﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А27-22490/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена  19 января 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 января 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Сириной В.В.

судей                                                    Тихомирова В.В.

                                                             Щанкиной А.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» на решение от 23.06.2020 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Алференко А.В.) и постановление от 29.09.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Стасюк Т.Е., Киреева О.Ю., Фертиков М.А.) по делу № А27-22490/2019 по иску открытого акционерного общества «Плодопитомник-1» (650051, г. Кемерово, ул. 2-я Камышинская, д. 2, корп. А, пом. 42, ОГРН 1074205016973, ИНН 4205136779) к обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (650070, г. Кемерово, ул. Тухачевского, д. 36А, ОГРН 1034205048679, ИНН 4205051081) о расторжении договора. 

Другие лица, участвующие в деле: администрация города Кемерово (Управление архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово).

Суд установил:

открытое акционерное общество «Плодопитомник-1» (далее – ОАО «Плодопитомник-1», истец) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (далее – ООО «Кемеровогражданстрой», ответчик) о расторжении договора аренды от 27.07.2009 № 2 (далее – договор аренды) земельного участка, площадью 18 200 кв. м, кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее аэропорта, заключенного между ОАО «Плодопитомник-1» и ООО «Кемеровогражданстрой», об обязании ответчика возвратить истцу земельный участок, площадью 18 200 кв. м, кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее аэропорта, из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования земельного участка для жилищного строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Кемерово в лице Управления архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово.

Решением от 23.06.2020 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 29.09.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. Договор аренды расторгнут. На ООО «Кемеровогражданстрой» возложена обязанность возвратить ОАО «Плодопитомник-1» земельный участок, площадью 18 200 кв. м, кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее аэропорта, из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – земли для жилищного строительства. С ответчика в пользу истца взыскано 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

ООО «Кемеровогражданстрой» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить полностью, принять по делу новый судебный акт. 

Заявитель ссылается на обстоятельства, исключающие возможность использования земельного участка по назначению ввиду несоответствия территориальной зоны, установленной Правилами землепользования и застройки города Кемерово, Генеральному плану города Кемерово; ответом администрации от 08.06.2020 подтверждено, что Правила землепользования и застройки, утвержденные 24.11.2006, не соответствовали Генеральному плану городу Кемерово, утвержденному решениями Кемеровского городского совета народных депутатов от 28.03.1997 и от 24.06.2011; несоответствие Правил землепользования и застройки генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие генеральным планом, поскольку Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ) закреплен принцип первичности генерального плана как основополагающего документа территориального планирования; территориальное зонирование изменялось, так как на основании решения Кемеровского городского совета народных депутатов от 24.06.2011 № 36 карта градостроительного зонирования изложена в новой редакции, территория отнесена к зеленым насаждениям общего пользования; на основании решения Кемеровского городского совета народных депутатов от 29.06.2012 № 147 карта градостроительного зонирования была изложена в новой редакции; согласно ответу администрации города Кемерово от 14.02.2020 территория, в границах которой располагается земельный участок, относится к рекреационным зонам; согласно ответу администрации города Кемерово от 19.08.2019 спорный земельный участок расположен в двух территориальных зонах: Р (зона рекреационного назначения) и ИТ 3 (зона улично-дорожной сети); статья 34 пункт 1 Правил землепользования и застройки города Кемерово не предусматривает в качестве основных видов разрешенного использования в данной территориальной зоне вид «для индивидуального жилищного строительства»; в связи с изложенным общество не могло приступить к жилищному строительству; общество принимало меры как к изменению территориальной зоны, так и к получению разрешения на строительство; решением от 02.03.2017 Арбитражного суда Кемеровской области по делу № А27-25107/2016 признана недействительной сделка, выразившаяся в одностороннем отказе ОАО «Плодопитомник-1» от исполнения договора аренды земельного участка от 27.07.2009 № 2; территориальная зона, в пределах которой находится земельный участок, не подразумевает возможности жилищного строительства, в связи с чем истец переложил бремя внесения изменений в генеральный план на ответчика, тогда как по условиям договора аренды на арендатора не были возложены такие обстоятельства; каких-либо доказательств привлечения ответчика к ответственности за нецелевое использование земельного участка не представлены; именно арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора; за время существования арендных правоотношений в адрес ответчика каких-либо претензий от истца, вызванных неиспользованием земельного участка, не направлялось.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательстве порядке не представлен. 

