АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

Бульвар Гагарина, 70, Иркутск, 664025, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, 36А, Иркутск, 664011,

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск                                                                                               Дело  № А19-21227/2016 

«23» марта 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена  в судебном заседании  19.03.2018.

Решение  в полном объеме изготовлено   23.03.2018.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Архипенко А.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Исаевой Е.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АКФ-СИСТЕМА» (ОГРН: 

<

***>,  ИНН 

<

***>, юридический адрес: 666004, 

<

...>)

к КОМИТЕТУ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664007, 

<

...>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ОЦЕНОЧНО-КОНСАЛТИНГОВАЯ ФИРМА «САМИ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 665821, 

<

...>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, об урегулировании разногласий по договору,

при участии в судебном заседании 14.03.2018:

от истца – ФИО1 – представитель по доверенности от 09.01.2018;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска – ФИО2 – представитель по доверенности от 22.02.2018 № 505-70-2278/18;

от ООО «ОЦЕНОЧНО-КОНСАЛТИНГОВАЯ ФИРМА «САМИ» - не явились, извещены,

эксперт ФИО3 (паспорт),

в судебном заседании 14.03.2018 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ был объявлен перерыв до 15 час. 00 мин. 19.03.2018. После перерыва судебное заседание продолжено 19.03.2018 в том же составе суда, при участии:

от истца – ФИО4 – представитель по доверенности от 09.01.2018, паспорт;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска – ФИО2 – представитель по доверенности от 22.02.2018 № 505-70-2278/18;

от ООО «ОЦЕНОЧНО-КОНСАЛТИНГОВАЯ ФИРМА «САМИ» - не явились, извещены;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «АКФ-СИСТЕМА» обратилось к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска и  обществу с ограниченной ответственностью «Оценочно-консалтинговая фирма «САМИ» с требованиями: 

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения площадью 349,8 кв.м., расположенного в подвале (номер на поэтажном плане 2-4, 6-9, 17, 21-29) нежилого 5-этажного железобетонного здания с подвалом по адресу: 

<

...>, указанную в отчете ООО «ОКФ «САМИ» № 673-08.16/н от 24.08.2016 г.;

 - о признании недействительным распоряжения заместителя мэра - председателя КУМИ г. Иркутска от 15.09.2016 года №504-02-940/16 в части определения в п. 2 решения об условиях приватизации (приложение № 1 к указанному распоряжению) размера рыночной стоимости объекта недвижимости.

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи  объекта недвижимого имущества – нежилого помещения площадью 349,8 кв.м., расположенного в подвале (номер на поэтажном плане 2-4, 6-9, 17, 21-29) нежилого 5-этажного железобетонного здания с подвалом по адресу: 

<

...>, в части пунктов 1.7, 2.1.,2.3.2.,2.6.,3.1.2.,3.2.3.,3.3.3.,3.3.7.,4.2.,4.4.,4.7.,4.8.,5.3.,5.5 и приложения №1 к договору.  

Ответчики  исковые требования не признали, сослались на достоверность отчета об оценке. 

Обстоятельства дела.

ООО «АФК-Система» - субъект малого предпринимательства в течение  более трёх лет в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 21.10.2011 № 9378, заключенного с Администрацией города Иркутска, арендует нежилое помещение, общей площадью 349,8 кв.м., расположенного в подвале (номер на поэтажном плане 2-4, 6-9, 17, 21-29) нежилого 5-этажного железобетонного здания с подвалом по адресу: 

<

...>.

Статья 3 федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации» наделяет арендатора муниципального имущества преимущественным правом на приобретение арендованного помещения по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Исходя из предоставленного законом права, ООО «АФК-Система» обратилось к собственнику имущества с заявлением о приватизации арендуемого помещения в установленном федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ порядке.

Уполномоченные органы в соответствии с пунктом 3 статьи 9 федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ при получении заявления арендатора обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке.

15.09.2016 заместителем Мэра - председателем КУМИ г. Иркутска было вынесено распоряжение № 504-02-940116 «О приватизации нежилых помещений, расположенных в 

<

...>» в соответствии с которым собственником имущества принято решение о приватизации нежилого помещения, общей площадью 349,8 кв.м., расположенное подвале нежилого 5-этажного железобетонного здания по адресу: 

<

...>.

