Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-78457/24

05 сентября 2025 года

г. Москва

 

Резолютивная часть объявлена 02 сентября 2025

Полный текст решения изготовлен 05 сентября 2025

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Попова А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кадыровой Е.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 03.11.2021) к

Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области" (143441, Московская область, р-н Красногорский, п/о Путилково, ул. 69 км МКАД, стр. 31, помещ. 65, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.05.2020, ИНН: 

<

***>),

Публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (115088, г.Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Южнопортовый, ул Шарикоподшипниковская, д. 5, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.10.2017, ИНН: 

<

***>).

о взыскании первоначальной компенсации

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области", Публично-правовой компании "Фонд развития территорий" со следующими требованиями (уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ):

Взыскать солидарно с унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» и Публично-правовой компании "Фонд развития территорий" в пользу ИП ФИО1 16 994 780,18 руб.

В судебное заседание явку обеспечили истец и ответчики.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда г. Москвы от 01.07.2019 ООО «Квартал-Сервис» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, при рассмотрении дела № А40-5864/19-177-9 о банкротстве ООО «Квартал-Сервис» применены положения параграфа 7 главы IX ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» «Банкротство застройщиков».

Определением Арбитражного суда города Москвы от 27.11.2019 требование ООО КБ «Ренессанс» о передаче 24 жилых помещений (объектов долевого строительства по адресу: местоположение: Московская область, Наро-Фоминский муниципальный район, г/п Наро-Фоминск, пос. д/о "Бекасово") включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника ООО «Квартал-Сервис», рыночная стоимость предмета залога составляет 79 515 600 руб.

Согласно Определению Арбитражного суда г. Москвы от 27.11.2019, залоговая стоимость составляет 47 709 360 руб.

11.05.2022 между Банком и ИП ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № 2022-6181/87, согласно которому по результатам электронных торгов Банк обязуется передать, а ИП ФИО1 принять имущественные права на 24 объекта по договору долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, пос. д/о «Бекасово». ИП ФИО1 произвел оплату в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 07.06.2022 и 08.06.2022.

22.06.2022 между Банком и ИП ФИО1 был подписан Акт приема-передачи по договору от 11.05.2022 № 2022-6181/87 купли-продажи объекта недвижимого имущества.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 26.05.2023г. по делу № А40-5864/19-177-9 установлено правопреемство, произведена замена кредитора ООО КБ «Ренессанс» в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» на правопреемника ФИО1 по определению Арбитражного суда города Москвы от 27.11.2019 по делу №А40-5864/19-177-9, а именно произвести процессуальную замену кредитора ООО КБ «Ренессанс» в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» на правопреемника ФИО1 в реестре требований кредиторов о передаче помещений должника ООО «Квартал-Сервис» на 24 объекта долевого строительства (квартиры).

Также по данному делу № A40-5864/19-177-9 о банкротстве ООО «Квартал-Сервис» определением Арбитражного суда г. Москвы от 24.03.2021г. удовлетворено заявление о намерении; приобретателю - Унитарной некоммерческой организации в организационно- правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» (далее - Фонд) переданы:

земельный участок с кадастровым номером: 50:26:0110702:10, площадью 10001кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажной застройки, местоположение: Московская область, Наро-Фоминский район, п. д/о «Бекасово», ООО «Компания Табак», со всеми неотделимыми улучшениями на таком земельном участке, в том числе объектами незавершенного строительства:

??1-я очередь строительства многоквартирных жилых домов с инженерными коммуникациями: корпус №l, расположенный по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, п. д/о «Бекасово»;

??1-я очередь строительства многоквартирных жилых домов с инженерными коммуникациями: корпус №2, расположенный по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, п. д/о «Бекасово»;

??1-я очередь строительства многоквартирных жилых домов с инженерными коммуникациями: корпус №3, расположенный по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, п. д/о «Бекасово»,

а также права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, и исполнить обязательства ООО «Квартал-Сервис» перед участниками строительства (физическими лицами), требования которых включены в реестр требований участников строительства в рамках настоящего дела № А40-5864/19-177-9 до принятия Публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» решения о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства застройщика ООО «Квартал-Сервис» 03 ноября 2020 года.

