АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

24 мая 2017 года

Дело №

А56-36214/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 мая 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В.,                Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Смарт ИТС» Захарова Г.А. (доверенность от 17.07.2016), от закрытого акционерного общества «Независимая Финансовая Группа» Борисовой М.Б. (доверенность            от 16.11.2016), 

рассмотрев 17.05.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Смарт ИТС» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области                         от 22.10.2016 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2017 (судьи Желтянников В.И., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу № А56-36214/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Смарт ИТС», место нахождения: 197198, Санкт-Петербург, ул. Блохина, д. 9, лит. А, пом. 502-В,                     ОГРН 1117847262345, ИНН 7813505353 (далее - ООО «Смарт ИТС»), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к закрытому акционерному обществу «Независимая Финансовая Группа», место нахождения: 199106, Санкт-Петербург, Большой пр. В.О., д. 80, ОГРН 1037800065379, ИНН 7801122589 (в настоящее время - акционерное общество «Независимая Финансовая Группа»; далее - АО «Н.Ф.Г.»), о расторжении договора аренды от 25.02.2016 № 08/16-ч в связи с предоставлением непригодного к использованию помещения и о взыскании 984 235 руб. 03 коп. неосновательного обогащения в виде депозита и арендной платы, перечисленных по платежным поручениям от 04.04.2016 № 72 и 73, а также 40 325 руб. 20 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.04.2016 по 22.09.2016.

АО «Н.Ф.Г.» в свою очередь обратилось в арбитражный суд со встречным иском к ООО «Смарт ИТС» о взыскании 930 744 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате за период с мая по июль 2016 года по договору аренды                          от 25.02.2016 № 08/16-ч, а также 147 057 руб. 55 коп. пеней за просрочку платежей за период с 21.04.2016 по 12.07.2016.

По правилам статьи 130 АПК РФ протокольным определением суда от 08.09.2016 встречный иск АО «Н.Ф.Г.» принят к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением от 22.10.2016 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда                   от 16.01.2017 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «Смарт ИТС», ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит решение и постановление отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на то, что на момент заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи объекта аренды он не знал о проводимых вблизи арендуемого помещения работах и о невозможности в связи с этим использовать переданное в аренду помещение по прямому его назначению; представленный в материалы дела протокол измерения уровня шума от 28.03.2016 № 25-ш является доказательством непригодности спорного помещения для использования; договор аренды подлежит расторжению по требованию арендатора на основании пункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ООО «Смарт ИТС» поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель АО «Н.Ф.Г.» возражал против ее  удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между закрытым акционерным обществом «Н.Ф.Г.» (в настоящее время – АО «Н.Ф.Г.»; арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Петербург-Пасс» (в настоящее время - ООО «Смарт ИТС»; арендатор) заключен договор                           от 25.02.2016 № 08/16-ч аренды части нежилого помещения 12-Н (комнаты № 25 - 42) площадью 310 кв.м с кадастровым номером 78:07:0003028:3018, расположенного в здании общей площадью 5041,7 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чапаева д. 15, лит. Ж, для использования под офис.

Согласно пункту 7.1 договор вступает в силу с 25.02.2016 и действует по 31.01.2017.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 25.02.2016, подписанному сторонами без замечаний. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта сдачи-приемки помещения. Ежемесячная арендная плата за помещение составляет 310 248 руб. и включает в себя: плату за пользование помещением в размере 279 000 руб.; компенсацию расходов по коммунальным услугам арендодателя, в том числе расходов на оплату стоимости электроэнергии, в размере 27 900 руб.; плату за услуги по временному складированию отходов и организации их вывоза, и по размещению в санкционированных местах специализированной организацией в размере 3348 руб. 

Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено, что вся сумма арендной платы вносится арендатором не позднее 20-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому. Счет на оплату арендной платы арендодателем не оформляется.

В соответствии с пунктом 3.5.2 договора арендатор принял на себя обязательство в течение 3-х дней с даты подписания договора уплатить арендодателю сумму депозита в размере 310 248 руб., которая является обеспечением надлежащего исполнения арендатором любого из обязательств по договору.

В случае нарушения арендатором сроков внесения платежей, предусмотренных пунктами 3.1, 3.2 и 2.2.11 договора, арендодатель вправе начислить пени в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки. Уплата пени осуществляется арендатором в течение 10 дней с даты направления арендодателем соответствующего уведомления (требования) арендатору (пункт 4.4 договора).

