﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-15558/2019

24 марта 2021 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     11 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  24 марта 2021 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Баженовой Ю.С.

судей  Полубехиной Н.С., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Вороной Б.И.

при участии:

от истца: представитель Гак В.В. по доверенности от 07.09.2020;

от ответчика: представитель Манукин Д.В. по доверенности от 10.11.2020;

от третьего лица: не явился, извещен;

рассмотрев по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, дело № А21-15558/2019 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Инвест» (236038, Калининградская область, поселок Невское, улица Гагарина, дом 239В, ОГРН: 1083925008430, ИНН: 3904601057) 

к Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (238530, Калининградская область, город Зеленоградск, улица Крымская, 5А, ОГРН: 1023902057134, ИНН: 3918008200)

третье лицо: Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области

о признании права собственности на объект недвижимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Инвест» (далее – Истец, Общество, ООО «Инвест») обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (далее – Ответчик, Администрация) о сохранении объекта недвижимости «Гостиница коттеджного типа», расположенного по адресу: Российская Федерация, 238590, Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье, в перепланированном состоянии; признании за Обществом права собственности на объект недвижимости «Гостиница коттеджного типа», площадью 605,1 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:910 по адресу: Российская Федерация, 238590, Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 11.09.2020 исковые требования удовлетворены.  

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь, в том числе на ненадлежащее извещение о начавшемся процессе. В обоснование жалобы ее податель указал, что не был привлечен к участию в настоящем деле, в справочном листе на сайте арбитражного суда по данному делу значится Администрация МО «Зеленоградский район», которая перестала существовать с ноября 2015 года, почтовые извещения также получены не были. Кроме того, к участию в деле не было привлечено Агентство по имуществу Калининградской области, на которое возложены государственные полномочия по вводу подобных объектов в эксплуатацию и выдачи разрешительной документации.. Кроме того, администрация ссылается на то несоответствие параметров строительства выданному разрешению. 

Исходя из обстоятельств дела, на основании части 6.1. статьи 268 АПК РФ, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного Процессуального Кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» (далее – Постановление № 12), суд апелляционной инстанции установил, что судебный акт принят в отсутствие надлежащего извещения Ответчика, а также затрагивает права уполномоченного на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию государственного органа, в связи с чем, определением от 22.12.2020 перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области (далее – Агентство).

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда. 

В судебном заседании представитель Общества поддержал исковые требования.

Представитель Администрации возражал против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Агентство, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в суд не направило,  представило отзыв на исковое заявление, в котором указало на то, что спорный объект не соответствует требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство от 08.02.2016 градостроительного плана земельного участка, которым к видам разрешенного использования земельного участка гостиницы коттеджного типа не отнесены.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

22.09.2015 между Администрацией муниципального образования «Зеленоградский район» Калининградской области (арендодатель) и Маточкиным Юрием Геннадьевичем (арендатор) заключен договор 387-КЗО/2015 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:910, расположенного по адресу: Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье, для строительства гостиницы коттеджного типа объект. 

13.11.2015 арендатору выдан градостроительный план земельного участка под проектируемый на земельном участке объект с разрешенным использованием для строительства гостиницы коттеджного типа объект. 

08.02.2016 Администрацией муниципального образования «Зеленоградский городской округ» Маточкину Юрию Геннадьевичу выдано разрешение на строительство RU№ 39520000-1616МО для строительства на земельном участке с кадастровым номером 39:05:040101:910 объекта капитального строительства (этапа) 2-хэтажной гостиницы коттеджного типа. 

27.11.2017 между Маточкиным Юрием Геннадьевичем (продавец) и Рязанцевой Людмилой Михайловной (покупатель) заключен договор купли-продажи незавершенной строительством гостиницы коттеджного типа, степенью готовности 11%, зарегистрированной на праве собственности за продавцом (свидетельство о государственной регистрации права серии 39-АА № 703360). 

27.11.2017 Маточкин Юрий Геннадьевич согласно соглашению об уступке прав обязанностей по договору аренды земельного участка № 387-КЗО/2015 от 22.09.2015 уступил с согласия арендодателя Рязанцевой Людмиле Михайловне права арендатора. 

Переход права к новому покупателю собственности и права аренды земельного участка были зарегистрированы в установленном законом порядке (05.12.2017). 

14.01.2019 между Рязанцевой Людмилой Михайловной (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости двух объектов недвижимого имущества, в том числе незавершенной строительством гостиницы коттеджного типа, общей площадью застройки 172,1 кв.м. с процентом готовности 11%, кадастровый номер 39:05:040101:1122, расположенной по адресу: Россия, Калининградская область, Зеленоградский район, пос. Заостровье. Договор зарегистрирован в установленном порядке 22.04.2019. 

25.01.2019 Общество при участии привлеченного им подрядчика подписало акт №1 приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией.

