АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

24 декабря 2024 года

Дело №

А56-2844/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Ант-Эксперт-Аудит» генерального директора ФИО1 (решение единственного участника общества от 15.05.2022 № 05-2022), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Эталон ЛенСпецСМУ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2024 по делу № А56-2844/2023,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Ант-Эксперт-Аудит», адрес: 194100, Санкт-Петербург, Кантемировская ул., д. 2, лит. А, эт. 1, оф. 101, каб. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к акционерному обществу «Эталон ЛенСпецСМУ», адрес: 197348, Санкт-Петербург, Богатырский пр., д. 2, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Компания), о признании недействительным ничтожного решения внеочередного общего собрания собственников помещений в здании офисного центра, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Кременчугская ул., д. 19, корп. 1, лит. А, по вопросу № 17 повестки дня, оформленного протоколом от 14.01.2021 № 1, в части абзаца 1 (частично, с исключением из него слова «собственникам»), абзацев 2 (частично), 3, 8 и пункта 2 (с учетом уточнения требований). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Сервис-Недвижимость», адрес: 197348, Санкт-Петербург, Богатырский пр., д. 2, лит. А, каб. 2.34, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Организация).

Решением от 26.01.2024 признано недействительным ничтожное решение общего собрания собственников помещений офисного здания от 14.01.2021 по вопросу № 17 повестки дня в следующей части: 

- абзац 2 - в части слов «…(в т.ч. части помещений, этажного коридора, крыш, фасада, подвалов, технических этажей, лестниц, оборудования, земельного участка и их частей (далее - общее имущество)»;

- абзац 3 - в полном объеме; 

- абзац 8 - в полном объеме; 

- пункт 2 – в полном объеме; 

в остальной части в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2024 данное решение оставлено без изменения.

Компания в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и отказать в иске в полном объеме. По мнению подателя жалобы, не противоречат закону и не являются злоупотреблением правом предоставление общего имущества в аренду самим собственникам, а также сдача в аренду части общего имущества, если это не нарушает прав и законных интересов других собственников и иных лиц, установление собственниками размера платы за пользование общим имуществом, предоставление управляющей организации права оставлять в своем распоряжении не более 20% от прибыли, полученной от аренды общего имущества; истец злоупотребляет правом, частично исполняя оспариваемое решение и одновременно оспаривая его.  

Общество в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.

В судебном заседании представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 08.09.2021 № 43-ЦС-7Г-БЦ Общество приобрело у Компании, являвшейся застройщиком здания, семнадцать нежилых помещений общей площадью 819,6 кв. м, что составляет 12,53% от общей площади здания, расположенных на седьмом этаже офисного здания по адресу: Санкт-Петербург, Кременчугская ул., д. 19, корп. 1, лит. А, пом. 156-Н – 168-Н, 170-Н, 171-Н, 172-Н, 178-Н. Переход к покупателю права собственности на приобретенные объекты недвижимости зарегистрирован 11.12.2021. В перечень приобретенных Обществом помещений входят все самостоятельные помещения седьмого этажа. 

14.01.2021, до приобретения Обществом помещений в указанном здании, собственники помещений офисного здания провели внеочередное общее собрание, решения которого оформлены протоколом от 14.01.2021 № 1. 

Согласно протоколу от 14.01.2021 № 1 в собрании приняли участие собственники помещений, обладающие 91,24% голосов от общего числа голосов собственников помещений. На дату проведения собрания Компания обладала 69,87% голосов от общего числа голосов собственников помещений. 

На данном собрании собственники большинством голосов в 78,05% от общего числа голосов собственников при 13,19% голосов, проголосовавших против принятия решения, приняли решение по вопросу № 17 повестки дня о предоставлении во временное индивидуальное пользование на возмездной основе общего имущества здания собственникам помещений и иным лицам, в том числе для установки и эксплуатации конструкций и оборудования различного назначения, в следующей редакции (номера абзацев указаны для удобства восприятия):

«В соответствии с положениями ст. 246, 247, 248 ГК РФ объекты общего имущества в здании могут быть переданы в индивидуальное пользование собственникам и иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы других собственников здания. 

Для эффективного использования общего имущества здания предлагается утвердить следующие порядок и условия предоставления в индивидуальное пользование общего имущества здания (в т. ч. части помещений, этажного коридора, крыш, фасада, подвалов, технических этажей, лестниц, оборудования, земельного участка и их частей (далее - общее имущество)), в т.ч. для установки и эксплуатации конструкций и оборудования различного назначения (абзац 2).

