АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-10021/2016

г. Краснодар

24 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – открытого акционерного общества «Урожайное» (ИНН 2615012420, ОГРН 1022602823902) – Сидельниковой А.В. (доверенность от 03.05.2017), от органа, осуществляющего публичные полномочия, – администрации Краснозоринского сельсовета Новоалександровского района Ставропольского края (ИНН 2615001877, ОГРН 1022602825937) – Рубцова Е.А. (глава, паспорт), от третьего лица – администрации Новоалександровского муниципального района Ставропольского края – Голубцовой Н.М. (доверенность от 11.05.2017), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования Краснозоринского сельсовета Новоалександровского района Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.01.2017 (судья Жирнова С.Л.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Сулейманов З.М.) по делу № А63-10021/2016, установил следующее.

ОАО «Урожайное» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации Краснозоринского сельсовета Новоалександровского района Ставропольского края (далее – администрация сельсовета) со следующими требованиями: 

– признать незаконным отказ администрации сельсовета в предоставлении обществу в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами 26:04:160305:117, 26:04:160305:118, 26:04:160304:151, 26:04:160305:115, 26:04:160302:62, 26:04:160104:118, 26:04:160104:117, 26:04:160104:126, 26:04:160104:127, 26:04:000000:5924, 26:04:000000:5923, 26:04:160102:107, 26:04:160102:108, 26:04:160104:125, 26:04:160104:121, 26:04:000000:5925, 26:04:160104:116, 26:04:160104:122, 26:04:160104:123, 26:04:160104:120, 26:04:160104:124, 26:04:160104:119, 26:04:160104:115, 26:04:160104:114, 26:04:160104:112, 26:04:160104:111, 26:04:160301:148, 26:04:160301:147, 26:04:160301:146, 36:04:160301:170, 26:04:160301:145, 26:04:160301:144, 26:04:160301:171, 26:04:160301:172 и 26:04:160104:113, изложенный в письме от 29.07.2016 № 398;

– возложить на администрацию сельсовета обязанность устранить выявленные нарушения путем направления обществу трех экземпляров подписанных проектов договоров купли-продажи указанных земельных участков по цене, установленной подпунктом 4 пункта 3 статьи 11 Закона Ставропольского края от 12.04.2010 года № 21-кз «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» с учетом давности владения земельным участком свыше 12 лет.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Новоалександровского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация района).

Решением от 09.01.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 12.04.2017, заявленные требования удовлетворены. Суды указали, что у администрации сельсовета отсутствовали правовые основания для отказа в предоставлении обществу в собственность спорных земельных участков сельскохозяйственного назначения. Представленные обществом доказательства свидетельствуют о надлежащем использовании испрашиваемых земельных участков в целом. В нарушение требований статей 65 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) администрация сельсовета не представила доказательств, подтверждающих ненадлежащее использование спорных участков и использование его не в соответствии с целевым назначением. Суды не установили обстоятельств, подтверждающих, что испрашиваемые земельные участки ограничены в обороте. Указание администрации сельсовета на нахождение земельных участков с кадастровыми номерами 26:04:000000:5925, 26:04:160104:120, 26:04:160104:122, 26:04:160104:123 в зоне санитарной охраны водных объектов, а также в границах первого и второго поясов зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, суды отклонили. 

В кассационной жалобе администрация сельсовета просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, суды пришли к ошибочному выводу о надлежащем использовании заявителем испрашиваемых земельных участков. В границах земельных участков с кадастровыми номерами 26:04:160104:118, 26:04:160102:108, 26:04:160102:107 и 26:04:160104:121 находятся объекты недвижимости. Однако, в заявлении общество не указало данное обстоятельство, а суд его надлежащим образом не оценил. В границах земельных участков с кадастровыми номерами 26:04:160104:121 и 26:04:160102:107 расположены водные объекты общего пользования. Земельные участки с кадастровыми номерами 26:04:000000:5925, 26:04:160104:120, 26:04:160104:122, 26:04:160104:123 расположены в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, находящегося в границах земельного участка с кадастровым номером 26:04:160104:121. Кроме того, земельные участки с кадастровыми номерами 26:04:160104:120, 26:04:160104:122, 26:04:160104:123 находятся в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало, что основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют.

