АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Дело №А27-20250/2023

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

 

03 октября 2024 г.                                                                                                  г. Кемерово

Резолютивная часть решения оглашена 26 сентября  2024 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе 

судьи                                                                                             Ефимовой О.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем         Столяровой К.А.,  

при участии 

от истца по доверенности № 01-32/2885 от 14.12.2023 – ФИО1

от ФИО2: ФИО3 доверенность от 16.02.2024

от ФИО4: ФИО5, доверенность от 15.05.2024.

от ФИО6: ФИО5, доверенность от 15.05.2024.

от ФИО7: ФИО5, доверенность от 15.05.2024.

от ФИО8: ФИО5, доверенность от 15.05.2024.

от ФИО9: ФИО5, доверенность от 13.05.2024.

от ФИО10: ФИО5, доверенность от 16.05.2024.

от ФИО11: ФИО5, доверенность от 21.05.2024.

от ФИО12: ФИО13, доверенность от 26.07.2024, 

ФИО14, паспорт

ФИО15, паспорт

ФИО16, паспорт

ФИО6, паспорт 

ФИО4, паспорт

Слушатели: ФИО17, паспорт,

ФИО18, паспорт

ФИО19, паспорт

ФИО20, паспорт

рассмотрев в открытом судебном заседании 

дело по иску  администрации города Кемерово, город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецстрой», город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к ФИО21, город Кемерово,

ФИО22, город Кемерово

ФИО16, пос. Соревнование Промышленновского района Кемеровской области

ФИО23, город Прокопьевск Кемеровской области

ФИО14, город Белово Кемеровской области

ФИО24, город Кемерово

ФИО25, г. Кемерово

ФИО26, город Кемерово

ФИО12, город Кемерово

ФИО6, г. Кемерово

ФИО4, г. Кемерово

ФИО27, город Кемерово

ФИО11, город Новосибирск Новосибирская область

ФИО10, город Юрга Кемеровской области-Кузбасса

ФИО8, город Кемерово

ФИО28, город Кемерово

ФИО9, город Кемерово

ФИО7, город Прокопьевск Кемеровской области-Кузбасса

о признании права собственности на квартиры и обязании передать квартиры 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

об обязании произвести государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права муниципальной собственности города Кемерово на квартиры 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Прокуратура Кемеровской области – Кузбасса, город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), публичное акционерное общество банк «Финансовая корпорация открытие» город Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице филиала Сибирского публичного акционерного общества банк «Финансовая корпорация открытие», Инспекция государственного строительного надзора Кузбасса, город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО29, г. Кемерово, ФИО30, г. Кемерово, ФИО31, г. Кемерово, ФИО32, г. Кемерово, ФИО33, г. Кемерово, ФИО34, г. Кемерово, ФИО35, г. Кемерово, ФИО36, г. Кемерово, ФИО37, г. Кемерово, ФИО38, г. Кемерово, ФИО39, г. Кемерово, ФИО40, г. Кемерово, ФИО41, г. Кемерово, ФИО42, г. Кемерово, ФИО43, г. Кемерово, ФИО44, г. Кемерово, ФИО45, г. Кемерово, ФИО46, ФИО47, г. Кемерово, ФИО48, г. Кемерово, ФИО49, г. Кемерово, ФИО50, г. Кемерово, ФИО51, г. Кемерово, ФИО52, г. Кемерово, ФИО53, г. Кемерово, 

 

у с т а н о в и л:

Администрация города Кемерово обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Спецстрой» о признании права муниципальной собственности г. Кемерово на квартиры №1,   2, 4, 6, 7, 11, 15, 17, 19, 23, 24, 29, 32, 35, 38, 40, 41, 44, 46, 47, 50, 52, 53, 56, 58, 59, 62, 64, 65, 68, 70,  71, 74, 76, 77, 80, 82, 83 в многоквартирном доме по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, 

<

...> обязании ООО СЗ «Спецстрой» передать администрации г. Кемерово указанные жилые помещения; обязании Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу осуществить государственную регистрацию права муниципальной собственности г. Кемерово на квартиры №1,   2, 4, 6, 7, 11, 15, 17, 19, 23, 24, 29, 32, 35, 38, 40, 41, 44, 46, 47, 50, 52, 53, 56, 58, 59, 62, 64, 65, 68, 70,  71, 74, 76, 77, 80, 82, 83 в многоквартирном доме по адресу Кемеровская область-Кузбасс, 

<

...>,с  учетом уточнений, принятых судом в порядке положений статьи 49 АПК РФ. 

