АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ 

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03 

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-18859/2024

г. Краснодар

22 апреля 2025 года

Резолютивная часть решения от 05.03.2025. Полный текст решения изготовлен 22.04.2025. 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хачатрян Л.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску  

истец: администрация муниципального образования город Краснодар (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), 350000, 

<

...> (далее - истец, администрация)  

ответчик: закрытое акционерное общество "Кубаньстройпроект" (ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 16.09.2002, ИНН: 

<

***>), г. Краснодар (далее – ответчик, ООО "Кубаньстройпроект", общество)  

конкурсный управляющий закрытого акционерного общества "Кубаньстройпроект" ФИО1, г. Краснодар  

о взыскании в отсутствие лиц, участвующих в деле 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 10.02.2025) о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка от 27.03.2003 № 430009671 по арендной плате за период с 01.01.2021 по 31.12.2023 в размере 197 399,34 рублей, пени за период с 01.01.2021 по 31.12.2023 в размере 314 429,55 рублей, а всего 511 828,89 рублей.  

Исковое заявление мотивированно ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы по договору аренда земельного участка от 27.03.2003 № 4300009671.  

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.  

Дело рассматривается по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон.  

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.  

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования № 1051 от 05.07.2002, от 09.01.2003 № 44 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 27.03.2003 № 4300009671 (далее - договор), согласно которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, площадью 121 кв. м от общей площади участка 2 321 кв. м, расположенный в Западном  

административном округе 

<

...> в квартале 309 с кадастровым номером 23:43:0205072:0020.  

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.07.2003, номер регистрации 23-01/00-57/2003-188.  

Спорный земельный участок передан истцом ответчику 27.03.2003, что подтверждается актом приема - передачи земельного участка (Приложение № 1 к договору).  

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями из расчета за календарный год, не позднее 10 числа начала каждого квартала.  

Договор действует до 05.07.2007 года (пункт 4.1. договора).  

При этом в рамках рассмотрения заявки о постановке на государственный кадастровый учет от 17.02.2004 на государственный кадастровый учет поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0205072:31, 23:43:0205072:34.  

В границах указанных земельных участков расположено здание с кадастровым номером 23:43:0205072:112, площадью 6 933,1 кв. м – шестнадцатиэтажное административное здание с техническим этажом (2 очередь). В отношении помещений с кадастровыми номерами с кадастровыми номерами 23:43:0205072:70, 23:43:0205072:233, 23:43:0205072:180, расположенных в указанном здании, зарегистрировано право собственности общества.  

Истец указывает на то, что ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей не исполняет надлежащим образом, в связи с чем, за ним образовалась задолженность.  

Невыполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей явилось основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд в защиту нарушенного права.  

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.  

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами  

(пункт 1 статьи 420, пункты 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

На основании статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование (во временное владение), а арендатор - вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).  

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).  

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.  

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее. К договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.  

Договор аренды от 27.03.2003 № 4300009671 заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не по результатам торгов. Поэтому арендная плата по указанному договору является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за участки.  

Как указано выше, в пункте 4.1 договора указано, что договор аренды действует до 05.07.2007.  

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).  

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Вместе с тем возражая относительно заявленных требований, ответчик в отзыве от 03.05.2024, указал, что в спорный период земельный участок не использовался обществом.  

Так, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2017 принято заявление о признании несостоятельным (банкротом) ЗАО "Кубаньстройпроект".  

Решением Арбитражного суда от 11.04.2019 ЗАО "Кубаньстройпроект" признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства.  

Как установлено выше, в границах земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0205072:31, 23:43:0205072:34 расположено здание с кадастровым номером 23:43:0205072:112, площадью 6 933,1 кв. м – шестнадцатиэтажное административное здание с техническим этажом (2 очередь). Ранее на праве собственности обществу принадлежали помещения, расположенные в указанном здании:  

- нежилое помещение №№ 1-14, с кадастровым номером 23:43:0205072:70 (далее Объект 1);  

- нежилые помещения, с кадастровым номером 23:43:0205072:233 (далее – Объект 2);  

- 1/7 доли в праве нежилых помещений с кадастровым номером 23:43:0205072:233 (далее – Объект 3);  

- 1/7 доли в праве нежилых помещений с кадастровым номером 23:43:0205072:180 (далее – Объект 4).  

Так, Объект № 1 реализован с торгов, по результатам проведения которых заключен договор купли-продажи от 07.09.2020 № ДКП/з-Лот-3, по условиям которого покупатель стал новым собственником имущества, что подтверждается протоколом от 31.07.2020 № 15877-3 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 3 (публичное предложение № 15877). Согласно сведениям ЕГРН право собственности покупателя в отношении Объекта № 1 зарегистрировано 11.11.2020.  