ООО «АФК-Система» был направлен проект договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 349,8 кв.м., расположенного в подвале нежилого 5-этажного железобетонного здания по адресу: 

<

...>, согласно которому выкупная стоимость арендованного помещения составляет 12 543 000 руб. (без НДС).

Стоимость арендованного помещения определена продавцом - ответчиком по делу на основании отчёта от 24.08.2016 №673-08.16/н «Об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска», выполненным ООО «Оценочно-консалтинговая фирма «САМИ».

ООО «АФК-Система», посчитав величину рыночной стоимости  нежилого помещения, общей площадью 349,8 кв.м., расположенного в подвале нежилого 5-этажного железобетонного здания по адресу: 

<

...>, лит. А, определенную на основании отчёта от 24.08.2016 №673-08.16/н, недостоверной по причине нарушения оценщиком положений Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и поручил произвести оценку рыночной стоимости выкупаемого помещения независимому оценщику.

По данным Отчёта по определению рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 349,8 кв.м., расположенного в подвале нежилого 5-этажного железобетонного здания по адресу: 

<

...>, выполненного независимым оценщиком ООО «Сибирская оценочная компания», рыночная стоимость нежилого помещения составила меньшую сумму – 9 093 000 руб.

На основании подпункта 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ покупателю как субъекту малого предпринимательства предоставлено право обжалования в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, в силу статьи 13 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности» и пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» осуществляется заинтересованным лицом посредством подачи соответствующего иска.

В этой связи, предприниматель обратился с требованием о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения площадью 349,8 кв.м. по адресу: 

<

...>, указанной в отчете ООО «ОКФ «САМИ» № 673-08.16/н от 24.08.2016, а также с требованием о признании недействительным распоряжения заместителя мэра - председателя КУМИ г. Иркутска от 15.09.2016 года №504-02-940/16 в части определения в п. 2 решения об условиях приватизации (приложение № 1 к указанному распоряжению) размера рыночной стоимости объекта недвижимости.

Покупатель при рассмотрении предложенной продавцом редакции договора не согласился с условиями пунктов 1.7, 2.1., 2.3.2., 2.6., 3.1.2., 3.2.3., 3.3.3., 3.3.7., 4.2., 4.4., 4.7., 4.8., 5.3., 5.1.2. и приложения № 1 к договору и величиной цены.  

17.10.2016 ООО «АФК-Система» (покупатель) направило в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 349,8 кв.м., расположенного подвале нежилого 5-этажного железобетонного здания по адресу: 

<

...>.

15.11.2016 покупатель уведомил продавца о намерении передать разногласия к проекту договора купли - продажи нежилого помещения общей площадью 349,8 кв.м., расположенного в подвале нежилого 5-этажного железобетонного здания с подвалом по адресу: 

<

...>, на рассмотрение Арбитражного суда Иркутской области преддоговорной спор по согласованию разногласий 

Письмом от 16.11.2016 №12378/16 продавец отклонил протокол разногласий  и предложил покупателю подписать договор купли-продажи в редакции протокола согласования разногласий. 

ООО «АФК-Система» с договором купли-продажи в редакции протокола согласования разногласий не согласился, в связи с чем, 02.12.2016 повторно вручил продавцу протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 349,8 кв.м., расположенного подвале нежилого 5-этажного железобетонного здания по адресу: 

<

...>, лит. А в первоначальной редакции. 

Возникшие между сторонами разногласия сторонами не урегулированы. 

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку в процессе заключения договора между сторонами возникли неурегулированные разногласия в части цены нежилого помещения, а также по условиям пунктов 1.7, 2.1., 2.3.2., 2.6., 3.1.2., 3.2.3., 3.3.3., 3.3.7., 4.2., 4.4.,4.7.,4.8.,5.3.,5.5. договора  и приложения №1 к договору, покупатель обратился в суд с требованием об урегулировании указанных разногласий. 

ООО «Оценочно-консалтинговая фирма «САМИ», возражая по существу заявленных требований, сослалось на достоверность отчета об оценке от 24.08.2016 № 673 08.16/н. 

