ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-11026/2024

Дело № А40-72000/18

г. Москва

27 мая 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 мая 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.В. Лапшиной, 

судей Вигдорчика Д.Г., Башлаковой-Николаевой Е.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.С. Волковым,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

ООО «Будур» на определение Арбитражного суда г. Москвы от 10.01.2024 по делу №А40-72000/18 о признании недействительным дополнительное соглашение от 02.11.2020 к договору аренды №001-10/20 от 01.10.2020, заключенное между ООО «Будур» и АО «Торговая компания «Артекс», применении последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в положение, существовавшее до заключения дополнительного соглашения от 02.11.2020, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) АО «Торговая компания «Артекс»,

при участии в судебном заседании:

от к/у АО «Торговая Компания «Артекс»: ФИО1 по дов. от 08.05.2024

от ООО «Будур»: ФИО2 по дов. от 27.03.2024

иные лица не явились, извещены, 

 

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27.11.2020 должник АО «Торговая компания «Артекс» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим должника утвержден ФИО3 (далее – конкурсный управляющий). 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.10.2022 прекращено производство по заявлению конкурсного управляющего о признании недействительной сделкой дополнительного соглашения от 02.11.2020 к договору аренды №001-10/20 от 01.10.2020, заключенного между АО «Торговая компания «Артекс» и ООО «БУДУР», и применении последствий недействительности сделки. 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 21.07.2023 удовлетворено заявление конкурсного управляющего имуществом должника о пересмотре вступившего в законную силу определения Арбитражного суда города Москвы от 07.10.2022 по новым обстоятельствам, назначено судебное заседание по рассмотрению заявления конкурсного управляющего. 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 10.01.2024 признано  недействительным дополнительное соглашение от 02.11.2020 к договору аренды №001-10/20 от 01.10.2020, заключенное между ООО «БУДУР» и АО «Торговая компания «Артекс». Применены последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в положение, существовавшее до заключения дополнительного соглашения от 02.11.2020.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда в обжалуемой части и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

От конкурсного управляющего должника поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель ООО «Будур» поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель управляющего возражал по апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте в сети Интернет, не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность обжалуемого определения проверена апелляционным судом в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст. ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого определения, исходя из следующего.

Согласно статье 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.10.2020 между должником (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды №001- 10/20, по условиям которого должник передал в аренду ответчику принадлежащее недвижимое имущество - «Бизнес-Комплекс». 

Согласно пункту 3.1. договора арендная плата составляет 2.200.000,00 рублей в месяц, в т.ч. НДС, коммунальные платежи включены в арендную плату. 

Пунктом 3.3. договора было определено, что арендная плата начисляется с 1 ноября 2020 года, оплата осуществляется ежеквартально. 

На основании дополнительного соглашения от 02.11.2020 к договору аренды №001-10/20 от 01.10.2020 в Договор аренды были внесены изменения. 

В частности, был изменен п.2.6. договора (глава 2 «Срок действия договора и порядок передачи бизнес комплекса») и изложен в следующей редакции: «Арендная плата по настоящему договору состоит из базовой арендной платы, в том смысле, как это определяется в настоящем пункте договора и в месяц составляет в денежном выражении величину базовой арендной платы - 450 000 рублей 00 копеек в том числе НДС 20%». 

Указанным дополнительным соглашением также был изменен п.3.3 договора, установлено, что арендная плата начисляется с 1 февраля 2021 года, на период до 1 февраля 2021 года предоставляются арендные каникулы для подготовки использования Бизнес Комплекса под свою деятельность. 

Пункт 3.7. договора изложен в новой редакции - предусмотрен обеспечительный платеж в размере 550 000,00 рублей, который засчитывается после арендных каникул за первый квартал, в котором должна быть начислена арендная плата.

Конкурсный управляющий, посчитав, что дополнительное соглашение заключено при неравноценном встречном исполнении, обратился в суд с рассматриваемым в рамках настоящего обособленного спора заявлением на основании пункта 1 статьи 61.2  Закона о банкротстве.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, правомерно пришел к выводу о наличии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной по правилам пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, исходя из следующего.

