ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                      Дело № А54-3451/2020

Резолютивная часть постановления объявлена   03.03.2021 

Постановление изготовлено в полном объеме    04.03.2021 

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Капустиной Л.А., судей Селивончика А.Г. и Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, в отсутствие лиц, участвующих в деле,  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рязанский завод ЖБИ-3» (г. Рязань, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  на решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.12.2020 по делу № А54-3451/2020 (судья Афанасьева И.В.),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Рязанский завод ЖБИ-3» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Лидер» (г. Москва, ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>) (далее – компания) о признании права собственности на жилое помещение – квартиру, общей площадью 78,4 кв. метров, кадастровый номер 62:29:0110015:8506, расположенную по адресу: 

<

...>.

Определением суда от 03.06.2020, принятым на основании  статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования относительно предмета спора,  привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее  – управление). 

Решением суда от  15.12.2020 в удовлетворении исковых требований отказано. 

В апелляционной жалобе общество  просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что факт надлежащего исполнения обязательств по оплате жилого помещения в рамках договора долевого участия подтверждается  справкой застройщика  от 27.06.2013, согласно которой расчеты по договору участия в долевом строительстве от 20.02.2013 № КШ/181-41, в отношении трехкомнатной квартиры № 181 (объект долевого строительства), площадь с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5,  82,87 кв. метров, расположенной по адресу: 

<

...> между застройщиком и дольщиком произведены в полном объеме. Указывает на то, что право собственности на спорную квартиру  перешло к обществу по договору уступки от 30.09.2013 от прежнего участника долевого строительства, которому истцом  уплачено   2 653 000 рублей. Отмечает, что договор уступки права требования прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. 

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Судебное  заседание проводилось  в их  отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266  Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. 

Как видно из материалов дела, 20.02.2013 между ООО «Группа компаний «Любовь» (застройщик)  и ООО «Мега Трейд» (дольщик) заключен  договор об участии в долевом строительстве № КШ/181-41 (т. 1, л. д. 12), по условиям которого застройщик осуществляет строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером  62:29:0110015:0030, строительный адрес: 

<

...> (Октябрьский округ).

Объект долевого строительства – жилое помещение – квартира, условный номер 181, подъезд 2А,2Б (оси 4-10, И-Л), общей проектной площадью 82,87 кв. метров (с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5), общая жилая площадь 47,81 кв. метра.

Согласно  пункту 3.1 цена объекта  составляет 2 653 200 рублей, которую дольщик уплачивает  на расчетный счет застройщика в г. Москва с назначением платежа: «Оплата инвестиционных средств по договору от 20.02.2013 № КШ/181-41» в срок до 31.12.2014 (пункт 3.2 договора). 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 13.03.2013. 

Согласно справке застройщика  от  27.06.2013  расчеты по договору участия в долевом строительстве № КШ/181-41 от 20.02.2013, в отношении трехкомнатной квартиры № 181 (объект долевого строительства), площадь с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 составляет 82,87 кв. метров, расположенной по адресу: 

<

...> между ООО «Группа компаний «Любовь» и ООО «Мега Трейд»  произведены в полном объеме. Финансовых претензий к ООО «Мега Трейд», ООО «Группа компаний «Любовь» не имеет.

30.09.2013 между ООО «Мега Трейд» и обществом заключен договор уступки права требования по договору об участии в долевом строительстве № КШ/181-41, который также зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области 03.10.2013 (т. 1, л. д. 17). 

Цена уступаемого  права  составила 2 653 000 рублей (пункт 2.4 договора).

13.04.2020 ООО «Мега Трейд», являющееся первоначальным  дольщиком,  прекратило свою деятельность в связи исключением из ЕГРЮЛ.

В письме от 20.12.2016 № 23 компания,  как новый застройщик, заявила обществу, как новому дольщику, об  одностороннем  отказе  от  договора об участии в долевом строительстве, мотивировав  указанный отказ ранее направленной  обществу претензией от 29.08.2016 об оплате  объекта долевого строительства и непогашением  такой задолженности (т .1, л. д. 19).

Ссылаясь на то, что  жилой дом введен в эксплуатацию (разрешение от 28.09.2018 № 62-29-2018), ему присвоен адрес: 

<

...>, спорная квартира  поставлена на кадастровый учет с  присвоением  кадастрового номера 62:29:0110015:8506, а отказ ответчика от  договора долевого участия и  подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства нарушает права истца, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пунктам 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22) лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

 Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации. 

