Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                 Дело № А45-16381/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2023 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                Кадниковой О.В.,

судей                                               Глотова Н.Б.,

ФИО1-

рассмотрел в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи кассационную жалобу ФИО2 (далее также – кредитор) на определение Арбитражного суда Новосибирской области от 25.04.2023 (судья Агеева Ю.М.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2023 (судьи Кудряшева Е.В., Апциаури Л.Н., Фролова Н.Н.) по делу № А45-16381/2019 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «БРИК» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – общество, должник), принятые по заявлению ФИО2 о включении его требования в реестр требований участников строительства должника.

В судебном заседании приняли участие представители: ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 10.06.2021; прокуратуры Новосибирской области – ФИО4 по доверенности от 10.04.2023.

Суд установил:

в рамках дела о банкротстве должника ФИО2 обратился в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований участников строительства требования о передаче 38 жилых помещений в многоквартирном жилом комплексе «Парадиз», расположенном на земельном участке с кадастровым номером 54:35:101275:93 по адресу: 

<

...> (далее – земельный участок).

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.04.2023, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2023, в реестр требований кредиторов должника включено требование ФИО2 в размере 130 837 000 руб. с отнесением в четвертую очередь удовлетворения; в удовлетворении остальной части его требования отказано.

В кассационной жалобе кредитор просит отменить или изменить принятые судебные акты и удовлетворить его требование в отношении семи квартир, предназначенных для личного использования.

По мнению кассатора, суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении его требования в части семи квартир, предназначенных для личных нужд членов его семьи, поскольку сам факт заключения между должником и обществом с ограниченной ответственностью «ПКК «Сибирский торговый дом» (далее – торговый дом) договора аренды земельного участка от 22.02.2012 не опровергает намерения приобретения спорных квартир в личных целях, и, как следствие, не является основанием для отказа в заявленных требованиях; судами оставлено без внимания наличие иных аналогичных обособленных споров, результатам рассмотрения которых явилось признание заявленных требований обоснованными, в том числе в ситуации приобретения гражданами нескольких квартир или для членов своих семей; судами нарушен принцип равенства всех перед законом и судом, а также презумпция добросовестности, что привело к ошибочному отнесению кассатора к числу профессиональных инвесторов; суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований и фактически рассмотрел денежное требование кредитора, в том время как было заявлено требование о передаче жилых помещений.

Кроме того, кассатор полагает ошибочной судебную квалификацию правоотношений кассатора по отношению к должнику в качестве инвестиционной деятельности, направленной на строительство объекта недвижимости, без учёта того, что он является физическим лицом, к которому перешло право требования к должнику в порядке наследования, то есть сам он не является стороной договора простого товарищества, равно как и инвестиционного договора.

Также податель жалобы считает неверным определение судами размера его убытков, который, по его мнению, подлежит определению путем сложения суммы реального ущерба, связанного с неисполнением другой стороной (должником) своих обязательств, что составляет 130 837 000 руб., и стоимости квартир, подлежащих передаче собственнику земельного участка в качестве инвестиционной части арендной платы – 357 648 578 руб.

В приобщенном к материалам дела отзыве прокуратура Новосибирской области просит оставить судебные акты без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

В заседании суда кассационной инстанции участники процесса поддержали каждый свои доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на нее.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 288 АПК РФ законность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для их отмены и направления обособленного спора на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между торговым домом (арендодатель) и должником (арендатор) заключен договор от 22.02.2012 аренды земельного участка, на территории которого должник обязался осуществить строительство жилого дома; срок действия договора – 42 месяца с момента передачи земельного участка и государственной регистрации (пункт 2.1 договора).

Размер арендной платы и порядок ее расчета определен в разделе 3 договора, согласно которому: арендная плата состоит из двух частей: денежной и инвестиционной. Денежная часть арендной платы определяется исходя из прямых затрат арендодателя на содержание участка (налог на землю и пр.). Инвестиционная часть арендной платы рассчитывается из параметров, определяемых согласно согласованному сторонами и утвержденному Мэрией города Новосибирска эскизного проекта жилого комплекса «Парадиз» и составляет 30 % (тридцать) от обшей площади жилых и нежилых помещений на каждом этаже. Денежная часть арендной платы начисляется, начиная с 01.09.2012, и уплачивается арендатором авансом ежеквартально, до начала текущего квартала, равными частями путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Оплата инвестиционной части арендной платы осуществляется путем оформления договоров долевого строительства на объект: строительство жилого комплекса «Парадиз» не позднее 15 сентября 2012 года в размере, определенном пунктом 3.3 настоящего договора, из расчета 60 000 руб. за кв. м полезной площади помещений, за вычетом площадей, стоимость которых эквивалентна сумме затраченных арендатором средств на получение и исполнение технических условий, определенных в пункте 5.2.5 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 5.2.5 договора аренды за счет инвестиционной части арендной платы согласно пункту 3.3. настоящего договора арендодатель обязан оплатить получение и выполнение специальных технических условий (две части) технических условий на подключение жилого комплекса «Парадиз» к электроэнергии, теплу, водоснабжению и канализированию в следующих размерах: при возведении 20-этажного здания в размере 50 % стоимости технических условий; при возведении 27-этажного здания и выше – в размере 100 % стоимости технических условий.