В настоящее время строительство жилых домов завершено: на публичной кадастровой карте указано, что на переданном Определением суда о намерении земельном участке 50:26:0110702:10, площадью 10001 кв.м имеются три завершенных строительством жилых дома:

6 016,5 кв. м,  кадастровый номер 50:26:0110702:383

3 065,3 кв. м, кадастровый номер 50:26:0110702:512

6 016,5 кв. м, кадастровый номер 50:26:0110702:577

Итого Фондом введено в эксплуатацию 15 098,3 кв. м помещений.

Письмом от 31.07.2023г. № 16-15110Г/2023 ответчик Фонд отказал в передаче истцу вышеуказанных жилых помещений, права на которые приобретены им у ООО КБ «Ренессанс» в связи с тем, что обязательства ООО «КВАРТАЛ-СЕРВИС» по передаче помещений по договору участия в долевом строительства от 10.12.2013 № БС 3/НФ-КВ перед ООО КБ «РЕНЕССАНС» на основании определения арбитражного суда и договора с конкурсным управляющим от 22.11.2021 № 23-39/2021 передачи обязательств застройщика Фонду не передавались.

Ответчиками указанные обстоятельства не оспариваются.

На основании изложенных обстоятельств, руководствуясь положениями Закона о несостоятельности (банкротстве), Федерального закона от 08.08.2024 N 282-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", постановлением Конституционного Суда РФ № 34-П от 21.07.2022, истец обратился с настоящими исковыми требованиями о взыскании первоначальной компенсации.

Ответчик, не оспаривая взыскиваемую сумму, расчет данной суммы в 16 994 780,18 руб. представлен самим  Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области, указывает на то, что истец ошибочно толкует нормы права о наличии двух видов компенсаций: первоначальной и последующей.

Данная рассчитанная самим ответчиком сумма является единственной компенсацией по смыслу действующего законодательства.

Согласно ч. 1, 4, 5 и 7 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2024 N 282-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика в соответствии со статьей 201.15-1 или 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) были переданы публично-правовой компании "Фонд развития территорий" (далее - Фонд) или некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда, созданной субъектом Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Фонд субъекта Российской Федерации), без соблюдения условия, предусмотренного пунктом 6 статьи 201.10 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), не являвшиеся участниками строительства кредиторы, требования которых по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на переданные объект незавершенного строительства и (или) земельный участок, были в рамках дела о банкротстве застройщика включены в реестр требований кредиторов, но остались неудовлетворенными (далее - лицо, ранее являвшееся залоговым кредитором), имеют право требовать уплаты Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации, которым были переданы права и обязательства застройщика, денежной суммы в размере, порядке и на условиях, которые установлены настоящей статьей.

Общий размер денежных средств, подлежащих уплате лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами (в рамках урегулирования обязательств одного и того же застройщика), определяется исходя из совокупного размера денежных средств, которые были бы направлены на погашение требований лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) в случае реализации прав застройщика на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, переданных Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 или 201.15-2-2 указанного Федерального закона (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), на торгах в рамках дела о банкротстве застройщика по цене, соответствующей стоимости таких объекта незавершенного строительства и (или) земельного участка, определенной арбитражным судом для целей передачи имущества и обязательств застройщика Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации.

В целях определения размера денежных средств, подлежащих уплате отдельному лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, общий размер денежных средств, определенный в соответствии с частью 4 настоящей статьи, распределяется между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, пропорционально размеру их требований по обязательствам, которые ранее были обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и (или) земельный участок, переданных Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 или 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), при условии, что такие требования были включены в реестр требований кредиторов, но остались неудовлетворенными.

Требование, предусмотренное частью 1 настоящей статьи, подлежит удовлетворению в следующем порядке:

1) денежная сумма в размере 10 процентов от размера денежной суммы, определенного в соответствии с частями 5 и 6 настоящей статьи, уплачивается лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении заявления (искового заявления) лица, ранее являвшегося залоговым кредитором, за счет имущества Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации вне зависимости от реализации объектов, предусмотренных пунктом 2 настоящей части;

2) оставшаяся часть денежных средств, причитающихся лицу, ранее являвшемуся залоговым кредитором, уплачивается:

