ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А66-17054/2019

г. Вологда

13 августа 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2021 года.

В полном объеме постановление изготовлено 13 августа 2021 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Романовой А.В. и                      Шадриной А.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Капстрой» генерального директора ФИО2, от администрации города Твери  представителя ФИО3 по доверенности от 01.10.2018, от общества с ограниченной ответственностью «Евростор» представителя ФИО4 на основании доверенности от 21.06.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Твери, общества с ограниченной ответственностью «Евростор», общества с ограниченной ответственностью «Квартал 71» на решение Арбитражного суда Тверской области от 21 мая 2021 года по делу                          № А66-17054/2019,

                                            у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Капстрой» (адрес: 170002, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – ООО «Капстрой») обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к администрации города Твери  (адрес: 170100, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Евростор» (адрес: 170003, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – ООО «Евростор»), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (адрес: 170100, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; далее – Территориальное управление) о признании недействительным соглашения об установлении сервитута от 14.12.2018 № 544-1 в части установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400099:13 (учетный номер части: 19), площадью 504 кв. м, расположенного по адресу:               

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, общество с ограниченной ответственностью «Транзит-98» (далее – ООО «Транзит-98»), общество с ограниченной ответственностью «Тверьтехцентр +», общество с ограниченной ответственностью «Квартал 71» (далее – ООО «Квартал 71»).

Решением суда от 21 мая 2021 года заявленные ООО «Капстрой» требования удовлетворены, соглашение об установлении сервитута от 14.12.2018 № 544-1 признано недействительным в части установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400099:13 (учетный номер части – 19), площадью 504 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>; с ответчиков в пользу истца взыскано по 2 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Администрация с решением суда не согласилась, обратилась с жалобой, в которой просит его отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований. В обоснование жалобы указывает, что на момент заключения оспариваемого соглашения об установлении сервитута договор аренды еще не являлся заключенным, и права истца в отношении спорного земельного участка не возникли. Запись о государственной регистрации права аренды                         ООО «Капстрой» в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400099:13 внесена Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 10.09.2019, тогда как по сведениям ЕГРН на момент регистрации 18.01.2019 соглашения об установлении  сервитута от 14.12.2018 спорный земельный участок не был обременен правами третьих лиц. Судебный акт по делу № А66-11712/2016 вступили в законную силу уже после государственной регистрации договора аренды и после заключения соглашения об установлении сервитута. Отмечает, что в течение длительного периода стороны не исполняли договор аренды от 24.12.2004 № 877-1 и исходили из отсутствия арендных отношений; на протяжении более 10 лет истец не принимал мер к государственной регистрации права. Указывает, что судом не приняты во внимание выводы, содержащиеся в судебных акт по делам                № А66-10036/2008, А66-1022/2017, подтверждающие отсутствие арендных прав истца в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400099:13. Из решения суда не следует, каким образом                                   ООО «Евростор» могло узнать о существовании у ООО «Капстрой» права аренды земельного участка, зарегистрированного в ЕГРН после подписания соглашения об установлении сервитута. Считает необоснованным вывод суда о возможности прохода (проезда) к зданию ООО «Евростор» иными способами через земельные участки, принадлежащие третьим лицам. Также в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о нарушении прав истца установленным сервитутом.

ООО «Евростор» в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в иске отказать. Указывает, что распоряжение Администрации от 12.03.2018 № 69 об образовании земельного участка в измененных границах с образованием частей земельного участка, в том числе части земельного участка 69:40:0400099:13:ЧЗУ1 площадью 504 кв. м для обеспечения проезда и прохода, в установленном порядке не оспорено, недействительным не признано. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что истец не имеет возможности пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением. При заключении соглашения об установлении сервитута ООО «Евростор» действовало добросовестно, руководствовалось сведениями ЕГРН, в котором отсутствовала информация о регистрации права аренды истца на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0400099:13. ООО «Евростор» участником судебных разбирательств между Администрацией и ООО «Капстрой» не являлось и, соответственно, не знало о заключении истцом и Администрацией договора аренды от 27.12.2004 № 877-1. Считает ошибочным вывод суда о том, что проход (проезд) к зданию ООО «Евростор» возможен не только по спорному земельному участку, но по земельным участкам, образованным в результате межевания исходного земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400099:14, судебная землеустроительная экспертиза по данному вопросу не проводилась. Полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, ООО «Капстрой» вправе обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей по соглашению о сервитуте. Принятым решением ООО «Евростор» лишается доступа к принадлежащим ему на праве собственности объекту недвижимости и земельному участку.