Пунктом 3 дополнительного соглашения от 17.05.2012 № 1 договор аренды от 22.02.2012 дополнен пунктом 1.4 «Строительство Жилого комплекса «Парадиз» осуществляется арендатором самостоятельно с привлечением третьих лиц, в том числе в качестве подрядчиков без согласования с арендодателем. Право собственности на построенные помещения жилого комплекса «Парадиз» возникает у арендатора, арендодателя и участников долевого строительства с момента выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, с момента регистрации права собственности на помещения жилого комплекса «Парадиз», являющегося предметом данного договора, арендуемый земельный участок переходит от арендодателя в общую долевую собственность собственников помещений, а договор аренды считается прекратившимся».

В последующем срок действия договора аренды неоднократно продлевался на основании дополнительных соглашений и в результате установлен до 30.08.2021 (дополнительное соглашение от 27.09.2018 № 12).

Факт передачи земельного участка подтверждается актом о передаче площадки под строительство от 30.08.2013.

В связи с переходом права собственности на земельный участок, права и обязанности торгового дома в рамках договора аренды на основании трехстороннего соглашения о перемене лиц от 22.10.2013 перешли к новому собственнику – ФИО5 (сделка зарегистрирована 07.11.2013).

Между должником и ФИО5 заключены договоры участия в долевом строительстве от 19.03.2014 № 4-1, 4-2, 4-3, 4-4, 4-5, 4-6, 4-7, 4-8, 6-5, 8-3, 8-4, 8-5, 8-6, 8-7, 8-8, 10-5, 12-2, 12-7, 12-8, 13-3, 13-4, 13-6, 13-7, 13-8, 14-3, 16-5, 16-6, 18-4, 18-5, 18-6, 18-7, 18-8, 22-2, 22-3, 22-4, 22-5, 22-6, 22-7, по условиям которых должник обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) на земельном участке объект капитального строительства – многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по улице Журинская, дом 37 в городе Новосибирске и после ввода в эксплуатацию передать участнику строительства жилые помещение в количестве 38 объектов.

Указанные договоры долевого участия зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Согласно подписанному между должником и ФИО5 акту от 12.05.2014 о расчетах по договору аренды должник в соответствии с пунктами 3.3, 3.6 договора аренды полностью выплатил инвестиционную часть арендной платы путем заключения договоров долевого участия в строительстве, объектом которых являются: жилые помещения – 41 квартира, помещения проектного института на 2 этаже: 50 % от общего количества помещений проектного института (50/100 доли), что составляет 390,58 кв. м, места для хранения автомобилей – 43 машиноместа.

После смерти 18.03.2015 ФИО5 его наследники вступили в наследство.

На основании свидетельства о праве на наследство по закону от 25.09.2015 наследниками ФИО5 по 1/3 доли являются ФИО2, ФИО6 ФИО7, ФИО8. При этом спорный земельный участок по соглашению о разделе наследства от 25.09.2015 перешел в собственность ФИО9

Впоследствии между ФИО9 и должником подписано соглашение 05.02.2016 о перемене лиц в рамках договора аренды.

В Единый государственный реестр недвижимости внесена запись от 18.02.2016№ 54-54/001-54/001/827/2016-225/3 о праве собственности ФИО9 на земельный участок.

В настоящий момент строительство объекта недвижимости находится на стадии котлована, дом не может быть достроен, что участвующими в деле лицами не опровергается.

Решением арбитражного суда от 19.04.2022 по настоящему делу общество признано банкротом, открыто конкурсное производство, к банкротству должника применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), конкурсным управляющим должником утвержден ФИО10 (далее – управляющий).

Ссылаясь на отказ управляющего от включения его требования о передаче 38 жилых помещений в реестр требований участников строительства, ФИО2 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.

В материалы дела им представлены отчеты об оценке, выполненные акционерным обществом Финансовой группой «Арком», а именно:

- отчет № 22/229А, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с учетом действия разрешения на строительство от 09.08.2013 № Ru 54303000-244, условий договора аренды и дополнительных соглашений составляет 203 096 000 руб.,

- отчет № 23/229А, согласно которому рыночная стоимость инвестиционной части арендной платы в соответствии с условием договора аренды и дополнительными соглашениями, с учетом того, что земельный участок остался в собственности у ФИО2, по состоянию на 10.08.2021 составляет с разумным округлением 130 837 000 руб. (разница между стоимостью квартир, подлежащих передаче собственнику земельного участка в качестве инвестиционной части арендной платы – 357 648 578 руб. и стоимостью предоставления земельного участка по состоянию на 10.08.2021 (дата расторжения договора аренды) – 226 811 265 руб.).