Для проверки достоверности отчета по ходатайству сторон федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования  «Байкальский государственный университет» (эксперт  ФИО3) проведена  оценочная экспертиза, по результатам которой покупатель уточнил свои требования и просил суд:

1) признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения площадью 349,8 кв.м., расположенного в подвале (номер на поэтажном плане 2-4, 6-9, 17, 21-29) нежилого 5-этажного железобетонного здания с подвалом по адресу: 

<

...>, указанную в отчете ООО «ОКФ «САМИ» № 673-08.16/н от 24.08.2016%

2)урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества по пунктам 1.7:2.1; 2.3.2; 2.6; 3.1.2; 3.2.3; 3.3.3; 3.3.7; 4.2; 4.4; ,4.7; 4.8; 5.3; 5.5 и приложение № 1 к договору в следующей редакции:

- дополнить договор пунктом 1.7. «продавец гарантирует, что продаваемое Имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом обеспечительных мер, может использоваться Покупателем без ограничений (за исключением условий, изложенных в п. 1.5 Договора) для ведения коммерческой деятельности с момента передачи Имущества по акту приема-передачи»;

-пункт 2.1. «Стоимость Имущества - 9 795 ООО (девять миллионов семьсот девяносто пять тысяч ) рублей без учета НДС, которая определена по состоянию на 03.07.2015 в соответствии с заключением эксперта по делу № А19-21227/2016»;

- пункт 2.3.2 «Первый платеж в размере 163 250 рублей перечисляется в течение 10 (десяти) дней с даты подписания настоящего Договора;

- пункт 2.6 «Покупатель имеет право досрочной оплаты стоимости Имущества. В случае полной досрочной оплаты стоимости Имущества проценты, предусмотренные п. 2.4 настоящего Договора, приложением № 1 к настоящему Договору, подлежат перерасчету и уплачиваются Покупателем за период, в котором произведена досрочная оплата стоимости Имущества в полном размере;

- пункт 3.1.2 «передать по акту приема-передачи Имущество Покупателю в 5-тидневный срок со дня поступления платежа, предусмотренного пи. 2.3.1 настоящего Договора. Передаваемое имущество должно быть в удовлетворительном состоянии и соответствовать пожарным, строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам;

-пункт 3.2.3 «обратить взыскание на Имущество, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено»;

-пункт 3.3.3. «в 30-тидневный срок с момента подписания акта приема-передачи Имущества и предоставления Продавцом всех необходимых для регистрации права документов обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество»;

-пункт 3.3.7 «в месячный срок с момента подписания Договора застраховать за свой счет Имущество на его полную рыночную стоимость, установленную п. 2.1 настоящего Договора, на случай утраты, недостачи или повреждения Имущества вследствие аварии или действия непреодолимой силы».

Страхование Имущества осуществляется Покупателем на весь период действия рассрочки на его полную рыночную стоимость, установленную п. 2.1 настоящего Договора, до полного расчета.

Копию договора страхования в 5-дневный срок с момента заключения представить в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска. Выгодоприобретателем по договору страхования является Продавец - «Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска».

В случае тотальной гибели Имущества, с отсутствием возможности его восстановления. Продавец возвращает Покупателю денежные средства, уплаченные последним, в полном объеме, а договор считается расторгнутым по причине гибели предмета Договора.

Возврат  денежных  средств  осуществляется  Продавцом  в  течение  5 (пяти) календарных дней с момента получения страховой выплаты.

В остальных страховых случаях Продавец обязуется восстановить Имущество в срок, не превышающий 20 (Двадцати) календарных дней за счет страховых выплат своими силами»;

-пункт 4.2 «За  ненадлежащее  исполнение  или  неисполнение  обязательств, определенных п. 3.3.1 настоящего Договора. Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере равной одной трехсетой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченного очередного платежа за каждый день просрочки, начиная со дня. следующего после дня истечения сроков, установленных п.п. 2.3, 2.4 настоящего Договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства»;

-пункт 4.4. « за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, определенных пп. пп. 3.3.4. 3.3.5, 3.3.6 настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере 0,01% от стоимости Имущества»;

-пункт 4.7. «при совершении Покупателем действий повлекших повреждение или уничтожение стоимости Имущества, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,1% от стоимости Имущества»;

-пункт 4.8. «за нарушение обязательств, предусмотренных п. 1.7 настоящего Договора Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере 10% от стоимости имущества»;

-пункт 5.3. «все недостатки Имущества оговорены Сторонами при заключении Договора. Покупатель не имеет претензий к указанным недостаткам. В случае выявления скрытых недостатков Имущества, которые не были оговорены Сторонами, и не могли быть обнаружены Покупателем при заключении Договора, они должны быть устранены силами и за счет Продавца в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения соответствующего требования от Покупателя».