ООО «Квартал 71» с решением суда также не согласилось, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой, приводя доводы, аналогичные доводам ООО «Евростор», просит обжалуемый судебный акт отменить, отказать истцу в удовлетворении иска.

В судебном заседании представители Администрации, ООО «Евростор» поддержали требования апелляционных жалоб.

ФИО5 в отзыве поддержала доводы апеллянтов.

Представитель истца в судебном заседании с требованиями подателей жалоб не согласился по мотивам, изложенным в отзыве, просил решение суда оставить без изменения. 

ООО «Транзит-98» в отзыве доводы апеллянтов опроверг.

Территориальное управление, третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, представителей в суд не направили, в связи с этим судебное заседание состоялось без их участия в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ. 

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения суда. 

Как видно из материалов дела, между закрытым акционерным обществом «Капстрой» (правопредшественник ООО «Капстрой»; Арендатор) и Администрацией (Арендодатель) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 27.12.2004 № 877-1, по условиям которого Арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 69:40:0400099:0013, общей площадью 4 885,2 кв. м, находящийся по адресу: г. Тверь, Центральный р-н, Университетский пер., 2а, для использования под производственную базу.

Согласно пункту 2.1 договора он заключен на срок с 27.12.2004 по 31.12.2052.

По акту приема-передачи от 27.12.2004 участок передан Арендодателем в аренду Арендатору.

На данном земельном участке находятся принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимости с кадастровыми номерами 69:40:0400099:210, 69:40:0400099:314.

Судом установлено, что в отношении части принадлежащего                        ООО «Капстрой» на праве аренды земельного участка соглашением от 14.12.2018 № 544-1, заключенным Администрацией и ООО «Евростор», установлен частный сервитут в пользу ООО «Евростор» для осуществления прохода (проезда) к арендуемому земельному участку с кадастровым номером 69:40:0400099:560 сроком до 14.12.2067. 

ООО «Капстрой», считая что, заключенное Администрацией и                       ООО «Евростор» соглашение о сервитуте нарушает его права владения и пользования спорным земельным участком, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В связи с регистрацией 12.02.2021 права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0400099:13 определением суда от 17 марта 2021 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено Территориальное управление.

Суд первой инстанции по результатам рассмотрения спора признал исковые требования ООО «Капстрой» обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Апелляционный суд исследовав обстоятельства дела, проверив доводы апеллянтов, не находит оснований не согласиться с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, разъяснено, что сервитут может быть установлен, только если отсутствует иная возможность для удовлетворения нужд лица, в пользу которого устанавливается сервитут, а собственник земельного участка, обремененного сервитутом, не лишится возможности использовать его по назначению.

Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (пункт 1 статьи 275 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (пункт 5 статьи 274               ГК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 274 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.

Пунктом 1 статьи 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) установлено, что в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка. При этом согласие в письменной форме уполномоченного органа на заключение такого соглашения не требуется, если настоящей статьей или договором аренды либо договором безвозмездного пользования не предусмотрено иное. 

В силу пункта 4 статьи 39.24 ЗК РФ арендатор или землепользователь, которому земельный участок предоставлен на праве безвозмездного пользования, вправе заключать соглашение об установлении сервитута на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком.

Как верно указал суд, из положений пункта 6 статьи 274 ГК РФ и статьи 39.24 ЗК РФ следует, что лицом, по соглашению с которым устанавливается сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предоставленного в аренду на срок более чем один год, является арендатор земельного участка. При недостижении соглашения с арендатором лицо, требующее установления сервитута, на основании статьи 274 ГК РФ вправе обратиться в суд с иском об установлении сервитута.

Однако в рассматриваемом случае соглашение об установлении сервитута в отношении части земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400099:13 заключено Администрацией и ООО «Евростор» без участия истца, которому данный земельный участок предоставлен в аренду по договору аренды от 27.12.2004 № 877-1.

Сервитут, как разновидность вещного права (статья 216 ГК РФ), также предполагает возникновение у его обладателя прав пользования чужим земельным участком.

