Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-30556/23-176-238

15 ноября 2023 года

г.Москва

Полный текст решения изготовлен 15 ноября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2023 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.  

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «М Плюс»

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы 

о признании недействительным одностороннего отказа от договора

и по встречному исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы 

к ответчику: ООО «М Плюс»

об обязании освободить помещение, о признании обременения отсутствующим

с участием: от истца – неявка, уведомлен;

от ответчика – ФИО2 по дов. от 10.11.2022; 

УСТАНОВИЛ:

ООО «М Плюс» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее по тексту также – ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа от договора купли-продажи от 11.01.2022 №59-7502 нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: 

<

...>; о применении последствий недействительности сделки.  

В рамках рассмотрения настоящего дела судом для совместного рассмотрения с первоначальным исковым заявлением был принят встречный иск об обязании ООО «М Плюс» освободить нежилое помещение площадью 139,1 кв.м, расположенное в здании по адресу: 

<

...> (этаж 1 пом.I комн.1-13) и предать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы; о признании обременения (запись в ЕГРН от 21.12.2017 № 77:07:0008004:11815-771007/2017-4) в виде договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 14.07.2017 № 00-00293/17, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «М Плюс», отсутствующим.

Дело рассмотрено судом в порядке, установленном ст.ст.123 и 136 АПК РФ, в отсутствие истца, извещенного в соответствии со ст.121 АПК РФ надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела.

Истец в исковом заявлении ссылается на незаконность и необоснованность оспариваемого отказа ответчика от спорного договора, оформленного претензией от 22.11.2022 №ДГИ-И-83729/22. Против удовлетворения встречных требований возражал.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным в отзыве со ссылкой на ненадлежащее исполнение истцом своих обязательств по своевременной оплате стоимости объекта по договору купли-продажи от 11.01.2022 №59-7502 нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: 

<

...>. Поддержал встречные исковые требования в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителя явившегося в судебное заседание ответчика, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, при этом встречные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен договор купли-продажи от 11.01.2022 №59-7502 нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: 

<

...>.

В обосновании исковых требований истец ссылается на то, что письмом от 22.11.2022 №ДГИ-И-83729/22 ответчик необоснованно уведомил истца о расторжении договора в связи с нарушением условий оплаты, предусмотренных п.3.4 договора, а именно: ежемесячные платежи с июня 2022 года не производились, с требованием освободить объект договора, передать его по акту и прекращении записи. 

В исковом заявлении истец ссылается на отсутствие у ответчика законных оснований для расторжения договора и злоупотребление своим правом, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

В рамках рассмотрения настоящего дела ответчик заявил встречное исковое заявление, в котором ссылается на то, что истец существенно нарушил условия п.3.4 договора, имеющуюся задолженность по оплате стоимости объекта не погасил.

Ответчик обратился к истцу с требованием от 22.11.2022 исх.№ ДГИ-И-83729/22, уведомив о расторжении договора в случае неудовлетворения в добровольном порядке требования погашении долга и освобождения арендуемого помещения.

Поскольку истец требования претензии не удовлетворил, арендуемые помещения по акту не передал, ответчик обратился с настоящим встречным исковым заявлением в суд.

Вместе с тем, с учетом обстоятельств данного спора и имеющихся в материалах дела доказательств, суд считает необходимым указать следующее.

Нежилое здание, расположенное по адресу: ул. Беловежская, д. 71. площадью 139,1 кв.м является частью объекта недвижимости площадью 848.5 кв.м с кадастровым номером 77:07:0008004:11815 принадлежит на праве собственности городу Москве, о чем в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись № 77-77-12/017/2008/-166 от 25.10.2008.

17.07.2017 между Департаментом и ООО «М ПЛЮС» заключен договор аренды № 00-00293/17 объекта недвижимости.

Договор аренды зарегистрирован в ГГРН, о чем составлена запись № 77:07:0008004:11815-77/007/2017-4 от 21.12.2017.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» между Департаментом и ООО «М    ПЛЮС»    был    заключен    договор    купли-продажи    недвижимости от 11.01.2022 № 59-7502, согласно которому Департамент обязуется передать в собственность ООО «М ПЛЮС» нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 139,1 кв.м, а ООО «М ПЛЮС» принять и оплатить указанное имущество.

