АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-15370/2019

г. Уфа

30 октября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.10.2019

Полный текст решения изготовлен 30.10.2019

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Тагировой Л. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муратовой А.А., рассмотрел дело по иску

Общества  с  ограниченной  ответственностью  "Континент" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Обществу  с  ограниченной  ответственностью  "Элемент-Трейд" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании  413 411  руб.  74 коп.  суммы  долга, 62 291  руб.  40 коп.  суммы  неустойки,  22 000  руб.  расходов  по  регистрации  договора аренды

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, дов. от 09.01.2019;

от ответчика – ФИО3, дов. от 01.03.2019.

 

Общество  с  ограниченной  ответственностью  "Континент"  обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к   Обществу  с  ограниченной  ответственностью  "Элемент-Трейд" о взыскании  413 411  руб.  74 коп.  суммы  долга, в том числе: 290 700 руб. задолженность по арендной  плате, 122 711 руб. 74 коп.  расходы на коммунальные услуги и уборку прилегающей территории, 62 291  руб.  40 коп.  суммы  неустойки,  22 000  руб.  расходов  по  регистрации  договора аренды.

Представитель  истца  поддержал  исковые требования.

Представитель  ответчика  в удовлетворении  иска  просил  отказать  по  доводам,  изложенным в  отзыве  и  дополнения  к  нему.  

Исследовав  материалы  и  обстоятельства  дела,  заслушав  представителей  сторон, суд 

установил:

Как  следует  из  материалов  дела  и установлено судом,  между ООО «Континент» (арендодатель)  и   ООО «Элемент-Трейд» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № ЧВГ-61 от 01.09.2018 г.,   в соответствии с п.1.1.  которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество:

-  часть нежилого помещения ориентировочной площадью 352,3 кв.м. в строящемся здание магазина товаров первой необходимости на основании Разрешения на строительство № 02-1Ш03308000-1415П-2017 от 26.05.2017г., выданного Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, общей ориентировочной площадью 487,8 кв.м., которое будет создано в границах земельного участка общей площадью 3030 +/- 18кв.м., кадастровый номер 02:55:011107:631, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины товаров первой необходимости, универсамы, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Кировский, ул. Испытателей, д. 2/1 (далее по текст - Объект)».

Срок  действия  договора  составляет  10  лет с  даты  его  подписания  (п.6.1.  договора).  

 01.09.2018 г. сторонами   договора  подписан  акт   приема –передачи помещения. 

12.09.2018г. здание  поставлено  на  кадастровый учет  и осуществлена  государственная  регистрация  права  собственности  арендодателя  на  здание. 

13.09.2018 г. сторонами подписан Акт допуска к проведению подготовительно-ремонтных работ, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение, расположенное по адресу: РБ, 

<

...>. 

Согласно  п.5.1.  договора арендатор  обязуется  арендодателю  в  течение  установленного  в  договоре срока  арендную  плату,  а  также  компенсировать  стоимость  коммунальных  услуг,  включающие электроэнергию, воды, водоотведения (канализации),  теплоснабжения  (электрическое),  а  также  в  пределах  лимита  согласованного  в  п.  5.3.1.  договора  стоимость  уборки  прилегающей  территории,  в  зимней  и  летний  период,  благоустройства  прилегающей  территории, вывоза  снега.  

Пунктом    п.5.2.1. договора аренды установлен  размер  арендной   платы,  который   составляет  с 1-го по 30-й день аренды 153 000  руб.; с 31-го по 60-й день аренды 153 000  руб.; с 61-го по 90-й день аренды 153 000 руб.;  с 91-го дня аренды 306 000 руб.  в месяц. Арендная плата начинает начисляться с даты подписания Акта приема-передачи  объекта.

Согласно п. 5.2.2. условий договора, расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц с первого по последнее число включительно каждого месяца. Размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования Объекта.

Договором установлено, что оплата арендной платы осуществляется ежемесячно не позднее до 15 числа месяца, за который осуществляется платеж. Оплата арендной платы за первый месяц аренды производится в течение 10 (десяти) календарных дней с даты подписания акта приема-передачи (п. 5.2.7.  договора).  

Согласно  п.  5.3.1.  договора стоимость   коммунальных  услуг,  включающие электроэнергию, воды, водоотведения (канализации),  теплоснабжения  (электрическое),  а  также  стоимость  уборки  прилегающей  территории,  в  зимней  и  летний  период,  благоустройства  прилегающей  территории, вывоза  снега  в  зимний  период  не входит  в арендую  плату  и  компенсируется  арендатором  арендодателю  сверх  арендной  платы.

Оплата стоимости  компенсации  коммунальных  услуг  производиться  в  течение  10 дней  со  дня  подписания  акта  на  компенсацию  коммунальных  услуг  (п. 5.3.4.  договора).  

19.10.2018  г.  сторонами  договора  подписано  дополнительное соглашение  и  п.1.1.  договора  изложен в следующей  редакции:

 -часть  нежилого  здания  (помещение  №2  на  поэтажном плане)  общей  площадью  352,3 кв.м.  расположенное  на  первом  этаже  нежилого  здания  -  магазин  товаров  первой  необходимости  общей  площадью  485,2  кв.м.,  количество  этажей:1,  кадастровый  номер:  02:55:011107:4006,  находящемся  по адресу:  

<

...>.   

