АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3955/23 

Екатеринбург

30 августа 2023 г.

 

Дело № А47-7832/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Полуяктова А. С., Тороповой М. В.,

при ведении протокола помощником судьи Поповой Е.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.12.2022 по делу № А47-7832/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2023 по тому же делу.

          Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

         Для участия в судебном заседании Арбитражного суда Уральского округа с применением видеоконференц-связи в Арбитражный суд Оренбургской области прибыли представители:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области – ФИО1 (доверенность от 10.01.2023 № 6);

общества с ограниченной ответственностью «Агросоюз» – ФИО2 (доверенность от 17.08.2023);

ФИО3 – ФИО4 (доверенность от 30.08.2021).

Общество с ограниченной ответственностью «Агросоюз» (далее – общество «Агросоюз», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее – Управление Росреестра) о признании незаконным уведомления от 04.05.2022 № КУВД001/2022-2855985 об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды от 27.12.2021 земельного участка с кадастровым номером 56:21:0000000:18640, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Ивановский сельсовет, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:21:0000000; об обязании провести государственную регистрацию договора аренды от 27.12.2021 земельного участка с кадастровым номером 56:21:0000000:18640, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Ивановский сельсовет, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:21:0000000, заключенного между обществом «Агросоюз» и собственниками земельных долей в лице уполномоченного ФИО5 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 23.12.2022  заявленные требования удовлетворены в полном объеме. 

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2023 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. 

Ссылаясь на необходимость обязательного нотариального удостоверения договора аренды земельного участка, являющегося общей долевой собственностью 163 лиц, заключенного в том числе с недееспособным гражданином, Управление Росреестра считает, что уведомление от 04.05.2022 № КУВД001/2022-2855985 об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды от 27.12.2021 земельного участка является законным.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Агросоюз» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и верно установлено судами, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 01.02.2021 № КУВИ-002/2021-6717805 земельный участок с кадастровым номером 56:21:0000000:18640 поставлен на кадастровый учет 19.10.2016, имеет вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства, для ведения сельскохозяйственного производства, и является общей долевой собственностью 163 лиц.

В местной газете «Сельские вести» № 77 (11202) 14.10.2021 было размещено извещение о проведении общего собрания собственников земельных долей с указанием повестки дня.

Общее собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:21:0000000:18640, расположенный по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Ивановский сельсовет, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:21:000000, в котором приняли участие 84 человека (51,5%); состоявшееся 27.11.2021, на котором большинством голосов собственниками принято решение заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 56:21:0000000:18640, расположенного по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, Ивановский сельсовет, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:21:000000, с обществом «Агросоюз» сроком на пять лет; уполномоченным лицом, имеющим право действовать от имени участников общей долевой собственности без доверенности при заключении договора и представлении интересов собственников при его регистрации в Управлении Росреестра и иных государственных органах, избран ФИО5. 

Результаты общего собрания отражены в протоколе общего собрания от 27.11.2021.

Между участниками общей долевой собственности в лице ФИО5 (арендодатель) и обществом «Агросоюз» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 27.12.2021 (далее также – договор), по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает в пользование на условиях аренды, земельный участок из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 56:21:0000000:18640, общей площадью 28 876 300 +/- 49 136 кв.м, местоположение: Оренбургская область, р-н Оренбургский, Ивановский сельсовет, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:21:0000000, сроком действия на 5 лет с даты государственной регистрации. 

Общество «Агросоюз» обратилось в Управление Росреестра для государственной регистрации обременения договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 27.12.2021. 

Уведомлением от 04.05.2022 № КУВД001/2022-2855985 Управление Росреестра сообщило заявителю об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды от 27.12.2021, мотивированное тем, что заявителем не соблюдена нотариальная форма договора, поскольку один из сособственников земельных долей спорного земельного участка является недееспособным.

Полагая, что отказ является незаконными, общество «Агросоюз» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением. 

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что распоряжение спорным земельным участком (передача его в аренду) должно осуществляться в порядке, предусмотренном статьей 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ, Закон об обороте земель) на основании решения участников общей долевой собственности, принимаемого на общем собрании таких участников. 

В связи с тем, что решение общего собрания собственников о передаче в аренду земельного участка обязательно для всех собственников земельных долей, в том числе и для недееспособного собственника, договор аренды от имени всех собственников подписан уполномоченным лицом ФИО5, избранным на общем собрании, суд пришел к выводу о том, что дополнительного контроля со стороны нотариата для данного договора аренды не требуется, поскольку каждый из собственников земельный долей лично договор аренды не подписывает.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Удовлетворяя заявленные требования суды исходили из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 указанного Кодекса).

В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания указанных обстоятельств, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В силу положений статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

В соответствии с положениями частей 3, 4 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно статье 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных Законом о регистрации случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о регистрации порядке. Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; вступившие в законную силу судебные акты.

В силу части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 названного Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено указанным Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона о регистрации).

К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (пункты 1, 2 части 3 статьи 3 Закона о регистрации).

