АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-27320/2022

05 июня 2023 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения оглашена 29 мая 2023 года

Полный текст решения изготовлен 05 июня 2023 года

 

 Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи А.И. Михайловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2,

 

заинтересованные лица:

Администрация муниципального образования «Город Саратов»

Комитет по управлению имуществом города Саратова

Комитет культурного наследия Саратовской области

Комитет по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов»

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области

 

-о признании незаконным постановления от 19.08.2022 № 3449 «Об отказе ФИО2 в предоставлении в аренду земельного участка в Кировском районе»

 

-об обязании администрации муниципального образования «Город Саратов» заключить с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ИНН 

<

***>, договор аренды земельного участка площадью 340 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030440:17, расположенного по адресу: 

<

...>, на новый срок

 

при участии:

от заявителя - ФИО3 по доверенности от 02.04.2022, удостоверение адвоката обозревалось,

от администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО4 по доверенности от 16.11.2022, ФИО5 по доверенности от 16.11.2022, ФИО6 по доверенности от 16.11.2022, дипломы о ВЮО обозревались,

от комитета по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО7 по доверенности от 14.11.2022, ФИО8 по доверенности от 11.07.2022, дипломы о ВЮО обозревались,

от комитета по управлению имуществом города Саратова - ФИО9 по доверенности от 15.03.2022, ФИО10 по доверенности от 01.02.2022, дипломы о ВЮО обозревались,

иные лица не явились, извещены, 

 

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО2 с вышеуказанным заявлением.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представители администрации муниципального образования «Город Саратов», комитета по архитектуре администрации муниципального образования «Город Саратов», комитета по управлению имуществом города Саратова возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменных отзывах.

Иные лица, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Суд, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Из поданного заявления и материалов дела следует, что ИП ФИО2 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, степень готовности 61%, площадь застройки 295,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 64:48:030440:166, о чем в ЕГРН 27.09.2013 сделана запись о регистрации 64-64-01/589/2013-236.

Указанный объект недвижимости располагается в пределах земельного участка с кадастровым номером 64:48:030440:17, что следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН.

25.07.2022 заявитель обратился в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о заключении договора аренды земельного участка площадью 340 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030440:17, расположенного по адресу: 

<

...>, на новый срок.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 19.08.2022 № 3449 ФИО2 отказано в предоставлении в аренду указанного земельного участка.

Не согласившись с постановлением администрации, заявитель обратился в суд с настоящими требованиями.

Изучив позиции лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

 По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В силу части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Саратова от 06.10.2004 № 224А-7 ООО «ММД-ЛТД» в аренду сроком на 15 лет был предоставлен земельный участок площадью 0,0340 га, расположенный по адресу: 

<

...> М.А., д. 79, в Кировском районе, занимаемый нежилым зданием, в границах, указанных в плане земельного участка. 

Во исполнение данного постановления между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) 17.05.2005 был заключен договор аренды № 273 земельного участка с кадастровым номером 64:48:030440:0017. Договор аренды прошел государственную регистрацию 30.05.2005. 

09.12.2009 администрацией муниципального образования «Город Саратов» ООО «ММД-ЛТД» выдано разрешение № RU 64304000-254 на строительство административного здания, расположенного по адресу: Саратовская область, муниципальное образование «

<

...>. Срок действия данного разрешения установлен до 17.10.2010.

Соглашением от 29.12.2012, заключенным между КУИ г. Саратова и арендатором, в договор аренды внесены изменения, которыми изменен вид разрешенного использования земельного участка с вида «нежилое здание» на вид «строительство отдельно стоящего офисного здания делового назначения». 

На основании договора купли-продажи от 31.05.2013 заявитель приобрел у ООО «ММД-ЛТД» объект, незавершенный строительством, площадью застройки 262 кв.м., готовностью 10%, о чем ФИО2 выдано свидетельство о государственной регистрации права 64-АД 091294 от 27.09.2013. 

По договору замены стороны в обязательстве от 07.10.2013 ООО «ММД-ЛТД» переуступило права и обязанности по договору аренды земельного участка № 273 от 17.05.2005 ФИО2 

12.05.2014 администрацией муниципального образования «Город Саратов» взамен разрешения на строительство № RU 64304000-254 выдано разрешение № RU 64304000-81 на строительство отдельно стоящего офисного здания делового назначения, расположенного по адресу: Саратовская область, муниципальное образование «

<

...>. Срок действия разрешения установлен до 12.04.2015, застройщиком является ФИО2 

Таким образом, ИП ФИО2 на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, степень готовности 61%, площадь застройки 295,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 64:48:030440:166, о чем в ЕГРН 27.09.2013 сделана запись о регистрации 64-64-01/589/2013-236.