В судебном заседании представитель администрации сельсовета поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель общества возражал против отмены состоявшихся по делу судебных актов. Представитель администрации высказался в поддержку довод кассационной жалобы администрации сельсовета.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 01.06.2002 Новоалександровская районная государственная администрация Ставропольского края (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендатору из земель сельскохозяйственного назначения переданы земельные участки площадью 8587 га с кадастровым номером 26:04:000000:15, расположенные по адресу: Ставропольский край, Новоалександровский район, для использования в целях сельскохозяйственного производства сроком на 49 лет (пункт 1.1 – 1.3 договора). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с ликвидацией в 2005 году Новоалександровской районной государственной администрации Ставропольского края, общество и администрация района 18.02.2005 заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды от 01.06.2002, по условиям которого изменен арендодатель земельного участка. 

В апреле 2016 года из земельного участка с кадастровым номером 26:04:000000:15 образованы новые земельные участки с кадастровыми номерами 26:04:160104:119, 26:04:000000:5925, 26:04:160104:120, 26:04:160104:121, 26:04:160104:122, 26:04:160104:123, 26:04:160104:124, 26:04:160104:125, 26:04:160104:126, 26:04:160104:127, 26:04:160102:108, 26:04:160102:107, 26:04:160104:117, 26:04:160104:118, 26:04:160104:115, 26:04:160104:114, 26:04:160104:112, 26:04:160104:111, 26:04:160301:148, 26:04:160301:147, 26:04:160301:146, 26:04:160301:145, 26:04:160301:144, 26:04:000000:5924, 26:04:000000:5923, 26:04:160302:62, 26:04:160305:117, 26:04:160305:118, 26:04:160301:170, 26:04:160301:171, 26:04:160301:172, 26:04:160304:151, 26:04:160305:115, 26:04:160104:116 и 26:04:160104:113, с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 26:04:000000:15 в измененных границах, что подтверждено кадастровыми паспортами земельных участков от 14.06.2016. 

28 апреля 2016 года администрация сельсовета (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым обществу предоставлены в аренду на 49 лет указанные земельные участки для сельскохозяйственного производства. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Согласно пункту 1.2 договора к арендатору переходят все права, принадлежащие ему по договору аренды от 01.06.2002, в том числе право выкупа земельных участков с учетом давности аренды земельных участков свыше 12 лет. 

Пунктом 1.3 договора стороны установили, что договор одновременно является документом, подтверждающим факт приема-передачи земельных участков в состоянии, соответствующем условиям договора и виду разрешенного использования. 

01 июня 2016 года администрация сельсовета и общество заключили соглашение о внесении изменений в договор аренды от 01.06.2002, по условиям которого изменена площадь арендуемого обществом земельного участка с кадастровым номером 26:04:000000:15 на 71 485 864 кв. м и размер арендной паты. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

30 июня 2016 года общество обратилось в администрацию сельсовета с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами 26:04:160104:119, 26:04:000000:5925, 26:04:160104:120, 26:04:160104:121, 26:04:160104:122, 26:04:160104:123, 26:04:160104:124, 26:04:160104:125, 26:04:160104:126, 26:04:160104:127, 26:04:160102:108, 26:04:160102:107, 26:04:160104:117, 26:04:160104:118, 26:04:160104:115, 26:04:160104:114, 26:04:160104:112, 26:04:160104:111, 26:04:160301:148, 26:04:160301:147, 26:04:160301:146, 26:04:160301:145, 26:04:160301:144, 26:04:000000:5924, 26:04:000000:5923, 26:04:160302:62, 26:04:160305:117, 26:04:160305:118, 26:04:160301:170, 26:04:160301:171, 26:04:160301:172, 26:04:160304:151, 26:04:160305:115, 26:04:160104:116 и 26:04:160104:113. Письмом от 17.06.2016 общество направило в адрес администрации дополнительные документы к заявлению от 15.06.2016. 

В письме от 13.07.2016 № 367 администрация сельсовета отказала обществу в предоставлении в собственность за плату испрашиваемого земельного участка, указав, что заявитель не представил доказательства использования всего участка в соответствии с его целевым назначением; земельные участки с кадастровыми номерами 26:04:000000:5925, 26:04:160104:120, 26:04:160104:122, 26:04:160104:123 расположены в пределах береговой полосы водных объектов общего пользования, а также в зоне санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения; земельный участок с кадастровым номером 26:04:160104:118 занят объектов археологического наследия – курган; земельный участок с кадастровым номером 26:04:160104:117 занят внутрихозяйственной дорогой общего пользования, предназначенной для движения транспортных средств неограниченного круга лиц; в границах земельных участков с кадастровыми номерами 26:04:160104:121, 26:04:160102:107 расположены водные объекты.

