АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-4866/2020

27 июля 2021 года

г. Курск

 

Резолютивная часть решения объявлена 19 июля 2021 года. 

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Хмелевского Сергея Ильича, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Альгис» 

к комитету по управлению имуществом Курской области

о взыскании неосновательного обогащения,

при участии представителей:

от истца: ФИО2 – по довер. б/н от 25.06.2020;

от ответчика: ФИО3 - по довер. №05.6-01.01-19/9693 о 05.08.2020,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Альгис» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом Курской области о взыскании неосновательного обогащения в размере 631 412 руб. 85 коп. 

Определением Арбитражного суда Курской области от 06.07.2020 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 31.08.2020 суд перешел к рассмотрению дела в общем порядке искового судопроизводства. 

В судебном заседании 02.02.2021 истец заявил ходатайство о приобщении уточнений исковых требований, просил суд взыскать с ответчика неосновательное обогащение в виде переплаты арендной платы за период с 30.06.2017 по 31.12.2019 в размере 471 026 руб. 71 коп.

Уточненные исковые требования приняты к рассмотрению.

В судебном заседании 02.03.2021 истец заявил ходатайство о приобщении уточнений исковых требований, просил суд: взыскать с ответчика неосновательное обогащение в виде переплаты арендной платы за период с 30.06.2017 по 31.12.2019 в размере 791 022 руб. 88 коп.

Уточненные исковые требования приняты к рассмотрению.

В судебном заседании 13.04.2021 истец заявил ходатайство о приобщении уточнений исковых требований и пояснений, просил суд: взыскать с ответчика неосновательное обогащение в виде переплаты арендной платы за период с 30.06.2017 по 31.12.2019 в размере 472 099 руб. 61 коп.

Уточненные исковые требования приняты к рассмотрению.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылался на то, что у него возникла переплата по арендным платежам, поскольку арендная плата начислялась ответчиком без учета абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

Ответчик в письменном отзыве, возражая против удовлетворения исковых требований, указывал, что действующим законодательством не предусмотрено сохранение льготной ставки арендной платы, применяемой при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования, в отношении заключаемых впоследствии договоров аренды земельного участка. Обосновывая отсутствие оснований для применения льготной ставки арендной платы, заявитель также указал, что договоры аренды земельного участка, заключенные с истцом впоследствии, не были заключены в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

 

Рассмотрев материалы дела, выслушав, представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее. 

ООО «Альгис» является арендатором земельного участка 46:29:101050:681 площадью 8462 кв.м. по адресу: 

<

...> на основании договора № 01-27/49-5686-17 ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска от 20.06.2017.

Постановлениями Администрации г. Курска от 21.06.1999 № 10 и от 06.09.1999 № 420 ПО «Мурыновское» и ПО «Коопзаготпромторг» предоставлен земельный участок уточненной площадью 83188 м.кв. по ул. Станционная, 42 в г. Курске (кадастровый номер 46:29:101050:0001) в постоянное пользование для производственно-хозяйственной деятельности, в том числе: ПО «Мурыновское» - земельный участок площадью 1,5806 га (0,19 долей от площади 8,3188 га), ПО «Коопзаготпромторг» - земельный участок площадью 6,7382 га (0,81 м 2 от площади 8,3188 га.).

27.06.2001 за ПО «Мурыновское» было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 15806 кв.м.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:0001 были образованы и поставлены на кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:101050:50 (площадь 2,2336 га), 46:29:101050:51 (площадь 3,1013 га), 46:29:101050:52 (площадь 0,1995 га), 46:29:101050:53 (площадь 0,0277 га).

Земельный участок 46:29:101050:681 был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:50 (решение комитета по управлению имуществом Курской области от 18.03.2016 №01-19/419).

Решением комитета по управлению имуществом Курской области от 29.06.2012 №01-19/1676а прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 22336 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 46:29:101050:50 был предоставлен истцу в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 364 дня для торговой деятельности (договор №4276-12ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 07.10.2014), разногласия по договору аренды в отношении вида разрешенного использования земельного участка урегулированы в рамках арбитражного дела №А35-13314/2012.

Впоследствии, на основании договора №01-27/123-5512-16 ю от 23.06.2016 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, выделенный из земельного участка с кадастровым номером 46:29:101050:50, земельный участок с кадастровым номером 46:29:101050:681 был предоставлен истцу в аренду на срок с 16.06.2016 по 14.06.2017.

По окончании срока действия названного договора между комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО «Альгис» был заключен договор №01-27/49-5686-17 ю аренды от 20.06.2017 земельного участка, находящегося в государственной  собственности  и расположенного  на территории города Курска (с учетом соглашения от 04.10.2017), сроком действия с 15.06.2017 по 13.06.2018.

