Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-163938/2018

23 апреля 2019 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  16 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  23 апреля 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Егоровой Д.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ивановой Н.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Потребительский кооператив "Кавголовское озеро" (адрес:  Россия, Санкт-Петербург, Вязовая 10 лит. А пом. 8H, ОГРН: ОГРН: 1129847020808, Дата присвоения ОГРН: 20.12.2012);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Сити 78 загородная недвижимость" (адрес:  Россия, Санкт-Петербург, Адмиралтейская наб. 6 лит. А оф. 16H, ОГРН: ОГРН: 1107847299702, Дата присвоения ОГРН: 10.09.2010);

о обязании исполнить обязательства по договору

при участии

- от истца: ФИО1 (представитель по доверенности от 07.09.2018)

- от ответчика: ФИО2 (представитель по доверенности от 01.01.2019)

установил:

Потребительский кооператив "Кавголовское озеро" обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Сити 78 загородная недвижимость" о обязании исполнить обязательства по Договору аренды земельного участка с правом выкупа от 01.03.2017 года № 01/03/2017, а именно подписать Акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок №2 с кадастровым номером 47:07:0154001:659, Акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок №5 с кадастровым номером 47:07:0154001:125.

Определением от 27.12.2018 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

Представитель истца в судебном заседании просил приобщить в материалы дела справки о расходах на содержание и ремонт дорог, расчетов по выкупу, поддержал требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения требований возражал, утверждает, что все улучшения земельного участка должны быть согласованы с арендодателем.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между Обществом с ограниченной ответственностью «Сити 78 загородная недвижимость» (далее - ответчик, Арендодатель) и Потребительским кооперативом «Кавголовское озеро» (далее - истец, Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка с правом выкупа от 01.03.2017 года№ 01/03/2017 (далее - Договор).

Согласно пункту 1.1. Договора предметом аренды и выкупа являются земельные участки:

№ 1 с кадастровым номером 47:07:0154001:400, площадью 14 172 кв. м., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты транспортной инфраструктуры, включая проезды общего пользования, автостоянки и гаражи для обслуживания жителей и посетителей; основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;

№ 2 с кадастровым номером 47:07:0154001:659, площадью 332 кв. м., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты транспортной инфраструктуры, включая проезды общего пользования, автостоянки и гаражи для обслуживания жителей и посетителей; основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;

№ 3 с кадастровым номером 47:07:0154001:402, площадью 289 кв. м., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты транспортной инфраструктуры, включая проезды общего пользования, автостоянки и гаражи для обслуживания жителей и посетителей; основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;

№ 4 с кадастровым номером 47:07:0154001:460, площадью 3995 кв. м., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты транспортной инфраструктуры, включая проезды общего пользования, автостоянки и гаражи для обслуживания жителей и посетителей; основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;

№ 5 с кадастровым номером 47:07:0154001:125, площадью 289 кв. м., категория: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты транспортной инфраструктуры, включая проезды общего пользования, автостоянки и гаражи для обслуживания жителей и посетителей; основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования (далее вместе - земельные участки).

Все земельные участки относятся к дорожной сети котеджного поселка «Кавголовское озеро».

Земельные участи переданы Арендатору по Акту приема-передачи (приложение № 1 к Договору).

Согласно пункту 4.7. Договора выкупная цена каждого земельного участка составляет:

-земельного участка №1 с кадастровым номером 47:07:0154001:400 -14789615 руб. 76 коп.

-земельного участка №2 с кадастровым номером 47:07:0154001:659 - 346486 руб. 56 коп.

-земельного участка №3 с кадастровым номером 47:07:0154001:402 - 301594 руб. 62 коп.

-земельного участка №4 с кадастровым номером 47:07:0154001:460 -4169102 руб. 10 коп.

-земельного участка №5 с кадастровым номером 47:07:0154001:125 -2584244 руб. 04 коп.

Общая сумма составляет 22 191 025 руб. 08 коп.

Согласно пунктам 4.9., 4.10.1. Договора затраты на неотделимые улучшения, понесенные Арендатором, в виде асфальтового покрытия на земельных участках, благоустройство и иные затраты учитываются в счет оплаты выкупной цены земельных участков.

Согласно пункту 4.10. Договора Арендатор вправе выплачивать выкупную цену земельных участков полностью или частями досрочно без согласования с Арендодателем.

Согласно пункту 4.12. Договора после полной оплаты выкупной цены Стороны подписывают Акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельные участки по форме, согласованной Сторонами в Приложении № 2 к Договору.

Согласно пункту 8.2. Договора в течение 30 календарных дней после внесения Арендатором всей выкупной цены Стороны обязались совместно обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на земельные участки от Арендодателя к Арендатору.

На 09.10.2018 года Арендатор в оплату выкупной стоимости земельных участков произвел платеж на сумму 20 833,33 руб. платежным поручением №203 от 19.09.2018. На эту же дату Арендатор произвел расходы на неотделимые улучшения и содержание земельных участков (на строительство, ремонт и содержание дорог) в сумме 2 919 050 руб., а всего в выкупную стоимость земельных участков по Договору Арендатором вложено 2 939 883,33 руб. 