 С  08.11.2018  г.  на  основании  договора  купли-продажи  б/н  от  08.11.2018г.   произошла смена  собственника  на   ООО  «Рента»,  о  чем   арендатор был  уведомлен 19.11.2018г.  о смене собственнике.  

Поводом  для  предъявления  настоящего иска  послужила    неисправная  оплата  ответчиком   арендной   платы, в  связи с чем на его стороне образовалась  задолженность  по  арендным платежам,  задолженность  по   коммунальным  расходам,  вследствие  этому  начисление  неустойки за  несвоевременное внесение арендной платы. 

Согласно  расчету  истца  задолженность ответчика по арендной плате  в  период  с  13.09.2018г. (с  момента  передачи  объекта в  пользование)  по  08.11.2018г.  (до   момента  смены   собственника)   составляет  290 700  руб.,   по коммунальным расходам (электроэнергии, воды, водоотведения, теплоснабжения,   уборки прилегающей территории)  за  аналогичный  период задолженность составила  122 711 руб.  74 коп.,  неустойка за  несвоевременное внесение арендной платы за период с 13.09.2018 г. по 08.11.2018 г.  составила   62  291 руб. 40 коп. 

  В  подтверждении  несения  коммунальных  расходов  истец  представил   договора  с  исполнителями  услуг,   счета  на  оплату,   акт  об  оказании услуг, в  подтверждении  расходов   на регистрацию договора аренды  платежное  поручение  №133 от  04.10.2018г.  на сумму  22 000 руб. (т.1,  л.д. 58- 100). 

В целях  досудебного  урегулирования спора  истцом  в адрес  ответчика  направлена  претензия  от  08.11.2018г.  с требованием оплатить задолженность  по  арендной плате и компенсировать коммунальные услуги, а также затраты на регистрацию договора аренды,  которое  не  было  исполнено  ответчиком. 

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, поскольку полагает, что обязанность по внесению  арендной платы возникла с момента подписания акта приема-передачи  от 09.11.2018 после ввода объекта в эксплуатацию.

Ответчик полагает, что с момента подписания дополнительного соглашения  от  19.10.2018г.  стало возможно идентифицировать объект недвижимости,  в результате чего, оснований для уплаты арендной платы с момента  подписания  Акта  допуска от 13.09.2018г.  у ответчика  не имелось. 

 Также,   ответчиком представлены дополнительные возражения, в которых ответчик ссылается на необходимость оставления без рассмотрения искового заявления в части взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 01.11.2018 г. по 08.11.2018 г. в связи с несоблюдением досудебного порядка.

 Исследовав все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично на основании следующего.

Оценив   договор аренды недвижимого имущества № ЧВГ-61 от 01.09.2018г.  и  дополнительные соглашения  к  нему  на предмет их заключенности на основании п. 3 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд пришел к выводу о согласованности существенных условий договора, в силу чего оснований считать договор незаключенным  не имеется.

В силу п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия ее внесения определяются договором аренды.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Исковые требования истца основаны на том, что основанием для уплаты арендной платы  по  договору № ЧВГ-61 от 01.09.2018г.   является акт   допуска,  ввиду чего  у  ответчика образовалась задолженность по оплате арендной платы в  период  с 13.09.2018г. по 08.11.2018г.

Ответчик  считает, что основанием для уплаты арендной платы является дата подписания акта приема-передачи от  09.11.2018г., при этом, акт допуска от 13.09.2018г. не является передаточным актом, что так же подтверждается, п. 4.2. договора, ввиду чего требования истца являются необоснованными.

Судом  установлено,  что   01.09.2018 г.   сторонами   договора  подписан  акт   приема – передачи помещения, между  тем,  фактическая  передача  помещения  состоялась  13.09.2018 г. подписанием сторонами   Акта допуска к проведению подготовительно-ремонтных работ, в  соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял нежилое помещение, расположенное по адресу: РБ, 

<

...> общей площадью 352,3 кв.м. С указанной даты арендатор беспрепятственно пользовался помещением, в помещении производился ремонт.

Согласно выписке из Единого государственного  реестра недвижимости объект принадлежал истцу на праве собственности на основании Разрешения на ввод  объекта в эксплуатацию  от 17.08.2018 № 02-RU03308000-1415-2017, запись о регистрации права № 02:55:011107:4006-02//101/2018 от 12.09.2018.

Поскольку объект аренды был фактически передан во временное владение и пользование 13.09.2018г. доводы ответчика о несоответствии акта приема-передачи имущества по форме, установленной в приложении к договору аренды несостоятельны.

При этом  довод ответчика  о возникновении  обязательств  по уплате  аренды  с момента  подписания  Акта  приема-передачи  от  09.11.2018г.  суд отклоняет, поскольку указанный документ фиксирует отношения ответчика с новым собственником ООО  «Рента» и не опровергает наличие арендных отношений с истцом в период с 13.09.2018 по 08.11.2018.