Из искового заявления следует, что размер внесенных ООО «Альгис» за период с 06.05.2016 по 31.12.2019 арендных платежей составил 1 575 404,93 руб. 

Поскольку Комитет начислял арендную плату без учета положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ о годовом размере арендной платы в пределах двух процентов кадастровой стоимости земельного участка, Общество полагало, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде переплаты арендных платежей.

12.12.2019 в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора ООО «Альгис» была направлена в адрес Комитета по управлению имуществом Курской области претензия о возврате неосновательного обогащения за период с 06.05.2016 по 31.12.2019 в виде переплаты арендной платы в размере 631 412, 85 руб.

Письмом от 27.01.2020 №05.6-01.01-19/835 (копия прилагается) Комитет отказал в возврате неосновательного обогащения, сославшись на то, что договоры №01-27/123-5512-16 ю от 23.06.2016 аренды земельного участка и №01-27/49-5686-17ю от 20.06.2017 заключены не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Ссылаясь на возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения в виде переплаты арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, с учетом уточнений.

 

Суд считает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). 

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.  

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

Принцип платности любого использования земли (за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации) установлен и пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации. 

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Статьей 65 ЗК РФ определено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Поэтому арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в силу части 1 статьи 424 ГК РФ является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами и применяется от даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

Часть 4 статьи 22 Земельного кодекса указывает на то, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. 

В соответствии со статьями 22 и 65 Земельного кодекса постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №82 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. 

В соответствии с п.16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. 

В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ принципы определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, должны утверждаться Правительством Российской Федерации. Нормативным правовым актом, устанавливающим размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, являются Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительством Российской Федерации от 16.07.2009 № 582. 

Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, признаются принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки. Правила определения размера арендной платы допускают использование кадастровой стоимости земельного участка при определении арендной платы в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов.

Ввиду того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 №12404/09). 

Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена с 28.03.2017 установлен постановлением Администрации Курской области №249 «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена». Согласно указанному Порядку арендная плата за земельный участок рассчитывается, исходя из его кадастровой стоимости.

Арендная плата определяется путем умножения ставки арендной платы на площадь земельного участка. Ставка арендной платы устанавливается в расчете на год в рублях за единицу площади земельного участка.

Из Постановлений Администрации г. Курска от 21.06.1999 № 10 и от 06.09.1999 № 420 усматривается, что ПО «Мурыновское» и ПО «Коопзаготпромторг» предоставлен земельный участок уточненной площадью 83188 м.кв. по ул. Станционная, 42 в г. Курске (кадастровый номер 46:29:101050:0001) в постоянное пользование для производственно-хозяйственной деятельности, в том числе: ПО «Мурыновское» - земельный участок площадью 1,5806 га (0,19 долей от площади 8,3188 га), ПО «Коопзаготпромторг» - земельный участок площадью 6,7382 га (0,81 м 2 от площади 8,3188 га.).

27.06.2001 за ПО «Мурыновское» было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 15806 кв.м.

Решением комитета по управлению имуществом Курской области от 29.06.2012 №01-19/1676а прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 22336 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 46:29:101050:50 был предоставлен истцу в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 364 дня для торговой деятельности (договор №4276-12ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, от 07.10.2014), разногласия по договору аренды в отношении вида разрешенного использования земельного участка были урегулированы в рамках арбитражного дела №А35-13314/2012.

Размер арендной платы изменяется ежегодно при изменении кадастровой стоимости земельного участка, изменения вида разрешенного (функционального) использования земельного участка, внесения изменений в законодательство Российской Федерации и Курской области, регулирующее порядок определения размера арендной платы за земельный участок, и в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством (п.3.4).

Таким образом, договор аренды №4276-12ю от 07.10.2014 заключен между сторонами в результате переоформления права постоянного бессрочного пользования.

Впоследствии, в связи с истечением сроков действия договоров аренды земельного участка, между комитетом и ООО «Альгис» были заключены: договор №01-27/123-5512-16 ю от 23.06.2016 со сроком действия с 16.06.2016 по 14.06.2017 и договор №27/49-5686-17 ю от 20.06.2017 со сроком действия с 15.06.2017 по 13.06.2018.

Указанные обстоятельства свидетельствуют, что ООО «Альгис» своевременно (до 01.07.2012 года) реализовано право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участкам на право аренды, а договор аренды от 07.10.2014 со сроком с 29.06.2012 по 28.06.2015 был подписан в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования как собственник расположенного на земельном участке объекта недвижимости.

Согласно пункту 6 статьи 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. 

При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими (пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ). 