В силу ст. 309 и ст. 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1.1 договора продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить стоимость имущества, расположенного по адресу: 

<

...>.

По условиям договора п.п. 2.1.1, 3.1, 3.2, 3.4 ответчик принял обязательства по оплате стоимости объекта. Установленная договором обязанность по своевременной оплате ежемесячных платежей не исполнена ответчиком.

Согласно п. 5.6. договора в случае неисполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Пунктом 7.5 договора установлено, что в случае непоступления в течение 30 дней с даты истечения сроков оплаты (в том числе, промежуточных) на счет продавца средств, указанных в пункте 3.4 договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю не зарегистрирован органом регистрации прав, что является существенным нарушением условий договора, продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть договор путем направления уведомления (за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены объекта недвижимости), при этом договор считается расторгнутым по истечении трех месяцев с даты направления уведомления, но не позднее 30 дней с даты его получения покупателем (в зависимости от того, какая дата наступит ранее).

Согласно ч. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Учитывая существенные нарушения условий п. 3.4 договора, в порядке предусмотренном ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ и п. 7.5 договора, Департаментом в адрес ООО «М ПЛЮС» направлено уведомление от 22.11.2022 исх. № ДГИ-И-83729/22 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 11.01.2022 № 59-7502, расположенной по адресу: 

<

...>, с условием погашения задолженности.

ООО «М ПЛЮС» задолженность по договору купли-продажи недвижимости от 11.01.2022 № 59-7502 не погашена.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Согласно пункту 50 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки). 

Согласно п. 4 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

Верховный Суд РФ в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъясняет, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения сторона должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). 

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Исходя из изложенного суд приходит к выводу о том, что ответчик законно и обоснованно воспользовался своим правом на расторжение договора, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Согласно ч.2 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Уведомлением Департамента предусмотрена обязанность ООО «М ПЛЮС» освободить занимаемый объект не позднее 14 дней с момента прекращения договора купли-продажи недвижимости и передать его по акту Департаменту.

До настоящего момента помещение не освобождено, по акту приема-передачи Департаменту не передавалось, доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

В соответствии со ст. 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 413 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Соответственно, договор аренды от 14.07.2017 № 00-00293/17 прекращен на основании ст. 413 Гражданского кодекса РФ с даты заключения договора купли-продажи недвижимости в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.

Переход права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю на основании договора купли-продажи от 11.01.2022 № 59-7502 не состоялся в связи с непоступлением денежных средств в счет оплаты по данному договору.

Вместе с тем, в настоящее время в ЕГРН имеется неактуальная запись № 77:07:0008004:11815-77/007/2017-4 от 21.12.2017 об обременении в виде аренды.

Департамент считает, что существующая в ЕГРН запись об обременении права в виде аренды нарушает права истца как собственника данного имущества.

В данном случае нарушенное право Департамента подлежит восстановлению только путем подачи иска о признании отсутствующим обременения в виде аренды (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).

В соответствии с ч.ч. 3. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Исходя из изложенного уд приходит к выводу о наличие правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований в полном объеме.

Иные доводы сторон также рассмотрены судом и признаны необоснованными и документально не подтвержденными, противоречащими обстоятельствам спора и имеющимся в материалах дела доказательствам, результат их рассмотрения не повлиял на результат рассмотрения дела.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования истца не подлежат удовлетворению, при этом встречные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 65, 67, 68, 69, 71, 106, 110, 123, 150, 151, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Встречный иск удовлетворить, обязать ООО «М Плюс» (ОГРН 

<

***>) освободить нежилое помещение площадью 139,1 кв.м, расположенное в здании по адресу: 

<

...> (этаж 1 пом.I комн.1-13) и предать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы.

Признать обременение (запись в ЕГРН от 21.12.2017 № 77:07:0008004:11815-771007/2017-4) в виде договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) от 14.07.2017 № 00-00293/17, заключенного между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «М Плюс», отсутствующим.

Взыскать с ООО «М Плюс» (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6.000 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд. 

Судья                                                                                                                    Д.С. Рыбин