Как установлено судом, Определением Арбитражного суда города Москвы от 03.07.2018 принято заявление о признании несостоятельным (банкротом) должника, оспариваемая сделка совершена 02.11.2020, в связи с чем, суд данная сделка может быть оспорена на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). 

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63), неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. 

При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота. 

По смыслу названного разъяснения, могут оспариваться в качестве неравноценных в том числе сделки, стороны которых заведомо рассматривали условие о размере стоимости предоставления контрагента должника как фиктивное, заранее осознавая, что оно не будет исполнено в полном объеме. 

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, оплата арендной платы подразумевается, в том числе при реально существующих между сторонами арендных отношениях, не оформленных договором аренды. 

В подтверждение неравноценности встречного исполнения со стороны ответчика конкурсный управляющий в суде первой инстанции ссылался на отчет №20/23 от 24.05.2023 об оценке объектов оценки по состоянию на 02.11.2020, выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО4, согласно которому рыночная стоимость права пользования объектами недвижимости на условиях аренды в течение одного календарного периода (1 месяца) на дату совершения сделки составляет 2.629.200,00 рублей.

Суд первой инстанции установил, что отчет №20/23 от 24.05.2023 об оценке объектов оценки составлен в полном соответствии с требованиями ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», следовательно, ввиду чего пришел к выводу, что определенная им цена объекта оценки признается достоверной и рекомендованной для совершения сделки. 

Таким образом, учитывая сведения, содержащиеся в отчете об оценке №20/23 от 24.05.2023, суд пришел к выводу о том, что сумма рекомендованной для совершения сделки составляет 2.629.200,00 рублей, с чем не согласен апеллянт, полагая представленный отчет не соответствующим требованию законодательства.

Ответчик - ООО «БУДУР» считает измененную ставку месячной арендной платы в размере 91 руб./кв.м. справедливой и рыночной, а также указывает на то, что суд не является специалистом в области оценочной деятельности, в связи с чем, не может делать вывод о справедливости или не справедливости арендной ставки.

Однако, указанные доводы отклоняются, как несостоятельные.

Для целей определения достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки и по смыслу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" единственным документом, содержащим сведения доказательственного значения, является отчет об оценке, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". 

Согласно ст. 12 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с пунктом 2 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки. 

Согласно пункту 1 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (приложение N 5 к приказу Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200), при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки.

Суд первой инстанции правомерно признал указанный отчет относимым и допустимым доказательством.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, не требуется специальных познаний для дачи оценке суду соответствия представленного отчета требованиям законодательства.

Заявленные ответчиком доводы относительно не соответствия отчета установленным формальным требованиям, не опровергают выводы суда первой инстанции.

Более того, независимый оценщик ФИО4 дал подробный письменный ответ на все замечания ООО «БУДУР» к отчету об оценке № 20/23 и заявленную рецензию. 

При этом ответчик - ООО «БУДУР» не предоставил суду иного отчета о рыночной стоимости арендных платежей за 1 кв.м., полученной в пользование недвижимости, а заявил ходатайство о вызове специалиста для дачи разъяснений и консультаций по имеющемуся в материалах дела отчету. 

В этой связи апелляционный суд полагает, что вывод суда со ссылкой на положения статьи 55.1 АПК РФ, об отсутствии оснований в необходимости привлечения и вызова специалиста, поскольку представленные в материалы обособленного спора доказательства достаточны для рассмотрения заявленных требований, является законным и обоснованным.

Возражая на доводы апеллянта, конкурсный управляющий также представил фотоматериалы недвижимого имущества АО «ТК «Артекс», расположенного на внешней стороне МКАД на период ноябрь-декабрь 2020 года, то есть фактически на дату заключения договора аренды и дополнительного соглашения, которое оспаривалось управляющим, из которых видно, недвижимое имущество представляет собой обширный обустроенный комплекс офисных и иных помещений с различными коммуникациями, пригодными для осуществления там коммерческой деятельности.

