ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-2821/2025

г. Челябинск

23 апреля 2025 года

Дело № А76-49348/2020 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 апреля 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юнион Апарт» на определение Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2025 по делу № А76-49348/2020.

В судебном заседании с использованием системы веб-конференции (онлайн-заседание) приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «БФА» - ФИО1 (паспорт, диплом, доверенность от 09.01.2025, сроком действия до 31.12.2025),

общества с ограниченной ответственностью «Юнион Апарт» - ФИО2 (паспорт, диплом, доверенность от 10.06.2024, сроком действия до 31.12.2025).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, (далее – истец, Комитет, ОГРН 

<

***>) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «БФА» (далее – ответчик, ООО «УК «БФА», ОГРН 

<

***>) об обязании ответчика освободить самовольно занятый земельный участок площадью 44 м2, с координатами:

номер

Х,м

Y,м

1.

604 525.22

2324 161.04

2.

604 523.19

2324 159.44

3.

604 528.55

2324 143.46

4.

604 523.96

2324 129.62

5.

604 537.51

2324 115.25

6.

604 537.81

2324 115.59

7.

604 528.70

2324 145.71

8.

604 525.22

2324 161.04

расположенный по адресу: 

<

...> в Советском районе города Челябинска со стороны переулка Косого путем демонтажа ограждения земельного участка в виде металлического кованного забора с воротами протяженностью 49,5 метров, шлагбаума, расположенного у ворот металлического кованного забора перед въездом на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0407003:604 и привести его в первоначальное состояние в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, т.2 л.д. 22-23).

В Арбитражный суд Челябинской области обратилось ООО «УК «БФА» с заявлениями о процессуальном правопреемстве на стороне ответчика на общество с ограниченной ответственностью «Юнион Апарт» (далее – ООО «Юнион Апарт», ИНН 

<

***>).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 11.02.2025 (резолютивная часть от 15.03.2023) заявление ООО «УК «БФА» о процессуальном правопреемстве удовлетворены.

По делу № А76-49348/2020 произведена замена стороны ООО «УК «БФА» на общество с ограниченной ответственностью «Юнион Апарт».

С указанным определением суда не согласилось ООО «Юнион Апарт» (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит определение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает, что согласно договору купли-продажи от 04.03.2022 № МНФ-ДКП-340           ООО «Юнион Апарт» приобрело у ответчика следующее имущество:

- нежилое здание (пристройка к зданию ВЦ ЮУЖД), назначение: нежилое, общая площадь 6 200,9 кв. м, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 74:36:0408002:854 (Объект № 1);

- помещение, назначение: нежилое, общая площадь 788,5 кв. м, по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 74:36:0408002:214 (Объект № 2).

Так в договоре купли-продажи отсутствуют условия о передаче покупателю прав на ограждение. Оно не является составной частью проданных объектов недвижимости и не относятся к принадлежностям главной вещи в смысле статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку имеют самостоятельное функциональное назначение - ограничение доступа на территорию. То есть общество не обладает правом собственности на ограждение.

Податель жалобы также отмечает, что в связи с переходом права собственности на Объект № 2 к обществу также перешли права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0407003:604 на основании Договора аренды земельного участка № УЗ-003036-Д-2004 от 03.02.2005 (далее – Договор аренды) в редакции Соглашения о замене арендатора от 03.09.2018.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2024 по делу № А76-2286/2021, вступившим в законную силу, установлена граница земельного участка с кадастровым номером 74:36:0407003:604 (обозначена синей линией на рисунке 1). При этом ограждение (нижняя граница красной линии) проходит вдоль границы указанного земельного участка, но в правом нижнем углу выходит за его пределы.

Так, границы забора выходят за границы арендованного участка, то есть часть забора установлена на земельному участке, принадлежащем другому собственнику.

Таким образом, лицо, осуществившее постройку ограждения в нарушении законодательства РФ, не приобрело на него право собственности, а, следовательно, не могло осуществлять правомочия по распоряжению им.

