АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

21 октября 2024 года

Дело №

А56-19552/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Баженовой Ю.С., Кадулина А.В., 

при участии от акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» ФИО1 (доверенность от 28.12.2023); от акционерного общества «Российский аукционный дом» ФИО2 (доверенность от 01.01.2024), 

рассмотрев 15.10.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2024 по делу № А56-19552/2023, 

 

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга», адрес: 190000, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Фонд), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Российский аукционный дом», адрес: 190000, 

<

...>, лит. В, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), об изменении условий договора аренды от 01.10.2009 № Фао-595/2009 (РАД-5/2009), с изложением пункта 31.1.1. в следующей редакции: «3.1.1. Постоянная составляющая арендной платы устанавливается исходя из ставки в размере 738 (семьсот тридцать восемь) рублей 00 копеек (в том числе НДС 20%, пользование лифтом, указанным в пункте 1.3. договора, местами общего пользования) за один квадратный метр арендуемой площади в месяц».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет).

Решением от 28.11.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.05.2024, в иске отказано.

В кассационной жалобе Фонд, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение и постановление отменить, иск удовлетворить.

Помимо прочего, податель жалобы в обоснование доводов, в частности, указывает на то, что сохранение неизменного размера арендной платы до 01.10.2058 или незначительное её повышение на 5% от текущего размера со всей очевидностью нарушает права Фонда и, как следствие, интересы его единственного акционера (Санкт-Петербурга) в лице Комитета. При этом даже предусмотренная дополнительным соглашением  от 25.05.2012 № 3 возможность увеличить по соглашению сторон размер арендной платы не чаще одного раза в год и не более чем на 5% составляет меньшую величину по сравнению с уровнем инфляции 6,58% за 2012 год, в котором было подписано данное дополнительное соглашение, что свидетельствует об изначально неравноценном балансе имущественных прав сторон в долгосрочных правоотношениях в пользу Общества и, соответственно, в ущерб Фонду.

В этой связи Фонд полагает, что формальный отказ Общества от заключения дополнительного соглашения № 11 к договору является проявлением недобросовестности и содержит в себе признаки злоупотребления правом.

Кроме того, заявитель ссылается на неприменение судами положений пунктов 3 и 4 статьи 1, пункта 2 статьи 10, пункта 3 статьи 307 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), подлежащих применению в настоящем споре.

Также податель жалобы указывает на то, что Фирма в свою очередь, с учетом принципа состязательности процесса доказательств, опровергающих достоверность и объективность отчета об оценке от 24.01.2023 № 42-1/2023 (представленного Обществом в материалы дела) не предоставила, альтернативный отчет о рыночной стоимости арендной платы по арендуемым помещениям не подготовила, о проведении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости арендной платы не заявляла.

        В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

        В судебном заседании представитель Фонда поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Фонд (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.10.2009 заключили сроком до 01.10.2058 договор № Фао-595/2009 (N РАД-5/2009) аренды части помещения в границах обозначенных на плане, являющемся приложением к договору, расположенного на 1 – 5 этажах здания по адресу: 

<

...>, лит. А, для использования под офис.

Впоследствии к договору заключались дополнительные соглашения от 15.10.2009, 01.12.2009, 25.05.2012, 03.09.2012, 16.10.2012, 30.11.2012, 28.10.2013, 25.11.2013, 20.01.2015, 29.09.2017 № 1 – 10 соответственно. 

В настоящий момент в аренду переданы следующие помещения: 5-Н, часть помещения 42-Н (часть помещений 1 – 23), 46-Н, расположенные на 5 этаже; часть помещения 43-Н (часть помещений 24 – 29, 30 – 39), расположенные на мансардном этаже по адресу 

<

...>, лит. Б, общей площадью 912,8 кв. м (пункт 1.1.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 29.09.2017 № 10); 16-Н (подвал), 55-Н (подвал), 18-Н, (подвал), 34-Н (подвал), 58-Н (2 этаж), 59-Н (3 этаж), 60-Н (4 этаж), 61-Н (5 этаж),  квартира № 50, площадью 96,8 кв. м, 5,4 кв. м, 35,4 кв. м, 119 кв. м, 378,9 кв. м, 391.5 кв. м, 122.6 кв. м, 123,2 кв. м, 129,4 кв. с кадастровыми номерами 78:32:0001292:441, 78:32:0001292:448, 78:32;0001292:443, 78:32:0001292:446, 78:32:1292:0:51:44, 78:32:1292:0:51:41, 78:32:1292:0:51:42, 78:32:1292:0:51:43 соответственно, расположенные по адресу: 

<

...>, лит. В (пункт 1.1.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 29.09.2017 № 10).

Все переданные в аренду помещения согласно пункту 1.2 договора принадлежат Фонду на праве собственности, что подтверждается свидетельством от 01.11.2005 о государственной регистрации права серии 78-АА № 546754, запись о регистрации права собственности Фонда 01.11.2005 внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) за номером 78-78-01/0710/2005-632. После проведения ряда кадастровых работ право собственности Фонда на помещения, расположенные по упомянутому адресу в лит. Б, подтверждается записью в ЕГРН от 23.01.2018 за номером 78:32:0001292:501-78/030/2018-5. Право собственности Фонда на помещения, расположенные по упомянутому адресу в лит. В, подтверждается записью в ЕГРН от 23.01.2018 за номером 78:32:0001292:441-78/030/2018-2; от 23.01.2018  № 78:32:0001292:448-78/030/2018-2; от 31.01.2012 № 78-78-30/006/2011-478; от 23.01.2018 № 78:32:0001292:446-78/030/2018-2; от 01.11.2012 № 78-78-30/054/2012-398; от 01.11.2012 № 78-78-30/054/2012-399; от 01.11.2012 № 78-78-30/054/2012-400; от 01.11.2012 № 78-78-30/054/2012-401; от 13.09.2011 № 78-78-30/204/2011-248. Право собственности Фонда на переданные в аренду помещения не оспаривается Обществом.