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации  , могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как указано выше, на государственную регистрацию представлен договор аренды земельного участка из категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 56:21:0000000:18640, общей площадью 28 876 300 +/- 49 136 кв.м, местоположение: Оренбургская область, р-н Оренбургский, Ивановский сельсовет, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:21:0000000от 27.12.2021, собственниками долей которого являются 163 лица.

Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1 Закона об обороте земель). 

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона об обороте земель земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду. 

В силу статьи 12 Закона об обороте земель к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на такой земельный участок превышает пять, правила названного кодекса применяются с учетом особенностей, установленных данной статьей, а также статьи 13 и 14 этого закона. 

Статья 14 Закона об обороте земель закрепляет, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, принимаемым на общем собрании участников долевой собственности, к компетенции которого отнесено принятие решений об  условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, о лице, уполномоченном от имени участников общей долевой собственности заключать договоры аренды данного участка, а также без доверенности действовать в том числе при обращении с заявлением о государственной регистрации прав в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности (пункт 1, подпункт 6 и 7 пункта 3 Закона об обороте земель).

В силу статьи 14.1 Закона об обороте земель общее собрание участников долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона (пункт 1). Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (пункт 5 статьи 14.1 Закона об обороте земель). 

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания (пункт 8 статьи 14.1 Закона об обороте земель). Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании (пункт 11 статьи 14.1 Закона об обороте земель).

Судами принято во внимание, что согласно протоколу общего собрания от 27.11.2021 большинством голосов собственниками было принято решение заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 56:21:0000000:18640  с обществом «Агросоюз» сроком на пять лет, уполномоченным лицом, имеющим право действовать от имени участников общей долевой собственности. 

В дальнейшем общество «Агросоюз» обратилось в Управление Росреестра для государственной регистрации договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 27.12.2021, однако уведомлением от 04.05.2022 № КУВД001/2022-2855985 Управление Росреестра сообщило заявителю об отказе в осуществлении государственной регистрации договора аренды от 27.12.2021, указав на несоблюдение нотариальной формы договора, поскольку один из собственников земельных долей является недееспособным.

Управлением Росреестра было выявлено, что собственник земельной доли – ФИО6 решением народного суда Оренбургского района, вступившим в законную силу 30.12.1975 г., был признан недееспособным.

На основании пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27.02.2020 № 382-О, содержащееся в пункте 1 статьи 163 ГК РФ положение, рассматриваемое в системной взаимосвязи с нормами действующего законодательства, в частности со статьей 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, предусматривающей, что нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота, направлено на защиту интересов сторон нотариально удостоверяемого договора.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 названной статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В силу части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Учитывая, что в рассматриваемом случае, предмет договора аренды составляет земельный участок, находящийся в общей долевой собственности 163 собственника, суды пришли к верному выводу о том, что применительно к положениям статьи 42 Закона о регистрации нотариальное удостоверение указанного договора не требуется.

Апелляционный суд верно указал, что в рассматриваемом случае заключение договора аренды не обусловлено персонифицированным распоряжением участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на земельный участок, что требовало бы от нотариуса проверки наличия волеизъявления заявителей сделки.

Судами также правомерно отмечено, что решения, касающиеся владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, принимаются общим собранием участников долевой собственности при наличии установленного законом кворума, являются обязательными как для участников, голосовавших за принятие данного решения, так и для участников, которые голосовали против либо не принимали участия в собрании, договор аренды заключен уполномоченным общим собранием лицом от имени всех участников общей долевой собственности, а также то, что в материалах дела отсутствуют сведения об оспаривании кем-либо из собственников земельного участка, в том числе недееспособным лицом, решения общего собрания собственников земельных долей от 27.11.2021.

Согласно письму Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.06.2019 № ОГ-Д23-5545 «О заключении договора земельного участка» договор аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, заключается от имени всех участников общей долевой собственности (в том числе недееспособных граждан, от имени которых действуют опекуны), следовательно, такой договор подлежит нотариальному удостоверению. При этом от имени всех собственников земельных долей заключить договор аренды имеет право уполномоченное решением общего собрания лицо (подпункт 6 пункта 3 статьи 14 Закона об обороте земель), в связи с чем присутствие представителей (опекунов) граждан, являющихся недееспособными, при нотариальном удостоверении договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемой ситуации дополнительного контроля со стороны нотариата для договора аренды земельного участка не требуется, поскольку каждый из собственников земельный долей лично договор аренды не подписывает.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что у Управления Росреестра отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора аренды на спорный земельный участок по мотиву непредоставления нотариального удостоверения договора аренды от 27.12.2021 земельного участка с кадастровым номером 56:21:0000000:18640, которое в данном случае не требуется.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются, поскольку по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения судебных актов.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 23.12.2022 по делу № А47-7832/2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.В. Лазарев 

 

Судьи                                                                          А.С. Полуяктов 

 

                                                                                      М.В. Торопова