Заключив соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400099:13 ответчики нарушили права истца как арендатора данного земельного участка, возникшие из ранее заключенного на длительный срок (48 лет) договора аренды.

Доводы ответчиков о том, что право аренды истца на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН после заключения оспариваемого соглашения о сервитуте и его государственной регистрации, правомерно отклонены судом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011  № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. 

Таким образом, Администрация как сторона договора аренды от 27.12.2004 № 877-1 на момент заключения соглашения об установлении сервитута с ООО «Евростор» не могла не знать о том, что земельный участок с кадастровым номером 69:40:0400099:13 находится в аренде у ООО «Капстрой».

Факт заключения договора аренды земельного участка от 27.12.2004                  № 877-1 установлен в том числе в рамках дела № А66-11712/2016 по иску Администрации к ООО «Капстрой» о взыскании платы за пользование участком, производство по которому возбуждено ранее заключения оспариваемого соглашения об установлении сервитута (14.10.2016). 

Более того, право аренды истца на земельный участок возникло не только из договора от 27.12.2004 № 877-1, но и следует из закона. Так, в силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Истец является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, что сторонами не оспаривается. Более того, как следует из материалов дела, на данном участке находятся и иные объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ООО «Транзит-98», Российской Федерации.

Сведений о том, что при заключении соглашения об установлении сервитута были учтены интересы всех собственников объектов недвижимости,  расположенных на спорном земельном участке, в деле не имеется.

В силу положений пунктов 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

При заключении соглашения об установлении сервитута не были учтены права истца, являющегося Арендатором земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400099:13. Оспариваемое соглашение, подписанное без участия истца, нарушает права ООО «Капстрой», а также иных собственников недвижимого имущества, находящегося на участке, поскольку создает препятствия в использовании земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Таким образом, поскольку оспариваемое соглашение об установлении сервитута заключено с нарушением положений пункта 6 статьи 274 ГК РФ и пункта 1 статьи 39.24 ЗК РФ, суд первой инстанции правомерно на основании статьи 168 ГК РФ признал данное соглашение недействительным.

Доводы ООО «Евростор» об избрании истцом ненадлежащего способа защиты не принимаются апелляционным судом. В силу статьи 4 АПК РФ, статьей 11, 12 ГК РФ истец самостоятельно определяет способ защиты нарушенного права, и в данном случае обращение в суд с иском о признании соглашения об установлении сервитута недействительным направлено на защиту и восстановление прав истца как владельца земельного участка на праве долгосрочной аренды.

Судом также принято во внимание, что как следует из акта обследования от 29.01.2020, проход (проезд) к земельному участку с кадастровым номером 69:40:0400099:560, арендуемому ООО «Евростор», возможен по земельным участкам, образованным в результате межевания земельного участка с кадастровым номером 69:40:0400099:14.

При этом судом верно отмечено, что факт наличия или отсутствие иного доступа к объектам ООО «Евростор» не входит в круг обстоятельств, подлежащих установлению в рамках настоящего спора исходя из предмета и основания исковых требований ООО «Капстрой» к ответчикам о признании сделки - соглашения об установлении сервитута в отношении части земельного участка недействительной. Встречный иск об установлении сервитута                    ООО «Евростор» в настоящем деле не заявлен. Однако, как обоснованно указал суд, стороны не лишены возможности урегулировать вопрос об установлении частного сервитута между всеми заинтересованными лицами.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционных жалоб апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Допущенная судом при изложении резолютивной части решения описка подлежит исправлению в порядке статьи 179 АПК РФ.

Фактически все доводы подателей жалоб направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств. Данные доводы были предметом рассмотрения суда и получили надлежащую правовую оценку, с которой суд апелляционной инстанции согласен. Иная оценка сторонами обстоятельств спора не свидетельствует об ошибочности выводов суда и неправильном применении судом норм материального права.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, судом при рассмотрении спора не допущено.

Ввиду изложенного апелляционные жалобы ООО «Евростор», Администрации, ООО «Квартал 71» удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Тверской области от 21 мая 2021 года по делу № А66-17054/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Квартал 71», общества с ограниченной ответственностью «Евростор», администрации города Твери – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.В. Романова

А.Н. Шадрина