Право на индивидуальное пользование предоставляется в первую очередь тем собственникам и владельцам, к помещениям которых указанное общее имущество непосредственно примыкает или находится в непосредственной близости от него. Если указанные лица не изъявили соответствующего намерения, общее имущество может быть предоставлено иным собственникам или владельцам помещений в здании, а также третьим лицам (абзац 3).

Индивидуальное пользование общим имуществом предоставляется на договорной основе и является платным. Срок договора определяется сторонами. Размещение и пользование осуществляется в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ (абзац 4).

Ежемесячная плата составляет - 500 руб./кв. м площади помещения по договору аренды, включая затраты на содержание общего имущества по ставкам, утвержденным общим собранием собственников помещений. Ежемесячная плата за размещение объектов не может составлять менее 500 руб. в месяц. Стоимость договора в случае размещения материалов (рекламы, информации и т.д.) определяется с учетом рыночной стоимости размещения в Санкт-Петербурге (абзац 5).

С 01 марта каждого календарного года АО «Сервис-Недвижимость» вправе изменять стоимость пользования в соответствии с официальным уровнем инфляции в истекшем году.

Плата с собственников помещений за размещение на фасаде здания клапанов приточной вентиляции не взимается. Собственники помещений размещают блоки систем кондиционирования за отдельную плату.

 Предоставить АО «Сервис-Недвижимость» право распределять полученные от использования имущества денежные средства в следующем объеме: в размере 80% от чистой прибыли использовать на работы по дополнительному текущему ремонту и благоустройству здания по решению общего собрания, оставшиеся 20% остаются в распоряжении управляющей организации (абзац 8).

1. Порядок предоставления в индивидуальное временное пользование общего имущества для размещения конструкций (в т.ч. рекламных и информационных) и оборудования, в том числе на фасаде:

– Заинтересованное лицо заключает с АО «Сервис-Недвижимость» договор на выдачу технических условий на установку оборудования и конструкций; 

– Заинтересованное лицо заключает договор на индивидуальное временное пользование общим имуществом; 

– В случае использования фасада для размещения рекламных, информационных конструкций получение разрешения в Комитете по печати и взаимодействию со средствами массовой информации Санкт-Петербурга осуществляется при наличии заключенного договора;

– АО «Сервис-Недвижимость» осуществляет контроль за соблюдением технических условий при установке, монтаже и эксплуатации; 

– АО «Сервис-Недвижимость» выявляет факты самовольной установки оборудования и конструкций и направляет информацию по компетенции. 

2. Порядок предоставления в индивидуальное временное пользование помещений или части коридоров состоит из следующих этапов: 

– Заинтересованное лицо заключает с АО «Сервис-Недвижимость» договор на выдачу технических условий; 

– Заинтересованное лицо разрабатывает и утверждает проект на интересующие его работы и согласовывает его в установленном порядке. АО «Сервис-Недвижимость» на основании отдельного договора с заинтересованным лицом оказывает платные услуги по согласованию проекта; 

– Заинтересованное лицо заключает договор на индивидуальное временное пользование помещениями или частью коридоров; 

– АО «Сервис-Недвижимость» осуществляет контроль за соблюдением технических условий при установке, монтаже и эксплуатации отсекающей временной перегородки; 

– АО «Сервис-Недвижимость» выявляет факты самовольной установки перегородки в местах общего пользования и направляет уведомление о необходимости представления документации на проведенные работы и исполнения решения общего собрания собственников о подписании договора. 

3. Размещение рекламной продукции на информационных стендах (стационарных и переносных) в местах общего пользования и лифтовых кабинах осуществляется в следующем порядке: 

– Заинтересованное лицо подает заявление о предоставлении ему в индивидуальное пользование общего имущества на имя руководителя управляющей организации; 

– Заинтересованное лицо заключает договор размещения рекламной продукции на информационных стендах.». 

Общество, считая, что решение по вопросу № 17 повестки дня принято в отсутствие кворума, в части абзацев 2, 3, 8, пункта 2 противоречит основам правопорядка и нравственности, поскольку по сути понуждает собственников помещений заключать договор аренды части общего имущества, примыкающей к принадлежащим собственнику помещениям и непригодной для использования по самостоятельному назначению, и предусматривает право, а не обязанность Организации, аффилированной с Компанией, распределять в своих интересах полученные от использования общего имущества денежные средства, ссылаясь на недобросовестное поведение Компании и злоупотребление правом со стороны Компании, которая, обладая решающим количеством голосов, обеспечила принятие решения в интересах аффилированного лица и во вред интересам собственников, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Как разъяснено в пункте 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25, по смыслу пункта 1 статьи 2, пункта 6 статьи 50, пункта 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В соответствии со статьей 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным данным Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Статьей 181.5 ГК РФ установлены основания ничтожности решения собрания. В частности, решение собрания ничтожно, если оно принято при отсутствии необходимого кворума (пункт 2); противоречит основам правопорядка или нравственности (пункт 4).

