АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А45-28308/2021

г. Новосибирск

27 июня 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2022 года.

Решение в полном объёме изготовлено 27 июня 2022 года.   

          Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Шишикной С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО Управляющая компания «Дорожные технологии Сибири» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск, 

к Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: государственное автономное учреждение Новосибирской области «Редакция газеты «Барабинский вестник» (ИНН 

<

***>),

о признании права общей долевой собственности на общее имущество,

с участием представителей:

от истца: ФИО1, доверенность №12/01 от 12.01.2022, диплом, паспорт;

от ответчика: ФИО2, доверенность №19762-02/38 от 09.11.2021, диплом, служебное удостоверение,

от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

ООО Управляющая компания «Дорожные технологии Сибири» (далее – истец, ООО УК «ДТС») обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее – ответчик, ДИЗО) о признании права на долю в размере 626/1102 в праве общей долевой собственности на помещения, общей площадью 113,3 кв.м., номера на поэтажном плане 12, 13, расположенные на первом этаже, номера на поэтажном плане 8, 15, расположенные на втором этаже, входящие в состав помещения с кадастровым номером 54:31:010909:58, расположенном в здании по адресу: 

<

...>. 

В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объёме.

Ответчик в судебном заседании и представленном отзыве исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, ссылаясь на непредставление истцом доказательств, подтверждающих, что спорные помещения являются помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения в здании, указал о необходимости проведения кадастровых работ и уточнения площади здания. Подробнее позиция ответчика изложена в отзыве и дополнениях к нему.

Третье лицо  судебное заседание не явилось, в представленном отзыве возражало в отношении удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на непредставление истцом необходимого пакета документов, подтверждающих заявленные требования.

   В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третье лицо считается извещенным надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в его отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Рассмотрев заявленные исковые требования, выслушав доводы истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Истец является собственником следующих нежилых помещений, номера помещений на поэтажном плане: 14,15,16,17 (на 1 этаже), с 16 по 30 (на 2 этаже), в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 625,6 кв.м:

- нежилого помещения площадью 337,8 кв.м, на первом этаже с кадастровым номером 54:31:010909:53;

- нежилого помещения, площадью 287,8 кв.м, на втором этаже с кадастровым номером 54:31:010909:49, о чем в единый государственный реестр недвижимости внесены записи регистрации 54:31:010909:53-54/015/2017-4 и 54:31:010909:49-54/015/2017-2 от 15.02.2017, соответственно.

Помещения с кадастровыми номерами 54:31:010909:59, площадью 66,8 кв.м., 54:31:010909:57, площадью 73,4 кв.м., 54:31:010909:58, площадью 476,4 кв.м., в указанном здании принадлежат на праве собственности ответчику - Департаменту имущества и земельных отношений Новосибирской области и переданы в оперативное управление третьему лицу - Государственному автономному учреждению Новосибирской области «Редакция газеты «Барабинский вестник», о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи. 

Указанные помещения расположены в здании, общей площадью 1102,0 кв.м., с кадастровым номером 54:31:010909:47, расположенном по адресу: 

<

...>.

В состав индивидуальной собственности Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области входят помещения общего пользования (далее - МОП) номера на поэтажном плане 12,13 (1 этаж) и 8, 15 (2 этаж), необходимые для эксплуатации и доступа в помещения ООО УК «ДТС».

В апреле 2021 года истцу третьим лицом было вручено письмо за исх. № 53 от 01.04.2021 с предложением заключить договор аренды по использованию помещений № 10, 11, 12, 13 первого этажа и № 8, 15 второго этажа либо обратиться в суд для признания вышеперечисленных помещений совместно используемым имуществом.

Вместе с тем, с момента регистрации права собственности ООО УК «ДТС» использовало помещения первого этажа № 12 (коридор), 13 (лестничная клетка) и помещения второго этажа № 8 (коридор), 15 (лестничная клетка) как помещения общего пользования, предназначенные для обслуживания иных помещений, принадлежащих ООО УК «ДТС».

Таким образом, спорные помещения имеют назначение помещений общего пользования. Учитывая это, данные помещения не должны быть зарегистрированы только за ответчиком, и права на них не могут быть реализованы только им самим.

Полагая, что внесение и сохранение записи о праве собственности ответчика на спорное (общее) имущество здания нарушает его законные права и интересы, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление) отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

 В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

  В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие инструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 2 Постановления к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцу на праве собственности принадлежат нежилые помещения, номера на поэтажном плане: 14,15,16,17 (на 1 этаже), с 16 по 30 (на 2 этаже), в нежилом здании, расположенном по адресу: 

<

...>, общей площадью 625,6 кв.м:

- нежилого помещения площадью 337,8 кв.м, на первом этаже с кадастровым номером 54:31:010909:53;

- нежилого помещения, площадью 287,8 кв.м, на втором этаже с кадастровым номером 54:31:010909:49.

