ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Владимир

«21» ноября 2023 года                                                      Дело № А11-3679/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 15.11.2023.

Постановление в полном объеме изготовлено 21.11.2023.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Москвичевой Т.В., 

судей Гущиной А.М., Кастальской М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную                 жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГРАД» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) на решение Арбитражного суда Владимирской области от 22.09.2023 по делу № А11-3679/2023, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ГРАД» о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, изложенного в уведомлении от 15.02.2023 № КУВД-001/2023-5296820/1.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «ГРАД» – ФИО2 по доверенности от 14.07.2023 сроком действия 1 год (представлен диплом о высшем юридическом образовании);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области – ФИО3 по доверенности от 30.12.2022 №81 сроком действия до 31.12.2023 (представлен диплом о высшем юридическом образовании).

Комитет по  управлению  муниципальным  имуществом  администрации округа Муром надлежащим образом извещен о месте и времени рассмотрения апелляционных жалоб, явку представителя в судебное заседание не обеспечил.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром Владимирской области (далее по тексту - Комитет) обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее по тексту - Управление) с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 33:26:020517:34 по адресу: 

<

...>, с приложением в качестве правоустанавливающего документа договора купли-продажи от 20.12.2022, заключенного в простой письменной форме между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью «ГРАД» (далее по тексту - Общество).

Управлением 15.02.2023 принято решение о приостановлении государственной регистрации по основанию, предусмотренному пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), по причине того, что сделка, являющаяся основанием для государственной регистрации права, заявленного к регистрации, совершена в простой письменной форме, тогда как в соответствии с законом такая сделка должна быть нотариально удостоверена.

Решением 15.05.2023 Управление отказало в государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок по причинам, указанным в решении о приостановлении государственной регистрации.

Не согласившись с решение от 15.05.2023, Общество обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании его недействительным.

К участию в деле, в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет.

Решением от 22.09.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе Общество ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права. По мнению Общества, у Управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прав. 

По мнению Общества, в случае продажи земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, собственникам расположенных на таких земельных участках недвижимости, сделки нотариальному удостоверению не подлежат. При этом, ссылаясь на пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, отмечает, что Общество имеет исключительное право на приобретение земельных участков в собственность. Кроме того указывает, что в рассматриваемом случае нарушаются гарантированные Комитету действующим законодательством права в сфере распоряжения земельными участками,  а также нарушаются права Общества, являющегося собственником здания, расположенного на земельном участке на приобретение этого земельного участка в собственность.

Считает, что предусмотренное частью 1.1 статьи 42 Закона №218-ФЗ требование нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в общей долевой собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности. Поскольку в настоящем случае у земельного участка два собственника: Комитет и Общество, ничьи права нарушены быть не могут.

Управление в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда законным и обоснованным.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на апелляционную жалобу, Первый арбитражный апелляционный суд считает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Законом № 218-ФЗ.

Согласно частям 1, 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; (пункт 2 части 2).

В силу части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, Управление приостановило государственную регистрацию прав на земельный участок, указав, что в качестве документа-основания перехода права общей долевой собственности представлен договор купли-продажи земельного участка от 03.10.2022 № 146 доли в праве собственности на земельный участок, заключенный в простой письменной форме.

В целях устранения причин приостановления необходимо представить нотариально удостоверенный договор.

В связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, Управление уведомлением от 17.02.2023 сообщило Комитету об отказе в государственной регистрации прав.

Согласно пункту 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Статьей 163 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (пункт 1).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (пункт 2). Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (пункт 3).

Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество определены статьей 42 Закона № 218-ФЗ.

На основании части 1.1 статьи 42 Закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года №  802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Требование статьи 42 Закона № 218-ФЗ о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.

Одним из основополагающих принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из материалов дела, поскольку предметом договора купли-продажи от 20.12.2022 № 180 явилась передача в собственность 8643/19623 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером 33:26:020517:34 под существующим объектом недвижимости, принадлежащим на праве собственности Обществу,  коллегия судей пришла к выводу об отсутствии необходимости контроля со стороны нотариата при совершении данной сделки в силу ее специфики, обусловленной требованиями земельного законодательства. В рассматриваемом случае договор купли-продажи от 20.12.2022 № 180 заключен с участием публичного органа, то есть с осуществлением публичного контроля.

Кроме того, согласно статье 43 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации 11.02.1993 № 4462-1, при удостоверении сделок нотариус осуществляет проверку дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц, а также наличия волеизъявления заявителей. В случае, если за совершением нотариального действия обратился представитель заявителя, проверяются полномочия представителя.

Вместе с тем в рассматриваемом случае продавцом по договору купли- продажи от 20.12.2022 № 180, является орган местного самоуправления – Комитет, в связи с чем, проверки от нотариуса наличия волеизъявления заявителя не требовалось.

Более того, из материалов дела следует, и сторонами не отрицается, что участниками общей долевой собственности на спорный земельный участок являются только два лица: Общество и Комитет. В результате рассматриваемой сделки купли-продажи Общество становится единственным собственником земельного участка, на котором расположен принадлежащий Обществу объект недвижимости. Следовательно, ничьи права данной сделкой нарушены быть не могут.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу  о том, что у Управления отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Поскольку суд апелляционной инстанции удовлетворил заявленные Обществом требования, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с Управления в пользу заявителя подлежат взысканию судебные расходы по делу в сумме 4500руб.

На основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации Обществу подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в размере 1500 рублей.

Руководствуясь статьями 268, 269, пунктами 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л :

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ГРАД» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Владимирской области от 22.09.2023 по делу № А11-3679/2023 отменить.

Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Владимирской области, изложенное в уведомлении от 15.05.2023  № КУВД-001/2023-5296820/10 признать незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по  Владимирской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности по заявлению № КУВД-001/2023-5296820 от 10.02.2023.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «ГРАД» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 500 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ГРАД» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1500 рублей, уплаченную по платежному поручению от 10.10.2023 №1629.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня принятия.

Председательствующий судья                                            Т.В. Москвичева

Судьи                                                                                         А.М. Гущина

                                                                                          М.Н. Кастальская