АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«

Дело № А84-486/2017

г. Калуга

18» января 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена             16.01.2018 

Постановление изготовлено в полном объеме              18.01.2018

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

Гладышевой Е.В.

Солодовой Л.В.

Бутченко Ю.В.

при ведении протокола судебного

заседания помощником судьи                        Пыркиной О.Н.     

при участии в заседании: 

от истца: 

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

(ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115)

от ответчика:

Частное предприятие «Латикс», Украина, г.Киев

от третьего лица:

Правительство Севастополя

Общество с ограниченной ответственностью «Кастодиан 2009»

Управление земельного контроля города Севастополя

представитель – Шалык А.Н. по доверенности № 1394 от 27.12.2017 сроком действия по 31.12.2018

представитель – Кархачева Я.А. по доверенности от 22.02.2017 сроком действия на 1 год

не явились, извещены надлежащим образом

не явились, извещены надлежащим образом

не явились, извещены надлежащим образом

 

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда города Севастополя кассационную жалобу частного предприятия «Латикс» на решение Арбитражного суда города Севастополя от 19.04.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2017 по делу № А84-486/2017,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Частному предприятию «Латикс» о расторжении договора аренды земельного участка (ранее присвоенный кадастровый номер 8536300000:58:001:0006), площадью 17 000 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, Балаклавский район, в районе урочища Ласпи, заключенный 05.11.2004 между Севастопольской городской государственной администрацией и ЧП «Латикс», с изменениями, внесенными договором от 29.02.2008, зарегистрированными 23.04.2008 Севастопольским городским филиалом Государственного предприятия «Центр Государственного земельного кадастра при Государственном Комитете Украины по земельным ресурсам» в книге регистрации договоров аренды земли под N 324/05.11.2004, об обязании предприятия в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования состояние земельный участок, ранее присвоенный кадастровый номер 8536300000:58:001:0006, площадью 17000 кв. м, расположенный по адресу: г.Севастополь, Балаклавский район, в районе урочища Ласпи, освободив его за свой счет.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Севастополя, Управление земельного контроля города Севастополя, Общество с ограниченной ответственностью «Кастодиан 2009».

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 19.04.2017, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2017, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Частное предприятие «Латикс» обратилось в суд округа с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, в которой просит их отменить, направить дело на новое рассмотрение. 

 В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, просили суд ее удовлетворить. 

Представитель истца возражал против доводов кассационной жалобы, просил оставить ее без удовлетворения, а обжалуемые судебные акты без изменения.

 Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание суда округа не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

 Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившегося лица о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие его представителя.

Суд, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Севастопольской городской государственной администрацией (арендодатель) и Частным предприятием «Украинское научно-производственное коммерческое предприятие «Атика» (арендатор) 05.11.2004 заключен договор аренды земли (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял по акту приема-передачи в срочное платное пользование земельный участок рекреационного назначения с кадастровым номером 8556300000:58:001:0006 для строительства и обслуживания базы отдыха, которая расположена за пределами населенных пунктов в районе урочища «Ласпи», до 05.11.2029. 

После окончания срока договора арендатор имеет преимущественное право возобновления его на новый срок. В этом случае арендатор должен не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора уведомить письменно арендодателя о намерении продолжить его действие (пункт 3.1 договора).

Обязанность арендатора приступить к использованию земельного участка на протяжении трех лет после государственной регистрации настоящего договора и завершить строительство базы отдыха в срок до 5 (пяти) лет от момента передачи земельного участка предусмотрена разделом 10 договора. 

Пунктом 13.1. договора аренды предусмотрена ответственность за невыполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Дополнительным соглашением от 26.10.2006 внесены изменения в договора аренды от 05.11.2004 относительно размера арендной платы и порядка ее уплаты.

Дополнительным соглашением от 29.02.2008 внесены изменения в преамбулу договора аренды от 05.11.2004, а также в раздел  «Реквизиты и подписи сторон».

 Договором от 10.08.2009 внесены изменения в абзац 2 подпункта 4 пункта 10 «Другие права и обязанности сторон» договора аренды земли от 05.11.2004, а именно о завершении строительства базы отдыха в срок до 6 (шести) лет с момента передачи земельного участка. 

Между ЧП «Латикс» (арендатор) и ООО «Кастодиан 2009» (новый арендатор) 17.12.2015 заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, по условиям которого арендатор передает все права и обязанности арендатора по договору аренды земли от 05.11.2004 года N 324, заключенному с Севастопольской городской государственной администрацией (далее - арендодатель) в отношении земельного участка с кадастровым номером 91:01:058001:32 (предыдущий кадастровый номер 8536300000:58:001:0006), новому арендатору ООО «Кастодиан 2009», согласно приложению N 1 к настоящему соглашению.

Во исполнение требований пункта 2 соглашения по акту приема-передачи от 17.12.2015 ЧП «Латикс» передало ООО «Кастодиан 2009» оригиналы документов.

После обращения ООО «Кастодиан 2009» с просьбой установить границы спорного земельного участка для строительства и обслуживания базы отдыха Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя уведомлением от 20.01.2017 отказал в утверждении плана границ земельного участка в связи с отсутствием согласования Управления земельного контроля города Севастополя (далее – Севземконтроль), предусмотренного пунктом 3 постановления Правительства Севастополя от 10.04.2015 N 277-ПП «Об утверждении порядка подготовки, согласования и утверждения плана границ земельного участка» (с изменениями). При этом истец сослался на заключение Управления земельного контроля от 19.12.2016 об отсутствии копий правоустанавливающих документов на здания, сооружения, расположенные на земельном участке, предусмотренных пунктом 3.2 постановления Правительства Севастополя от 10.04.2015.