25.07.2022 заявитель обратился в администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о заключении договора аренды земельного участка площадью 340 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030440:17, расположенного по адресу: 

<

...>, на новый срок.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 19.08.2022 № 3449 ФИО2 отказано в предоставлении в аренду земельного участка площадью 340 кв.м. с кадастровым номером 64:48:030440:17, расположенного по адресу: 

<

...> в Кировском районе, занимаемого объектом незавершенного строительств, степень готовности - 61%, для завершения строительства офисного здания по следующим основаниям:

-земельный участок расположен в границах территориальной зоны Ж-1.1 (зона развития застройки многоэтажными многоквартирными домами), частично в красных линиях территории общего пользования. Разрешенный вид использования земельных участков «размещение объектов капитального строительства с целью размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)» является условным для территориальной зоны Ж-1.1, новое строительство объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительным регламентам, и реконструкция существующих объектов капитального строительства с увеличением площади и строительного объема запрещено;

-участок полностью расположен в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения «Церковь Покрова Пресвятой Богородицы, конец XIX в.». В границах защитной зоны объекта культурного наследия запрещено строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением параметров (высота, количество этажей, площадь).

Согласно подп. 9 части 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании п. 1 ч. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

В силу ч. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно п. 2 ч. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Разделом 2 договора № 273 аренды земельного участка от 17.05.2005, срок договора аренды земельного участка установлен с 06.10.2004 по 06.10.2019. По истечении срока договора, он считается расторгнутым, что оформляется на основании подписания соглашения о расторжении договора аренды земельного участка (п. 2.1. и п. 2.2.).

В ходе судебного разбирательства установлено, что по истечении срока договора соглашение о расторжении договора аренды земельного участка не подписывалось и в адрес ИП ФИО2 не направлялось.

При этом, суд отмечает, в данном конкретном случае неподписание соглашения о расторжении договора земельного участка не свидетельствует о пролонгации спорного договора, поскольку условиями спорного договора пролонгация не предусмотрена, в договоре установлен конкретный срок его окончания.

Более того, решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 № 54-397 утверждены Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» (далее Правила). В подразделе 17 Правил содержится Карта градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов» с границами территориальных зон.

В соответствии с решением Саратовской городской Думы от 29.06.2000 № 46-471 «Об утверждении Плана красных линий Центрального планировочного района города», земельный участок с кадастровым номером 64:48:030440:17 частично расположен в красных линиях - границах территории общего пользования.

Как следует из пункта 11 статьи 1 ГрК РФ, существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов, обозначаются красными линиями.

Земельные участки в границах территорий общего пользования, по общему правилу, находятся в государственной или муниципальной собственности, как обеспечивающие комплексное социально-экономическое развитие территорий, реализацию права граждан на благоприятную окружающую среду, на комфортную среду обитания (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2016 № 1963-0).

Красные линии обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов (пункт 11 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которые утверждаются в составе проекта планировки территории (подпункт "а" пункта 1 части 3 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также проекта межевания территории (пункты 2 и 3 части 6 статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации), подготовка которых осуществляется, в частности, для установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности, по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования (пункт 2 части 2 статьи 43 ГрК РФ).

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (ч. 7 ст. 36 ГрК РФ). Решением Саратовской городской Думы от 27.05.2010 № 51-606 (в редакции от 18.06.2020) утверждено Положение об использовании     земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования муниципального образования «Город Саратов».

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).

Отчуждению в соответствии с ч. 8 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

В соответствии с Картой градостроительного зонирования территории муниципального образования «Город Саратов», земельный участок с кадастровым номером 64:48:030440:17 расположен в территориальной зоне Ж-1.1 - зоне развития застройки многоэтажными многоквартирными домами.

Разрешенный вид использования земельных участков «Размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность (за исключением банковской и страховой деятельности)» для территориальной зоны Ж-1.1 является условным.

В связи с чем, земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости являются несоответствующими Правилам (п. 4.3. Правил).

Согласно сведениям публичной кадастровой карты, земельный участок с кадастровым номером 64:48:030440:17 частично расположен в границах ЗОУИТ 64:48-6.640 - охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации. Ограничения установлены постановлением Правительства РФ от 09.06.1995 № 578 «Об утверждении правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации».

Кроме того, рассматриваемый земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями 64:48-6.1588 - защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения - «Церковь Покрова пресвятой богородицы, конец XIX в.», по адресу: 

<

...>. Ограничения установлены Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российское Федерации».

Так, постановлением Правительства Саратовской области от 05.08.2020 № 661-П утверждены зоны охраны объекта культурного наследия регионального значения «Церковь Покрова Пресвятой Богородицы», кон. XIX в., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Саратов, ул. Горького, 85.

В соответствии с частью 1 статьи 34 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурною наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Согласно части 2 статьи 34 названного Закона охранная зона объекта культурного наследия - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель и земельных участков, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Таким образом, спорный земельный участок расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Церковь Покрова пресвятой богородицы, конец XIX в.», при этом, в границах защитной зоны объекта культурного наследия запрещено строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), а также вид разрешенного использования земельного участка является условным.

Исследовав и оценив представленные доказательства, все доводы заявителя, исходя из предмета и оснований заявленных требований, принимая во внимание обстоятельства данного дела, суд считает, что не имеется правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Нарушения прав заявителя администрацией в данном случае судом не установлено.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                              Р Е Ш И Л :

 

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные статьями 257-260, 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем подачи жалобы через Арбитражный суд Саратовской области. 

 

Судья Арбитражного суда

Саратовской области                                                                                                А.И. Михайлова