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2020 по делу № А32-4370/2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2021, из конкурсной массы ответчика исключены Объекты № 2- Так, судом в рамках дела № А32-4370/2017 установлено, что общество по договору купли-продажи нежилых помещений от 06.08.2004 приобретены в собственность следующие нежилые помещения технического чердака:  

- помещение № 1, общей площадью 71 кв. м.; - помещение № 2, общей площадью 45,7 кв. м.; 

- помещение № 3, общей площадью 192,3 кв. м., расположенные в здании по адресу: 

<

...> литер под/над/А; на основании указанного договора купли-продажи от 06.08.2004 ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права от 24.09.2004 серии 23-АБ № 665287.  

Учитывая несоответствие описания объекта права, указанного в свидетельстве о государственной регистрации права от 24.09.2004г., предмету договора купли-продажи от 06.08.2004, на основании которого данное свидетельство было выдано, решением органа Росреестра от 17.10.2019 № 23/19-231263 в раздел "Дополнительные сведения" внесены исправленные сведения о наименовании объекта недвижимости с кадастровым номером 23:43:0205072:233: согласно Выписке из ЕГРН от 21.10.2019 в графе "Особые отметки" указано: "Нежилые помещения №№ 1,2, 3 здания литер под/над/А, общая площадь 309,0 кв. м".  

Фактически нежилые помещения №№ 1,2,3 здания литер под/над/А с кадастровым номером 23:43:0205072:233 площадью 309 кв. м, включенные конкурсным управляющим в лот № 10, являются техническим чердачным этажом, занятым системами жизнеобеспечения 11-тиэтажного административного здания: на данном техническом этаже расположены инженерные коммуникации, лифтовое оборудование, системы пожаротушения и дымоудаления, обслуживающие все нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности собственникам нежилых помещений.  

Также являются нежилыми помещениями общего назначения объекты недвижимости, включенные конкурсным управляющим ответчика в лоты №№ 8, 9,  

поскольку представляют собой вестибюль, лестничные марши и лестничные площадки, лифтовые шахты первого этажа и технический подвальный этаж административного здания, используемые для обеспечения доступа собственников нежилых помещений, для эксплуатации лифтов, инженерных коммуникаций, необходимых для обслуживания всех нежилых помещений административного здания.  

Фактически, пользоваться указанным имуществом общество, как самостоятельным объектом невозможно, поскольку имущество это технического назначения для эксплуатации всего здания.  

В настоящее время все спорные нежилые помещения общего назначения находятся в фактическом владении ООО "Шанс", ЗАО "Проектный институт", ЗАО "Бандура", АО "Издательство "Российская газета", Лебедева Н.Л., ЗАО "Судебные поверенные и правовые консультанты "Юрискон", ФИО2, ФИО3, ФИО4; инженерные коммуникации, расположенные на технических этажах, обслуживаются третьим лицом ТСН "Универсалсервис", созданным заявителями для указанных целей; по решению общего собрания собственников помещений доступ на территорию технических этажей со стороны ответчика ЗАО "Кубаньстройпроект" исключен.  

Определение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.12.2020 по делу № А32-4370/2017 мотивировано тем, что нормы части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации фиксируют запрет собственнику помещения в многоквартирном доме на отчуждение своей доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и совершение иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.  

Аналогичная норма также закреплена в части 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

В этой связи доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома не может служить самостоятельным предметом сделок или самостоятельно переходить от одного лица к другому. Указанные права не могут рассматриваться как самостоятельный объект гражданских прав.  

Из содержания части 1 статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.  

Доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома следует судьбе права собственности на расположенное в нем жилое или нежилое помещение и не может существовать отдельно от него.  

В силу разъяснения, содержащегося в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" указанные нормы гражданского и жилищного законодательства подлежат применению в спорным правоотношениям в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации по аналогии закона.  

В соответствии с пунктом 1.2 статьи 130 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, средства компенсационных фондов саморегулируемых организаций в случаях, установленных законом, а также иное предусмотренное настоящим Федеральным законом имущество.  

Учитывая, что в конкурсную массу должника включено имущество по лотам №№ 8,9,10, не принадлежащее должнику на праве собственности, а также то, что  

в соответствии с пунктом 2 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (применяемой по аналогии закона) собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру, то принадлежащая должнику доля в размере 9,2% в нежилых помещениях, включенных в лоты №№ 8,9,10, не может выступать самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок, и, как следствие, быть реализована конкурсным управляющим на открытых торгах независимо от продажи принадлежащих должнику нежилых помещений, имеющих самостоятельное функциональное назначение.  

На основании изложенного суда приходит к выводу, что общество не является собственником спорных помещений, в спорный период (с 01.01.2021 по 31.12.2023) фактическое пользование земельным участком, являющимся предметом договора аренды от 27.03.2003 № 4300009671, не осуществляло, оснований для начисления обществу арендных платежей отсутствуют.  

В силу указанного в удовлетворении иска надлежит отказать в полном объеме. 

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 159, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

РЕШИЛ:

В иске отказать. 

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.  

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.  

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  

 Судья О.С. Левченко