Конкурсный управляющий также привел примеры из открытых источников объявлений о сдаче в аренду недвижимого имущества в Москве и Московской области, которые сдаются в аренду по ставке приблизительно 91 руб./кв.м. в месяц, то есть по арендной ставке, которая была установлена дополнительным соглашением к договору аренды между АО «ТК «Артекс» и ООО «БУДУР» от 02.11.2020 г., которые, исходя из фотографий, не сопоставимы во внешним характеристикам и площади со спорным помещением.

При этом, в указанных управляющим объявлениях, коммунальные платежи входили в размер арендной платы, а согласно спорному соглашению - коммунальные расходы лежат на арендодателе.

Таким образом, доводы апеллянта о том, что данная арендная ставка, установленная дополнительным соглашением к договору аренды (450 000 рублей в месяц или 91 руб./кв.м.), является объективной и правильной, не подтверждаются материалами дела.

Ответчиком не приведено мотивированных пояснений относительно того, почему на момент заключения договора аренды - 01.10.2020г. - он считало справедливой арендной платой за недвижимое имущество 2 200 000 руб. в месяц, поскольку согласился на такие условия, подписывая договор, а спустя один месяц –02.11.2020г. (за 4 дня до введения конкурсного производства в отношении арендодателя АО «ТК Артекс») посчитал справедливой арендную плату, уменьшенную в 5 раз и составляющую 450 000 рублей в месяц.

При этом, управляющий пояснил, что в зимний период расходы АО «ТК Артекс» на электроэнергию составляли порядка 100 000 руб. в месяц, расходы на отопление недвижимого имущества - не менее 200 000 руб. в месяц, которые исходя из условий соглашения не входят в размер арендной платы.

ООО «БУДУР» в апелляционной жалобе также ссылается на сложность в сдаче недвижимого имущества АО ТК «Артеке» в субаренду, что повлияло на рыночную стоимость арендной ставки, что, однако, как не подтверждено. В опровержение указанных доводов управляющим представлены данными сервиса «Яндекс Карты» и фотоснимки, опровергающие доводы ответчика, что спрос на помещения был на низком уровне и они не пользовались спросом ввиду имеющихся арестов.

Довод о дополнительных ограничениях в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, которые возникли в период с 01.10.2020г. по 02.11.2020г., является необоснованным, поскольку указанные ограничения были введены еще ранее, в марте 2020г.

Управляющий также отметил, что ООО «БУДУР» в рамках рассмотрения спора сообщало суду о том, что общество самостоятельно не осуществляло хозяйственную деятельность на объектах недвижимого имущества АО ТК «Артекс», а сдавало их в субаренду. 

Определением суда от 04.10.2023 года суд указал ООО «БУДУР» предоставить надлежащим образом заверенные копии всех имеющихся договоров субаренды.

Однако данное требование суда ответчиком не было исполнено. 

Указанные обстоятельства не позволили суду проанализировать реальный доход, получаемый от субарендаторов при использовании недвижимого имущества АО «ТК «Артекс» путем его сдачи в субаренду.

Исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства, в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание результаты оценки, а также условия оспариваемого дополнительного соглашения, суд пришел к правильному выводу о доказанности заявителем факта неравноценности встречного предоставления по оспариваемой сделке, поскольку стоимость права аренды по указанной сделке была занижена в и более раза, при этом, арендатор не мог не осознавать, что арендует у должника имущество по заниженной цене. 

На основании вышеизложенных обстоятельств, суд правомерно признал наличие оснований для признания оспариваемой сделки недействительной по правилам пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении норм процессуального права, нарушения права апеллянта на судебную защиту своего подтверждения в материалах дела не нашли.

Обжалуя определение суда первой инстанции, каких-либо доводов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку его законности и обоснованности, либо опровергали выводы арбитражного суда области, заявители не привели.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом первой инстанции на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Иная оценка заявителем жалобы фактических обстоятельств дела и иное толкование им положений закона не означают допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не свидетельствуют о существенных нарушениях судом норм материального права, повлиявших на исход дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 10.01.2024 по делу №А40-72000/18 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО «Будур» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа. 

 

Председательствующий судья:                                          Лапшина В.В.

 

Судьи:                                                                                              Вигдорчик Д.Г.

 

ФИО5