а) в случае, если права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика были переданы Фонду или Фонду субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 201.15-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в течение одного года с даты ввода в эксплуатацию переданного объекта (объектов) незавершенного строительства посредством пропорционального распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, денежных средств, вырученных Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации от реализации жилых помещений, нежилых помещений и машино-мест в этом (этих) объекте (объектах) (за исключением жилых помещений, нежилых помещений и машино-мест, передача которых осуществляется в целях исполнения Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации обязательств перед участниками строительства в соответствии с судебным актом, предусмотренным пунктом 3 статьи 201.15-2 указанного Федерального закона) (далее - свободные помещения), за вычетом расходов, связанных с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией;

б) в случае, если права застройщика на земельный участок с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями и обязательства застройщика были переданы Фонду в соответствии со статьей 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона), в течение трех лет со дня заключения договора, предусмотренного пунктом 22 статьи 201.15-2-2 указанного Федерального закона, посредством пропорционального распределения между лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, денежных средств, вырученных Фондом от продажи переданного земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями, за вычетом расходов Фонда, связанных с такой реализацией, а также расходов на содержание и охрану реализуемого имущества.

Согласно ч. 9, 10 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2024 N 282-ФЗ при определении размера денежных средств в соответствии с пунктом 2 части 7 настоящей статьи учитываются в том числе денежные средства, вырученные Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации до дня вступления в силу настоящего Федерального закона от реализации свободных помещений или переданного в соответствии со статьей 201.15-2-2 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями.

В случае, если Фондом или Фондом субъекта Российской Федерации принято решение о реализации (использовании) свободных помещений или земельного участка с находящимися на нем объектом (объектами) незавершенного строительства, неотделимыми улучшениями иным образом, чем продажа, денежная сумма, предусмотренная пунктом 2 части 7 настоящей статьи, подлежит уплате лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, за счет имущества Фонда или Фонда субъекта Российской Федерации. В указанном случае требования лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, подлежат удовлетворению в пределах сроков, установленных пунктом 2 части 7 настоящей статьи, а в случае, если на день вступления в силу настоящего Федерального закона указанные сроки истекли, в течение шести месяцев со дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно приведенным положения ответчиком - Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области представлен расчет размера компенсации:

Стоимость имущества ООО «Квартал Сервис», а именно имущественных прав на земельный участок со всеми неотделимыми улучшениями на земельном участке, в том числе объектами незавершенного строительства, определена на основании представленного конкурсным управляющим отчёта об оценке в размере 186 346 273,88 рублей.

По такой стоимости предмет залога (земельный участок с расположенными на нем объектами незавершенного строительства) передан Фонду Московской области определением Арбитражного суда города Москвы от 24.03.2021 по делу № А40-5864/2019.

В целях обеспечения равных условий для всех лиц, участвовавших в правоотношениях, возникших в связи с передачей Фонду Московской области имущества застройщика, для определения размера компенсации ИП ФИО1 необходимо использовать стоимость предмета залога в размере 186 346 273,88 рублей, по которой имущество выбыло из конкурсной массы.

Принимая во внимание п. 1 ч. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве (шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника), размер гарантированной квоты будет равен 111 807 764.33 рублей (186 346 273.88 х 0.6).

Совокупный объем требований залогодержателей составляет 313 863 584.00 рублей.

Требование ИП ФИО1 составляет 47 709 360.00 рублей. Таким образом, доля требования кредитора, претендующего на компенсацию, составляет 15,2 % в совокупном размере всех требований залогодержателей застройщика-банкрота ООО «Квартал-Сервис».

Размер требования ИП ФИО1 к Фонду Московской области, в чью пользу выбыл предмет залога с целью завершения строительства, будет равен 16 994 780,18 рублей (111 807 764.33 х 15,2%).

Сумма денежных средств, подлежащих направлению на погашение требовании лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами, составляет 185 073 060,46 рублей.

185 073 060.46 х 15,2% (доля кредитора) = 28 131 105,19.

Принимая во внимание п. 1 ч. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве (шестьдесят процентов направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника), размер компенсации по пункту 2 части 7 статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ составляет 16 878 663,11 руб. (28 131 105,19 х 0,6).