Исходя из положений указанных норм права образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечет автоматического прекращения арендных правоотношений, в том числе исключения особенностей установления размера платы. 

Поскольку факт раздела земельного участка, предоставленного в порядке переоформления, не может лишать арендатора права на получение льготного размера арендной платы, доводы ответчика о том, что действующее законодательство не предусматривает сохранение льгот по арендной плате для последующих договоров аренды, заключенных не порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, являются неосновательными и отклоняются судом.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами, установленными главой V.1 ЗК РФ. 

В соответствии с абзацем 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка. 

В пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) от 26.06.2015, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, отмечено, что, поскольку содержащиеся в Федеральном законе от 25.10.2001 № 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников. 

Арбитражный суд отмечает, что как прекращение первоначального договора аренды, заключенного непосредственно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, так и последовательное заключение договоров аренды в отношении земельного участка, принадлежавшего изначально на праве постоянного (бессрочного) пользования не лишают арендатора земельного участка права на применение льготного режима начисления арендной платы. 

Несмотря на различные варианты оформления арендных правоотношений на земельный участок, представлявший собой объект постоянного (бессрочного) пользования: переход права аренды из договора, заключенного непосредственно в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, либо заключение нового договора аренды земельного участка в результате приобретения расположенных на таком земельном участке объектов недвижимости, экономическая основа такого права аренды не меняется, поскольку все эти варианты оформления арендных отношений исходят из одного факта - прекращение предоставленного ранее права постоянного (бессрочного) пользования и перехода с указанного ограниченного вещного права, предполагающего оплату земельного налога, на обязательственные арендные правоотношения, основанные на рыночных механизмах расчета арендной платы. 

Поскольку переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды по смыслу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ является обязанностью землепользователей, законодатель предусмотрел для таких землепользователей льготу, установив предел арендной платы в размере, не превышающем двукратной ставки земельного налога. 

Таким образом, ответчик сохраняет право на применение в арендных отношениях с Комитетом того же нормативного размера арендной платы, который предусмотрен для случаев переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды (2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка) независимо от того, когда состоялось переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды. 

Данная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2020 № 302-ЭС19-239116, постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 02.09.2020 по делу № А64-4978/2019, постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2021 по делу №А35-7228/2019.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд приходит к  выводу о том, что размер годовой арендной платы в рассматриваемом случае не может превышать 2% кадастровой стоимости спорного земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. 

Таким образом, иск о взыскании суммы неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны: факт получения (сбережения) имущества ответчиком, отсутствие для этого должного основания, а также то, что неосновательное обогащение произошло за счет истца.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о наличии совокупности условий, необходимых для удовлетворения заявленных исковых требований.

Расчет неосновательного обогащения за использование спорного земельного участка за период с 30.06.2017 по 31.12.2019 (с учетом сроков исковой давности) произведен истцом, исходя из размера перечисленных по платежным поручениям, денежных средств и наличия переплаты на начало периода.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, истцом за период 30.06.2017 по 31.12.2019 была внесена арендная плата в размере 1 003 751 руб. 00 коп. 

Кроме того, согласно акта сверки по состоянию на 03 июля 2017 г. (т.2 л.д. 18) переплата арендной платы составляла 114 261 руб. 74 коп. 

С учетом заявленного ответчиком срока исковой давности указанный размер переплаты был снижен истцом пропорционально до 97 361 руб. 47 коп. (114 261 руб. 74 коп. - 16 900 руб. 27 коп.)

В тоже время, обоснованный размер арендной платы, исходя из двух процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка за данный период времени должен был составлять 629 012 руб. 86 коп. 

Таким образом, размер неосновательного обогащения ответчика в виде излишне уплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка составил 472 099 руб. 61 коп. (1 003 751 руб. 00 коп. + 97 361 руб. 47 коп. - 629 012 руб. 86 коп.)

Согласно части 1 части 65, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. 

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону могут быть подтверждены определенными доказательства, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. 

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Оценив представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания неосновательного обогащения в размере 472 099 руб. 61 коп.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям и подлежат взысканию в доход федерального бюджета. 

На основании статей 309, 310, 314, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 16, 110, 112, 167-170, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Альгис»  удовлетворить.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Курской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альгис» неосновательное обогащение в виде переплаты арендной платы за период с 30.06.2017 по 31.12.2019 в размере 472 099 руб. 61 коп., а также расходы по оплате госпошлины в размере 12 442 руб. 00 коп. 

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «Альгис» справку на возврат из федерального бюджета государственной пошлины в размере 3 186 руб. 00 коп., излишне уплаченной по платежному поручению №58 от 25.06.2020.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже.  

 

            Судья                                                                                                С.И. Хмелевской