-пункт 5.5. «договор может быть расторгнут Продавцом или Покупателем в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных законодательством РФ и Договором. Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон».

Продавец (ответчик по делу) указал, что считает возможным согласовать спорные условия договора купли-продажи в следующей редакции:

Пункт 1.5. договора купли-продажи изложить в следующей редакции:

«Имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты (в том числе полной оплаты пени, штрафов начисленных за нарушение условий договора купли-продажи), последующий залог Имущества не допускается. В период нахождения в залоге Имущество не может быть отчуждено. Имущество может быть сдано в аренду в пользование иным лицам, с обязательным уведомлением об этом Продавца.

- пункт 1.7. «На дату заключения настоящего Договора, Имущество не находится под арестом, в залоге, не является предметом обеспечительных мер, обременено договором аренды № 9377 от 21.10.2011, и находится в непрерывном пользовании Покупателя.

Нежилое 5-этажного железобетонное здание с подвалом по адресу: 

<

...>, в котором расположено Имущество, является предметом обеспечительных мер»;

-пункт 2.1. «Стоимость имущества 9 795 000 (Девять миллионов семьсот девяносто пять тысяч) рублей без учета НДС которая определена по состоянию на 03.07.2015 в соответствии с заключением от 25.01.2018 по результатам судебной оценочной экспертизы, назначенной Определением Арбитражного суда Иркутской области от 04 августа 2017 года по делу № А19-21227/2016»;

- пункт 2.3.2. «Первый платеж в размере() рублей без учета НДС перечисляется в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня подписания настоящего Договора»;

- пункт 3.1.2. «Передать по акту приема-передачи Имущество Покупателю в 5-тидневный срок со дня поступления платежа, предусмотренного пунктом 2.3.2. настоящего Договора».

Продавец передает Имущество в том состоянии, в котором оно фактически находится, с учетом его физического износа. Продавец не отвечает за несоответствия передаваемого Имущества пожарным, строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам ввиду того, что на дату заключения настоящего Договора и на дату передачи Имущества, Имущество находится в непрерывном пользовании Покупателя на основании договора аренды № 9377 от 21.10.2011, согласно которому Покупатель обязан нести бремя расходов на содержание Имущества и соответствия его пожарным, строительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам»,

 В отношении урегулирования условий договора по пунктам 3.1.3, 3.2.1, 3.2.3, 3.3.7, 3.3.8, 4.2, 4.4, 4.7, 4.8, 5.3, 5.5, по мнению продавца, должны быть приняты в его редакции, поскольку соответствуют действующему законодательству РФ и направлены на защиту прав продавца.

Суд из пояснений сторон усмотрел, что разногласия сторон не носят характер спора, а обусловлены, прежде всего, недостаточной работой сторон по их урегулированию.

В этой связи суд с участием представителей сторон рассмотрел каждый из пунктов разногласий.

Исследовав материалы дела и выслушав доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается факт того, что ООО «АКФ-СИСТЕМА» в силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации» имеет право на возмездное отчуждение арендуемого им имущества из муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В процессе заключения договора на возмездное отчуждение истцом арендуемого имущества из муниципальной собственности по заказу Комитета цена арендуемого имущества была определена независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в размере 12 543 000 руб. (без НДС).

Между правообладателем ООО «АКФ-СИСТЕМА» и оценщиком возник спор о достоверности цены выкупаемого арендованного помещения, определенной последним в отчете № 673-08.16/н от 24.08.2016  «Об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска», выполненного ООО «Оценочно-консалтинговая фирма «САМИ».

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом.

В этой связи, ООО «АКФ-СИСТЕМА» правомерно обратилось с настоящим иском в суд.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса  РФ. 

Для проверки достоверности отчета оценщика судом была назначена экспертиза.

Согласно представленному суду Заключению по результатам оценочной экспертизы от 30.08.2017, выполненной экспертом ФИО3, отчет № 673-08.16/н от 24.08.2016  «Об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска», выполненным ООО «Оценочно-консалтинговая фирма «САМИ», недостоверен.

