АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-21313/2022

г. Краснодар

21 января 2026 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2026 года Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2026 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Авдяковой В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), заинтересованного лица – комитета по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), прокуратуры Ростовской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2025 по делу № А53-21313/2022, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд с заявлением к комитету по имущественным и земельным отношениям Администрации Аксайского района (далее – комитет) о признании незаконным отказа от 23.05.2022 № 63.10/3674 в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:4583 и возложении обязанности предоставить данный земельный участок.

Определением Арбитражного суда Ростовской области дело объединено в одно производство с делом № А53-31178/2022 по заявлению предпринимателя об оспаривании распоряжения комитета от 22.04.2022 № 649 об изменении вида разрешенного использования земельного участка, делу присвоен номер А53-21313/2022.

Комитет обратился с встречным исковым заявлением о признании объекта капитального строительства (нежилого здания магазина) с кадастровым номером 61:02:0600010:14081 и объекта капитального строительства (нежилого здания)

с кадастровым номером 61:02:0600010:14220 самовольными постройками; возложении на предпринимателя обязанности снести указанные объекты за счет собственных средств.

Решением суда от 17.04.2025 в удовлетворении требований предпринимателя отказано, встречный иск удовлетворен, на предпринимателя возложена обязанность в течение двенадцати месяцев с момента вступления решения в законную силу снести объект недвижимости с кадастровым номером 61:02:0600010:14081.

Дополнительным решением суда от 17.06.2025 на предпринимателя возложена обязанность по сносу в течение двенадцати месяцев с момента вступления решения в законную силу объекта недвижимости с кадастровым номером 61:02:0600010:14220.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2025 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт о признании незаконным распоряжения комитета от 22.04.2022 № 649 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:4583, в удовлетворении встречных требований комитета о сносе самовольной постройки отказать. Жалоба мотивирована следующим. Решение Аксайского районного суда Ростовской области от 20.09.2021 по делу № 2-2349/2021 не исполнено: хотя право собственности предпринимателя на земельный участок прекращено, однако названный земельный участок находится во владении предпринимателя и в натуре не передан, на участке расположено построенное предпринимателем здание. Неисполнение решения суда от 20.09.2021 обусловлено тем, что, разрешив судьбу земельного участка, суд не вынес решение, определяющее судьбу расположенного на участке здания. Предприниматель является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, оснований сомневаться в подлинности документов продавца и действительности его прав на недвижимое имущество не имелось. В соответствии с соглашением о разделе земельных участков от 11.05.2012 образован земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:4583, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке. Администрацией Большелогского сельского поселения Аксайского района Ростовской области 03.07.2018 выданы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что свидетельствует о том, что разрешенное использование земельного участка на момент строительства и ввода в эксплуатацию здания допускало размещение соответствующего объекта недвижимого имущества. На момент приобретения в собственность земельного участка, проектирования, строительства, ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства у предпринимателя отсутствовали основания сомневаться в законности

совершаемых ею действий по эксплуатации земельного участка и строительству на нем. Ввод объектов в эксплуатацию свидетельствует об отсутствии нарушений градостроительных и строительных норм и правил при их строительстве. В материалы дела представлено заключение о результатах исследования от 01.02.2024 № 03/01/24-СТЭ, согласно которому возведенное здание соответствует обязательным санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам, техническим регламентам, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Предприниматель не согласна с выводом суда первой инстанции о том, что принятое Аксайским районным судом решение об истребовании земельного участка распространяет свое действие на событие, произошедшее задолго до его принятия, полагает, что недопустимость обратной силы судебного акта без прямого указания в самом акте или законе, регулирующем его применение, является фундаментальным принципом правовой системы. Предприниматель приобрела земельный участок и оформила право собственности на него в установленном законом порядке, все установленные правила при строительстве соблюдены и необходимые документы от органов власти получены. Предприниматель обоснованно полагала, что данные действия приведут к осуществлению экономической деятельности и не могла предположить, что задние в дальнейшем будет признано самовольной постройкой. В данном случае самовольные действия предпринимателем не производились. Судебные акты по делу № 2-2349/2021 не являются преюдициальными по отношению к спорным отношениям. Предприниматель также не согласна с выводами судов об отсутствии оснований для применении срока исковой давности.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

Участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации Аксайского района Ростовской области от 06.05.2002 № 568

управлением сельского хозяйства и продовольствия администрации района с обществом с ограниченной ответственностью «Аксайское сельскохозяйственное предприятие» (далее – общество) заключен договор аренды от 15.05.2002 № 7 земельного участка площадью 70 га с кадастровым номером 61:02:0600010:1011.

После приватизации земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:1011 разделен. Из исходного участка образован, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:4583, который поставлен на государственный кадастровый учет 06.07.2018.

Право собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:4583 зарегистрировано 06.07.2018. За предпринимателем зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 61:02:0600010:14081 и 61:02:0600010:14220, возведенные на земельном участке.

Вступившим в законную силу решением суда от 20.09.2021 по делу № 2-2349/2021 земельный участок истребован из незаконного владения предпринимателя. Во исполнение решения суда от 20.09.2021 в Едином государственном реестре недвижимости 18.03.2022 зарегистрировано право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:4583.

Комитетом принято распоряжение от 22.04.2022 № 649, в соответствии с которым виды разрешенного использования 34 земельных участков изменены. Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:4583 изменен с «магазины торговой площадью более 50 кв. м» на «благоустройство территории».

Предприниматель обратилась в комитет с заявлением о приобретении без торгов земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:4583.