Апеллянт также обращает внимание суда на то, что ООО «Юнион Апарт» не является собственником ограждения, поэтому не имеет полномочий для его демонтажа. Кроме того, общество не является лицом, осуществившем строительство незаконного строения и, соответственно, лицом, осуществившем самовольное занятие земельного участка.

Кроме того из позиции ООО «УК «БФА» следует, что оно длительное время открыто владело ограждением, право собственности на него не оспаривало. 

В свою очередь к Обществу не переходило право собственности на ограждение.

Таким образом, ООО «УК «БФА» не выбывало из правоотношений, связанных с установкой, использованием и демонтажем ограждения.

От ООО «УК «БФА» поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик не согласен с доводами жалобы, указывает, что при переходе прав аренды на земельный участок, в пользу ООО «Юнион Апарт» были также переданы соответствующие права на неотделимые улучшения земельного участка. Просит определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В порядке статьи 262 АПК РФ отзыв на апелляционную жалобу приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между ООО «УК «БФА» (продавец) и ООО «Юнион Апарт» (покупатель) был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.03.2022 № МНФ-ДКП-340, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание (пристрой к зданию ВЦ ЮУЖД), назначение: нежилое, общая площадь 6 200,9 кв.м; количество этажей, в том числе подземных этажей: 1-8; адрес: 

<

...>, кадастровый №: 74:36:0408002:854 (далее – «Объект № 1»),

- помещение, назначение: нежилое, общая площадь 788,5 кв.м., этаж: подвал, 1, 2, 3; адрес: 

<

...>, кадастровый №: 74:36:0408002:214 (далее – «Объект № 2»).

Переход права собственности на данные объекты зарегистрирован за ООО «Юнион Апарт» 14.03.2022, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны соответствующие записи регистрации № 74:36:0408002:854-74/108/2022-15 и № 74:36:0408002:214-74/108/2022-11. 

Полагая, что в связи с переходом прав собственности на Объект № 2, расположенный на земельном участке 74:36:0407003:604, в пользу                      ООО «Юнион Апарт» также перешли права аренды земельного участка по договору аренды УЗ № 003036-Д-2004 от 03.02.2005 аренды земли                             г. Челябинска, в редакции соглашения о замене арендатора от 03.09.2018, общество «УК «БФА» обратилось в Комитет с просьбой заменить арендатора по договору аренды от 03.02.2005 УЗ № 003036-Д-2004 (уведомление от 24.03.2022№ УК-00/22-281) и в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением о правопреемстве.

Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции пришел к выводу, что заявителем представлены доказательства наличия оснований, при которых допускается процессуальное правопреемство.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса, а для правопреемника все действия, совершенные в арбитражном процессе до его вступления в дело, обязательны в той мере, в какой они были обязательны для лица, которое правопреемник заменил.

По смыслу названной нормы процессуальное правопреемство представляет собой переход процессуальных прав и обязанностей от одного лица к другому в связи с правопреемством в материальном правоотношении, произошедшем после возбуждения производства по делу в арбитражном суде.

Процессуальное правопреемство является следствием установления, прежде всего, факта выбытия стороны в материальном правоотношении.

В силу пункта 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договором был предусмотрен запрет уступки, сделка по уступке может быть признана недействительной по иску должника только в случае, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об указанном запрете (пункт 2 статьи 382 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Пунктом 1 статьи 389 ГК РФ предусмотрено, что уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 2 статьи 389.1 ГК РФ).

В соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (пункт 1); для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2).

В силу пункта 2 статьи 389.1 ГК РФ требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.

Как следует из письменных материалов дела, между ООО «УК «БФА» (продавец) и ООО «Юнион Апарт» (покупатель) был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества от 04.03.2022 № МНФ-ДКП-340, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание (пристрой к зданию ВЦ ЮУЖД), назначение: нежилое, общая площадь 6 200,9 кв.м; количество этажей, в том числе подземных этажей: 1-8; адрес: 

<

...>, кадастровый №: 74:36:0408002:854 (далее – «Объект № 1»),

- помещение, назначение: нежилое, общая площадь 788,5 кв.м., этаж: подвал, 1, 2, 3; адрес: 

<

...>, кадастровый №: 74:36:0408002:214 (далее – «Объект № 2»).