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец является собственником земельного участка площадью 18 200 кв. м, кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее аэропорта, из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – земли для жилищного строительства, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 27.07.2009 был заключен договор аренды земельного участка № 2.

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель представляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 18 200 кв. м, кадастровый номер 42:24:0101054:338, расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее аэропорта, из категории земель – земли населенных пунктов.

Земельный участок предоставлен для осуществления ответчиком следующих видов деятельности (разрешенный вид использования): для жилищного строительства (пункт 1.4 договора аренды).

Срок аренды земельного участка устанавливался 49 лет (пункт 2.1 договора аренды).

В соответствии с пунктом 4.2.2 договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения его условий арендатором.

Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с требованиями о его разрешенном использовании и нести необходимые расходы по его содержанию и благоустройству (пункт 4.3.2 договора аренды), а также соблюдать нормы и требования, установленные землеустроительными, архитектурно-строительными, пожарными, природоохранными и санитарными нормами и правилами.

Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

Ссылаясь на то, что ответчик с момента заключения договора не осваивает и не использует земельный участок, предоставленный в аренду под жилищное строительство, земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101054:338 зарос растительностью, не используется, размещение объектов движимого, недвижимого имущества, какой-либо деятельности на участке не зафиксировано, что подтверждается фотографиями, а также актом осмотра земельного участка, определением об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении от 29.08.2019, истец 15.08.2019 направил в адрес ответчика требование, в котором предложил ответчику в срок не позднее 1 месяца привести земельный участок в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, в противном случае выразил намерение расторгнуть договор аренды земельного участка и передать земельный участок по акту приема-передачи.

Истец в адрес ответчика 17.09.2019 направил уведомление от 16.08.2019, в котором известил ответчика о расторжении договора с 15.08.2019 и предложил незамедлительно передать указанный земельный участок по акту приема-передачи.

В связи с тем, что ООО «Кемеровогражданстрой» не приступило к освоению и использованию земельного участка, а также не сообщило причины длительного неиспользования земельного участка по целевому назначению, на требование о расторжении договора аренды не ответило, земельный участок не возвратило, ОАО «Плодопитомник-1» обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя требования истца, руководствовались статьями 7, 22, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьями 450, 615, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 9, 65, 71 АПК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11), и исходили из того, что ответчик не представил ни одного надлежащего доказательства, свидетельствующего о том, что он приступил к освоению и использованию земельного участка по целевому назначению.

Доводы ответчика о том, что он является арендатором спорного земельного участка уже на протяжении более 11 лет, в течение указанного периода времени ответчиком осуществлялись мероприятия, связанные с застройкой данного земельного участка, однако из-за бездействия истца по изменению территориальной зоны приступить к полноценному процессу строительства невозможно и в настоящее время, суды отклонили на основании того, что именно ответчиком не соблюдены требования земельного законодательства в части освоения земельного участка в соответствии с целевым назначением.

На протяжении длительного времени, а также в течение действия договора аренды (согласно доводам ответчика последний в 2009 – 2011 годах предпринимал меры и действия по подготовке документов, необходимых для строительства, а именно: оформлены все технические условия, согласована с архитектурой города Кемерово градостроительная концепция застройки территории, разработаны рабочие проекты, эскизные проекты), однако строительство не начато, жилые дома не построены.

Кроме того, ответчик не представил суду доказательств обращения в администрацию города Кемерово с заявлением об изменении территориальной зоны, а также доказательств обращения к истцу с уведомлением о том, что из-за бездействий истца ответчик не мог приступить к освоению и использованию земельного участка.

