Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А59-3878/2022

г. Владивосток

09 августа 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2023 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 августа 2023 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего О.Ю. Еремеевой,

судей А.В. Гончаровой, С.В. Понуровской,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Д. Спинка,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нова Моторс»,

апелляционное производство № 05АП-2958/2023

на решение от 19.04.2023

судьи Е.М. Александровской

по делу № А59-3878/2022 Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Нова Моторс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510ИНН 6501053780)

о признании незаконным решения, оформленного письмом от 14.07.2022 №014-02301-22/ДЗП/07, об отказе в увеличении на три года срока действия договора № 01670 от 15.06.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405001:84, находящегося по адресу: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, северо-западнее пересечения автодороги на аэропорт и ул. 1-й Октябрьской (строительный номер - ул. 1-я Октябрьская, 158), разрешенное использование: для строительства объекта: «Производственный комплекс», общей площадью: 37840 м. кв., возложении обязанности предоставить истцу в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405001:84, для завершения строительства объектов незавершенного строительства,

при участии:

от ООО «Нова Моторс»: представитель ФИО1 (при участии онлайн) по доверенности от 01.01.2022, сроком действия 3 года;

от Департамента землепользования г. Южно-Сахалинска: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Нова Моторс» (далее – заявитель, общество, ООО «Нова Моторс») обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (далее – департамент) о признании незаконным решения, оформленного письмом от 14.07.2022 №014-02301-22/ДЗП/07, об отказе в увеличении на три года срока действия договора № 01670 от 15.06.2012 аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405001:84, находящегося по адресу: Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, северо-западнее пересечения автодороги на аэропорт и ул. 1-й Октябрьской (строительный номер - ул. 1-я Октябрьская, 158), разрешенное использование: для строительства объекта: «Производственный комплекс», общей площадью: 37840 м. кв., возложении обязанности предоставить истцу в аренду земельный участок с кадастровым номером 65:01:0405001:84, для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 19.04.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось с апелляционной жалобой в Пятый арбитражный апелляционный суд, согласно которой просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что наличие на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства дает право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения их строительства. В подтверждение доводов ссылается на позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699.

Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явился. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителя указанного лица.

В судебном составе, рассматривающем настоящее дело, в связи с нахождением судьи Н.Н. Анисимовой в отпуске на основании определения суда от 02.08.2023 произведена её замена на судью А.В. Гончарову, и рассмотрение апелляционной жалобы в порядке части 5 статьи 18 АПК РФ начато сначала.

Через канцелярию суда от департамента поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Из материалов дела судом апелляционной инстанции установлено следующее.

15.06.2012 между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Технология» заключен договор аренды № 01670 (далее — договор аренды № 01670) земельного участка с кадастровым № 65:01:0405001:84, площадью 37 840 кв.м., расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, северо-западнее пересечения автодороги на аэропорт и ул. 1-й Октябрьской (строительный № - ул. 1-я Октябрьская, 158*), для строительства объекта «Автостоянки закрытого и открытого типа и мастерские автосервиса».

Срок договора — с 15.06.2012 по 14.06.2015 включительно (т.д.1, л.д.78).

Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 22.08.2012 № 1772 с 18.07.2012 изменено разрешенное использование земельного участка вместо «для строительства объекта «Автостоянки закрытого и открытого типа и мастерские автосервиса», указано «для строительства объекта «Производственный комплекс» (т.д.1, л.д.85).

На основании заявления ООО «Технология» от 05.10.2012 о внесении изменений в правоустанавливающие документы на земельный участок, дополнительным соглашением от 01.11.2012 изменено разрешенное использование земельного участка с 18.07.2012 «для строительства объекта «Производственный комплекс» (т.д.1, л.д.83).

Соглашением от 14.08.2013 к договору аренды № 01670, заключенным между Министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области (арендодатель), ООО «Технология» (Сторона 1), ООО «Нова Моторс» (Сторона 2), права и обязанности Стороны 1 (арендатора) переданы Стороне 2 (ООО «Нова Моторс») (т.д.1, л.д.86).

Соглашением от 27.02.2015 № 30033/4 к договору аренды № 01670, Министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области передало свои права и обязанности арендодателя Департаменту архитектуры, градостроительства и землепользования города ЮжноСахалинска (далее — ДАГИЗ).

Этим же соглашением продлен срок договора с 15.06.2015 по 14.06.2018 (т.д.1, л.д.92).

В соответствии с решением Городской Думы города Южно-Сахалинска от 28.09.2016 № 579/31-16-5 правопреемником ДАГИЗ определен департамент.