Согласно пункту 3.4 договора при неуплате арендатором арендной платы в течение 20 календарных дней с момента, определенного пунктом 3.2.1, арендодатель вправе взыскать с арендатора задолженность в установленном законом порядке и отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке (пункт 5.5 договора).

В силу пункта 5.5 договора в случае одностороннего внесудебного отказа арендодателя от договора по основаниям, установленным настоящим договором, он считается прекращенным по истечении 10 календарных дней с даты направления арендодателем арендатору заказным письмом уведомления о расторжении договора.

Платежными поручениями от 04.04.2016 № 72 и 73 ООО «Смарт ИТС» перечислило АО «Н.Ф.Г.» арендную плату по договору за период с 25.02.2016 по 29.02.2016 и с марта по апрель 2016 года в общей сумме 673 987 руб. 03 коп., а также депозит в сумме 310 248 руб.

Письмом от 29.03.2016 арендатор на основании пункта 5.2 договора и пункта 2 статьи 620 ГК РФ предложил арендодателю расторгнуть договор аренды, ссылаясь на то, что с момента фактической передачи ему арендуемого помещения в соседнем нежилом здании, расположенном в непосредственной близости от переданного в аренду объекта, производятся строительные работы, что создает препятствия для нормального использования объекта аренды.

ООО «Смарт ИТС» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что ведение строительных шумных работ в непосредственной близости от арендуемого помещения свидетельствует о том, что переданное в аренду помещение имеет существенные недостатки, исключающие возможность его использования в соответствии с предусмотренными договором целями. Истец также ссылался на то, что данное помещение фактически не использовалось им с 28.03.2016 в связи с ограничением арендодателем доступа в него.

АО «Н.Ф.Г.» обратилось в арбитражный суд со встречным иском, ссылаясь на то, что в нарушение условий заключенного договора ООО «Смарт ИТС» не внесло арендную плату по договору за период с мая по июль 2016 года.

В ходе судебного разбирательства ответчик представил в материалы дела адресованное истцу уведомление от 11.08.2016 об одностороннем отказе от договора аренды на основании пунктов 3.4, 5.4 договора в связи с нарушением арендатором обязательств по уплате арендной платы. Данное письмо получено представителем ООО «Смарт ИТС» 22.08.2016, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении простого письма.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 309, 310, 330, 611, 612, 614, 620 ГК РФ, установили, что на момент заключения договора (25.02.2016) истец не мог не знать о проводимых ответчиком строительных работах в непосредственной близости от арендованного помещения и, действуя разумно и осмотрительно, он мог обнаружить данные недостатки как во время осмотра объекта аренды, так и при заключении договора и передаче объекта аренды. С учетом указанных обстоятельств суды отказали в удовлетворении первоначального иска. Установив факт нарушения ООО «Смарт ИТС» обязательства по своевременной уплате арендной платы, правильность и обоснованность произведенного АО «Н.Ф.Г.» расчета задолженности и пеней, суды удовлетворили встречный иск в полном объеме.

Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 611 ГК РФ на арендодателе лежит обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 этого же Кодекса договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 4 статьи 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случае, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Как следует из материалов дела, ООО «Смарт ИТС» приняло во владение и пользование спорное нежилое помещение по акту приема-передачи                             от 25.02.2016, подписанному представителями сторон без каких-либо замечаний.

В данном акте стороны установили, что передаваемое помещение соответствует условиям договора аренды и находится в технически исправном состоянии; арендатор не имеет замечаний по техническому состоянию принимаемого помещения. 

Судами установлено и ответчиком не оспаривалось, что строительные работы проводились на основании выданного в установленном порядке разрешения на строительство от 03.12.2015 № 78-013-0336.1-2015, а договор аренды с истцом был заключен 25.02.2016.

В нарушении положений статьи 65 АПК РФ истец не представил в материалы дела доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что на момент заключения договора аренды и фактической передачи помещения ему не было известно о проводимых ответчиком строительных работах, а также не доказал, что данные обстоятельства препятствуют в использовании переданного в аренду объекта в предусмотренных договором целях.

Суды установив, что с момента заключения договора арендатор фактически исполнял принятые на себя по договору обязательства,  перечислял арендную плату за пользование помещением и оплатил предусмотренный договором депозит,  не предъявлял арендодателю требование об устранении недостатков объекта аренды, отклонили доводы истца о том, что данное помещение было непригодно для использования сразу после заключения договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, отвечает арендодатель - даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы либо досрочного расторжения договора.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что при обнаружении недостатков переданного в аренду объекта Общество обращалось к арендодателю с письмами об устранении недостатков арендованного имущества по правилам пункта 1 статьи 612 ГК РФ. 