В пункте 3.1 (в редакции дополнительного соглашения  от 28.10.2013 № 7) указано, что арендная плата, подлежащая уплате арендатором, состоит из постоянной и переменной составляющих арендной платы. Причем переменная составляющая арендной платы является компенсацией арендатором расходов арендодателя по уплате соответствующих услуг ресурсоснабжающих организаций (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение и т.д.).

Согласно пункту 3.1.1 (в редакции дополнительного соглашения от 28.10.2013 № 7) постоянная составляющая арендной платы устанавливается исходя из ставки в размере 3780 руб. за 1 кв. м арендуемой площади в год (включая налог на добавленную стоимость; далее – НДС; пользование лифтом, указанным в пункте 1.3, местами общего пользования). Указанный размер арендной платы в пересчете на один месяц аренды составляет 3780 руб. / 12 мес. = 315 руб. в месяц за 1 кв. м арендуемой площади.

В период с 01.08.2022 по 30.09.2022 в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 13.07.2011 № 455-85 «О Контрольно-счетной палате Санкт-Петербурга», планом работы контрольно-счетной палаты Санкт-Петербурга (далее – КСП) на 2022 год, приказом председателя контрольно-счетной палаты от 25.07.2022 № 244 комиссия КСП провела контрольное мероприятие «Выборочная проверка финансово-хозяйственной деятельности акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и деятельности Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в части осуществления прав и обязанностей участника (учредителя) коммерческих организаций от имени Санкт-Петербурга и полномочий собственника государственного имущества Санкт-Петербурга в отношении акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» за 2020-2021 годы и истекший период 2022 года» (далее – контрольное мероприятие). По итогам данного контрольного мероприятия подготовлен отчет КСП от 18.11.2022 № 2-519/22дсп (далее – Отчет КСП).

В пункте 2.2.1 раздела IV Отчета КСП отмечено, что ставки арендной платы по договору от 01.10.2009, установленные при его заключении, даже с учетом ежегодной индексации не соответствуют рыночным показателям. Применительно к данному договору КСП пришла к выводу о том, что сохранение прежнего размера арендной платы имеет признаки ущерба бюджету Фонда, акции которого на 100% принадлежат Санкт-Петербургу.

В соответствии с отчетом об оценке от 24.01.2023 № 42-1/2023, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Центр оценки «Аверс» по заказу Фонда, размер рыночной ставки арендной платы составляет 738 руб. в месяц за 1 кв. м площади помещений, переданных в аренду по названному договору. При этом согласно заключению от 09.02.2023 № СЗ1-0000023/2023, подготовленному Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее – ГБУ «СПб ГУИОН»), отчет ООО «Центр оценки «Аверс», в целом, соответствует требованиям нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельности (Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон 135-ФЗ), Федеральные стандарты оценки ФСО I – ФСО VII).

В пункте 3.7 договора (в редакции дополнительного соглашения от 25.05.2012 № 3) указано, что размер арендной платы по договору может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год и не более чем на 5%.

Сопроводительным письмом от 30.01.2023 № 16-123/23-0-0 Фонд направил подписанное со своей стороны дополнительное соглашение № 11 к договору (оферта), в котором предложил Обществу изменить пункт 3.1.1, изложив его в следующей редакции: «3.1.1. Постоянная составляющая арендной платы устанавливается исходя из ставки в размере 738 (семьсот тридцать восемь) рублей 00 копеек (в том числе НДС 20%, пользование лифтом, указанным в пункте 1.3 Договора, местами общего пользования) за один квадратный метр арендуемой площади в месяц».

Между Фондом и Обществом 22.02.2023 состоялись коммерческие переговоры по вопросу увеличения арендной платы по договору в предложенном Фондом размере (проект дополнительного соглашения № 11), по итогам которых сторонам не удалось достичь соглашения о заключении дополнительного соглашения № 11.

Фонд, полагая поведение Общества недобросовестным в части отказа от заключения дополнительного соглашения № 11, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, с учетом нормативных положений и исходя из установленных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, отказал в удовлетворении заявленных требований.

Суд округа, изучив материалы дела и доводы жалобы, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 № 1074/10, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Суды обеих инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), приняв во внимание положение пункта 3.7 договора, а также то, что имущество Фонда не относится к объектам, проведение оценки которых в целях передачи в аренду является обязательным в соответствии с Законом № 135-ФЗ, учтя, что Фонд в период действия договора, с момента заключения в 2013 году дополнительного соглашения № 7, к Обществу с предложениями об индексации размера арендной платы на предусмотренных договором условиях не обращался, установили, что в рассматриваемом случае договором предусмотрено, что изменение цены договора возможно только по соглашению сторон, а не по требованию одной из сторон в судебном порядке, в связи с чем пришли к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно отмечено, что в рассматриваемом споре рыночная величина арендной платы не является обязательной для сторон договора аренды и носит лишь рекомендательный характер, что также подтверждается позицией Верховного суда Российской Федерации по делу № А56-74075/2020 (определение Верховного суда Российской Федерации от 14.02.2022 № 307-ЭС21-28015).

Основания для иной правовой оценки выводов судов двух инстанций у суда округа отсутствуют.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом исследования судов и получили надлежащую правовую оценку с подробным изложением мотивов такого принятия.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.11.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2024 по делу № А56-19552/2023 оставить без изменения, а кассационную жалобу акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» – без удовлетворения.

 

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

 

Ю.С. Баженова

 А.В. Кадулин