Пунктом 21, 24 решения Городской Думы города Южно-Сахалинска от 28.09.2016 № 579/31-16-5 «О Положении о Департаменте землепользования города Южно-Сахалинска» предусмотрено, что департамент осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена, в собственность бесплатно, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование; а также осуществляет полномочий арендодателя земельных участков в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, полномочия по распоряжению земельным участком с кадастровым № 65:01:0405001:84, являющегося предметом договора аренды, перешли к департаменту в силу закона.

Соглашением от 15.06.2018 № 30033/6, заключенным между департаментом (арендодатель) и ООО «Нова Моторс» (арендатор) в договор аренды № 01670 внесены изменения: «Расторгнуть с 15.06.2018 года договор аренды земельного участка в связи с заключением договора аренды земельного участка от 15.06.2018 № 01670/18» (т.д.1, л.д.96).

15.06.2018 между департаментом (арендодатель) и ООО «Нова Моторс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 01670/18 (далее – договор аренды № 01670/18), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком с 15.06.2018 по 15.06.2021 земельный участок, относящийся к категории земель Земли населенных пунктов, с кадастровым номером 65:01:0405001:84, площадью 37840 кв. м, расположенный по адресу: РФ, Сахалинская область, г.Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, северо-западнее пересечения автодороги на аэропорт и ул. 1-й Октябрьской (строительный номер–ул.1-я Октябрьская, 158*) с разрешенным использованием «для строительства объекта «Производственный комплекс» для завершения строительства объектов незавершенного строительства (т.д.1, л.д.97).

Из приложения к договору аренды № 01670/18 следует, что на земельном участке расположены объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0405001:127, площадью 735 кв.м, степень готовности 50%, назначение нежилое,  принадлежащий арендатору на основании свидетельства о праве собственности от 05.09.2013 № 65-65-01/041/2013-126; объект незавершенного строительства с кадастровым номером 65:01:0405001:16, площадью 2080,7 кв.м, степень готовности 80%, свидетельство о праве собственности от 25.12.2014 № 65-65-01/074/2014-959 (т.д.1, л.д.17,18).

Из представленного заявителем в материалы дела в суде апелляционной инстанции неоднократно продлеваемого разрешения на строительство от 10.10.2014 следует, что обществу разрешено строительство производственного комплекса «Автоцентр» площадью застройки 2080,7 кв.м. этажностью 1+ антресоль.

27.08.2021 должностными лицами департамента по адресу нахождения земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405001:84 проведен осмотр, результаты которого зафиксированы в акте № 763. На день осмотра установлено, что на земельном участке расположено строение и автомобильная парковка (т.д.1, л.д.108).

07.07.2022 общество обратилось в департамент с требованием заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 15.06.2012 № 01670, предусматривающее увеличение срока действия договора аренды на три года, без проведения торгов на основании пунктов 3, 4, 5 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 58-ФЗ) (т.д.1, л.д.133).

14.07.2022 рассмотрев заявление общества, департамент письмом № 014-02301-22/ДЗП/07 отказал заявителю в увеличении срока действия договора аренды со ссылкой на соглашение от 15.06.2018 № 30033/6 о расторжении договора аренды от 15.06.2012 № 01670, указав, что срок действия договора от 15.06.2018 № 01670/18 истек 16.06.2021, принимая о внимание, что действующее законодательство не позволяет осуществить пролонгацию договоров аренды, заключенных после 01.03.2015, основания для заключения соглашения об увеличении срока действия договора 15.06.2012 № 01670 в соответствии с частью 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ отсутствуют.

Не согласившись с указанным решением, посчитав его незаконным и нарушающим права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением, в удовлетворении которого обжалуемым решением суда было отказано.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции в связи со следующим.

По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения, действия (бездействия) должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения в области оборота земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативно-правовыми актами.

На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, предусмотренных частью 3 статьи 39.6 ЗК РФ, и при наличии в совокупности условий, перечисленных в части 4 указанной статьи.

Пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Между тем в целях обеспечение устойчивого развития экономики Законом № 58-ФЗ введены дополнительные меры, направленные на поддержку арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как установлено частью 3 статьи 8 названного Закона, до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что:

1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды;

2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Частью 4 указанной статьи предусмотрено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ не применяются.

Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 5 статьи 8 Закона № 58-ФЗ).

Таким образом, арендатор земельного участка, заключивший договор аренды до принятия указанного Закона и надлежащим образом использующий земельный участок, в целях сохранения стабильных арендных отношений получил право на их продление без проведения торгов в упрощенном порядке при условии обращения с соответствующим заявлением до истечения срока действия договора.

