ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-17290/2023

Дело № А41-47740/22

22 ноября 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  15 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  22 ноября 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Виткаловой Е.Н.,

судей Бархатовой Е.А., Боровиковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Управления земельных отношений Раменского городского округа Московской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к ООО "Мособлжилстрой Девелопмент" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), конкурсный управляющий ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Управление земельных отношений Раменского городского округа Московской области (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Мособлжилстой Девелопмент" (далее - ответчик) с требованиями о взыскании задолженности по договору аренды от 16.01.2017 N 4849 в размере 1 326 598,63 руб., из которых сумма основного долга за 1 квартал 2022 года в размере 682 673,95 руб., пени за период с 01.01.2022 по 31.03.2022 включительно в размере 643 924,68 руб. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен конкурсный управляющий ООО "Мособлжилстой Девелопмент" ФИО2 

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.09.2022 года исковые требования УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ РАМЕНСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА  удовлетворены в полном объеме. 

Не согласившись с указанным решением, Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» обжаловала его в апелляционном порядке с ходатайством о восстановлении пропущенного срока на подачу апелляционной жалобы.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2023 суд перешел к рассмотрению дела № А41-47740/22 по правилам, установленным для рассмотрения дел в суде первой инстанции.

Основанием для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции явились следующие обстоятельства.

В апелляционной жалобе Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» указывает на то, что 07.07.2020 суд признал ООО «МОСОБЛЖИЛСТРОЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ» несостоятельным (банкротом) и открыл в отношении него конкурсное производство, утвердил конкурсным управляющим ФИО2 (Союз «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «стратегия» (Союз «СРО АУ Стратегия»).

26 ноября 2021 года Арбитражный суд Московской области обязал конкурсного управляющего ООО «МОСОБЛЖИЛСТРОЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ» передать Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» права на земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0060901:40, 50:23:0060901:39, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства, права на проектную документацию на объект незавершенного строительства со всеми изменениями, права требования по подключению (технологическому присоединению) объекта незавершенного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. 

10 декабря 2021 года между ООО «МОСОБЛЖИЛСТРОЙ ДЕВЕЛОПМЕНТ» в лице конкурсного управляющего ФИО2, и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» был подписан передаточный акт на спорный земельный участок 50:23:0060901:39.

Кроме того, Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» была осуществлена оплата арендных платежей по договору аренды № 4849 с 10.12.2021 по 31.12.2022 на сумму 10491-85 рублей. 

12.04.2023 между Истцом и Фондом было подписано дополнительное соглашение №1 к договору аренды земельного участка №4849 от 16.01.2017.

На момент подачи искового заявления в отношении ответчика было введено конкурсное производство и все права по земельному участку 50:23:0060901:39 были переданы Публично-правовой компании «Фонд развития территорий».

Как следует из материалов дела,  Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» не была привлечена и извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания по спору и следовательно, была лишена возможности защищать свои права и законные интересы.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2023 апелляционный суд привлек Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора.

В связи с этим, решение суда первой инстанции подлежит отмене по безусловным основаниям.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Как следует из материалов дела, между Управлением земельных отношений Раменского муниципального района (арендодателем) и ООО "Мособлжилстой Девелопмент" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 16.01.2017 N 4849 (далее - договор). 

Согласно п. 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 9 900 кв. м, категория земель - "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 50:23:0060901:40, разрешенное использование - "под многоэтажное жилищное строительство", в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. 

Договор аренды земельного участка от 16.01.2017 N 4849 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 06.02.2017. 

На основании решения Совета Депутатов Раменского муниципального района от 20.11.2019 N 7/10-СД Управление земельных отношений Раменского муниципального района переименовано в Управление земельных отношений Раменского городского округа Московской области. 

В силу пункта 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 16.01.2017 по 15.01.2027. 

Пунктом 3.3 договора аренды установлено, что арендная плата вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не предусмотрено законодательством. 

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора). 

Претензией от 04.05.2022 N 1297 истец уведомил ответчика об образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка от 16.01.2017 N 4849. 

Поскольку задолженность ООО "Мособлжилстой Девелопмент" не погашена в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями. 

Как следует из материалов дела, Управление земельных отношений Раменского городского округа обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о замене ответчика по делу с ООО "Мособлжилстрой девелопмент" на Публично-правовую компанию "Фонд развития территорий".

Определением Арбитражного суда Московской области от 12.10.2023 по делу № А41-47740/22 в удовлетворении заявления Управления земельных отношений Раменского городского округа отказано, поскольку доказательств перевода долга взысканного судебным актом по настоящему делу с ООО "Мособлжилстрой девелопмент" на Публично-правовую компанию "Фонд развития территорий" не представлено.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части отказа в замене ответчика по делу с ООО "Мособлжилстрой девелопмент" на Публично-правовую компанию "Фонд развития территорий" по следующим основаниям.

