АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-17649/17

16 марта 2018 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   14 марта 2018 г.

Полный текст решения изготовлен            16 марта 2018 г.

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Великородовой И.А., при   ведении    протокола    судебного    заседания   секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью «Медитэк» (ИНН 

<

***>,                                 ОГРН 

<

***>)

к Комитету по управлению имуществом Миллеровского района Ростовской области   (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об урегулировании разногласий 

   при участии:

от истца: представитель ФИО2 доверенность от 23.05.2017;

от ответчика: представитель ФИО3 доверенность от 09.01.2018 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Медитэк» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Миллеровского района об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора. 

В судебном заседании истцом, со ссылкой на положения статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявлено об уточнении исковых требований, изложении пунктов договора в следующей редакции:

Пункт 2.1.: Установить цену приобретаемого муниципального имущества по договору купли-продажи между Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района и обществом с ограниченной ответственностью «Медитэк» в размере                                     1 890 500 руб.

Пункт 2.3.: Установить порядок оплаты приобретаемого муниципального имущества по договору купли-продажи между Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района и обществом с ограниченной ответственностью  «Медитэк» в рассрочку в течение пяти лет в следующем порядке: - 20% цены  приобретаемого имущества оплачивается в течении 30 дней с даты подписания договора, оставшаяся    сумма   оплачивается ежеквартально равными частями до 25 числа последнего месяца квартала с начислением процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, в размере ставки равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Представитель ответчика настаивал на заключении договора на условиях определенных им изначально в направленном в адрес покупателя проекте. Вместе с тем объективных возражений относительно цены, заявленной истцом после проведения экспертного исследования, не высказал. 

Суд, заслушав представителей сторон, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, установил следующие фактические обстоятельства.

12.04.2006 между Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района Ростовской области  и обществом  с ограниченной ответственностью «Медитэк» заключен договор аренды № 8 нежилого помещения, площадью 78,0 кв.м., литер А, в составе комнат - номера на поэтажном плане: 1,2,3,4,5,6, расположенного на первом этаже здания по адресу: 

<

...>  (кадастровый номер 61:54:0130101:46).

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости нежилое помещение является объектом муниципальной собственности. 

25.04.2017 Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района в адрес общества с ограниченной ответственностью «Медитэк» направлено предложение о заключении договора купли – продажи. Предложение сопровождалось направлением проекта договора купли-продажи. 

Распоряжением Комитета по управлению имуществом Миллеровского района выкупная цена установлена в размере 2 768 800 руб. (отчет об оценке рыночной стоимости от 14.04.2017г. реестровый №8-062/4-2017).

Покупателем проект рассмотрен, в адрес направлен протокол разногласий с выражением несогласия с представленной редакцией его условий.

Протокол разногласий продавцом отклонен.

Невозможность достижения согласия о цене отчуждаемого объекта, порядка и сроков внесения платы во внесудебном порядке послужила основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Материалами дела установлено, что направленный в адрес истца проект договора купли-продажи со стороны ответчика подписан не был. Вместе с тем, суд полагает возможным произвести его оценку в качестве оферты, а также направленности действий сторон спора. 

На рассмотрение суда стороны представили спорные пункты договора о цене - стоимости нежилого помещения, о прядке расчета. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В пункте 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (предусматривает, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Преимущественное право истца на приобретение арендованных нежилых помещений, в указанном порядке сторонами не оспаривается. Судом установлено, что ответчик не возражает против заключения договора, вместе с тем, не согласен с отдельными его условиями. 

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ввиду имеющего места преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения, для направившего оферту Комитета, заключение договора, в рассматриваемом случае является обязательным. 

При разрешении спора по настоящему делу суд считает необходимым принять во внимание следующее.

Положения ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным Законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее Закон 178-ФЗ). 

Преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет со дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ в соответствии с договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом, площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.   

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

 Статьей 4 ФЗ от 22.07.2008г. №159-ФЗ предусмотрено, что орган государственной власти субъектов РФ или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в соответствии с нормативно-правовыми актами субъектов РФ предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного и муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального Закона. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным Законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного и муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера. 

Для реализации преимущественного права субъектами малого и среднего предпринимательства указанным федеральным законом предусмотрена обязанность этих органов заключать договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в РФ», с целью установления рыночной стоимости недвижимого имущества. Возможность установления цены приобретаемого имущества на основании предложения субъекта малого или среднего предпринимательства, или согласно проведенной по его заказу оценке стоимости государственного или муниципального имущества Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ не предусмотрена. 

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке,  установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное. 

В силу ст. 13 данного Закона в случае наличия спора о достоверности величины или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность. 

При этом, как разъяснено в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 30.05.2005г. № 92 « О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. 

В силу ст. 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательной в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передаче в доверительное управление либо передачу в аренду; при продаже или иной отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям. 

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. 

На основании п. 6 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФС №2), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 255 разумное действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. 

Принимая во внимание взаимную волю сторон, судом назначена судебная экспертиза. 

Согласно представленному заключению  итоговая величина рыночной стоимости объекта экспертизы составляет 1 890 500 руб. 

Исследовав и оценив содержание указанного отчета, исходя из позиции сторон, суд полагает, что при определении выкупной стоимости объекта недвижимости необходимо руководствоваться определенной отчетом №5091-18 от 19.02.2018 рыночной стоимостью недвижимого имущества в указанном размере. 

Истец настаивает на условии договора, предусматривающего условие о рассрочке платежа. 

Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет (ч. 1 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В части 2 ст. 5 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено право выбора субъектом малого или среднего предпринимательства порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах.

При этом в ч. 3 ст. 1 названного Закона установлено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ).

Согласно п. 3 ст. 35 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ в решении о предоставлении рассрочки указываются сроки ее предоставления и порядок внесения платежей. Срок предоставления рассрочки и порядок внесения платежей подлежат опубликованию посредством информационного сообщения о приватизации государственного или муниципального имущества.

Порядок оплаты имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответствующими органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (п. 7 ст. 35 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ).

В силу изложенного, суд находит обоснованными доводы Комитета о том, что порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, устанавливается органами местного самоуправления. 

Соответствующее условие договора подлежит изложению в редакции, представленной в проекте договора. 

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения суда указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Истец обратился с иском об урегулировании разногласий при заключении договора. Названное требование является неимущественным. Согласно правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2011 № 7959/08, исходя из неимущественного характера требований к данной категории дел не могут применяться положения пункта 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, регламентирующие распределение судебных расходов при частичном удовлетворении заявленных требований (данная правовая выражена в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 26 января 2012 года по делу № А63-1638/2011). При таких обстоятельствах судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

принять спорные пункты проекта договора купли-продажи, заключаемого между Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района Ростовской области  и общества с ограниченной ответственностью «Медитэк»  в следующей редакции:

    пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: Цена, приобретаемого покупателем имущества, указанного в пункте 1.1. настоящего договора, составляет 1 890 500 руб.

    пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции:  Сумма, указанная в пункте 2.1. настоящего договора, подлежит перечислению единовременно покупателем в бюджет Миллеровского района, в течение пятнадцати календарных дней со дня заключения договора купли-продажи.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Миллеровского района Ростовской области  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Медитэк» государственную пошлину в размере 6 000 руб. 

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в

законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления судебного акта в полном объеме), через суд принявший

решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или

суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Решение суда по настоящему делу, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

СудьяВеликородова И. А.