Из материалов дела усматривается, что заявлением от 07.07.2022 общество в порядке части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ потребовало заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 15.06.2012 № 01670 земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405001:84, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, п/р Хомутово, северо-западнее пересечения автодороги на аэропорт и ул. 1-й Октябрьской (строительный № - ул. 1-я Октябрьская, 158*), для строительства объекта: «Производственный комплекс», предусматривающее увеличение срока действия договора на три года.

При этом соглашением от 15.06.2018 № 30033/6, заключенным между Департаментом землепользования (Арендодатель) и ООО «Нова Моторс» (Арендатор) в Договор аренды № 01670 внесены изменения: «Расторгнуть с 15.06.2018 года договор аренды земельного участка в связи с заключением договора аренды земельного участка от 15.06.2018 № 01670/18 (т.д.1, л.д.96).

То есть данное требование было подано арендатором за пределами срока аренды.

Соответственно предусмотренное частью 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ условие о подаче заявления до истечения срока аренды по договору обществом применительно к спорным отношениям не выдержано и, как следствие, основания для установленной названным Законом преференции не подтверждены.

Довод заявителя жалобы о том, что соглашение соглашением от 15.06.2018 № 30033/6 к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем общество продолжает владеть на праве аренды земельным участком с кадастровым номером 65:01:0405001:84 на основании договора аренды от 15.06.2012 № 01670, судом апелляционной инстанции отклоняется, так как противоречит правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Также коллегия учитывает, что спорный земельный участок в последующем предоставлен обществу в аренду без торгов на основании спорного договора аренды земельного участка № 01670/18 от 15.06.2018. Срок действия договора с 15.06.2018 по 15.06.2021.

По истечении установленного срока действия договора арендатор при отсутствии возражения со стороны арендодателя продолжал пользоваться земельным участком, ввиду чего договор аренды № 01670/18 от 15.06.2018 был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

В данном случае суд апелляционной инстанции учитывает, что толкование части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ указывает на возможность увеличения срока действия договора аренды, что применимо только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок.

Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, предмет увеличения, то есть срок, отсутствует, поскольку в этом случае срок не определен, а, значит, арендные отношения могут продолжаться сколь угодно долго.

При этом по смыслу части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ ее целью является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, возможности продлить его ввиду необходимости реализации мер социально-экономического характера в отношении граждан РФ и российских юридических лиц в условиях санкционной политики, обеспечивая тем самым возможность продолжать использовать земельный участок, договор аренды по которому истекает в 2022 и 2023 годах, и исключения вероятности в ближайшее время поиска новых земельных участков для осуществления своей деятельности.

В то же время при возобновлении же договора аренды земельного участка на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, возможность увеличения срока договора на определенный период времени отсутствует. Обратное противоречит существу правовой конструкции возобновления договора на неопределенный срок, которая не может быть преодолена ссылками на правила части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ, установленными для иной правовой ситуации в сравнении с рассматриваемым спором.

В этой связи данное законоположение не может быть истолковано в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные.

Таким образом, независимо от принятия Закона № 58-ФЗ арендатор по договору аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, не вправе требовать заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора.

Следовательно, заявление общества о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0405001:84, предусматривающего увеличение срока действие договора на 3 года, вступает в противоречие с действующим правовым регулированием, что свидетельствует об отсутствии принципиальной возможности принятия положительного решения по заявлению общества, исходя из требований части 3 статьи 8 Закона № 58-ФЗ.

Вместе с тем, как правомерно указал департамент в оспариваемом отказе, заявитель не лишился права на заключение нового договора аренды по процедуре, предусмотренной подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

При этом ссылка на определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 не может быть принята судебной коллегии в качестве доказательства правомерности правовой позиции апеллянта, так как изложенный в указанном определении вывод Верховного Суда РФ основан на иных обстоятельствах, не являющихся идентичными с рассматриваемыми.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что решение департамента, оформленное письмом от 14.07.2022 №014-02301-22/ДЗП/07, не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы общества, в связи с чем суд первой инстанции правомерно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.

В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.

Нормы права применены судом первой инстанции правильно. Судебный акт принят на основании всестороннего, объективного и полного исследования имеющихся в материалах дела доказательств. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся судом на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 19.04.2023 по делу №А59-3878/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

 

Председательствующий

 

О.Ю. Еремеева

Судьи

А.В. Гончарова

 

С.В. Понуровская