В результате обследования земельного участка с кадастровым номером 8536300000:58:001:0006 Управлением земельного контроля города Севастополя 10.08.2016, установлено, что земельный участок не огражден, представляет собой неосвоенную территорию, свободную от строений и сооружений, признаки осуществления строительных, земляных, подготовительных работ на момент обследования отсутствуют, поверхностный почвенный слой участка покрыт многолетними зелеными насаждениями (деревьями). 

По мнению Севземконтроля, по состоянию на 10.08.2016 обязательства, определенные договором, предприятием не выполнены, строительство базы отдыха в срок не осуществлено, что зафиксировано  в акте обследования земельного участка от 26.08.2016. 

После предупреждения ЧП «Латикс» о необходимости исполнения обязательств по договору аренды Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя письмом от 08.11.2016 предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке. Рассмотрев предложение истца, ЧП «Латикс» отказалось от расторжения договора.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в суд с настоящими исковыми требованиями.

Разрешая спор по существу, суды исходили из следующего.

 Ссылаясь на статьи 1, 2 Договора «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» от 18.03.2014, положения статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя», статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 «О Правительстве Севастополя»,  Указ Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ «О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя», пункты 1.7, 4.2 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП,  статьи 1, 2, части 8, 11 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя», статьи 4, 422, 1211 Гражданского кодекса РФ, статью 14 АПК РФ, суд пришел к выводу, что права и обязанности арендодателя по договору аренды от 05.11.2004 перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя. При рассмотрении настоящего спора подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины, действующие в период возникновения соответствующих правоотношений, а также нормы законодательства Российской Федерации, действующие после 18.03.2014 и применяемые к спорным правоотношениям.    

Из положений части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ),  частей 1, 2, 3 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ) следует, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесения этим вреда вторая сторона в значительной степени лишена того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV «Об аренде земли» (далее - ЗУ «Об аренде земли») по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. 

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Судом установлено, что ЧП «Латикс» не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства базы отдыха на земельном участке с кадастровым номером 8536300000:58:001:0006, однако не считает это нарушение существенным, поскольку имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, не зависящие от его воли.

К указанным обстоятельствам ответчик относит смену собственника предприятия, то есть приобретение 29.04.2014 корпоративных прав и обязанностей ЧП «Латикс» в размере 100% акций уставного капитала; регистрацию ЧП «Латикс» на территории города Киева, Украина, что исключает возможность осуществления хозяйственной деятельности в Российской Федерации, так как только 20.08.2014 ответчик зарегистрирован на территории РФ в качестве иностранной организации,  невозможность регистрации договора и начала строительства.

Ссылаясь на то, что указанные ответчиком обстоятельства возникли лишь в апреле 2014 года, тогда как срок окончания строительства договором аренды предусмотрен до 05.11.2010, суд пришел к правильному выводу о том, что они не могли объективно препятствовать строительству объекта в предусмотренные сроки.

Суды установили, что ООО «Кастодиан 2009» не предпринимало предусмотренных положениями части 1 статьи 48, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», статьи 9 Закона Украины N 687-XIV «Об архитектурной деятельности», части 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI «О регулировании градостроительной деятельности» мер по получению необходимых исходных данных проектной и разрешительной документации, регистрации права собственности на объект градостроительства.

Доказательств, подтверждающих наличие объективных причин,  препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке в период с 2004 по 2010 годы не представлено. 

Доводы ответчика о том, что ООО «Кастодиан 2009» 01.07.2016 обращалось в адрес Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением об утверждении плана границ земельного участка площадью 1,7000 га с кадастровым номером 91:01:058001:32 и Департаментом отказано 20.01.2017, суд отклонил, поскольку указанные действия произведены ответчиком за пределами срока, установленного договором (после 05.11.2010), в отсутствие его продления в установленном законом порядке.

При этом суд апелляционной инстанции исключил из мотивировочной части решения суда первой инстанции вывод о сроке завершения строительства капитального объекта до 23.04.2014, поскольку в абзац 2 пункта 4,  пункт 10 договора аренды земли от 05.11.2004, внесены изменения договором от 10.08.2009, согласно которому определено завершение строительство базы отдыха в срок до шести лет от момента передачи земельного участка. 

Исходя из того, что актом приема передачи земельный участок по договору аренды земли передан 05.11.2004, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о завершении срока строительства  05.11.2010.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции относительно того, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству базы отдыха) представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. 

Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, исходя из установленных фактических обстоятельств дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.

 В связи с этим суд также удовлетворил требование истца о возврате спорного земельного участка истцу с установлением месячного срока с момента вступления решения в законную силу.

Доводы заявителя являлись предметом исследования судов и направлены на переоценку доказательств, что в силу положений статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Безусловных оснований для отмены обжалуемых судебных актов, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, суд округа не находит.   

С учетом изложенного, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанции при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, являлись предметом исследования и оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 19.04.2017 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2017 по делу № А84-486/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

 Е.В.Гладышева 

Судьи 

 Л.В.Солодова

 

Ю.В.Бутченко