В данном случае градостроительный план земельного участка не утверждался, доказательств того, что ответчик обращался в соответствующие органы с заявлением о выдаче градостроительного плана, получения на строительство не представлено.

Суды пришли к выводу о том, что материалами дела не подтверждено принятие мер, направленных на освоение земельного участка.

Также суд учел, что ответчик имел возможность за 11 лет оспорить в судебном порядке действия (бездействия) как истца, так и уполномоченных органов, однако не сделав этого, принял на себя риск наступления неблагоприятных последствий.

Между тем судами не учтено следующее. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем на пять лет, по требованию арендодателя возможны на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума № 11 указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствие) устранено арендатором в разумный срок.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в том случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ закреплено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 указанной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка (подпункт 2 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ).

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о существенном характере допущенных ответчиком нарушений, при этом сочли, что ответчик не привел доказательств наличия объективных препятствий для начала строительства, в том числе по причинам, зависящим от арендодателя.

Вместе с тем судами не учтен взаимный характер договора аренды, о чем неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2020 № 310-ЭС19-16588 также указано, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением имущества лежит на арендодателе. Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды – осуществление строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача по акту арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Для начала строительства арендатору необходимо получить различную документацию, такую как градостроительный план земельного участка, подготовить проектную документацию, получить заключения экспертиз, разрешение на строительство.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) представляет собой выписку из Правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории в отношении конкретного земельного участка, в которой указывается информация о строительных характеристиках земельного участка и имеющихся строительных ограничениях (статьи 41 – 46 ГрК РФ, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2013 № 1633/13).

Из подпункта «б» пункта 10 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 № 87, следует, что Раздел 1 «Пояснительная записка» проектной документации должен содержать исходные данные и условия для подготовки проектной документации. В пояснительной записке указываются реквизиты документы, утвержденного и зарегистрированного в установленном порядке градостроительного плана земельного участка, предоставленного для размещения объекта капитального строительства.

Из этого следует, что проектная документация готовится на основании градостроительной документации, то есть при проектировании должны учитываться виды разрешенного использования земельного участка, установленные в Правилах землепользования и застройки г. Кемерово, применительно к конкретной территориальной зоне.

При рассмотрении спора ответчик приводил доводы и доказательства о невозможности строительства со ссылкой на то, что вид разрешенного использования, указанный в договоре, не соответствовал территориальной зоне, в которой расположен земельный участок, что территориальное зонирование изменялось и что существовали обстоятельства несоответствия территориального зонирования Генеральному плану города Кемерово, однако указанные доводы были необоснованно отклонены судами.

Данные доводы имеют существенное значение для вывода о том, были ли выполнены арендодателем обязательства по предоставлению земельного участка, на котором имеются юридическая и фактическая возможность осуществления индивидуального жилищного строительства. Без разрешения этого вопроса у суда не было оснований для вывода о виновном поведении арендатора и наличии именно с его стороны существенного нарушения договора аренды.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что судами сделан преждевременный вывод о наличии оснований для расторжения договора по тем причинам, которые указаны арендодателем. Кроме того, при распределении бремени доказывания не учтено, что именно арендодатель должен представить доказательства того, что он выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению пользования сданным в аренду земельным участком для целей, указанных в договоре, учитывая встречный характер обязательств сторон договора аренды.

С учетом изложенного, удовлетворяя заявленные требования, суды неправильно применили нормы материального и процессуального права, в связи с чем вынесенные судебные акты подлежат отмене.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для данного дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении спора суду первой инстанции следует на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами в материалы дела доказательств установить наличие обстоятельств, связанных с исполнением арендодателем своей обязанности по предоставлению земельного участка, на котором в спорный период существовала фактическая и юридическая возможность строительства, на основании чего оценить правомерность требования о расторжении договора по заявленным истцом основаниям.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы не рассматривался, поскольку на основании пункта 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 23.06.2020 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 29.09.2020 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-22490/2019 отменить. 

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кемеровской области. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     В.В. Сирина

 

Судьи                                                                  В.В. Тихомиров

 

                                                                            А.В. Щанкина