Возражений со стороны как Комитета по управлению муниципальным имуществом, так и ООО «АКФ-СИСТЕМА» относительно правильности сделанного экспертами вывода заявлены не были.

При таких обстоятельствах требование истца о признании отчета № 673-08.16/н от 24.08.2016  «Об оценке рыночной стоимости (без учета НДС) нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Иркутска», выполненного ООО «Оценочно-консалтинговая фирма «САМИ» недостоверным, подлежит удовлетворению.

В силу статьи 3 федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ арендатор пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Определенная независимым оценщиком по заказу муниципального образования цена объекта приватизации признана судом недостоверной.

В этой связи, с учетом требований статьи 3 федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ и статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом была назначена экспертиза по определению рыночной стоимости объекта приватизации.

Из представленного суду заключения эксперта рыночная стоимость арендованного истцом и подлежащего выкупу нежилого помещения площадью 349,8 кв.м. по адресу: 

<

...>, составляет - 9 795 000 руб. без учета НДС, которая определена по состоянию на 03.07.2015.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска своих возражений относительно размера и правильности определенной экспертом стоимости нежилого помещения не представил, оставив разрешения вопроса на усмотрение суда.

Суд, заслушав эксперта ФИО3 оснований для признания Заключения от 30.08.2017 недостоверным, не усматривает.

В этой связи, суд считает, возможным  определить выкупную цену (пункт 2.1 договора) площадью 349,8 кв.м. по адресу: 

<

...> в размере 9 795 000 руб. без учета НДС.

 В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда (статьи 445, 446 Гражданского кодекса РФ), спорные условия договора принимаются судом.

Суд по достигнутому в судебном заседании соглашению со сторонами принимает условия договора - пункты 1.7, 2.1, 2.3.2, 2.6, 3.1.2, 3.2.3, 3.3.3, 3.3.7, 4.2, 4.4, 4.7, 4.8, 5.3, 5.5 и приложение № 1 к договору купли-продажи объекта недвижимого имущества в следующей редакции:

-  дополнить текст Договора пунктом 1.7. следующего содержания:

«Продавец гарантирует, что продаваемое Имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом обеспечительных мер, может использоваться Покупателем без ограничений (за исключением условий, изложенных п. 1.5 Договора) с момента передачи Имущества по акту приема-передачи», что соответствует обычно принятым в гражданском обороте гарантиям продавца в отношении реализуемого объекта недвижимости;

- пункт 2.1. Стоимость Имущества - 9 795 000 (девять миллионов семьсот девяносто пять тысяч) рублей без учета НДС, определена по состоянию на 03.07.2015, в соответствии с заключением эксперта по делу; 

- пункт 2.3.2: Первый платеж в размере 163 250 рублей перечисляется в течение 10 (десяти) дней,  с даты заключения настоящего Договора;

- пункт 2.6: Покупатель имеет право досрочной оплаты стоимости Имущества. В случае полной досрочной оплаты стоимости Имущества проценты, предусмотренные п. 2.4 настоящего Договора, приложением № 1 к настоящему Договору, подлежат перерасчету и уплачиваются Покупателем за период, в котором произведена досрочная оплата стоимости Имущества в полном размере, соответствует целям и задачам федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской федерации»;

- пункт 3.1.2: «оформить акт приема-передачи Имущества Покупателю в 5-идневный срок со дня поступления платежа, предусмотренного п. 2.3.1 настоящего Договора» - помещение находится в фактическом владении и пользовании арендатора длительное время, а потому фактическая передача не требуется, вместе с тем, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче предусмотрена частью  1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ поэтому данное условие легитимно; 

-пункт 3.2.3 стороны не оспаривают избыточность данного условия, указанные отношения урегулированы законом, поэтому следует исключить;

-пункт 3.3.3.: в 30-тидневный срок с момента подписания акта приема-передачи Имущества и предоставления Продавцом всех необходимых для регистрации права документов обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество;

- пункт 3.3.7: в месячный срок с момента подписания Договора застраховать за свой счет Имущество на его полную рыночную стоимость, установленную п. 2.1 настоящего Договора, на случай утраты, недостачи или повреждения Имущества вследствие аварии или действия непреодолимой силы.