Поскольку Договор не содержит ограничений на переход права собственности на указанные в нем земельные участки от Арендодателя к Арендатору по мере уплаты их выкупной стоимости, то Арендатор вправе заявить о полной выплате выкупной стоимости.

земельного участка №5 с кадастровым номером 47:07:0154001:125 в размере 2584244 руб. 04 коп. и земельного участка №2 с кадастровым номером 47:07:0154001:659 в размере 346486 руб. 56 коп.

Сумма выкупной стоимости земельных участков № 2 и 5 составляет 2 930 730,60 руб., что не превышает сумму, направленную Арендатором на выплату выкупной стоимости в размере 2939883,33 руб.

Согласно пункту 4.12. Договора после полной оплаты выкупной цены Арендатор составил акты об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельные участки № 2 и 5.

12.02.17, Согласно Акту об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок №5 с кадастровым номером 47:07:0154001:125 Арендатором произведены расходы по ремонту и обслуживанию дорог на земельном участке в размере 2 591 550,00р., что подтверждается Договором возмездного оказания услуг от 02.10.17, актами выполненных работ №19 от 22.11.17, №18 от 17.11.17, универсальными передаточными документами №782 от 06.09.17, №1075 от 28.10.17, №1105 от 08.11.2017, №1120 от 11.11.17, №1087 от 01.11.17, №64 от 27.02.18, №45 от 12.02.2017, №23 от 29.01.18, №102 от 30.03.18, №103 от 09.04.18, №107 от 16.04.18, №130 от 08.05.18, №184 от 06.06.18, №191 от 14.06.18, №198 от 22.06.18, №175 от 04.06.18, №117 от 25.04.18, №287 от 20.08.18, №3 от 15.01.18, №173 от 31.05.18, товарными накладными №17 от 14.05.18, №ДЭ00150491 от 14.06.17, платежными поручениями №129 от 21.10.17, №157 от 13.11.17, №149 от 26.10.17, №210 от 27.09.18, №204 от 20.09.18, №64 от 16.04.18, №73 от 27.04.18, №84 от 03.05.18, №93 от 17.05.18, №130 от 20.06.18, №194 от 07.09.18№9 от 22.01.18, №16 от 01.02.18, №22 от 13.02.18, №33 от 01.03.18, №39 от 14.03.18, №40 от 14.03.18, №'57 от 11.04.18, №58 от 11.04.18, №63 от 16.04.18, №72 от 25.04.18, №98 от 21.05.18, №112 от 01.06.18, №113 от 04.06.18, №119 от 07.06.18, №128 от 14.06.18, №144 от 28.06.18, №172 от 22.08.18, №192 от 07.09.18, №205 от 20.09.18, №199 от 19.09.18, №208 от 26.09.18, №212 от 28.09.18, №178 от 30.08.18, №193 от 07.09.18, №201 от 19.09.18, №207 от 26.09.18, №88 от 10.05.18, №99 от 21.05.18, №221 от 08.10.18.

В связи с тем, что Арендодатель уклоняется от подписания Актов об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельные участки и от государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки от Арендодателя к Арендатору, истец обратился в Арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В нарушение статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий договора, ответчик не выполнил принятых на себя обязательств.

Доводы ответчика о том, что истец неверно истолковал п.3.3.5 договора относительно права истца учитывать абсолютно любые затраты в счет выкупной цены арендованного земельного участка, что расходы по ремонту и обслуживанию должны быть согласованы с арендодателем, что в состав выкупной цены не могут входить работы, результаты которых не стали неотделимым улучшением земельного участка, суд считает безосновательными. Представитель ответчика в судебном заседании утверждал, что проект договора готовил ответчик, о чем поставил свою подпись в протоколе судебного заседания от 16.04.2019.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16, при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.).

Проанализировав условия договора аренды земельных участков, суд считает, что позиция истца является верной, требования являются законными и обоснованными, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению. Вместе с тем, суд полагает необходимым снизить астрент до 100 руб. 

Расходы истца по уплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Арбитражный суд решил:

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Сити 78загородная недвижимость» исполнить обязательства по Договору аренды земельного участка с правом выкупа от 01.03.2017 года № 01/03/2017, а именно подписать Акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок №2 с кадастровым номером 47:07:0154001:659, Акт об уплате выкупной цены и переходе права собственности на земельный участок №5 с кадастровым номером 47:07:0154001:125, обратиться в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации перехода права собственности на земельные участки от Общество с ограниченной ответственностью «Сити 78 загородная недвижимость» к Потребительскому кооперативу «Кавголовское озеро» в течение пяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Присудить денежную сумму на случай неисполнения судебного акта (астрент) в пользу Потребительского кооператива «Кавголовское озеро» в размере 100 руб. за один день просрочки исполнения решения суда, начиная со дня, который наступит по истечении пяти рабочих дней со дня вступления решения суда по настоящему иску в законную силу, и до полного исполнения ответчиком решения суда по настоящему иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сити 78 загороднаянедвижимость» 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяЕгорова Д.А.