ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-7967/2021

г. Челябинск

30 июня 2021 года

Дело № А76-4395/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2021 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Колясниковой Ю.С., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фрост-инвест» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.04.2021 по делу                              № А76-4395/2021.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Фрост-инвест» - ФИО2 (доверенность от 11.02.2021 сроком действия до 31.12.2021, диплом, паспорт).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Фрост-инвест» (далее – истец, ООО «Фрост-инвест») обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – ответчик, Комитет, КУИиЗО) об обязании при расчете платы за аренду земли по договору от 01.03.2011 УЗ № 004575-Д-2010 с 01.01.2019 применять значение коэффициента К1 в размере 1,75 (л.д. 3-5).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 23.04.2021 (резолютивная часть от 23.04.2021) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 103-105).

С указанным решением суда не согласилось ООО «Фрост-инвест» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Полагает, что судом первой инстанции не приняты во внимание и не оценены доводы истца о неизменности фактического использования земельного участка. С момента предоставления земельного участка истцу фактическое использование земельного участка неизменно и соответствует виду разрешенного использования, указанному в распоряжении от 21.01.2010 № 309-д. Таким образом, вопреки выводам суда первой инстанции, вид разрешенного использования земельного участка (который должен был быть установлен в ЕГРН в соответствии с Распоряжением от 21.01.2010 № 309-д) соответствует фактическому использованию земельного участка, но не соответствует виду разрешенного использования, установленному классификатором. При этом, увеличение размера арендой платы (в результате применения для расчета значения К1 для видов деятельности «прочие») произошло без экономического обоснования в результате бездействия Комитета, выразившегося в неприменении механизма использования для расчета арендной платы видов разрешенного использования, не приведенных в соответствие с классификатором, и неприведении таких видов, установленных в ЕГРН, в соответствие с классификатором.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путём размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»; в судебное заседание представители ответчика не явились.

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика.

Соответствующий требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу к дате судебного заседания не представлен.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 21.01.2010 за № 309-д администрацией г. Челябинска издано распоряжение «О предоставлении ООО «Фрост-инвест» земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации нежилого помещения по адресу - г. Челябинск, Центральный район,                             ул. Труда, 91» (л.д. 43). 

Из пункта 1 указанного распоряжения следует, что в аренду подлежит предоставлению участок с кадастровым номером 74:36:0509012:53 площадью 0,1180 га сроком на 20 лет для эксплуатации нежилого помещения №1 (магазина). 

Во исполнение указанного распоряжения 01.03.2011 между КУИиЗО (арендодатель) и ООО «Фрост-инвест» (арендатор) подписан договор УЗ№004575-Д-2010 долгосрочной аренды земли с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 19-25).

По условиям указанного договора в аренду передан участок с кадастровым номером 74:36:0509012:03 площадью 1180 кв. м. сроком на 20 лет для эксплуатации нежилого помещения №1 (магазина) по ул. Труда,91. 

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Челябинской области 20.01.2012 (л.д. 28). 

29.11.2012 к договору подписано дополнительное соглашение, которым внесены изменения в договор относительно кадастрового номера участка (номер изменен на 74:36:0509012:206), а также изменено разрешенное использование участка - на «для эксплуатации нежилого помещения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов» (л.д. 77). 

Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка по состоянию на 11.04.2012 №7400/101/12-84387 вид разрешенного использования участка – для эксплуатации нежилого помещения, а из кадастрового паспорта участка по состоянию на 24.03.2021 – для эксплуатации нежилого помещения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов (л.д. 78-80). 

Комитетом к договору подготовлен проект приложения №2 «Расчет арендной платы» на 2019-2020, с применением К1 - 2,5 как «прочие» (л.д. 26). 

Не согласившись с указанным расчетом общество направило в Комитет письмо от 19.05.2020 с требованием изменить К1 на 1,75 как «магазин» (л.д. 30), и получило отказ от 13.07.2020 за №24342 со ссылкой на Закон Челябинской области №257-ЗО (л.д. 31-32). 

Также Комитет направил в адрес ООО «Фрост-инвест» соглашение от 22.07.2020 об отсрочке внесения арендной платы (л.д. 33-37), которое общество согласилось подписать только при условии применения для расчета арендной платы К1 - 1,75 (л.д. 38).