Страхование Имущества осуществляется Покупателем на весь период действия рассрочки на его полную рыночную стоимость, установленную п. 2.1 настоящего Договора, до полного расчета.

Копию договора страхования в 5-дневный срок с момента заключения представить в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска. Выгодоприобретателем по договору страхования является Продавец - «Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска».

В случае полного уничтожения Имущества, с отсутствием возможности его восстановления, Продавец возвращает Покупателю денежные средства, уплаченные последним, в полном объеме, а договор считается расторгнутым по причине гибели предмета Договора.

Возврат денежных средств осуществляется Продавцом в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения страховой выплаты.

В остальных страховых случаях Продавец обязуется за счет страховых выплат в согласованный сторонами срок своими силами за свой счет восстановить Имущество в первоначальное состояние либо оплатить Покупателю стоимость восстановительного ремонта имущества в течении 30 дней с момента предоставления документов, подтверждающих произведенный ремонт и его стоимость.

Установленные в настоящем подпункте правила применяются в период действия договора страхования Имущества, перечисленные и сроки детализируют вопросы, связанные со страхованием имущества в целях соблюдения обоюдных имущественных интересов сторон;

 - пункт 4.2: За ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств, определенных п. 3.3.1 настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченного очередного платежа за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения сроков, установленных п.п. 2.3, 2.4 настоящего Договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства;

- пункт 4.4.: за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, определенных пп. пп. 3.3.4, 3.3.5, 3.3.6 настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере 0,01% от стоимости Имущества;

- пункт 4.7.: при совершении Покупателем действий повлекших повреждение или уничтожение стоимости Имущества, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,1 % от стоимости Имущества;

- пункт 4.8 исключить как носящие избыточный характер ;

- пункт 5.3.: все недостатки Имущества оговорены Сторонами при заключении Договора. Покупатель не имеет претензий к указанным недостаткам. В случае выявления скрытых недостатков Имущества, которые не были оговорены Сторонами, и не могли быть обнаружены Покупателем при заключении Договора, они должны быть устранены силами и за счет Продавца в согласованный строками срок.

- пункт 5.5.: исключить, предложить сторонам руководствоваться действующим законодательством.

В связи с изменением цены договора абзац 4 приложения № 1 к договору График платежей к договору должен быть приведен в соответствие с определенной судом ценой и подлежит принятию в следующей редакции: 

ДатаСуммаСуммаСумма

начисл.начисл.осн.проц.

01.03.20181632501632500

01.04.201818331616325020066

01.05.201818297616325019726

01.06.201818263616325019386

01.07.201818229616325019046

01.08.201818195616325018706

01.09.201818161616325018366

01.10.201818127616325018026

01.11.201818093516325017685

01.12.201818059516325017345

01.01.201918025516325017005

01.02.201917991516325016665

01.03.201917957516325016325

01.04.201917923516325015985

01.05.201917889516325015645

01.06.201917855516325015305

01.07.201917821516325014965

01.08.201917787416325014624

01.09.201917753416325014284

01.10.201917719416325013944

01.11.201917685416325013604

01.12.201917651416325013264

01.01.202017617416325012924

01.02.202017583416325012584

01.03.202017549416325012244

01.04.202017515416325011904

01.05.202017481416325011564

01.06.202017447316325011223

01.07.202017413316325010883

01.08.202017379316325010543

01.09.202017345316325010203

01.10.20201731131632509863

01.11.20201727731632509523

01.12.20201724331632509183

01.01.20211720931632508843

01.02.20211717531632508503

01.03.20211714131632508163

01.04.20211710721632507822

01.05.20211707321632507482

01.06.20211703921632507142

01.07.20211700521632506802

01.08.20211697121632506462

01.09.20211693721632506122

01.10.20211690321632505782

01.11.20211686921632505442

01.12.20211683521632505102

01.01.20221680111632504761

01.02.20221676711632504421

01.03.20221673311632504081

01.04.20221669911632503741

01.05.20221666511632503401

01.06.20221663111632503061

01.07.20221659711632502721

01.08.20221656311632502381

01.09.20221652911632502041

01.10.20221649511632501701

01.11.20221646101632501360

01.12.20221642701632501020

01.01.2023163930163250680

01.02.2023163590163250340

103969859795000601985

при ставке Центрального банка РФ 7.5% .

