Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-10230/2021

22 августа 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  15 августа 2022 года

Полный текст решения изготовлен  22 августа 2022 года

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области (адрес: 187000, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Озерки» (адрес: 192012, 

<

...> лит. И, пом. № 330, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в лице Тосненского отдела (адрес: 187000, 

<

...>) 

о признании права отсутствующим,

 

при участии: согласно протоколу судебного заседания  от 15.08.2022, 

 

установил:

Администрация муниципального образования Тосненский район Ленинградской области, адрес: 187000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Озерки», адрес: 192012, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 112, корп. 2, лит. И, пом. № 330, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), о признании отсутствующим права собственности Общества на следующие объекты незавершенного строительства, расположенные по адресу: Ленинградская обл., Тосненский муниципальный р-н, Тельмановское с. п., пос. Тельмана: - административное здание, степенью готовности 8%, кадастровый номер 47:26:0201002:681;- индивидуальный коттедж, степенью готовности 8%, кадастровый номер 47:26:0201002:682; - гостиница, степенью готовности 8%, кадастровый номер 47:26:0201002:683; - индивидуальный коттедж, степенью готовности 8%, кадастровый номер 47:26:0201002:684; - индивидуальный коттедж, степенью готовности 8%, кадастровый номер 47:26:0201002:685 (с учетом уточнения требований от 01.04.2021).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, адрес: 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление Росреестра).

Решением суда от 21.10.2021 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022 данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.06.2022 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.10.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2022 по делу № А56-10230/2021 в части отказа в удовлетворении исковых требований в отношении объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 47:26:0201002:681 и 47:26:0201002:683 отменено. Дело в этой части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В остальной части решение от 21.10.2021 и постановление от 03.03.2022 по настоящему делу оставлены без изменения.

При новом рассмотрении дела Истец заявленные требования в отношении объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 47:26:0201002:681 и 47:26:0201002:683 поддержал.

Истец возражал против удовлетворения заявленных требований, представил заключения ГБУ «ГУИОН» от 11.07.2022 № С47-0000073-3, от 11.07.2022 № С47-0000073-1.

Применительно к положениям статьи 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 15.08.2022, после перерыва судебное заседание продолжено, позиции сторон не изменились.

Исследовав материалы дела, доводы иска и отзыва на него, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании лиц, суд установил следующее.

Между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 24.01.2017 N 25-17 аренды земельного участка площадью 39 000 кв. м с кадастровым номером 47:26:0201002:365, расположенного по адресу: 

<

...>, для строительства спортивной базы отдыха сроком по 07.02.2021.

До истечения срока действия названного договора Общество направило в адрес Администрации заявление от 01.02.2021 о расторжении договора от 24.01.2017 N 25-17 и предоставлении земельного участка с кадастровым номером 47:26:0201002:365 в аренду на 3 года для размещения спортивной базы отдыха, ссылаясь на расположение на земельном участке объектов незавершенного строительства, в том числе гостиницы с кадастровым номером 47:26:0201002:683, индивидуального коттеджа с кадастровым номером 47:26:0201002:682, административного здания с кадастровым номером 47:26:0201002:681.

Администрация, считая, что объекты, расположенные на участке, не могут считаться объектами недвижимости, в связи с чем право собственности Общества на них зарегистрировано неправомерно, обратилась с соответствующими требованиями в арбитражный суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

В силу пункта 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 ГК РФ). 

По смыслу указанных положений гражданского законодательства право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. 

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. При этом, требование о признании отсутствующим зарегистрированного права предполагает рассмотрение вопроса о законности основания его возникновения у ответчика и должно обеспечивать восстановление нарушенных прав истца. 

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25) при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. 

Таким образом, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на вещь необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. 

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. 

Определением арбитражного суда первой инстанции от 22.06.2021 по ходатайству истца назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Бюро экспертиз и консультаций N 1" ФИО2; эксперту предложено ответить на вопрос, позволяет ли степень готовности сооружений, возведенных на земельном участке с кадастровым номером 47:26:0201002:365, считать их объектами недвижимости.

Согласно заключению эксперта N 762-С-5-21 степень готовности сооружений, возведенных на указанном земельном участке, позволяет считать их объектами недвижимости.

При первоначальном рассмотрении спора суды, руководствуясь представленным экспертным заключением, отказали в удовлетворении требований Администрации.

Направляя дело на новое рассмотрение в части требований, заявленных в отношении объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 47:26:0201002:681 (административное здание) и 47:26:0201002:683 (гостиница), суд округа указал на то, что из описательной части экспертного заключения, следует, что  объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 47:26:0201002:681 (административное здание) и 47:26:0201002:683 (гостиница) представляют собой погруженные в грунт на глубину более 1,8 м железобетонные сваи, расположенные в зоне размещения административного здания и гостиницы. При этом в дело представлена проектная документация на строительство спортивной базы отдыха, согласно которой фундамент зданий - свайный, железобетонный ростверк на забивных железобетонных сваях. Эксперт не оценивал фактически находящиеся на земельном участке элементы (сваи) на предмет возможности признания их завершенным фундаментом административного здания и гостиницы, и такая задача судом перед экспертом не ставилась. 