Таким  образом, акт  от  13.09.2018г.  в совокупности  с  актом  от  01.09.2018г.   является  доказательством  передачи  объекта  недвижимости  в аренду  и основанием  для  возникновения  обязательства  по  оплате  арендных  платежей в заявленный истцом период с 13.09.2018г. по 08.11.2018г.

По расчету истца задолженность ответчика по арендной плате за период с 13.09.2018г.  по  08.11.2018г.  составила 290 700 руб.,  по  коммунальным платежам  -   122  711  руб. 74 коп. 

Расчет задолженности проверен и признан соответствующим условиям договора.

Ответчик вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказательств уплаты долга по арендной плате и иным платежам за спорный период не представил.

Принимая во внимание требования приведенных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, а также то, что ответчик не представил доказательств, опровергающих факты, подтвержденные приобщенными к делу доказательствами, представленными истцом, суд пришел к выводу, что требования истца в части взыскания долга по арендной плате, расходов на уплату коммунальных платежей обоснованы, подлежат удовлетворению на основании статей 309, 606, 614 Гражданского кодекса РФ.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика суммы пени   в размере 62 291  руб.  40 коп.  за  период  с  13.09.2018г.  по  08.11.2018г. 

По правилам статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (часть 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ).

Договором  установлено, что за  несвоевременное внесение арендной платы арендодатель вправе требовать от арендатора уплатить неустойку в размере 0,1 % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки  (п. 8.2. договора). 

Из расчета истца следует, что размер суммы пени за период с 13.09.2018г.  по  08.11.2018г.  составил 62 291  руб.  40 коп.

Поскольку факт несвоевременного внесения арендных платежей подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании пеней признается судом правомерным, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 62 291  руб.  40 коп. суммы пени.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании расходов по государственной регистрации договора аренды  в размере 22 000 руб.

В  соответствии с п. 9.1. договора  обязанность по подаче договора и документов на государственную регистрацию договора и по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора возлагается на арендатора.   

При  этом  в  пункте  9.2.  договора  стороны  согласовали, что  условия пункта 9.1. договора не лишают права  арендодателя оплатить государственную пошлину за государственную регистрацию договора и подать  договор и документы на государственную регистрацию, в том числе в случае, если стороны посчитают сдачу договора на регистрацию арендодателем более   целесообразным.   Условия компенсации арендатором арендодателю затрат по оплате государственной пошлины может быть определено дополнительным соглашением  сторон. 

Поскольку договором аренды  возможность отнесения расходов по государственной регистрации договора аренды  на арендатора предусмотрена по соглашению сторон, учитывая, что соответствующего соглашения между сторонами  не достигнуто, суд не усматривает оснований для возложения указанных расходов на ответчика. 

Довод ответчика о несоблюдении истцом претензионного порядка урегулирования  возникшего спора   подлежит отклонению в связи со следующим.

В  силу ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка. Несоблюдение досудебного порядка по общему правилу должно выступать основанием оставления искового заявления без движения (ст. 128 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а если заявление принято - основанием для оставления иска без рассмотрения в соответствии с ч. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По смыслу п. 8 ч. 2 ст. 125, ч. 7 ст. 126, л. 2ч. 1 ст. 148 Арбитражного  процессуального кодекса РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав. Однако несоблюдение такого порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон (пункт 4 раздела II "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015).

Таким образом, в том случае, если из поведения ответчика не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, то оставление иска без рассмотрения может  привести   к  необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон, что является недопустимым.

 Принимая во внимание  обращение  истца в суд с настоящим иском 16.05.2019, а также получением иска ответчиком и на момент судебного разбирательства, назначенного на  23.10.2019,  правовая позиция ответчика по существу предъявленных требований не свидетельствует о возможности достижения цели урегулирования спора без обращения в суд. В поведении ответчика не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке. Ответчик не ссылается на доказательства совершения каких-либо действий, направленных на урегулирование спора как до обращения истца с иском, так и после его принятия к производству и на момент рассмотрения судом спора по существу, а также на добровольное исполнение претензии.

В то же время, в качестве цели установления претензионного порядка принято рассматривать, помимо прочего, экономию средств и времени сторон, сохранение между ними партнерских отношений и снижение судебной нагрузки, при этом судебный порядок не должен являться препятствием защиты лицом своих прав в судебном порядке.

С учетом данных обстоятельств  оснований для вывода о несоблюдении истцом обязательного претензионного порядка урегулирования спора не имеется.

           Несостоятелен также довод ответчика  о невозможности использования объекта по назначению до 09.11.2018г.,  поскольку  не соответствует фактическим обстоятельствам дела. 

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества  с  ограниченной  ответственностью  "Континент" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с Общества  с  ограниченной  ответственностью  "Элемент-Трейд" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества  с  ограниченной  ответственностью  "Континент" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 413 411  руб.  74 коп.  суммы  долга, 62 291  руб.  40 коп.  суммы  неустойки,  12 381 руб. суммы расходов по оплате государственной пошлине.

В остальной части иска отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу по ходатайству взыскателя. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Л.М. Тагирова