Иск мотивирован тем, что между управлением городского развития администрации города Кемерово (далее-инвестор) и обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Спецстрой» (далее-застройщик) имеется 23 действующих муниципальных контракта в отношении 59 квартир из 84, имеющихся в многоквартирном доме по строительному адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон №74, жилой дом № 6, а именно:

№

п\п

Реквизиты муниципального контракта

Номер квартиры, согласно муниципальному контракту

Срок исполнения по муниципальному контракту

1

Ф.2020.0138 от 23.10.2020

3

25.12.2021

9

21

27

2

Ф.2020.0139 от 23.10.2020

33

25.12.2021

39

45

51

57

63

3

Ф.2020.0140 от 23.10.2020

69

25.12.2021

75

81

10

16

22

4

Ф.2020.0154 от 30.11.2020

8

25.12.2021

14

20

26

28

5

Ф.2021.0100 от 10.08.2021

38

01.12.2021

6

Ф.2021.0047 от 04.05.2021

7

01.12.2021

7

Ф.2021.0062 от 11.05.2021

32

01.12.2021

 

8

 

Ф.2021.0072 от 15.06.2021

1

01.12.2021

2

 

76

 

9

Ф.2021.0092 от 23.07.2021

11

01.12.2021

19

 

10

Ф.2021.0099 от 09.08.2021

50

20.12.2021

11

Ф.2021.0046 от 30.04.2021

82

01.12.2021

12

Ф.2021.0107 от 24.08.2021

83

01.12.2021

13

Ф.2021.0156 от 20.09.2021

24

01.12.2021

 

14

 

Ф.2021.0158 от 20.09.2021

29

01.12.2021

35

 

41

 

59

 

15

Ф.2021.0167 от 20.09.2021

17

01.12.2021

16

Ф.2021.0168 от 20.09.2021

44

01.12.2021

 

17

 

Ф.2021.0171 от 20.09.2021

4

01.12.2021

6

 

47

 

53

 

18

Ф.2021.0172 от 20.09.2021

65

01.12.2021

71

 

77

 

19

Ф.2021.0224 от 12.11.2021

15

20.12.2021

40

 

46

 

20

 

Ф.2021.0225 от 12.11.2021

62

20.12.2021

68

 

74

 

80

 

21

 

Ф.2021.0226 от 12.11.2021

52

20.12.2021

58

 

64

 

70

 

22

Ф.2021.0234 от 15.11.2021

23

01.12.2021

23

Ф.2021.0240 от 24.11.2021

56

01.12.2021

Сумма авансов по заключенным муниципальным контрактам в размере                 125 943 698,76 рублей (99% цены контрактов) была в полном объеме перечислена застройщику до окончания 2021 года, строительство многоквартирного дома фактически осуществлялось за счет средств инвестора.

Однако, в установленные пунктом 2.3 муниципальных контрактов сроки застройщик не выполнил обязательство по передаче инвестору благоустроенных квартир в муниципальную собственность города Кемерово, несмотря на то, что многоквартирный дом №6 по строительному адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон №74 имеет высокую степень готовности (92%).

Определением суда от 31.10.2023 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 05.12.2023, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Кемеровской области – Кузбасса, Филиал Сибирский ПАО банк «Финансовая корпорация Открытие». В предварительном судебном заседании судом завершена подготовка дела к судебному разбирательству, назначена дата судебного заседания, судом удовлетворены ходатайства третьих лиц ФИО25, ФИО4, ФИО6 о вступлении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, мотивированные приобретением указанными третьими лицами квартир в многоквартирном доме по строительному адресу: Ленинский район, микрорайон №74, строительный номер 6 (квартиры № 1,50,56,82).

Впоследствии судом также привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, физические лица, которые приобрели квартиры, расположенные в спорном многоквартирном доме (ФИО27, ФИО54, ФИО22, ФИО16, ФИО23, ФИО14, ФИО24, ФИО26, ФИО12, ФИО11, ФИО28, ФИО9, ФИО10, ФИО8, ФИО7), а также физические лица, переселяемые из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, которым истец должен был предоставить квартиры в спорном многоквартирном доме:  ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО52, ФИО53. 

