АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-9873/2019

31 июля 2019 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 31 июля 2019 года.

Арбитражный суд Омской области в составе:

председательствующего судьи Пермякова Владимира Владимировича, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области по адресу: 

<

...>, 

дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Апарт-отель "Маршал" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконным решения от 04.03.2019 № КУВД-001/2018-6889709/2 об отказе в государственной регистрации «прекращения ограничения прав на объект недвижимости и обременений объекта недвижимости» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090203:6, об обязании произвести регистрацию прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090203:6,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, общества с ограниченной ответственностью «Система «Автодом»,

в заседании суда приняли участие:

от заявителя – ФИО1 по доверенности от 14.01.2019, паспорт,

от заинтересованного лица – ФИО2 по доверенности от 09.01.2019, служебное удостоверение, 

от Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска – ФИО3 по доверенности от 05.10.2018, паспорт,

от ООО «Система «Автодом» – не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью «Апарт-отель «Маршал» (далее – ООО «Апарт-отель «Маршал», Общество, заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения от 04.03.2019 № КУВД-001/2018-6889709/2 об отказе в государственной регистрации «прекращения ограничения прав на объект недвижимости и обременении объекта недвижимости» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090203:6, обязании произвести регистрацию прекращения права аренды ООО «Система «Автодом» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090203:6.

Определением от 19.06.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска, общество с ограниченной ответственностью «Система «Автодом».

В обоснование заявленного требования ООО «Апарт-отель «Маршал» указал на отсутствие у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области оснований для отказа в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:090203:6.

В ходе судебного заседания представитель заявителя заявленные требования поддержал.

Представитель Управления Росреестра по Омской области против удовлетворения заявленных требований возражал, представил в материалы дела отзыв, в котором указал, что отсутствуют основания для регистрации прекращения права аренды земельного участка в связи с тем, что земельный участок обременен правами участников долевого строительства.

Представитель Департамента не возражал против удовлетворения заявленных требований, указав на предоставление в орган регистрации распоряжение о прекращении начислений по договору аренды и извещения об отказе от договора аренды.

ООО «Система «Автодом», извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующие обстоятельства. 

Земельный участок с кадастровым номером 55:36090203:6, расположенный по ул. М. Жукова в ЦАО предоставлен в аренду ООО «Система «Автодом» согласно договору № ДГУ-Ц-34-2084 для строительства торгово-выставочного комплекса с гостиницей.

Субарендатором указанного земельного участка на основании договора субаренды, а также застройщиком торгово-выставочного комплекса с гостиницей является ООО «Апарт-Отель «Маршал», которому в настоящее время на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства (степень готовности 11 %), расположенный на означенных земельных участках (номер и дата государственной регистрации права собственности 55:36:090203:8191-55/001/2017-1,21.11.2017).

Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска договор аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36090203:6 с ООО «Система «Автодом» расторгнут, путем направления уведомления об одностороннем отказе от договора аренды указанного земельного участка.

С 30.11.2017 начисления по договору аренды земельного участка 55:36090203:6 в отношении арендатора ООО «Система «Автодом» прекращены, между тем обременение с земельного участка не снято.

23.11.2018 Департамент обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о прекращении права аренды ООО «Система «Автодом» на земельный участок с кадастровым номером 55:36090203:6. На государственную регистрацию представлены распорядительные акты о прекращении начислений по договору аренды и извещение об отказе от договоров.

Уведомлением от 04.03.2019 № КУВД-001/2018-6889709/2 Управление Росреестра по Омской области отказало в государственной регистрации прекращения ограничений прав на объект недвижимости и обременении объекта недвижимости.

Полагая, что данное решение Управления Росреестра по Омской области является незаконным, ООО «Апарт-Отель «Маршал» обратилось в суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование ООО «Апарт-Отель «Маршал» подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из смысла приведенной нормы, а также  части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8, следует, что ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого бездействия закону или иному нормативному правовому акту возлагается на орган или лицо, которые приняли акт.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как следует из материалов дела, ООО «Апарт-Отель «Маршал» оспаривает решение об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения прав на объект недвижимости и обременении объекта недвижимости.  

Оспариваемое решение регистрирующего органа мотивировано тем, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:090203:6 обременен правами участников долевого строительства. Как указывает Управление Росреестра, в связи с тем, что право аренды земельного участка обременено залогом участников долевого строительства, строящийся объект недвижимого имущества не введен в эксплуатацию и не передан по актам приема-передачи участникам долевого строительства, а погашение регистрационной записи об аренде приведет и к погашению записи об ипотеке в силу закона, так как сохранение права залога зависит от наличия предмета залога, в данном случае, права аренды.

Как следует из системного толкования положений главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении споров об оспаривании ненормативных актов и решений органов власти суд должен исходить из тех обстоятельств и фактов, которые явились основанием для принятия оспариваемого акта или решения.