12.09.2019 Общество обратилось в Агентство с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «Гостиница коттеджного типа» на земельном участке с кадастровым № 39:05:040101:910.

Письмом от 16.09.2019 № 11238 Агентством на основании ч.6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ отказано Обществу в выдаче разрешения на ввод указанного объекта в эксплуатацию по следующим оснвоаниям:

1. Отсутствуют документы, необходимые для принятия решения о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, а именно:

- правоустанавливающий документ на земельный участок либо его реквизиты (согласно выписки ФГИС ЕГРН срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:05:040101:910 истек 20.09.2018);

- разрешение на строительство либо его реквизиты (разрешение на строительство от 08.02.2016 №RU39520000-016/16МО выдано администрацией муниципального образования «Зеленоградский городской округ» Маточкину Юрию Геннадьевичу. В порядке, установленном пунктами 21.5-21.15 статьи 51 ГрК РФ, изменения в разрешение на строительство в связи со сменой правообладателя не внесены; разрешение от 08.02.2016 №RU39520000-016/16МО выдано на строительство гостиницы коттеджного типа общей площадью 239,8 кв.м. строительным объектом 1417,9 куб.м. с количеством этажей 2, что не соответствует параметрам заявленного объекта);

- акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора) – в акте не указаны технико-экономические показатели объекта;

- документы, подтверждающие соответствие построенного на основании разрешения на строительство объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (либо реквизиты) – не представлены технические условия на электроснабжение, водоснабжение, канализацию и газоснабжение объекта;

- заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (либо реквизиты) – количество этажей заявленного объекта – 3;

- технический план объекта капитального строительства подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (технический план заявленного объекта не соответствует проектной документации, разрешению на строительство от 08.02.2016 №RU39520000-016/16МО в части параметров объекта);

2. Запрос о выдаче разрешения не содержит сведений о документах, указанных в подпунктах 1, 2 и 5 пункта 1, в связи с чем не представляется возможным запросить документы в порядке межведомственного взаимодействия.

3. Установлено несоответствие объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство от 08.02.2016 №RU39520000-016/16МО градостроительного плана земельного участка от 13.11.2015 №RU39520000-13112015-00375, - к видам разрешенного использования земельного участка гостиницы коттеджного типа не отнесены.

Общество, ссылаясь на то, что является третьим правообладателем спорного объекта недвижимости, и получить разрешение на строительство уже построенного объекта не имеет возможности, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.  

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (абзац 2 пункта 1 статьи 222 ГК РФ). 

В соответствии с п.2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. 

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

 если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Согласно п. 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство (реконструкцию) и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено п. 3 ст. 222 ГК РФ (ст. 10 ГК РФ). Оно касается, например, ситуации, когда лицо, создавшее постройку, обращается в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, очевидно понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, то есть в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения (п.21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020).

Из материалов дела следует, что Обществом 14.01.2019 был приобретен объект незавершенного строительства с процентом готовности 11%, который достроен Обществом в параметрах, не соответствующих выданному 08.02.2016 разрешению на строительство, и в последующем подано в уполномоченный орган (Агентство) заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатации. 

В выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию Агентством было отказано в связи с непредставлением необходимых документов и несоответствием об объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство от 08.02.2016 №RU39520000-016/16МО градостроительного плана земельного участка от 13.11.2015 №RU39520000-13112015-00375 (к видам разрешенного использования земельного участка гостиницы коттеджного типа не отнесены).

Указанный отказ в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Обществом в судебном порядке не оспорен.

В соответствии с п.21.5 Градостроительного кодекса РФ физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Общество же возвело спорный объект недвижимости на земельном участке по истечении срока, на который он предоставлялся в аренду для строительства, не соблюдая параметры, указанные в проектной документации и разрешении на строительство, выданном 08.02.2016 - вместо двухэтажного здания, площадью 239,8 кв. м, возведено четырехэтажное здание площадью 605, 1 кв. м, проектно-сметная документация на которое не согласовывалась с уполномоченными органами, экспертиза по ней не проводилась, что влечет возможность нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 Информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании п.3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования. 

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

С учетом изложенного отсутствуют предусмотренные ст. 222 ГК РФ  основания для признания права собственности Общества на спорный объект.

Требование Общества о сохранении спорного объекта в переустроенном и перепланированном состоянии с учетом того, что ранее указанный объект в эксплуатацию не был возведен, также не подлежит удовлетворению. 

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", о переходе к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 АПК РФ арбитражный суд апелляционной инстанции выносит определение, а по результатам рассмотрения дела арбитражный суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основаниями для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене с принятием судом апелляционной инстанции нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска.

На основании изложенного и руководствуясь частью 6.1 статьи 268, статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 11.09.2020 по делу №  А21-15558/2019 отменить.

В иске отказать.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

Н.С. Полубехина

 И.А. Тимухина