Как было указано выше, определением Арбитражного суда Московской области от 26.11.2021 по делу № А41-14157/17 суд обязал конкурсного управляющего ООО «Мособлжилстрой девелопмент» передать Публично правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» права на земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0060901:40, 50:23:0060901:39, со всеми неотделимыми улучшениями на этих земельных участках, в том числе объектами незавершенного строительства, права на проектную документацию на объект незавершенного строительства со всеми изменениями, права требования по подключению (технологическому присоединению) объекта незавершенного строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Как следует из материалов дела, 10 декабря 2021 года между ООО «Мособлжилстрой девелопмент» в лице конкурсного управляющего ФИО2, и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» был подписан передаточный акт на спорный земельный участок 50:23:0060901:40. 

Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 218-ФЗ) Фонд это унитарная некоммерческая организация, созданная Российской Федерацией в целях осуществления функций и полномочий публично-правового характера, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 3 Закона № 218-ФЗ Фонд осуществляет деятельность в целях содействия реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений.

В соответствии с пунктами 22- 24 статьи 201.15-2-2. Федерального закона от 26.10.2002 127-03 «О несостоятельности (банкротстве)» на основании определения Арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями конкурсный управляющий заключает с Фондом договор передачи земельного участка с находящимися на нем объектами незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями (далее — договор передачи прав) на условиях, не противоречащих настоящему Федеральному закону.

Договор передачи Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями заключается в письменной форме. Передача Фонду земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями осуществляется по передаточному акту.

Государственная регистрация перехода прав на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями осуществляется на основании определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Таким образом, вступление в силу определения арбитражного суда о передаче Фонду прав застройщика на земельный участок означает возникновение с этого момента у конкурсного управляющего обязанности по передаче Фонду прав на этот земельный участок, что реализуется путем заключения соответствующего договора и подписания акта приема-передачи. Также с момента вступления судебного акта в силу может быть осуществлена государственная регистрация перехода прав на земельный участок.

Как было указано выше, 10 декабря 2021 года между ООО «Мособлжилстрой девелопмент» в лице конкурсного управляющего ФИО2, и Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» был подписан передаточный акт на спорный земельный участок 50:23:0060901:40.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену данной стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции полагает необходимым произвести процессуальную замену  ответчика с ООО «Мособлжилстрой девелопмент» на Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий» в порядке правопреемства.

В соответствии со ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Вместе с тем, согласно правовой позиции, выраженной в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 в силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Обязанность арендатора по внесению арендных платежей является встречной по отношению к обязанности арендодателя предоставить имущество в пользование.

При этом обязанность Фонда по арендным платежам возникает с момента фактической передачи земельного участка в пользование (с даты подписания акта приема-передачи или государственной регистрации перехода прав), что соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (если договором между Фондом и арендодателем не определена иная дата).

Согласно ч.1. п.2.7. ст.14 Закона Московской области от 07.06.1996 «О регулировании земельных отношений в Московской области», в случае перехода к Фонду прав арендатора по договору аренды земельного участка в порядке, определенном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», арендная платана за весь срок аренды указанного земельного участка устанавливается в размере одного рубля за квадратный метр в год, но не выше земельного налога на соответствующий земельный участок.

            Как следует из материалов дела, Фондом была осуществлена оплата арендных платежей по договору аренды № 4849 с 10.12.2021 по 31.12.2022 на сумму 10491-85 рублей. 

Кроме того, 12.04.2023 между Истцом и Фондом было подписано дополнительное соглашение №1 к договору аренды земельного участка №4849 от 16.01.2017.

В соответствии с п.2. указанного соглашения, стороны устанавливают, что условия настоящего соглашения применяются с правоотношениями, возникшим до заключения настоящего соглашения, начиная с 10 декабря 2021 года.

В соответствии с приложением №1 к дополнительному соглашению №1 от 12.04.2023 расчет арендной платы за 2022 год составляет 9900 руб., размер ежеквартальной арендной платы в 2022 году составляет 2475 руб.

Принимая во внимание вышеизложенное, в настоящем случае отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований в отношении Публично-правовой компании «Фонд развития территорий».

На основании изложенного, решение подлежит отмене, в удовлетворении исковых требований  надлежит отказать.  

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом удовлетворения апелляционной жалобы, с Управления земельных отношений Раменского городского округа в пользу Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 48, 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьями 270,  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 23.09.2022 по делу №А41-47740/22 отменить. Принять по делу новый судебный акт. 

Произвести процессуальное правопреемство ответчика с ООО "Мособлжилстрой девелопмент" на Публично-правовую компанию «Фонд развития территорий». 

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Взыскать с Управления земельных отношений Раменского городского округа в пользу Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» государственную пошлину в размере 3 000 руб. 

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Е.Н. Виткалова

Судьи

 

Е.А. Бархатова

 С.В. Боровикова