Несмотря на утверждение о непригодности помещения для использования в соответствии с условиями договора с момента его заключения, истец не извещал об этом арендодателя, не предпринимал мер по его возврату в установленном пунктом 2.2.11 договора порядке, а напротив после направления письма от 29.03.2016 произвел оплату арендной платы за пользование помещением и внес предусмотренный договором депозит, то есть соглашался с обязательствами, предусмотренными договором аренды.

Поскольку на момент принятия имущества в аренду истец, имевший возможность заявить возражения относительно недостатков имущества по мотиву проведения ответчиком строительных работ, данных замечаний не предъявил, риски несовершения указанного действия, в силу положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ, относятся на арендатора.

При оценке доводов истца суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленный в материалы дела протокол от 28.03.2016 № 25-ш об измерении уровня шума, подготовленный федеральным бюджетным учреждением здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии по железнодорожному транспорту», и пришли к выводу, что данный документ не является достаточным и допустимым доказательством, подтверждающим невозможность использования арендатором спорного помещения, поскольку составлен в одностороннем порядке без извещения арендодателя и не свидетельствует о проведении измерений уровня шума именно в арендованном помещении.

Иные объективные, достоверные и достаточные доказательства, подтверждающие обоснованность исковых требований, ООО «Смарт ИТС» не представило.

Вопреки доводам истца в материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих об ограничении арендодателем с 28.03.2016 доступа в арендованное помещение и как следствие наличия оснований для освобождения арендатора от исполнения обязательств по внесению арендной платы. При таких обстоятельствах денежные средства, перечисленные истцом ответчику в качестве арендной платы в период действия договора, не являются неосновательным обогащением ответчика.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суды признали недоказанным  факт передачи арендодателем арендатору имущества не соответствующего цели, определенной в договоре аренды. При изложенных обстоятельствах у судов не имелось правовых оснований для удовлетворения первоначального иска о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использования арендованного помещения, взыскания неосновательного обогащения в виде арендных платежей и депозитного взноса. В связи с этим суды правильно отказали в удовлетворении первоначального иска.

Удовлетворяя встречный иск АО «Н.Ф.Г.» о взыскании задолженности по арендной плате за период с мая по июль 2016 года, а также неустойки на основании пункта 4.4 договора за период с 21.04.2016 по 12.07.2016 суды правильно исходили из того, что обязанность по уплате арендных платежей в указанный период истцом надлежащим образом не исполнена, а доказательств наличия каких-либо обстоятельств, освобождающих его от исполнения этой обязанности, в материалы дела не представлено.

Расчет задолженности и неустойки проверен судами и признан правильным и обоснованным.

С учетом изложенного суды правомерно удовлетворили встречный иск, взыскав с ООО «Смарт ИТС» задолженность по арендной плате и пени за указанный во встречном иске период в заявленном размере. 

Приведенные ООО «Смарт ИТС» в кассационной жалобе доводы о том, что на момент заключения договора аренды оно не знало о проводимых вблизи арендуемого помещения работах и о невозможности в связи с этим использования помещения по прямому назначению, отклоняются кассационным судом, поскольку на основании оценки всех представленных в материалы дела доказательств данные доводы были оценены и проверены судами первой и апелляционной инстанций и опровергнуты ими, а в силу положений части 1 статьи 71 АПК РФ вопрос оценки доказательств является компетенцией суда, рассматривающего дело.

Возражения заявителя относительно того, что протокол измерения уровня шума от 28.03.2016 № 25-ш подтверждает непригодность использования спорного помещения в установленных договором аренды целях, также направлены на переоценку доказательств, всесторонне исследованных судами и получивших надлежащую правовую оценку.

В силу положений части 2 статьи 287 АПК РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Кассационная инстанция считает необоснованной и ссылку подателя жалобы на то, что суды не применили подлежащую применению норму права - пункт 4 статьи 620 ГК РФ, поскольку в отсутствии доказательств передачи в аренду имущества непригодного для использования по назначению, указанному в договоре, правовых оснований для применения данной правовой нормы при разрешении настоящего спора у судов не имелось.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых решения и постановления, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.10.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2017 по делу № А56-36214/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Смарт ИТС» - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

 

Судьи

М. В. Захарова

И.В. Сергеева