Письмом от 23.05.2022 № 63.10/3674 комитет отказал заявителю с указанием на то, что определением Аксайского районного суда Ростовской области от 29.07.2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:4583 приняты обеспечительные меры в виде ареста.

Предприниматель оспорила в судебном порядке отказ в предоставлении земельного участка в собственность по правилам главы 24 Кодекса, а также просила признать недействительным распоряжение комитета от 22.04.2022 № 649.

Комитет обратился с встречными требованиями о признании объектов капитального строительства с кадастровым номером 61:02:0600010:14081 и 61:02:0600010:14220 самовольными постройками и возложении на предпринимателя обязанности произвести их снос.

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иное не установлено данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Кодекса).

Обязанность доказывания соответствия законности принятия оспариваемого решения, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возлагается на орган, который принял такое решение (часть 5 статьи 200 Кодекса).

Исходя из части 2 статьи 201 Кодекса арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие)

органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим Федеральным законом.

К признакам самовольной постройки закон относит возведение или создание строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, а также его возведение или создание без получения на это необходимых в силу закона разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается (пункты 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса).

Как следует из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, в статье 222 Гражданского кодекса закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности

если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 2 Обзора).

Аналогичные признаки самовольной постройки отражены в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).

В соответствии со статьей 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» и статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты судов общей юрисдикции являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (часть 3 статьи 69 Кодекса).

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011 № 30-П).

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований предпринимателя и обоснованности встречного иска. Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора вправе были заключить о следующем.

Решением суда от 20.09.2021 по делу № 2-2349/2021, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 03.02.2022 и определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 02.08.2022, удовлетворено исковое заявление прокурора Аксайского района в интересах муниципального образования и неопределенного круга лиц об истребовании земельных участков (в том числе земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:4583). В рамках дела № 2-2349/2021 судами установлено, что право собственности на первоначальный земельный участок с кадастровым номером 61:02:600010:1011 зарегистрировано в 2007 году за обществом, в дальнейшем его собственником совершены действия по разделу и отчуждению образованных земельных участков иным лицам, в частности, конечному приобретателю земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:4583 – предпринимателю. Первоначальный земельный участок с кадастровым номером 61:02:600010:1011 выбыл из владения муниципального образования «Аксайский район» в результате противоправных действий, в нарушение закона, в связи с чем на основании статей 301, 302 Гражданского кодекса истребованы из чужого незаконного владения земельные участки, образованные в результате деления земельного участка кадастровым номером 61:02:600010:1011, в том числе и земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:4583. При этом суды в рамках дела № 2-2349/2021 указали, что вопрос о судьбе расположенных на истребуемых земельных участках объектах недвижимости может быть разрешен путем предъявления самостоятельных требований.

Принимая во внимание вступившее в законную силу решения от 20.09.2021 по делу № 2-2349/2021 и обстоятельства, установленные при разрешении спора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что возведенные на земельном участке с кадастровым номером 61:02:0600010:4583 объекты являются самовольными постройками и подлежат сносу, поскольку, как установил суд общей юрисдикции по делу № 2-2349/2021, исходный земельный участок с кадастровым номером 61:02:600010:1011 выбыл из владения муниципального образования «Аксайский район» помимо воли публичного собственника в результате противоправных действий и в нарушение требований закона. Первый договор купли-продажи земельного участка признан в

судебном порядке недействительной (ничтожной) сделкой, последующие распоряжения, в том числе, в отношении спорного участка, также ничтожны. Изложенное является одним из квалифицирующих признаков самовольной постройки – возведения (создания) объекта на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

Доказательств, подтверждающих наличие законных оснований владения и пользования спорным земельным участком, на котором располагаются объекты недвижимости, в материалы дела не представлено.

Аналогичная правовая позиция приведена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.09.2023 по делу № А53-21133/2022, от 12.07.2024 по делу № А53-29154/2022, от 01.11.2025 по делу № А53-4612/2024, от 10.11.2025 по делу № А53-21132/2022.

Ссылка предпринимателя на возведение объектов на основании выданного разрешения на строительство правомерно отклонена судами, поскольку отсутствие прав на земельный участок является достаточным основанием для признания возведенных на нем построек самовольными. Выдача разрешений на строительство без учета обстоятельств выбытия участка из владения муниципального образования «Аксайский район» – в результате противоправных действий и в нарушение закона не может свидетельствовать о законности возведения объектов.

Отклоняя довод предпринимателя о пропуске комитетом срока исковой давности, суды руководствовались статьями 196 и 200 Гражданского кодекса, пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» и обоснованно исходили из того, что в данном случае срок исковой давности не пропущен, так как земельный участок с находящимися на нем объектами недвижимости возвращен собственнику решением Аксайского районного суда Ростовской области от 20.09.2021 по делу № 2-2349/2021.

Отказывая в удовлетворении заявления предпринимателя, суды обоснованно указали, что удовлетворение встречного иска исключает удовлетворение заявленных предпринимателем требований. Согласно пункту 2 статьи 39.3 Земельного кодекса и пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса исключительное право приобретения земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим Федеральным законом. Спорные постройки являются самовольными, поэтому не могут являться объектом гражданского права и гражданского оборота (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса). В данном

случае заявление направлено на преодоление вступившего в законную силу решения суда от 20.09.2021 по делу № 2-2349/2021, что противоречит смыслу действующего процессуального законодательства.

Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального и процессуального права. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения суда и апелляционного постановления отсутствуют.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя кассационной жалобы (статья 110 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.04.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2025 по делу № А53-21313/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.А. Авдякова Судьи В.Е. Епифанов И.В. Сидорова