Исходя из смысла названных норм права и разъяснений, иск о признании права собственности является требованием об установлении перед третьими лицами факта принадлежности имущества истцу на указанном праве.

Статьей 209 и пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности является вещным правом. Таким образом, иск о признании права собственности - это вещно-правовое требование, которое может быть заявлено собственником индивидуально-определенной вещи, права на которую оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи. По своей правовой природе такие иски носят правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер. 

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (статья 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ)).

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ  в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4, 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. 

В силу части 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ в  случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Учитывая положения Закона № 214-ФЗ, неоплата в полном объеме цены договора в установленный срок относится к существенным нарушениям договора, дающим право застройщику требовать расторжения договора. Неисполнение названной обязанности участником долевого строительства делает невозможным достижение цели данного договора не только по отношению к неисправному участнику, но и по отношению к иным участникам долевого строительства, исключая возможность надлежащего завершения строительства многоквартирного дома, подрывает положение застройщика, связанного договорными отношениями также с иными участниками долевого строительства.

Применительно к разъяснениям, изложенным в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013),  при вынесении решения по указанным делам суды исходят из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

По смыслу изложенного допустимым доказательством возникновения права собственности по  договору  долевого участия в строительстве, участником которого является  юридическое лицо,  исходя из разъяснений, изложенных в постановлении Пленума № 10/22, статьи 68 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, являются  документы об оплате, вводе объекта в эксплуатацию  и акт приема-передачи.

В данном случае обществом не представлено  документов об оплате спорного  имущества.  

Справка первоначального застройщика  от 27.06.2013, на которую общество ссылается как на доказательство оплаты договора,  не может быть признана допустимым доказательством, так как  пунктами 3.1, 3.2  договора  цена объекта определена в размере  2 653 200 рублей, которую дольщик уплачивает  на расчетный счет застройщика в г. Москва с назначением платежа: «Оплата инвестиционных средств по договору от 20.02.2013 № КШ/181-41» в срок до 31.12.2014. 

Согласно пункту 2 статьи 861 Гражданского кодекса Российской Федерации  расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами с учетом ограничений, установленных законом и принимаемыми в соответствии с ним банковскими правилами.

Безналичные расчеты могут осуществляться в форме расчетов платежными поручениями, расчетов по аккредитиву, по инкассо, чеками, а также в иных формах, предусмотренных законом, банковскими правилами или применяемыми в банковской практике обычаями (пункт 1 статьи 862 Гражданского  кодекса Российской Федерации).

Таким образом,  общество, принимая права участника долевого строительства по договору уступки от первоначального участка (ООО «Мега Трейд»), действуя разумно и осмотрительно,  должно было проверить  наличие  указанного в основном договоре платежного документа об оплате, соответствующего установленным законодательством требованиям.  Несовершение им  необходимых  действий  относит на него риск последствий предпринимательской деятельности (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ориентир поведения добросовестного приобретателя (в данном случае приобретателя прав требования к застройщику) дан Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.10.2014).

Согласно указанному  Обзору ответчику при предъявлении к нему названного иска (иска об истребовании из чужого незаконного владения) необходимо доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.

При этом суды исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.

Поскольку на гражданина судебная практика накладывает обязанность исследовать обстоятельства возмездного приобретения объекта недвижимости его продавцом по сделке,  меньший стандарт требований не может быть предъявлен к юридическому лицу.

В связи с этим довод заявителя о том, что договор уступки права требования прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора. Сам по себе   факт государственной регистрации договора уступки не связывает суд с оценкой доказательств  по своему собственному усмотрению (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) при разрешении спора. 

При таких обстоятельствах  возможное  удовлетворение иска,  в отсутствие допустимых доказательств,    с учетом нахождения  ответчика в  процедуре банкротства, может повлечь нарушение прав конкурсных кредиторов. Взаимоотношения  истца и  лица, уступившему ему  право  требования к застройщику,   должны рассматриваться в самостоятельном порядке.  

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в  апелляционной жалобе  доводам не имеется.

Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену  судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

В соответствии со статьей 110,  частью 3  статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по  апелляционной жалобе подлежат отнесению на  заявителя.  

На основании изложенного,  руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей  271   Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд       

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 15.12.2020 по делу № А54-3451/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской 

Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                       Л.А. Капустина

                         А.Г. Селивончик  

                       М.М. Дайнеко