Право собственности зарегистрировано, что подтверждается выписками из ЕГРН, представленными в материалы дела.

  Ответчик владеет на праве собственности следующими нежилыми помещениями: с кадастровыми номерами 54:31:010909:59, площадью 66,8 кв.м., 54:31:010909:57, площадью 73,4 кв.м., 54:31:010909:58, площадью 476,4 кв.м., также расположенными по адресу: 

<

...>, что также подтверждается выписками из ЕГРН. 

  В состав помещения с кадастровым номером 54:31:010909:58 входят помещения первого этажа № 12 (коридор), 13 (лестничная клетка) и помещения второго этажа № 8 (коридор), 15 (лестничная клетка), общей площадью 113,3 кв.м. (36,3 (№ 12) + 19,3 (№ 13) + 38,4 (№ 8) + 19,3 (№ 15) = 113,3).

 Указанное наименование помещений соответствует техническому паспорту, представленному в материалы дела.

Ссылаясь на то, что за ответчиком неправомерно зарегистрировано право собственности на помещения, которые относятся к общему имуществу собственников здания, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности. Размер доли определен истцом пропорционально площади, принадлежащих ему помещений к общей площади здания.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. 

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» определено, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 установлено, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

В соответствии с положениями приведенных правовых норм лицо, приобретая право собственности на нежилое помещение в здании, в силу закона становится собственником общего имущества этого здания в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений. 

Следовательно, право собственности на общее имущество в здании не может быть признано и зарегистрировано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников помещений в этом здании. 

В связи с этим, передача в собственность лицу права собственности на нежилые помещения здания, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав других собственников помещений в здании. 

Таким образом, невозможна регистрация права частной собственности на помещения, объективно входящие в общее имущество, предназначенное для обслуживания всего нежилого помещения. 

Правовым критерием распространения режима общей долевой собственности на расположенные в здании технические помещения, лестницы и лестничные площадки является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в здании. 

В качестве доказательств отнесения отдельных помещений к составу общего имущества здания, а также невозможности использования ООО УК «ДТС» собственных помещений без использования помещений 12, 13 (1 этаж) и 8, 15 (2 этаж), истцом в материалы дела представлено  Заключение эксперта от 22.04.2022, подготовленное Обществом с ограниченной ответственностью БТИ ЦЕНТР.

В соответствии с разделом 6 указанного Заключения местами общего пользования в здании с кадастровым номером 54:31:010909:47 являются: 6 (коридор), 10 (подсобное помещение), 11 (подсобное помещение), 12 (коридор), 13 (лестничная клетка) на первом этаже здания; 8 (коридор), 15 (лестничная клетка), 30 (коридор) на втором этаже здания.

Кроме того, доступ в помещения 16-29 второго этажа невозможен без использования следующих помещений: №12 (коридор) (1 этаж), №13 (лестничная клетка) (1 этаж); №8 (коридор) (2 этаж), №15 (лестничная клетка) (2 этаж).

Каких – либо доказательств, опровергающих представленное истцом в материалы дела заключение, и доводы истца ответчиком в материалы дела не представлено, ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы ни ответчиком, ни третьим лицом заявлено не было.

Учитывая изложенное доводы ответчика и третьего лица о том, что спорные помещения не относятся к общему имуществу здания, противоречат фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам, не соответствуют сложившему порядку использования общего имущества. 

При таких обстоятельствах данные помещения следует признать общим имуществом всех собственников помещений, независимо от того, на каком этаже находятся помещения собственников. Государственная регистрация права собственности на эти объекты лишь за одним из собственников помещений, способная лишить других собственников возможности определять порядок использования общего имущества, не может быть признана правомерной. 

         Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, выслушав пояснения эксперта, арбитражный суд приходит к убеждению, что спорные помещения относятся к общему имуществу здания и предназначены для его обслуживания.

 Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения. 

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. 

Следуя указанным разъяснениям, при рассмотрении споров о признании права общей долевой собственности на помещения, относящиеся к общему имуществу, определяющее значение имеет то, владеют ли фактически собственники указанными помещениями. С учетом этого определяется способ защиты собственниками их прав. 

Нарушение права общей долевой собственности собственника помещений на общее имущество здания может заключаться в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество. 