Понесенные комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 40 000 руб., расходы истца по уплате государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отнесению на ответчиков поровну.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования  удовлетворить частично.

Признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения площадью 349,8 кв.м., расположенного в подвале (номер на поэтажном плане 2-4, 6-9, 17, 21-29) нежилого 5-этажного железобетонного здания с подвалом по адресу: 

<

...>, указанную в отчете ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ОЦЕНОЧНО-КОНСАЛТИНГОВАЯ ФИРМА «САМИ» № 673-08.16/н от 24.08.2016.

Принять пункты  1.7, 2.1, 2.3.2, 2.6, 3.1.2, 3.2.3, 3.3.3, 3.3.7, 4.2, 4.4, 4.7, 4.8, 5.3, 5.5 и приложение № 1 к договору купли-продажи объекта недвижимого имущества в следующей редакции:

-  дополнить текст Договора пунктом 1.7. следующего содержания:

Продавец гарантирует, что продаваемое Имущество свободно от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом обеспечительных мер, может использоваться Покупателем без ограничений (за исключением условий, изложенных п. 1.5 Договора) с момента передачи Имущества по акту приема-передачи;

- пункт 2.1. Стоимость Имущества - 9 795 000 (девять миллионов семьсот девяносто пять тысяч) рублей без учета НДС, которая определена по состоянию на 03.07.2015 в соответствии с заключением эксперта по делу № А19-21227/2016;

- пункт 2.3.2: Первый платеж в размере 163 250 рублей перечисляется в течение 10 (десяти) дней с даты заключения настоящего Договора;

- пункт 2.6: Покупатель имеет право досрочной оплаты стоимости Имущества. В случае полной досрочной оплаты стоимости Имущества проценты, предусмотренные п. 2.4 настоящего Договора, приложением № 1 к настоящему Договору, подлежат перерасчету и уплачиваются Покупателем за период, в котором произведена досрочная оплата стоимости Имущества в полном размере;

 - пункт 3.1.2: оформить акт приема-передачи Имущества Покупателю в 5-идневный срок со дня поступления платежа, предусмотренного п. 2.3.1 настоящего Договора. 

 -пункт 3.2.3 - исключить;Г-

- пункт 3.3.3.: в 30-тидневный срок с момента подписания акта приема-передачи Имущества и предоставления Продавцом всех необходимых для регистрации права документов обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество;

- пункт 3.3.7: в месячный срок с момента подписания Договора застраховать за свой счет Имущество на его полную рыночную стоимость, установленную п. 2.1 настоящего Договора, на случай утраты, недостачи или повреждения Имущества вследствие аварии или действия непреодолимой силы.

Страхование Имущества осуществляется Покупателем на весь период действия рассрочки на его полную рыночную стоимость, установленную п. 2.1 настоящего Договора, до полного расчета.

Копию договора страхования в 5-дневный срок с момента заключения представить в комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска. Выгодоприобретателем по договору страхования является Продавец - «Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска».

В случае полного уничтожения Имущества, с отсутствием возможности его восстановления, Продавец возвращает Покупателю денежные средства, уплаченные последним, в полном объеме, а договор считается расторгнутым по причине гибелипредмета Договора.

Возврат денежных средств осуществляется Продавцом в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения страховой выплаты.

В остальных страховых случаях Продавец обязуется за счет страховых выплат в согласованный сторонами срок своими силами за свой счет восстановить Имущество в первоначальное состояние либо оплатить Покупателю стоимость восстановительного ремонта имущества в течении 30 дней с момента предоставления документов, подтверждающих произведенный ремонт и его стоимость.

Установленные в настоящем подпункте правила применяются в период действия договора страхования Имущества;

- пункт 4.2: За ненадлежащее исполнение или неисполнение обязательств, определенных п. 3.3.1 настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченного очередного платежа за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего после дня истечения сроков, установленных п.п. 2.3, 2.4 настоящего Договора, до момента полного исполнения соответствующего обязательства;

- пункт 4.4.: за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, определенных пп. пп. 3.3.4, 3.3.5, 3.3.6 настоящего Договора, Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере 0,01% от стоимости Имущества;

- пункт 4.7.: при совершении Покупателем действий повлекших повреждение или уничтожение стоимости Имущества, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,1 % от стоимости Имущества;

- пункт 4.8 исключить;

- пункт 5.3.: все недостатки Имущества оговорены Сторонами при заключении Договора. Покупатель не имеет претензий к указанным недостаткам. В случае выявления скрытых недостатков Имущества, которые не были оговорены Сторонами, и не могли быть обнаружены Покупателем при заключении Договора, они должны быть устранены силами и за счет Продавца в согласованный строками срок.