Общество, полагая, что отказ администрации сельсовета не соответствует закону и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Признание ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным или его решения, действия (бездействия) незаконным возможно только при одновременном несоответствии названных акта, действия (бездействия) нормативному правовому акту и нарушении ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Кодекса).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Кодекса).

Частью 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлено право граждан и юридических лиц на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Законом обороте земель сельскохозяйственного назначения установлено, что правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом, Гражданским кодексом, данным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации (пункт 2 статьи 1). Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается (пункт 5 статьи 1). Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют надлежащее использование такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 4 статьи 10).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса предусмотрена возможность продажи без проведения торгов земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этим лицам по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с ними при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если соответствующее заявление подано до дня истечения срока договора аренды земельного участка.

Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции исходили из того, что истец подтвердил факт надлежащего использования испрашиваемых земельных участков на основании действовавшего договора аренды в целях производства сельскохозяйственной продукции, представил доказательства отсутствия у земельных участков ограничений, препятствующих их приобретению в собственность, в связи с чем сделали вывод о наличии у общества предусмотренного законом права на выкуп земельных участков и об отсутствии у администрации сельсовета законных оснований для воспрепятствования такому выкупу.

Вместе с тем суды не учли следующего.

В рамках настоящего дела подлежал исследованию вопрос о наличии у администрации сельсовета полномочий по распоряжению спорными земельными участками сельскохозяйственного назначения.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что испрашиваемые обществом участки относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения. Пунктом 1 статьи 77 Земельного кодекса землями сельскохозяйственного назначения признаны земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), вступившим в законную силу с 01.03.2015, в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) введена статья 3.3, регламентирующая порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Абзацем 3 пункта 2 статьи 3.3. Вводного закона (в редакции, действующей на момент обращения с заявлениями) предусмотрено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Между тем, вопрос о расположении спорных земельных участков и распространении действий Правил землепользования и застройки на данные участки, судебными инстанциями не исследован и в обжалуемых судебных актах не отражен.

Кроме того в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 3.1 Вводного закона в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами исполнительной власти.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.2015 по делу № 302-ЭС14-8088 сформулирована правовая позиция, согласно которой законодатель определил основания разграничения права государственной собственности на землю: по принадлежности объектов, которые находятся на земельном участке, а также по субъектам, которым первоначально предоставлялся земельный участок.

В материалы дела представлена копия договора аренды земель сельскохозяйственного назначения от 01.06.2002, которая содержит сведения о согласовании сделки конкурсным управляющим ГП ОПХ «Семеновод», а также Министерством сельского хозяйства Российской Федерации (т. 1, л. д. 178 – 181).

В приложении к соглашению о внесении изменений в данный договор указано, что земельный участок с кадастровым номером 26:04:000000:15 имеет следующий ориентир: Ставропольский край, Новоалександровский район, территория государственного предприятия опытно-производственное хозяйство «Семеновод» (т. 1, л. д. 187 – 190). В материалы дела также представлен договор купли-продажи недвижимости, заключенный с ГП ОПХ «Семеновод» (т. 5, л. д. 169 – 174, т. 6, л. д. 62).

Между тем, вопрос о принадлежности земельного участка с кадастровым номером 26:04:000000:15, из которого образованы испрашиваемые обществом земельные участки, государственному унитарному предприятию, в целях установления состоявшегося разграничения государственной собственности на землю, суды не исследовали. Полномочия администрации сельсовета по распоряжению спорными участками, с привлечением к участию в деле органа, уполномоченного представлять интересы Российской Федерации, не проверили.

Судам следует также учесть, что отсутствие утвержденного проекта зон санитарной охраны источника питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, не исключает необходимости соблюдения ограничений, установленных подпунктом 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса. Параметры первого и второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения в таком случае определяются в соответствии с нормативными предписаниями. То обстоятельство, что вода в спорные водоемы поступает из иного источника, не исключает необходимости установления таких зон при наличии доказательств использования водоемов в целях питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

При изложенных обстоятельствах решение от 09.01.2017 и постановление от 12.04.2017 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (пункт 2 части 4 статьи 288 Кодекса).

Пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемом решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (часть 2 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить лицо, полномочное распоряжаться спорными участками, обсудить вопрос и привлечении к участию в деле органа, полномочного представлять интересы Российской Федерации, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.01.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2017 по делу № А63-10021/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                    			                                     Я.Е. Волков

Судьи										             В.А. Анциферов

										             А.И. Мещерин