Оценивая приведенные регистрирующим органом доводы в обоснование законности оспариваемого отказа, суд исходит из следующего.

Согласно положениям статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

К заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ).

В силу части 5 статьи 18 Федерального закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В пункте 3 части 1 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Из статьи 27 Федерального закона N 218-ФЗ следует, что в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела в ЕГРН за № 55-55-01/308/2010-124 от 10.12.2010 зарегистрирован договор аренды № Д-Ц-34-2084 от 08.09.2010 между арендатором - ООО «Система «Автодом» и Арендодателем -Главное управление по земельным ресурсам Омской области. 

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать   свои   права   и   обязанности   по   договору   аренды   другому  лицу,   предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. 

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. 

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. 

Договор субаренды земельного участка от 27.11.2013 был зарегистрирован 09.01.2014 за № 55-55-01/309/2013-687 между ООО «Система «Автодом» и ООО «Апарт-отель «Маршал». 

В соответствии с Гражданским кодексом РФ прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Заявление и документы о прекращении Договора субаренды в орган регистрации не представлены.

В соответствии с письмом директору ООО «Система «Автодом» от 29.08.2017 Департамент имущественных отношений Администрации города Омска в одностороннем порядке отказывается от договора аренды земельного участка (кадастровый номер 55:36:090203:6) от 10.12.2010 № Д-Ц-34-2084.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Таким образом, отношения сторон по субаренде следуют судьбе правоотношений сторон договора аренды, следовательно, требование регистрирующего органа о предоставлении заявления о прекращении договора субаренды является незаконным.

Также, в качестве основания для отказа Управлением Росреестра указано на наличие обременения данного земельного участка правами участников долевого строительства.

В силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2014 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, или договора арены (субаренды) такого земельного участка.

Согласно статье 13 Закона об участии в долевом строительстве, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 55:36:090203:6 заложен в пользу всех участников долевого строительства и погашение обременения предусмотрено статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее -Закон об ипотеке) - регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», погашается органом регистрации в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной  деятельности. При  этом   регистрационная  запись   об  ипотеке  земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды, если иное не предусмотрено условиями данного договора, влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. 

По мнению суда в рассматриваемых правоотношениях вопрос о наличии регистрационной записи в ЕГРП о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и ипотеки права аренды земельного участка не имеет правового значения и не может служить препятствием в государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

На основании части 1 статьи 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статей 13-15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14 января 2014 года N 2-0 указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Федерального закона N 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства.

При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

С учетом вышеизложенного, право аренды земельного участка в силу закона считается находящимся в залоге у участников долевого строительства, независимо от того, какой именно застройщик является арендатором названного земельного участка и на основании какого договора аренды.

При этом наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка и не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в ЕГРП регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.

Данный правовой подход соответствует также правовой позиции, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.03.2014 N ВАС-3068/14 по делу N А41-4397/11, Определении Верховного Суда РФ от 02.08.2017 N 309-КГ17-9712 по делу N А76-15240/2016.

Таким образом, оспариваемый отказ не соответствует закону, а также нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности и создает препятствия для осуществления такой деятельности.

На сегодняшний день ООО «Апарт-Отель «Маршал» является собственником объекта незавершенного строительства, а также застройщиком указанного объекта недвижимости, строительство которого осуществляется с привлечением денежных средств граждан. Участники долевого строительства объекта незавершенного строительства «Торгово-выставочного комплекса с гостиницей» (залогодержатели), расположенного на спорных земельных участка, выразили письменно свое согласие на расторжение договоров аренды с ООО «Система «Автодом» и заключение новых договоров аренды с застройщиком ООО «Апарт-отель «Маршал».

Таким образом, отказ Управления Росреестра по Омской области нарушает права и законные интересы заявителя.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Частью 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должно содержаться, в том числе, указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

С учетом вышеизложенного, суд считает необходимым возложить на Управление Росреестра по Омской области обязанность произвести регистрацию прекращения права аренды ООО «Система «Автодом» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090203:6.

По правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заинтересованное лицо.

Руководствуясь статьями 167-170, 180-182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд  

Р Е Ш И Л:

Требование общества с ограниченной ответственностью "Апарт-отель "Маршал" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) от 04.03.2019 № КУВД-001/2018-6889709/2 об отказе в государственной регистрации «прекращения ограничения прав на объект недвижимости и обременении объекта недвижимости» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090203:6.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) произвести регистрацию прекращения права аренды ООО «Система «Автодом» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090203:6.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; 644007, 

<

...>; дата государственной регистрации в качестве юридического лица 17.12.2004) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Апарт-отель "Маршал" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; зарегистрированного по адресу 644023, 

<

...>; зарегистрированного в качестве юридического лица 29.10.2013) 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                В.В. Пермяков