Определением от 12.09.2024 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО54, ФИО22, ФИО16, ФИО23, ФИО14, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО12, ФИО6, ФИО4, ФИО27, ФИО11, ФИО10, ФИО8, ФИО28, ФИО9, ФИО7 При привлечении указанных лиц в качестве соответчиков суд учитывал выраженное истцом согласие на такое привлечение и невозможность рассмотрения настоящего дела без привлечения указанных лиц в качестве соответчиков, поскольку предметом спора является признание права собственности на вышеперечисленные квартиры, которые были построены в результате заключения между истцом и ответчиком ООО СЗ «Спецстрой» муниципальных контрактов в целях переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, для обеспечения жилищных прав детей – сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, а также для обеспечения жилищных прав социальных категорий граждан: инвалиды, ветераны боевых действий, граждане, местом жительства которых являются жилые помещения, признанные непригодными для проживания, аварийными и подлежащими сносу. В то же время застройщик, отказавшись от исполнения обязательств по спорным контрактам (часть из которых признана недействительными по результатам рассмотрения дела № А27-16102/2023), заключил договоры долевого участия в строительстве жилого дома с Орлом Е.А., ФИО22, ФИО16, ФИО23, ФИО14, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО12, ФИО6, ФИО4, ФИО27, ФИО11, ФИО10, ФИО8, ФИО28, ФИО9, ФИО7

С учетом неоднократно изложенных третьими лицами (заключившими договоры долевого участия с застройщиком, пояснениям и возражениям) возражений, суд приходит к выводу, что притязания истца, в том числе, направлены на права и законные интересы указанных физических лиц, поскольку спорные квартиры находятся во владении этих лиц, часть физических лиц проживает в указанных квартирах, соответственно указанные лица должны быть привлечены к участию в деле в качестве соответчиков по требованию о признании права собственности на квартиры и обязании передать квартиры.

Судебное заседание 26.09.2024 проведено в отсутствие неявившихся третьих лиц, ответчиков, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания (ст.156 АПК РФ).

В судебном заседании от 26.09.2024 истец, ответчики, Прокуратура Кемеровской области - Кузбасса настаивали на рассмотрении дела в Арбитражном суде Кемеровской области, мотивировав указанные доводы ссылкой на пункт 17 Постановления Пленума №46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции».

Согласно пункту 17 Постановления Пленума №46, в силу части 1 статьи 39 АПК РФ дело, принятое арбитражным судом к своему производству с соблюдением правил подсудности, должно быть рассмотрено им по существу, хотя бы в дальнейшем оно стало подсудным другому суду, в том числе суду общей юрисдикции (например, в случае вступления в дело поручителя в качестве третьего лица или правопреемника, являющихся гражданами).

В то же время суд, установив совершение истцом недобросовестных действий, направленных на искусственное изменение подсудности при подаче иска, передает дело по подсудности в другой суд, в том числе суд общей юрисдикции, например, если дело стало подсудно другому суду после отказа истца от иска к одному из ответчиков (часть 2 статьи 49 АПК РФ), замены арбитражным судом ненадлежащего ответчика (статья 47 АПК РФ), выделения требования в отдельное производство (статья 131 АПК РФ).

Суд, с учетом разъяснений п. 17 Постановления Пленума №46 пришел к выводу о возможности рассмотрения дела арбитражным судом, учитывая объем собранных доказательств и отсутствие умысла истца на создание искусственной подсудности арбитражному суду. 

26.09.2024 от ФИО27 поступило ходатайство о вступление в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Герберт Э.А, мотивированное тем, что между заявителем и Герберт Э.А. был заключен договор уступки прав требований от 18.08.2023 по договору № 028-Ф долевого участия в строительстве жилого дома от 17.07.2023.

Заявитель считает необходимым привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Герберт Э.А. до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, так как принятие решения о передаче квартиры администрации города Кемерово, повлечет неблагоприятные последствия для Герберт Э.А.