Как указал суд округа, без установления данного обстоятельства вывод судов о наличии у начатых строительством объектов, представляющих собой свайное поле, достаточных признаков для квалификации их как объектов незавершенного строительства нельзя признать соответствующим обстоятельствам спора и нормам права, в связи с чем суду необходимо определить, сооружены ли в месте размещения данных объектов хотя бы фундаменты, и с учетом этого разрешить спор.

При новом рассмотрении дела суд исходит из следюущего.

Согласно правовой позиции, определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 N 9626/08 по применению положений статьи 130 ГК РФ, вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик. 

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление N 25), при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). При этом под аналогичными работами следует понимать не работы по подготовке к сооружению фундамента или любые работы, которые необходимо проводить в процессе сооружения фундамента, а работы по сооружению иных конструкций, предназначенных для восприятия нагрузок от постройки и распределения их по основанию.

В соответствии с частью 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 АПК РФ следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Как указывает Истец, из описательной части заключения эксперта следует, что цикл работ по возведению фундамента индивидуальных коттеджей выполнен в полном объеме (свайное поле соединено ростверком в виде железобетонной плиты), в то время, как работы по возведению фундаментов административного здания и гостиницы, не завершены, а именно: оголовки свай не соединены ростверком, сам ростверк (верхняя часть свайного фундамента, распределяющая нагрузку от несущих элементов здания) отсутствует. Сваи на указанных объектах не соединены между собой и не представляют собой единую конструкцию (конструкции). По мнению Истца, работы по сооружению фундаментов административного здания и гостиницы нельзя считать завершенными а соответствующие объекты - объектами недвижимости (объектами незавершенного строительства).

Вместе с тем, какие-либо доказательства в обоснование приведенным доводам Истцом не представлены.

Возражая против удовлетворения требований Администрации, Ответчик представил Заключения ГБУ «ГУИОН» об объектах незавершенного строительства, расположенных по адресу: Ленинградская область, Тосненский муниципальный район, Тельмановское сельское поселение, поселок Тельмана:

Заключение ГБУ «ГУИОН» № С47-0000073-1 (в отношении объекта с КН 47:26:0201002:681)

Заключение ГБУ «ГУИОН» № С47-0000073-3 (в отношении объекта с КН 47:26:0201002:683).

Как следует из названных Заключений, с учетом  разъяснений, содержащихся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также критериев отнесения объекта к недвижимому имуществу, определенных ст. 130 ГК РФ, спорные объекты обладают соответствующими признаками, необходимыми для признания их недвижимой вещью (объектами незавершенного строительства), а именно:

- на месте Объектов имеются свайно-ростверковые железобетонные фундаменты, контуры которых соответствуют контурам Объектов, отраженных в проектной документации на здание «Гостиницы» и на здание «Административное здание», изготовленной ООО «СоюзПроф»;

- конструктивные характеристики, указанные в проектной документации, и отсутствие документов, подтверждающих временный статус объектов, не позволяют отнести объекты к некапитальным строениями;

- перемещение Объектов без несоразмерного ущерба назначению не представляется возможным, объекты прочно связаны с землей;

- объекты поставлены на кадастровый учет в качестве объектов незавершенного строительства.

Таким образом, спорные объекты, в силу свойственных им характеристик и прямого указания закона, обладают соответствующими признаками, необходимыми для признания их недвижимой вещью (объектами незавершенного строительства).

Сделанные в Заключениях выводы Администрацией не оспаривались, при этом Истец предположил, что работы по установке фундаментов были произведены в период нового рассмотрения спора.

Вместе с тем, каких-либо доказательств в обоснования довода о времени возведения фундаментов Администрацией не представлено, доводов, порождающих реальные сомнения в моменте выполнения работ не заявлено. 

Оснований полагать возможным ретроспективно установить степень готовности объекта не имеется. 

При этом о вызове эксперта ФИО2 для дачи пояснений по выполненному им заключению, а равно о назначении по делу дополнительной экспертизы Истец не ходатайствовал.

При нереализации Истцом права на обращение с ходатайством о проведении экспертизы по делу (часть 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце третьем пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", оценка требований и возражений сторон осуществлена судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Более того, поскольку  на момент рассмотрения соответствующих требований судом спорные объекты обладают признаками недвижимого имущества, оснований для признания зарегистрированных на них прав отсутствующими в настоящее время не имеется.

Учитывая изложенное, в удовлетворении требований, заявленных в отношении объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 47:26:0201002:681 (административное здание) и 47:26:0201002:683 (гостиница), следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                            Бугорская Н.А.