АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6456/18 

Екатеринбург

24 октября 2018 г.

Дело № А07-2687/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2018 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Татариновой И.А.,

судей Столярова А. А., Рябовой С. Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «БиК» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.04.2018 по делу № А07-2687/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие директор общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «БиК» Бикмухаметов Ф.А. (решение от 22.04.2018 № 1).

Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «БиК» (далее - общество ПКФ «БИК») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Администрации городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан (далее - Администрация) о признании права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, д. 5.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.04.2018 (судья Пакутин А.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018 (судьи Пирская О.Н., Пивоварова Л.В., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество ПКФ «БИК» просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. 

Заявитель считает, что в рассматриваемом случае имеются основания для признания права собственности на самовольную постройку в соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. По его мнению, судами не учтено, что изначально объект незавершенного строительства был приобретен истцом у иного лица, в связи с чем у него отсутствовала возможность оформить разрешение на строительство до начала строительства.  

Кроме того, заявитель считает, что суды не учли, что арендованный земельный участок имеет вид разрешенного использования «для завершения строительства объекта». 

Также кассатор полагает, что судам следовало принять во внимание техническое заключение, выполненное обществом с ограниченной ответственностью «Центр проектирования инженерных систем», представленное в подтверждение соответствия спорного объекта техническим регламентам, градостроительным, строительным требованиям, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.  

Изучив доводы заявителей кассационных жалоб, суд кассационной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

В силу п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под строительством понимается создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 названного Кодекса).

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11066/09).

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В таком случае, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды, исходя из того, что при заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судами установлено, что общество ПКФ «БиК» является собственником объекта незавершенного строительства, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 364 кв.м, лит. 1Б, расположенного по адресу: г. Стерлитамак ул. Комсомольская д. 5, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 04 АД N 418063 от 26.04.2013.

Объект незавершенного строительства приобретен обществом на основании договоров купли-продажи от 28.02.2013 № 1 и от 15.02.2012 долей в праве собственности на объект незавершенного строительства в размере 85/414 и 329/414 соответственно. 

Данный объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 02:56:060404:588, 02:56:060404:587, переданных обществу на праве аренды в соответствии с договорами аренды земельных участков от 25.09.2012 № 406-12-59зем и от 06.12.2013 № 529-13-59зем, заключенными с Администрацией. 

Впоследствии общество достроило указанное здание, поставило его на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 02:56:060404:1421.

В целях оформления права собственности на здание общество получило градостроительные планы земельных участков № RU3307000-0000031140, № RU3307000-000003139, была подготовлена проектная документация.

С целью обследования технического состояния строительных конструкций здания с определением их соответствия требованиям надежности и возможности дальнейшей безопасной эксплуатации, истец обратился в общество «Центр проектирования инженерных систем», которым было проведено техническое обследование нежилого здание, подготовлено заключение от 2014 года об оценке технического состояния обследуемого здания как работоспособного.

В дальнейшем общество обратилось в Администрацию с заявлением о выдаче акта ввода объекта в эксплуатацию для завершения дальнейшего оформления права собственности.

В ответ письмом Администрация сослалась на перечень документов, которые необходимо приложить к заявлению о предоставлении акта ввода объекта в эксплуатацию. Одним из документов, указанных в данном перечне, является разрешение на строительства объекта.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.04.2007 по делу № А07-1914/07-Г-ВМХ удовлетворены требования Администрации к Министерству имущественных отношений Республики Башкортостан о признании права собственности на самовольно возведенные строения, расположенные по адресу: г. Стерлитамак, ул. Комсомольская, 5.

В рамках названного дела установлено, что при возведении спорного строения первоначальным собственником объекта не были получены необходимые разрешительные документы на осуществление строительства объекта, в том числе разрешение на строительство.

Ссылаясь на приведенные обстоятельства и полагая, что в данном случае имеются предусмотренные п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для признания права собственности на спорный объект, общество ПКФ «БИК» обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили отсутствие в материалах дела доказательств того, что истец предпринимал своевременные меры, направленные на получение разрешительной документации, как до начала строительства (реконструкции), так и в период проведения работ, и, соответственно, доказательств, свидетельствующих о неправомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительных документов.

Кроме того, суды учли, что истцу земельный участок под строительство (завершение строительства, реконструкцию) не отводился, спорный объект расположен на двух земельных участках с кадастровыми номерами 02:56:060404:588, 02:56:060404:587, при этом участок с кадастровым номером 02:56:060404:587 предоставлен по договору аренды для иных целей, а именно обслуживания объекта незавершенного строительства. 

При таких обстоятельствах следует признать, что суды обоснованно отказали в удовлетворении заявленных обществом ПКФ «БИК» требований.

Фактические обстоятельства дела судами установлены и исследованы в полном объёме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Довод заявителя о том, что у него отсутствовала возможность оформить разрешение на строительство до начала строительства, поскольку изначально объект незавершенного строительства был приобретен истцом у иного лица, не может быть принят во внимание, поскольку данное обстоятельство не лишало истца возможности получить соответствующее разрешение в период проведения работ.  

Ссылка заявителя на доказательства соответствия самовольно возведенного объекта требованиям безопасности с учетом установленного судами обстоятельства того, что истец не предпринимал надлежащих мер к получению соответствующей разрешительной документации, не имеет самостоятельного правового значения. 

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм материального права применительно к установленным по делу обстоятельствам, в связи с чем подлежат отклонению судом кассационной инстанции.

Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.04.2018 по делу № А07-2687/2018 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма «БиК»  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						И.А. Татаринова 

 

Судьи						А.А. Столяров 

 

С.Э. Рябова