Возражая против требования ФИО2, управляющий считает, что фактически кредитором заявлено требование о компенсации ему как стороне инвестиционного договора убытков, связанных с неисполнением другой стороной своих обязательств по передаче квартир (статьи 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ), которое подлежит учету в четвертой очереди реестра денежных требований кредиторов должника, в отсутствие доказательств цели приобретения отцом ФИО2 жилых помещений – в личных нуждах, улучшения жилищных условий семьи.

Суд первой инстанции, установив, что первоначально арендодателем земельного участка являлся торговый дом, договоры долевого участия были заключены с ФИО5, при этом доказательств направленности его воли на приобретение жилых помещений исключительно в целях улучшения жилищных условий членов своей семьи не представлено, исходя из условий договора аренды и договоров долевого участия, констатировал наличие между сторонами правоотношений по инвестиционной деятельности и простого товарищества, в рамках которых ФИО5, предоставляя в аренду земельный участок под строительство объекта недвижимости, а после ввода жилого дома в эксплуатацию – в общую долевую собственность собственникам помещений, приобретает в собственность жилые помещения в качестве результата инвестиции.

Приняв во внимание, что завершение строительства жилого дома фактически невозможно (стадия котлована), земельный участок находится в собственности ФИО2 и учитывая инвестиционный характер деятельности, суд пришёл к выводу о том, что заявленное кредитором требование в размере 130 837 000 руб., составляющее сумму убытков (реальный ущерб), связанных с неисполнением другой стороной своих обязательств по передаче квартир, подлежит включению в денежный реестр требований кредиторов должника с отнесением к четвертой очереди удовлетворения.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов сделаны при неполном исследовании всех обстоятельств.

Действительно, между обществом и торговым домом осуществлялась коммерческая деятельность, направленная на извлечение прибыли посредством совместного участия в строительстве жилого доме, где должник должен был осуществлять строительство на предоставленном ему торговым домом в аренду земельном участке.

Последующая перемена лиц в обязательстве – торгового дома (арендодатель) ФИО5, а затем его наследником ФИО2, по мнению судов, не изменила правовую природу инвестиционного характера деятельности, в связи с чем заключенные в дальнейшем договоры долевого участия расценены судами не как самостоятельные сделки, а как способ расчета с инвестором строительства жилого дома, предоставившим в аренду земельный участок.

Так, граждане-инвесторы, вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие целью исключительно извлечение прибыли от такой деятельности, в условиях банкротства должника не могут получить удовлетворение в одной очереди с гражданами. В данном случае ФИО5 приобрел в совокупности 38 квартир, что свидетельствует о заключении им договоров участия в долевом строительстве, в том числе, с целью осуществления инвестиционной деятельности, а не только в целях удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий.

В этой связи суды пришли к выводу о том, что кредитору не может быть предоставлена приоритетная защита в деле о банкротстве застройщика.

Суд округа считает правильными выводы судов о том, что в ситуации приобретения гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли) его требования к застройщику, находящемуся в банкротстве, не подлежат приоритетному удовлетворению в режиме требований участника строительства (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1, пункт 3 статьи 201.4, подпункт 3 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Как отмечено в пункте 2 мотивировочной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П (далее – Постановление № 34-П), участие в долевом строительстве выступает прежде всего формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище.

Вместе с тем сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика.

В Постановлении № 34-П также указано на то, что заключение договоров с целью приобретения жилого помещения может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов (сбережение денежных средств, формирование имущественной базы для дальнейшего получения дохода от сдачи жилья внаем и т.д.).

Поэтому приобретение ФИО5 более одной квартиры могло быть обусловлено, помимо инвестиционной цели, необходимостью обеспечения потребности в жилище себя и членов своей семьи.

В таком случае суд должен был вынести вопрос о целях заключения договоров в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон (применительно к части 1 статьи 133 АПК РФ), что в данном случае сделано не было. Если часть квартир приобретены в потребительских целях, а иная часть – в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы.

Приведенная правовая позиция сформирована в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.08.2022 № 305-ЭС22-716.

Допущенное судами неполное исследование обстоятельств дела по правилам части 1 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направления обособленного спора на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора суду следует разрешить вопрос о том, для каких целей приобретались квартиры (имелись ли среди них те, которые приобретены для потребительских целей, для нужд семьи), поскольку соответствующие требования подлежат включению в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений. По результатам оценки установленных обстоятельств и представленных доказательств суду надлежит принять законный и обоснованный судебный акт

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289, 290 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

определение Арбитражного суда Новосибирской области от 25.04.2023 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2023 по делу № А45-16381/2019 отменить.

Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Новосибирской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 АПК РФ.

 

Председательствующий                                                                                    О.В. Кадникова

 

Судьи                                                                                                                 Н.Б. Глотов

 

ФИО1