В соответствии со ст.51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство, отказал в удовлетворении ходатайства ФИО27 о привлечении к участию в деле в качестве третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Герберт Э.А, поскольку права и законные интересы указанного лица не затрагиваются при вынесении решения по настоящему делу.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как следует из искового заявления, по итогам проведения электронных аукционов между управлением городского развития администрации города Кемерово (далее – Истец, Инвестор) и обществом с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Спецстрой» (далее – Ответчик, Застройщик, ООО СЗ «Спецстрой») заключено:

- 27 муниципальных контрактов по приобретению в муниципальную собственность города Кемерово 71 благоустроенной квартиры путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон №74, жилой дом № 6 на общую сумму 127 820 706,44 рублей, из них оплачено Застройщику в качестве аванса 125 943 698,76 рублей.

В связи с неисполнением ООО СЗ «Спецстрой» обязательств по муниципальным контрактам, администрацией города Кемерово произведена процедура одностороннего отказа от исполнения четырех муниципальных контрактов по этапу 2020 года региональной адресной программы «Переселение граждан из многоквартирных домов, признанных до 01.07.2017 в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции» на 2019-2024 годы» в отношении следующих муниципальных контрактов: от 27.10.2020 № Ф.2020.0146, от 24.02.2021 № Ф.2021.0004, от 11.12.2020 № Ф.2020.0169, от 24.02.2021 № Ф.2021.0003 по приобретению в муниципальную собственность города Кемерово 12 благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома по строительному адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон №74, жилой дом № 6.

Таким образом, после расторжения указанных муниципальных контрактов между Инвестором и Застройщиком осталось 23 действующих муниципальных контракта в отношении 59 квартир из 84, имеющихся в многоквартирном доме по строительному адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон №74, жилой дом № 6.

Муниципальные контракты по приобретению в муниципальную собственность города Кемерово квартир № 1, 2, 4, 6, 7, 11, 17, 19, 23, 24, 29, 32, 35, 38, 41, 44, 47, 53, 56, 59, 65, 71, 76, 77, 82, 83 по строительному адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон №74, жилой дом № 6 заключены в целях переселения граждан из домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу.

Для обеспечения жилищных прав детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей заключены муниципальные контракты по приобретению в муниципальную собственность города Кемерово квартир №3,8, 9, 10, 14, 16, 20, 21, 22, 26, 27, 28, 33, 39, 45, 51, 57, 63, 69, 75, 81 по строительному адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон №74, жилой дом № 6

Кроме того, для обеспечения жилищных прав социальных категорий граждан, установленных законодательством Кемеровской области - Кузбасса, а именно Законом Кемеровской области от 17.11.2006 № 129-03 «О категориях граждан, имеющих право на получение по договорам социального найма жилых помещений жилищного фонда Кемеровской области - Кузбасса, и порядке предоставления им таких помещений», заключены муниципальные контракты по приобретению квартир в многоквартирном доме по строительному адресу: г. Кемерово, Ленинский район, микрорайон №74, жилой дом № 6 для граждан, относящимся к следующим категориям:

- инвалиды (квартиры № 15, 40, 50, 52, 58, 64, 68, 74);

- ветераны боевых действий (квартиры № 46, 80);

- граждане, местом жительства которых являются жилые помещения,

-признанные непригодными для проживания, или жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, при условии, что указанные жилые помещения являются для них единственными (квартиры № 62,70).

Согласно условиям муниципальных контрактов источником финансирования являются средства областного бюджета.

В соответствии с пунктом 2.1 муниципальных контрактов предметом контрактов является приобретение в муниципальную собственность города Кемерово определенное количество благоустроенных квартир (согласно приложению №1 к контракту) путем инвестирования в строительство многоквартирного дома.

В силу пункта 2.2 муниципальных контрактов Инвестор поручает иобязуется оплатить строительство Объекта, указанного в пункте 1.2 контракта, а Застройщик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия посозданию Объекта в соответствии с условиями контракта и приложением №2, являющимся неотъемлемой частью контракта, и передать Объект Инвестору.

Цена каждого муниципального контракта определена в пункте 3.1. контрактов.

Согласно пункту 5.2 муниципальных контрактов не позднее срока,установленного пунктом 2.3 контракта, Застройщик направляет Инвесторупередаточный акт в 2-х экземплярах с приложением необходимых документов,подписанных Застройщиком.