Ответчиком представлена позиция, что исходя из принципов разумности и справедливости, в совокупности с вышеизложенным правовым регулированием, размер первичной и вторичной компенсации, подлежащий перечислению в пользу ИП ФИО1 в соответствии с Федеральным законом № 282-ФЗ, не может превышать размер, который кредитор получил бы при реализации объекта на торгах применительно к подпункту 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, а именно 16 994 780,18 рублей (ранее рассчитанный размер требования кредитора к Фонду Московской области в пределах гарантированной квоты). Таким образом, компенсация в пользу ИП ФИО1 в соответствии с пунктами 1 и 2 части 7 статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ будет составлять 16 994 780,18 рублей.

Ответчик просит установить истцу компенсацию именно в размере16 994 780,18 рублей.

Истец заявил уточнения по иску применительно к этой сумме.

Суд обращает внимание, что компенсация в размере 60% от суммы согласно пункту 2 части 7 статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ меньше, чем компенсация в размере 60% от суммы по пункту 1 части 7 статьи 5 указанного Закона, не принимая во внимание порядок предоставления компенсации (10% от рыночной стоимости + 90% от реализации).

Соответственно, по пункту 2 части 7 статьи 5 Федерального закона № 282-ФЗ у ответчиков отсутствует обязательство по доначислению истцу компенсации, а потому обоснованным является размер, определенный ответчиком и с которым согласен истец,16 994 780,18 руб.

В соответствии со ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства (пункт 1).

Обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, равно как и требования нескольких кредиторов в таком обязательстве, являются солидарными, если законом, иными правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное (пункт 2).

Согласно п. 1, 2 ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Как указывает Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области, при установлении порядка выплаты компенсации необходимо учесть, что у Фонда МО отсутствуют источники для погашения требований залоговых кредиторов. Фонд МО осуществляет социально-ориентированную деятельность, направленную исключительно на восстановление прав пострадавших граждан-участников долевого строительства. Правовой статус Фонда МО - некоммерческая организация, не извлекающая прибыли из своей деятельности.

Согласно части 3 статьи 21.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», финансирование мероприятий по завершению строительства проблемных объектов осуществляется Фондом МО за счет денежных средств, предоставляемых ППК ФРТ на основании соглашении о финансировании.

В соответствии с соглашением о финансировании мероприятий по завершению строительства объекта ООО «Квартал-Сервис» № ФЗП-28/1421-20 (далее - Соглашение о финансировании), заключенным между ППК ФРТ и Фондом МО, финансирование судебных расходов осуществляется Фондом МО за счет средств ППК ФРТ.

Пунктом 1.1 Соглашения о финансировании к судебным расходам отнесены денежные средства, необходимые для погашения застройщиком (Фондом МО) задолженности:

1) по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди застройщика-банкрота в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве,

2) требований кредиторов, указанных в пункте 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в размере, установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве,

3) сумма денежных средств соответствующей разницы между стоимостью прав на земельный участок и размером требований участников строительства.

Пунктом 3.1 Соглашения о финансировании финансовая помощь предоставляется ППК ФРТ на цели финансирования мероприятий в отношении объектов застройщика-банкрота, в том числе для возмещения расходов, а также для погашения застройщиком (Фондом МО) судебных расходов.

Обстоятельства финансирования мероприятий по завершению строительства за счет средств финансовой помощи, предоставляемой ППК ФРТ также отражены в самом определении Арбитражного суда города Москвы о передаче Фонду МО проблемных объектов. Иных источников финансирования указанных расходов Фонд МО области не имеет в силу закона.

При указанных обстоятельствах осуществление Фондом МО выплаты денежной компенсации в пользу лиц, ранее являвшихся залоговыми кредитами, возможна лишь после получения денежных средств от ППК ФРТ.

Сторонами спора указанное не оспорено.

С учетом изложенного, суд признает обоснованным доводы истца и ответчика Фонда МО о солидарном характере заявленных исковых требований.

С учетом изложенного, поскольку иное сторонами не оспаривается, иск подлежит удовлетворению.

Расходы по оплате госпошлины возлагаются на ответчиков (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Взыскать солидарно с Унитарная некоммерческая организация в организационно-правовой форме фонда "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства Московской области" и Публично-правовая компания "Фонд развития территорий"  в пользу ИП ФИО1 денежные средства в сумме 16 994 780,18 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 37 480 руб.

Решение может быть обжаловано.

Судья                                                       А.А. Попов