 04.02.2021 № 9013840, в протоколе об административном правонарушении от 23.03.2021 № 9013840 и подтвержден материалами дела, в том числе сведениями из информационной системы Департамента городского имущества города Москвы.  

Ссылка ответчика на решение Арбитражного суда города Москвы от 20.07.2021 по делу №А40-87348/2021, несостоятельна, поскольку указанные обстоятельства не говорят о невозможности приведения ВРИ земельного участка в соответствии с фактическим использованием объектов, а лишний раз подтверждают недобросовестность Ответчика, выраженную в неисполнении требований действующего законодательства, что не должно сказываться на рыночной стоимости объектов оценки и возложения на Истца соответствующих негативных последствий.

Довод жалобы о том, что экспертами применена неверная ставка капитализации, является несостоятельным на основании следующего. 

Согласно представленным пояснениям в суде первой инстанции, ставка капитализации, принятая экспертами для расчетов, не является минимальной. Так согласно «Справочнику оценщика недвижимости–2020» под ред. ФИО16, среднее значение доходности по объектам свободного назначения составляет 7,9 %

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом. 

В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом. Доводы ответчика не содержат каких-либо конкретных фактических данных, опровергающих сведения о стоимости объектов-аналогов, использованных судебным экспертом, доказательств, обосновывающих необходимость применения иных показателей рыночной стоимости, не приведено. 

Довод о том, что площадь объектов-аналогов отличаются от площади объектов исследования не является нарушением правил стандартов оценки и не влияет на итоговый результат по формированию рыночной стоимости объектов ввиду того, что калькуляция производится исходя из стоимости одного квадратного метра площади и в случае необходимости применялись соответствующие корректировки.

 Так, например, в сравнительном подходе стоимость объекта-аналога №2, в котором в 2018 году был произведен ремонт фасада и отделка которого соответствует критерию «улучшенная», была скорректирована суммарно на 40 530 000 или 32600 руб/кв.м здания, что соответствует рыночным показателям строительных работ по капремонту.

 При этом возраст аналогов (103-141 год) сопоставим с возрастом объекта оценки – 103 года. Ко всем аналогам введена понижающая корректировка (-9,66%) на наличие в строении 1А подвала, имеющего нестандартные характеристики (невысокая высота потолка, доступ осуществляется через небольшой дверной проем со двора). 

Таким образом, к аналогам введены объективные, обоснованные корректировки.

Довод о соответствии объекта НЭИ, признается несостоятельным.

Так,  виды разрешенного использования арендуемого земельного участка (в том числе и торговое назначение) соответствуют НЭИ. 

Фактическое использование арендуемого земельного участка и части зданий 1А и 4А является именно торговое назначение (гостиница, кафе), в следствии чего, подбор аналогов в соответствии с НЭИ «объект торгового назначения» выполнен корректно. 

Вопреки доводам ответчика, формулировки в наименовании объектов аналогов не влияют на их фактическое состояние и, как следствие, на стоимость объектов-аналогов. В части территориального выбора аналогов не стоит забывать, что помимо округов, объекты имеют привязку к улице, вследствие чего выбраны корректные близкие по параметрам аналоги. 

Расположение в ином округе в данном случае значения не имеет, так как все использованные аналоги расположены в сопоставимых районах.

 Ссылки на иной класс зданий также признается ошибочной, поскольку данный термин в принципе отсутствует в правовом поле, равно как не имеется законодательных критериев, которыми необходимо руководствоваться при определении «класса» зданий. 

Вопреки необоснованным доводам ответчика, здания оборудованы всеми необходимыми действующими коммуникациями, что также прямо не опровергается ответчиком на протяжении всего судебного спора, из чего следует, что подбор аналогов определен верно.

 Возражения истца в части доводов ответчика об отсутствии зарегистрированного права собственности также изложено ранее в пояснениях, согласно которым, отсутствуют основания ставить в зависимость волеизъявление или желание Ответчика по регистрации права собственности на объекты с рыночной стоимостью объектов, учитывая, что вопрос права на спорные объекты не ставится под сомнения, вследствие чего отсутствуют риски и основания для применения понижающего коэффициента. 

Как указывает ответчик, по ул. Б. Почтовая, 34, с12 к продаже предлагался объект культурного наследия «Дом купца Шурова».

 В качестве аналога данное предложение принято не было ввиду того, что год постройки этого здания 1792 - более чем на 100 лет старше объектов оценки и других аналогов. К тому же здание 2-х этажное, весь первый этаж является цокольным, что является дополнительным фактором снижающим сопоставимость с объектами оценки. 

Как указывалось выше, данный объект является объектом культурного наследия, следовательно, имеет соответствующие охранные обязательства и множество ограничений, которые в свою очередь негативно влияют на рыночную стоимость данного объекта. Расположение аналогов на границах соседних административных округах не оказывает влияния на результат стоимости. 

Объекты оценки расположены в ЦАО (красная точка). Аналоги (синие точки) №№ 1,4 расположены в ЦАО, аналог № 3 на границе ВАО, аналог № 2 на границе ЮВАО. Но при этом аналоги и объект оценки расположены в территориальной близости (менее 2 км).

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации экспертом осуществлялись определение потенциального валового дохода, операционных расходов, расчет чистого операционного дохода, расчет ставки капитализации, расчет текущей стоимости объекта оценки, при этом экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам, приведенным в исследовательской части заключения. В соответствии с п. 23(в) ФСО-7 метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Строение 1А требует только ремонта отделки 2 этажа и подвала. 

В п. 23 (в) ФСО-7 говорится о капитальном ремонте или реконструкции здания, что не относится к строению 1А, которое функционирует в соответствии с наиболее эффективным использованием (кафе). Факт необходимости проведения ремонта 2-го этажа и подвала учтен корректировкой на состояние отделки.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, руководствовался положениями ст. ст. 71, 72, 86, 87 АПК РФ и, а также исходил из того, что основания для назначения повторной экспертизы, предусмотренные ч. 2 ст. 87 АПК РФ, а именно: сомнения в обоснованности заключения экспертов или наличия противоречий в выводах экспертов, отсутствуют.

Судебная коллегия, давая правовую оценку данному заключения эксперта считает необходимым указать, что исследование проведено экспертом объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключение эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку эксперт дал обоснованные ответы на поставленные вопросы, и принимаю во внимание, что эксперт, допрошенный в судебном заседании, дал исчерпывающие пояснения относительно выводов экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что истцы не привели убедительных доводов, которые позволили считать экспертное заключение неполным и не соответствующим требованиям закона.

Принимая во внимание, что доводы заявителей жалоб сводятся к несогласию с оценкой экспертного заключения по делу № А40-84600/2022-100-627 от 01.09.2023,  Девятый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения как ходатайств ответчика и третьего лица о назначении по делу повторной экспертизы, так и оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Таким образом, оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 176, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,     

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.12.2023 по делу № А40-84600/22 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета 3000 (три тысячи) рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе. 

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судьяЕ.Е. Мартынова 

Судьи: В.Р. Валиев  

О.С. Гузеева