В установленные пунктом 2.3 муниципальных контрактов сроки Застройщик не выполнил обязательство по передаче Инвестору благоустроенных квартир в муниципальную собственность города Кемерово.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования (том 7, л.д.53-54 ).

Суд в порядке ст. 49 АПК РФ принял к рассмотрению уточненное исковое заявление части пунктов 3 и 4, а именно: признания права муниципальной собственности г. Кемерово на квартиры №1,   2, 4, 6, 7, 11, 15, 17, 19, 23, 24, 29, 32, 35, 38, 40, 41, 44, 46, 47, 50, 52, 53, 56, 58, 59, 62, 64, 65, 68, 70,  71, 74, 76, 77, 80, 82, 83 в многоквартирном доме по адресу: Кемеровская область-Кузбасс, 

<

...> обязании ООО СЗ «Спецстрой» передать администрации г. Кемерово указанные жилые помещения; обязании Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области-Кузбассу осуществить государственную регитсрацию права муниципальной собственности г. Кемерово на квартиры №1,   2, 4, 6, 7, 11, 15, 17, 19, 23, 24, 29, 32, 35, 38, 40, 41, 44, 46, 47, 50, 52, 53, 56, 58, 59, 62, 64, 65, 68, 70,  71, 74, 76, 77, 80, 82, 83 в многоквартирном доме по адресу Кемеровская область-Кузбасс, 

<

...>.

В удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований по пунктам 1,2  о признании недействительными договоров долевого участия, заключенных между привлеченными к участию в деле третьими лицами (физическими лицами) и ООО СЗ «Спецстрой» и применения последствий признания указанных договор недействительными, суд отказал по основаниям, подробно изложенным в определении суда от 30.05.2024.

ООО СЗ «Спецстрой» в процессе рассмотрения дела представило отзыв на исковое заявление с учетом их уточнений. В отзыве ответчик пояснил, что уточненные исковые требования из сравнения 27.10.2023 заявленных требований и уточненных 30.05.2024 усматривается их аналогичность, за исключением наличия указания на «объекты незавершенного строительства» и отсутствия строительного адреса. Кроме того, ответчик указывает, что в ходе рассмотрения дела установлено, что истребуемые истцом объекты - квартиры 1, 2, 4, 6, 7, 11, 15, 17, 19, 23, 24, 29, 32, 35, 38, 40, 41, 44, 46, 47, 50, 52, 53, 56, 58, 59, 62, 64, 65, 68, 70, 71, 74, 76, 77, 80, 82, 83 отсутствуют у ответчика: в соответствии с договорами долевого участия в строительстве на основании ст. 8 Закона № 214-ФЗ по актам приема-передачи они переданы дольщикам, право собственности продавца (застройщика) ответчика ООО СЗ «Спецстрой» на законченный строительством объект незарегистрировано в ЕГРП и не может быть зарегистрировано, поэтому в исковых требованиях Администрации г. Кемерово должно быть отказано. Также ответчик пояснил, что в настоящем случае истец не являлся собственником спорных квартир, поскольку полная стоимость квартир им не оплачена, его право собственности не зарегистрировано в ЕГРП. Спорное имущество у Ответчика отсутствует, поскольку передано добросовестным покупателям. Более того ответчиком ООО «СЗ «Спецстрой» денежные средства по указанным муниципальным контрактам были возвращены, в подтверждением чего ответчиком посредством системы Мой арбитр 10.09.2024 представлены соответствующие платежные поручения (том 9, л.д. 124). Также, ответчик ссылается на довод Росреестра о то, что по сведениям ЕГРН в отношении части квартир - 1, 2, 7, 11, 19, 29, 32, 38, 41, 47, 53, 56, 76, 82 зарегистрированы договоры долевого участия, государственная регистрация которых проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства.

При вступлении в дело третьих лиц - участников договоров долевого участия, каждое из них приобщало договоры долевого участия. Кроме этого, 14.02.2024 от истца в материалы дела представлены сведения из Роскадастра № КУВИ-001/2024-14023074 от 16.01.2024 о всех договорах долевого участия по спорным квартирам в МКД. 30.03.2024 ООО СЗ «Спецстрой» в приложениях № № 1, 2, 3 к «Отзыву на ходатайство истца о замене обеспечительных мер» представил в табличном виде исчерпывающие сведения в отношении договоров долевого участия, квартир.