На момент проведения оспариваемого собрания отсутствовали правовые нормы, регулирующие отношения между собственниками помещений в нежилом здании по поводу общего имущества здания, в связи с чем к этим отношениям по аналогии закона (статья 6 ГК РФ) применимы нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), регулирующие соответствующие правоотношения.

В соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 ЖК РФ).    

В силу части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в частности, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (пункт 3); принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в доме, на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (пункт 3.1). 

Общество, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, сослалось на ничтожность решения собрания собственников по мотиву отсутствия кворума и как противоречащего основам правопорядка или нравственности.

Суды, проанализировав доводы истца и положения статей 44, 46 ЖК РФ, пришли к выводу о принятии оспариваемого решения внеочередным общим собранием собственников помещений в здании при наличии необходимого кворума. 

Кроме того, суды указали на отсутствие запрета на принятие собственниками решения о предоставлении общего имущества в пользование самим собственникам. 

Общество в указанной части судебные акты не обжаловало, возражения не заявило, согласилось с выводами судов в этой части.      

Суды, частично удовлетворяя исковые требования и признавая решение по вопросу № 17 повестки дня недействительным как ничтожное в части абзацев 2 (частично), 3, 8 и пункта 2, посчитали, что в этой части решение противоречит основам правопорядка и нравственности, поскольку право на заключение договоров об использовании общего имущества предоставлено Организации, аффилированной с Компанией, которая обладала решающим количеством голосов (69,87%); оспариваемым решением предусматривается возможность предоставления в аренду, в том числе третьим лицам (абзац 3), части коридоров, технических помещений (абзац 2, пункт 2), не пригодных для самостоятельного использования и предназначенных для обслуживания индивидуальных помещений соответствующего этажа, в связи с чем собственника обслуживаемого помещения понуждают к заключению договора аренды такого общего имущества; решением собрания предусмотрено право, но не обязанность Организации распределять полученные от использования общего имущества денежные средства (абзац 8); Компания, голосуя за принятие решения в соответствующей редакции, действовала заведомо недобросовестно, в интересах аффилированного лица и в нарушение прав и законных интересов собственников помещений, злоупотребила правом (статьи 1, 10 ГК РФ).       

Между тем суды не учли следующее.

В соответствии с разъяснениями, данными Конституционным Судом Российской Федерации, правовое регулирование, установленное, в частности, статьей 181.5 ГК РФ, определяющей основания отнесения решений собраний, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия для участников соответствующего гражданско-правового сообщества, к категории ничтожных, призвано обеспечить защиту прав и законных интересов как самих участников гражданско-правового сообщества, так и иных лиц, для которых принятые собранием решения также могут порождать определенные правовые последствия. Указанное правовое регулирование как само по себе, так и во взаимосвязи со статьей 169 ГК РФ, направлено на поддержание основ правопорядка и нравственности, недопущение совершения соответствующих антисоциальных сделок и позволяет судам в рамках их полномочий на основе фактических обстоятельств дела определять цель совершения сделки. При этом установление антисоциальности сделки, дающей суду право применять данную норму ГК РФ, имеет исключительный характер и выявляется в ходе судопроизводства с учетом всех фактических обстоятельств, характера допущенных сторонами нарушений и их последствий.

Квалифицирующим признаком антисоциальной сделки или решения является их цель, то есть достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит – заведомо и очевидно для участников гражданского оборота – основам правопорядка и нравственности.  

Статьями 36, 44 ЖК РФ предусмотрено принятие собственниками помещений в доме решения о передаче объектов общего имущества дома в пользование иным лицам.

Между тем согласно правовой позиции, изложенной в пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников. 

Таким образом, установление собственниками помещений в здании порядка предоставления в пользование общего имущества здания не только третьим лицам, но и собственникам помещений в здании не противоречит закону, а именно статьям 246, 247 ГК РФ, приведенным выше положениям ЖК РФ. При этом Общество не обжаловало судебные акты в части отказа в иске в отношении абзаца 1 (частично) решения общего собрания, не оспаривало решение собрания в части предоставления общего имущества в индивидуальное пользование на договорной основе и на условиях платности (абзац 4 решения), а после окончательного уточнения исковых требований – также и в части установления размера платы за пользование общим имуществом (абзац 5).