Так как стороны не пришли к единому мнению относительно значения К1, подлежащего применению для расчета арендной платы, общество обратилось с настоящим иском в суд.

Оценив представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 309 и 310 названного Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Таким образом, размер арендной платы в настоящем случае является регулируемым, соответственно, подлежит определению на основании норм законодательства, а не по усмотрению сторон договора.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 16 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) даны разъяснения, согласно которым независимо от предусмотренного договором механизма определения размера арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта уполномоченного органа.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73).

Из материалов дела следует, что договор аренды УЗN 002800-Д-2002 от 13.11.2002 был заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за пользование спорным земельным участком определен не по результатам торгов.

Таким образом, расчеты размера арендной платы за пользование спорным земельным участком должны быть произведены по методике (формуле), установленной действующим в спорный период нормативным актом субъекта Российской Федерации – Законом Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО, в соответствии с которым размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, определяется по формуле:

Ап = Скад x Сап : 100% x К1 x К2 x К3,

где: Ап - размер арендной платы, Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка, Сап - ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. К1 - коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости; К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0403003:32 в спорный период времени имел вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилого здания – эстакады. 

Согласно пункту 1 закона №257-ЗО К1- коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Значения коэффициента К1 могут устанавливаться по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0,1 до 20 в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН.

Если согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, предусмотрено несколько видов разрешенного использования земельного участка, размер арендной платы определяется путем сложения размеров арендной платы, определенных с применением значения коэффициента К1 отдельно по каждому из видов разрешенного использования земельного участка, пропорционально площади соответствующих частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета (ст. 6).

Если в целях определения размера арендной платы в соответствии с абзацем первым настоящей части невозможно определить площадь частей земельного участка, в том числе частей земельного участка без осуществления их государственного кадастрового учета, при определении размера арендной платы применяется наибольшее значение коэффициента К1.

По смыслу положений названного закона Челябинской области значение коэффициента «К1» с 01.07.2017 подлежит определению, исходя из вида разрешенного использования земельного участка. 

При этом с 01.07.2017 в г. Челябинске при расчете платы за пользование земельным участком К1 подлежит применению, не исходя из вида деятельности арендатора на участке, а исходя из вида разрешенного использования участка.

Следовательно, при определении в спорном случае К1 необходимо руководствоваться сведениями о разрешенном использовании участка, имеющимся в ЕГРН. В данном случае – для эксплуатации нежилого помещения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов. 

Таким образом, из материалов дела не следует, что истец предпринимал меры по изменению статуса «для эксплуатации нежилого помещения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов» на «для эксплуатации магазина», и как следствие, не привел в ЕГРН вид разрешенного использования участка на вид фактического использования.

Данное бездействие является предпринимательским риском истца, влекущим за собой негативные последствия в виде применения для расчета арендной платы К1 для видов деятельности - иные. 

После приведения вида разрешенного использования участка в соответствие с фактическим его использованием, истец не лишен возможности обратиться в Комитет для перерасчёта арендной платы с даты государственной регистрации внесения в ЕГРН соответствующих изменений.  

Учитывая изложенное, требования истца о внесении изменений в расчет арендной платы за период с 01.01.2019 по 31.12.2020 путем применения для расчета арендной платы К1 в значении «магазин» и в размере1,75 не имеется. 

Довод подателя жалобы о том, что вид разрешенного использования земельного участка соответствует фактическому использованию земельного участка, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку в соответствии с вступившими в законную силу с 01.07.2017 изменениями в закон Челябинской области №257-ЗО, К1 подлежит применению в размере, учитывающем разрешенное использование земельного участка согласно сведениями содержащимся в ЕГРН. Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0509012:206 имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации нежилого помещения, для иных видов использования, характерных для населенных пунктов. В связи с чем оснований для удовлетворения требования истца не имеется.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены решения в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее подателя.

При подаче апелляционной жалобы ответчиком уплачена государственная пошлина в сумме 3 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 18.05.2021 № 247.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.04.2021 по делу № А76-4395/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фрост - инвест» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                            И.А. Аникин

 

Судьи                                                                                    Ю.С. Колясникова

 

                                                                                              И.Ю. Соколова