Третьи лица, впоследствии привлеченные в качестве соответчиков, иск оспорили по основаниям, ранее подробно изложенным в отзывах.

Суд отказал в удовлетворении иска на основании следующего.

Как следует из материалов дела, договоры долевого участия были заключены соответчиками после расторжения соответствующих муниципальных контрактов.

В соответствии с разъяснениями пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем».

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В настоящем случае Истец не являлся собственником спорных квартир, поскольку полная стоимость квартир им не оплачена, его право собственности не зарегистрировано в ЕГРН.

При этом, спорное имущество у Ответчика отсутствует, поскольку передано физическим лицам, заключившим договоры долевого участия в строительстве жилого дома, которые являются добросовестными приобретателями.

Согласно ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Договоры долевого участия, заключенные между застройщиком и соответчиками – физическими лицами являются возмездными. 

На основании вышеизложенного в соответствии со ст. 302 ГК РФ соответчики являются добросовестными приобретателями.

Ссылка Истца на то обстоятельство, что договоры долевого участия не зарегистрированы в установленном законом порядке, не может быть принята во внимание, поскольку все заключенные с этими лицами договоры долевого участия были переданы на государственную регистрацию, которая приостановлена в связи с принятием судом мер по обеспечению исков истца, поданных в Арбитражный  суд Кемеровской области.

Доводы истца о недействительности договоров долевого участия , в связи с несоблюдением требований об оплате по договорам через эскроу-счета судом отклонена на основании следующего.

В соответствии с пунктами 5.1 договоров долевого участия, цена договора подлежит оплате в течение 3-х рабочих дней с момента государственной регистрации договора.

Уплата цены договора производится любым не запрещенным действующим законодательством способом, в связи с чем, по предложению ООО СЗ «Спецстрой» соответчиками были заключены договоры займа, по которым на счет застройщика внесены денежные средства в сумме, соответствующей каждому из договоров. При этом факт оплаты денежных средств каждым из Ответчиков подтвержден письменными доказательствами (платежными поручениями).

Использование Застройщиком ООО СЗ «Спецстрой» полученных заемных средств именно на строительство спорных квартир в ходе судебного разбирательства сторонами, третьими лицами не оспорено.

По той же договоренности с Застройщиком стоимость квартир подлежала передаче в счет уменьшения задолженности по договорам займа.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выведена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Истолковывая условия договоров применительно к требованиям статьи 431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что спорными договорами долевого участия предусматривается право участника долевого строительства исполнить свое денежное обязательство перед застройщиком иным, помимо безналичного перечисления денежных средств в необходимой сумме, способом в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

В дальнейшем в соответствии с положениями статьи 410 ГК РФ обязательства дольщиков прекращены зачетом встречных требований, для чего достаточно заявления одной из сторон, которое должно быть получено соответствующей стороной (пункт 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»).

В соответствии с решением Арбитражного суда Кемеровской области от 23.08.2024 по делу №А27-16102/2023 удовлетворен иск Администрации города Кемерово к ООО «Специализированный застройщик «Спецстрой» о признании недействительными односторонних отказов от исполнения обязательств по контрактам по приобретению в муниципальную собственность города Кемерово благоустроенных квартир.

В соответствии с данным решением суд квалифицировал муниципальные контракты, заключенные между Администрацией и ООО СЗ «Спецстрой», как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Судом также указано, что «право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав этого права за покупателем».

Исходя из этого, в настоящем случае право собственности Администрации на спорные квартиры, не зарегистрировано.

Данные квартиры никогда Администрации застройщиком не передавались. Более того, направляя в адрес Администрации уведомления о расторжении муниципальных контрактов (признанных недействительными по вышеуказанному решению суда по делу № А27- 16102/2023), ответчик указывал на то, что стоимость квартир Истцом оплачена не в полном объеме.

Факт признания данных уведомлений об одностороннем расторжении контрактов недействительными в настоящем деле не изменяет ситуации, поскольку данным решением суда факт неполной оплаты стоимости квартир не опровергнут. Указанный факт также установлен решением суда от 18.07.2023 по делу №А27-4338/2022, в котором суд указал на необоснованность отказа Администрации в заключении соглашения об изменении условий контрактов в связи с повышением цен на основании пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 09.08.2021 № 1315.