- пункт 5.5.: исключить.

Изложить  абзац 4 приложения № 1 к договору График платежей к договору… в следующей редакции ;

Дата

Сумма

Сумма

Сумма

начисл.

начисл.

осн.

проц.

01.03.2018

163250

163250

0

01.04.2018

183316

163250

20066

01.05.2018

182976

163250

19726

01.06.2018

182636

163250

19386

01.07.2018

182296

163250

19046

01.08.2018

181956

163250

18706

01.09.2018

181616

163250

18366

01.10.2018

181276

163250

18026

01.11.2018

180935

163250

17685

01.12.2018

180595

163250

17345

01.01.2019

180255

163250

17005

01.02.2019

179915

163250

16665

01.03.2019

179575

163250

16325

01.04.2019

179235

163250

15985

01.05.2019

178895

163250

15645

01.06.2019

178555

163250

15305

01.07.2019

178215

163250

14965

01.08.2019

177874

163250

14624

01.09.2019

177534

163250

14284

01.10.2019

177194

163250

13944

01.11.2019

176854

163250

13604

01.12.2019

176514

163250

13264

01.01.2020

176174

163250

12924

01.02.2020

175834

163250

12584

01.03.2020

175494

163250

12244

01.04.2020

175154

163250

11904

01.05.2020

174814

163250

11564

01.06.2020

174473

163250

11223

01.07.2020

174133

163250

10883

01.08.2020

173793

163250

10543

01.09.2020

173453

163250

10203

01.10.2020

173113

163250

9863

01.11.2020

172773

163250

9523

01.12.2020

172433

163250

9183

01.01.2021

172093

163250

8843

01.02.2021

171753

163250

8503

01.03.2021

171413

163250

8163

01.04.2021

171072

163250

7822

01.05.2021

170732

163250

7482

01.06.2021

170392

163250

7142

01.07.2021

170052

163250

6802

01.08.2021

169712

163250

6462

01.09.2021

169372

163250

6122

01.10.2021

169032

163250

5782

01.11.2021

168692

163250

5442

01.12.2021

168352

163250

5102

01.01.2022

168011

163250

4761

01.02.2022

167671

163250

4421

01.03.2022

167331

163250

4081

01.04.2022

166991

163250

3741

01.05.2022

166651

163250

3401

01.06.2022

166311

163250

3061

01.07.2022

165971

163250

2721

01.08.2022

165631

163250

2381

01.09.2022

165291

163250

2041

01.10.2022

164951

163250

1701

01.11.2022

164610

163250

1360

01.12.2022

164270

163250

1020

01.01.2023

163930

163250

680

01.02.2023

163590

163250

340

10396985

9795000

601985

при ставке Центрального банка РФ 7.5% .

Взыскать с КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664007, 

<

...>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АКФ-СИСТЕМА» (ОГРН: 

<

***>,  ИНН 

<

***>, юридический адрес: 666004, 

<

...>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ОЦЕНОЧНО-КОНСАЛТИНГОВАЯ ФИРМА «САМИ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 665821, 

<

...>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АКФ-СИСТЕМА» (ОГРН: 

<

***>,  ИНН 

<

***>, юридический адрес: 666004, 

<

...>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб..

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ОЦЕНОЧНО-КОНСАЛТИНГОВАЯ ФИРМА «САМИ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 665821, 

<

...>) в пользу КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ИРКУТСКА (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 664007, 

<

...>)  судебные расходы по оплате экспертизы в сумме 20 000 руб.

Возвратить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «АКФ-СИСТЕМА» (ОГРН: 

<

***>,  ИНН 

<

***>, юридический адрес: 666004, 

<

...>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3 000 руб., уплаченную чеком-ордером от 26.12.2016 № 4992.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Иркутской области.

Судья                                                                        А.А.Архипенко