Суды, исключая из абзаца 2 решения собрания слова «…(в т. ч. части помещений, этажного коридора, крыш, фасада, подвалов, технических этажей, лестниц, оборудования, земельного участка и их частей (далее - общее имущество))» и пункт 2 из решения, исходили из того, что буквальное толкование решения в этой части в существующей редакции позволяет передавать в пользование части общего имущества, не пригодные для самостоятельного использования и предназначенные для обслуживания помещений соответствующего этажа. 

Между тем в абзаце 2 в скобках перечислен состав общего имущества, как он определен законодательно. Передача в пользование части общего имущества, например, части крыши или фасада для установления оборудования или рекламных и прочих информационных конструкций, сама по себе не противоречит законодательству, которым установлен критерий для определения возможности передачи в пользование общего имущества или его части, а именно отсутствие нарушения прав и законных интересов граждан и юридических лиц. При этом возможность использования объекта общего имущества или его части по самостоятельному назначению не означает безусловную необходимость обособления этого имущества. 

Таким образом, в случае, если передачей в пользование конкретного элемента общего имущества или его части нарушаются права и законные интересы лица, в том числе собственника помещения в этом здании, такое лицо не лишено права оспорить соответствующую сделку как нарушающую его права и законные интересы. Приведенные обоснования применимы и к пункту 2 оспариваемого решения, которым установлен порядок предоставления в индивидуальное временное пользование помещений или части коридоров. 

Суды также безосновательно посчитали подлежащим исключению из решения общего собрания абзаца 8, которым по сути оформлено решение собственников о порядке распределения денежных средств, поступающих от использования общего имущества. При этом указание в этом абзаце на право Организации 80% от полученных денежных средств использовать на общедомовые нужды не означает предоставление Организации права распоряжаться полученными денежными средствами, а свидетельствует о реализации собственниками полномочий по распоряжению этими денежными средствами таким образом, что 80% дохода от использования общего имущества должно быть израсходовано на работы по дополнительному текущему ремонту и благоустройству здания, причем по решению общего собрания, то есть конкретные направления расходования денежных средств в конечном счете определяются собственниками. В то же время собственники вправе и обязаны контролировать расходование управляющей организацией общих денежных средств, в случае нецелевого их расходования принимать соответствующие меры. При этом собственники ограничили размер денежных средств, которые Организация вправе оставить в своем распоряжении.        

Исходя из существа и содержания правоотношений между собственниками помещений в здании по поводу общего имущества отсутствуют основания считать, что решение собственников о порядке использования общего имущества в здании, принадлежащего им на праве общей долевой собственности, затрагивает по своей сути основы правопорядка и нравственности, публичные интересы.  

Таким образом, у судов не имелось достаточных оснований для признания решения общего собрания собственников помещений в офисном здании в оспариваемой части недействительным как ничтожного по мотиву противоречия его основам правопорядка или нравственности.

На другие основания ничтожности решения общего собрания Общество не ссылалось; в части возможности предоставления общего имущества в индивидуальное пользование, в том числе собственникам помещений, на платной основе и размера платы решение не оспаривало; в случае влекущей нарушение его прав и законных интересов передачи в пользование части общего имущества, в том числе и такой, которая не может использоваться по самостоятельному назначению, не лишено права оспорить соответствующую сделку.

При таком положении следует признать, что суды, частично удовлетворяя исковые требования Общества, неправильно применили нормы права и сделали выводы, не соответствующие установленным судами обстоятельствам и материалам дела, что в силу части 1 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов.

Поскольку в данном случае все обстоятельства, существенные для рассмотрения спора, судами установлены, но суды неправильно применили нормы права, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ полномочен отменить судебные акты и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в иске.

В связи с отменой обжалуемых судебных актов и удовлетворением кассационной жалобы судебные расходы в сумме 6000 руб., понесенные Компанией при подаче апелляционной и кассационной жалоб, в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на Общество.

 Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.01.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2024 по делу № А56-2844/2023 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ант-Эксперт-Аудит», адрес: 194100, Санкт-Петербург, Кантемировская ул., д. 2, лит. А, эт. 1, оф. 101, каб. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в пользу акционерного общества «Эталон ЛенСпецСМУ», адрес: 197348, Санкт-Петербург, Богатырский пр., д. 2, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, судебные расходы в сумме 6000 руб. по апелляционной и кассационной жалобам.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

М. В. Захарова

 Е.В. Чуватина