Истец при обращении с иском связывал нарушение своего права исключительно с самим фактом государственной регистрации за ответчиком права собственности на общее имущество и не заявлял о том, что у него не имеется доступа в какие-либо помещения, которые он считает общим имуществом. 

В силу статьи 36 Жилищного кодекса помещения в доме, не являющиеся частями квартир (нежилых помещений) и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Тот факт, что право собственности ответчика на спорные помещения зарегистрировано в ЕГРН, не означает, что право собственности на общее имущество, возникшее в силу закона, прекратилось. В пункте 3 постановления № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане и организации, приобретая право собственности на помещения в здании, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого здания в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников помещений в этом здании.

В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений, и поэтому не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома.

Таким образом, невозможна регистрация права частной собственности на помещения, объективно входящие в общее имущество, предназначенное для обслуживания всего здания.

Нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество. Данное нарушение может также проявляться, например, в препятствовании осуществлению права всех сособственников предоставлять общее имущество здания в пользование третьим лицам (пункт 7 Постановления от 23.07.2009 N 64).

Заявленные истцом требования о признании права общей долевой собственности направлены именно на устранение нарушения его права общей долевой собственности, выразившегося в наличии в ЕГРП записи об индивидуальном праве собственности ответчика.

Удовлетворение требований истца означает, что право индивидуальной собственности ответчика на спорное имущество отсутствует (не существует и никогда не существовало). Признание права общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности ответчика на спорное имущество.

Отношения по эксплуатации зданий, сооружений являются градостроительными отношениями и составляют предмет регулирования градостроительного законодательства. В целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должно осуществляться их техническое обслуживание, проводимое в целях обеспечения надлежащего технического состояния этих зданий, сооружений, под которым понимается поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.

Часть 2 статьи 36 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» устанавливает, что параметры и другие характеристики строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения в процессе эксплуатации здания или сооружения должны соответствовать требованиям проектной документации.

Указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания и подтверждаться в ходе периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, проводимых в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Эксплуатация путей эвакуации должна осуществляться в соответствии с требованиями противопожарного законодательства.

В соответствии с п. 36 Постановления Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 «О противопожарном режиме», при эксплуатации эвакуационных путей, эвакуационных и аварийных выходов запрещается:

а)устраивать пороги на путях эвакуации (за исключением порогов вдверных проемах), раздвижные и подъемно-опускные двери и ворота,вращающиеся двери и турникеты, а также другие устройства, препятствующиесвободной эвакуации людей;

б)загромождать эвакуационные пути и выходы (в том числе проходы, коридоры, тамбуры, галереи, лифтовые холлы, лестничные площадки, марши лестниц, двери, эвакуационные люки) различными материалами, изделиями, оборудованием, производственными отходами, мусором и другими предметами, а также блокировать двери эвакуационных выходов;

в)устраивать в тамбурах выходов (за исключением квартир ииндивидуальных жилых домов) сушилки и вешалки для одежды, гардеробы, а также хранить (в том числе временно) инвентарь и материалы.

Таким образом, приведенные законоположения предписывают, чтобы в ходе эксплуатации зданий и сооружений поддерживалось соответствие параметров и других характеристик строительных конструкций требованиям проектной документации.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

   Доводы ответчика о неверном расчете доли истца ввиду необходимости уточнения общей площади здания, поскольку в ЕГРН внесены дублирующие записи в отношении двух помещений, судом отклоняются, поскольку общая площадь здания – 1102,0 кв.м., отражена как в выписки из ЕГРН от 25.02.2022, так и в представленном техническом паспорте, составленном по состоянию на 2012 год.

   Доказательств, свидетельствующих об изменении общей площади здания, ответчиком суду не представлено. Документов, опровергающих расчет истца в части размера доли (контрасчет), ответчиком также не представлено.

           Расходы по оплате госпошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.    

  Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

                                                      Р Е Ш И Л:

 признать за ООО Управляющая компания «Дорожные технологии Сибири» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск право на долю в размере 626/1102 в праве общей долевой собственности на помещения, общей площадью 113,3 кв.м., номера на поэтажном плане 12, 13, расположенные на первом этаже, номера на поэтажном плане 8, 15, расположенные на втором этаже, входящие в состав помещения с кадастровым номером 54:31:010909:58, расположенном в здании по адресу: 

<

...>.

          Взыскать с Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области, г.Новосибирск (ИНН 

<

***>) в пользу ООО Управляющая компания «Дорожные технологии Сибири» (ИНН 

<

***>), г. Новосибирск 6000 рублей расходов по оплате госпошлины.

 Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

   Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

            Судья                                                              Ю.Н.Голубева