Таким образом, в настоящем случае установлено, что, несмотря на заключение муниципальных контрактов с целью приобретения в муниципальную собственность города Кемерово благоустроенных квартир путем инвестирования в строительство многоквартирного дома, оплата стоимости квартир в полном объеме истцом не произведена, данные квартиры ему во владение не переданы, право собственности на квартиры за истцом не зарегистрировано.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации

В пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017) указано, что участник долевого строительства - гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства».

Применяя данное разъяснение по аналогии, следует сделать вывод, что неисполнение Истцом как инвестором своих обязательств по оплате полной стоимости строящихся квартир лишает его права на признание права собственности на эти квартиры в соответствии с положениями пункта 1 статьи 218 ГК РФ.

Кроме того, суд учитывает следующее.

Материалами дела подтверждено, что соответчиками заключены договоры долевого участия на те же квартиры, договоры переданы в Управление Россреестра для государственной регистрации права собственности, квартиры фактически переданы во владение данным лицам, что подтверждается предоставленными Актами приема-передачи.

Соответчиками физическими лицами в материалы дела представлены доказательства оплаты коммунальных услуг в отношении спорных квартир, доказательства приобретения мебели для обустройства квартиры (ФИО14 – том 9, л.д. 117-122; 135).

В судебном заседании 10.09.2024 третьи лица и их представители дали суду пояснения относительно приобретения, фактической передачи и использования спорных квартир, следующего содержания: ФИО16 – квартира передана по акту приема-передачи, в квартире сделан ремонт; ФИО14 – квартира передана по акту приема-передачи, в настоящее время проживает в квартире, сделан ремонт; ФИО26 – зарегистрирована по месту жительства в квартире, проживает совместно с ФИО20 в указанной квартире с конца осени 2023г., оплачивает коммунальные услуги, в квартире сделан ремонт; ФИО12 – в квартире сделан ремонт, проживает в квартире в течение последних двух месяцев; ФИО6 – квартира передана по акту 30.12.2023, в квартире сделан ремонт, не проживает; ФИО4 – квартира передана по акту от 30.12.2023, сделан ремонт, не проживает в квартире; ФИО27 – квартира  передана по акту от 30.12.2023, ремонт сделан Цедентом Герберт; ФИО11 – квартира  передана по акту от 30.12.2023, в квартире не проживает; ФИО10 – квартира передана по акту от 30.12.2023, не проживает в квартире, сделан ремонт; ФИО8 – квартира передана по акту от 30.12.2023, приобретена для проживания матери, в квартире сделан ремонт, не проживает в квартире.

В пункте 37 совместного Постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). При этом возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 Постановления N 10/22).

Лицо признается добросовестным приобретателем, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо (приобретатель) знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права (абзац 3 пункта 38 постановления Пленума N 10/22, Постановлении Конституционного Суда РФ N 16-П от 22.06.2017).

В рассматриваемом случае какой-либо заинтересованности физических лиц, заключивших с застройщиком возмездные договоры долевого участия и оплативших стоимость квартир, материалы дела не содержат, судом не установлено, соответственно спорные квартиры приобретены добросовестными приобретателями.

Договоры долевого участия заключены до возникновения права собственности на спорные квартиры за Администрацией г. Кемерово.

Изложенное свидетельствует о заключении в отношении одних и тех же квартир двух договоров купли-продажи.

В пункте 61 Постановления от 29.04.2010 Пленума ВС РФ №10 и Пленума ВАС РФ №22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст.398 ГК РФ.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Также в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В настоящем случае, как уже указано, спорные квартиры переданы соответчикам – физическим лицам, являющимся добросовестными приобретателями на основании возмездных договоров, и у Ответчика отсутствуют. Соответственно, в настоящем случае, исковые требования о признании права собственности на спорные квартиры и обязании передать их удовлетворению не подлежат, при этом, у истца возникает право требовать возмещения убытков в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком ООО «СЗ «Спецстрой» муниципальных контрактов.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований истца не имеется.

Учитывая вышеизложенное, иск не подлежит удовлетворению.

Судебные расходы относятся на истца на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Судебные расходы по делу отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

 

Судья                                                                                                  О.Н. Ефимова