Переход права собственности на данные объекты зарегистрирован за ООО «Юнион Апарт» 14.03.2022, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделаны соответствующие записи регистрации № 74:36:0408002:854-74/108/2022-15 и № 74:36:0408002:214-74/108/2022-11. 

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 2 статьи 271 ГК РФ установлено, что при переходе права собственности на расположенную на чужом земельном участке недвижимость к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в силу приобретения объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у истца, к ООО «Юнион Апарт» перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка.

Утверждение апеллянта о том, что спорное ограждение имеет самостоятельное функциональное назначение и в связи с чем является отдельным объектом недвижимости, судом апелляционной инстанции рассмотрено и отклонено в силу следующего.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - постановление Пленума № 25) разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 указанной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 4777/08 разъяснено, что объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

Как установлено выше, неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества представляют собой часть этого объекта, которые не могут быть отделены без его разрушения, повреждения или изменения его назначения, соответственно, нельзя их рассматривать как самостоятельную вещь, поскольку, неотделимые улучшения неразрывно связаны с объектом недвижимого имущества и не образуют новой вещи.

Таким образом, неотделимые улучшения по своей природе не являются самостоятельным объектом гражданских прав, соответственно, их нельзя отнести ни к одному из критериев, содержащих понятие имущества в соответствии с гражданским законодательством РФ.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что забор представляет собой сооружение, необходимое для того, чтобы определить границы земельного участка, установить пропускной режим и предотвратить несанкционированный доступ к зданиям, расположенным на участке.

В рассматриваемых обстоятельствах забор является неотделимым улучшением земельного участка. Такая вещь, будучи прикрепленной к земле, утрачивает свои самостоятельные признаки, перестает существовать как таковая, становясь неотъемлемой частью земельного участка, поступая при этом в собственность того, кому принадлежит земельный участок, причем без какой-либо дополнительной сделки.

Также подлежит отклонению довод о том, что ООО «Юнион апарт» не является собственником ограждения, поэтому не имеет полномочий для его демонтажа, так как ограждение является самовольной постройкой.

В силу статьи 222 ГК РФ Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Исходя из пункта 6 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» статья 222 ГК РФ не распространяется на объекты, которые в силу прямого указания закона подчинены режиму недвижимых вещей, но не являются таковыми в силу своих природных свойств (например, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), объекты движимого имущества (например, нестационарные торговые объекты), неотделимые улучшения земельного участка (в том числе замощения, ограждения).

Так возведенный забор не является самовольной постройкой, поскольку не обладает признаками недвижимого имущества, к соответствующим отношениям сторон неприменимы положения статьи 222 ГК РФ. Ограждение является неотделимым улучшением земельного участка и следует судьбе земельного участка.

Таким образом, поскольку ООО «Юнион Апарт» в силу приобретения объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде у истца, перешли  права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, то ООО «Юнион Апарт» - как новый арендатор, в силу принципов гражданского законодательства вправе распоряжаться спорным ограждением, которое с учетом вышеуказанных норм не является самовольной постройкой.

Ссылка подателя жалобы на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2024 по делу № А76-2286/2021, которым установлены границы земельного участка с кадастровым номером 74:36:0407003:604, не имеет правового значения, поскольку указанный судебный акт постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 26.03.2025 отменен и спор направлен новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

Поскольку доводы апелляционной жалобы выражают несогласие с судебным актом, однако не влияют на его обоснованность и законность и не опровергают выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Определение суда первой инстанции является законным, обоснованным и соответствующим фактическим обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах определение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьи 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2025 по делу № А76-49348/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Юнион Апарт» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Судья

                                              А.Х. Камаев